דירה משועבדת מכוח איגרת חוב ומשכון ברשם המשכונות

בנוסף ביקשה המועצה להצהיר כי לארבע חברות שונות שהוקמו על ידי שיף; "אחוזת בית במודיעים בע"מ", "תשלובת ישראפולד בניה מתועשת וטרומית בע"מ", "חברה לבינוי ופיתוח שוהם בע"מ" ו- "שוהם גולדן סנטר מלון דירות בע"מ" (להלן: "החברות הבנות"), אין כל זכויות בפרויקט וכי המשכונות שנרשמו לטובתן, בטלים מעיקרם או מבוטלים, מחמת הפקעת הפרוייקט מידי שיף או מחמת היותן חברות מחוקות ובלתי פעילות זה שנים רבות.

כן התחייבה העמותה למסור יפוי כח בלתי חוזר לשיף שיאפשר לה "לפעול למען קבלת אשראי לשם רכישת הקרקע ... ולצורך זה לחתום בשמה ו/או לשעבד את הזכויות במקרקעין לרבות זכויות העמותה עפ"י הסכם הפיתוח עם המינהל כך שתוכל לרשום מישכון אצל רשם המשכונות ו/או בכל מקום מתאים אחר; והכל בגובה האשראי הדרוש" (סעיף 5י' להסכם משנת 1992).

ביום 30.10.1995, חתמה שיף בשמה, בשם החברות הבנות ובשם העמותה - כמיופת כוחה לעניין ביצוע הפרויקט, על "כתב הוראות והודעה בלתי חוזרת על המחאת מישכון ורישום אג"ח", לפיו שיף העבירה את כל החובות והזכויות של החברות הבנות ואת השליטה בהן, ליורו (להלן: "הסכם ההמחאה ליורו", נספח ג'8 לתגובת שיף).

בתשובה לטענת שיף כי מכתב ב"כ העמותה והמועצה דאז, עו"ד מאיר פז, מיום 8.2.1993 (נספח ב'2 לתגובת שיף להמרצת הפתיחה, להלן: "מכתב עו"ד פז"), מהוה חיוב עצמאי מכוחו נרשם המישכון, טוענת המועצה כי מכתב עו"ד פז בו נאמר כי העמותה תחתום על יפוי כח המסמיך את מיופה הכח של שיף לרשום לטובתה שיעבוד ו/או משכנתא על 90% מהפרויקט וכן לפעול לרישום 90% מהזכויות בפרויקט על שם שיף עם חתימת הסכם החכירה, אינו מהוה הסדר אוטונומי אלא מכתב שעניינו ביצוע ההסכם משנת 1992.

...

משהמשכון נרשם על "זכויות העמותה בפרויקט" ולא על המקרקעין, אין בידי לקבל טענת שיף כי המשכון מקנה לשיף זכות בעלת תוקף קנייני כך שאין בביטול ההסכם משנת 1992 או בהפקעת זכויות שיף על-ידי המועצה - הפקעה במישור היחסים החוזיים - כדי להוביל לביטול המשכון.

בע"א 357/00 יהושע נ' בוכהולט פ"ד נז(4) 529, 552 (2003), נפסק מפי כב' השופט (כתוארו אז), ריבלין: "הקונה משכן לטובת הבנק את כל הזכויות החוזיות שעמדו לו מכוח ההסכם עם המוכר. במסגרת ההסכם בינו לבין המוכר היה האחרון אמור להעביר לו את הבעלות בזכות החכירה בנכס מקרקעין. משבוטל כדין הסכם זה עם המוכר, שוב אין הזכויות החוזיות שהועברו אל הקונה כוללות התחייבות להעברת זכות החכירה. הואיל ואין למקבל המשכון יותר זכויות מאלה שהיו בידי החייב מעניק המשכון (ראו ויסמן בחיבורו הנ"ל [9], בעמ' 364), ברי שאין הבנק נהנה עוד מזכות משכון כלשהי ביחס לזכות החכירה בנכס. ודוק, זכות משכון בזכות הקניינית, להבדיל מבזכות החוזית, מעולם לא עמדה לבנק. התוצאה היא שאין הבנק יכול לממש את המשכון בנכס". עוד ראו לעניין זה: רע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק "משכן", בנק הפועלים למשכנתאות, פ"ד נו(5) 593 (2002); רע"א 9182/00 רומיה נ' בנק טפחות לישראל בע"מ, פ"ד נט(4), 1 (2004).

השפעת הפקעת הפרויקט בידי המועצה על המשכון בנסיבות העניין סבורה אני כי המסקנה שהמשכון שנרשם לטובת שיף פקע, נובעת גם מהפקעת זכויותיה של שיף בפרויקט בהתאם לסמכות המועצה על פי סעיף 15 להסכם משנת 1992.

רכישת הדירה מומנה בחלקה באמצעות הלוואה מהבנק, ולהבטחת החזרתה נרשם מישכון לטובתו במירשם המשכונות.

סופו של דבר נקבע כי אילמלא היתבטל השיעבוד לטובת פולאק, היה הוא עדיף על פני השיעבוד לטובת הבנק: "התוצאה היא שאם שני השיעבודים היו רשומים ותקפים כי אז השעבוד המוקדם, מכוח איגרת החוב שנירשם לטובת בני הזוג פולאק ברשם החברות, היה גובר על השעבוד המאוחר שנירשם לטובת הבנק ברשם המשכונות.

לאחר שניתן פסק-הדין המתואר לעיל, שיכונה להלן פסק-הדין הראשון, פנה הבנק לבית משפט של פירוק, בבקשה כי יותר לו להמשיך בהליכי מימוש הדירה מכוח השיעבוד הרשום לטובתו במירשם המשכונות.

...

הגיונו של תנאי זה נעוץ בכך שרק אם ההכרעה בפלוגתה מסוימת הייתה חיונית לצורך ההכרעה בפסק-הדין, "חזקה על בעלי-הדין שהביאו לפני השופט באותו משפט את כל ראיותיהם והשמיעו בו את כל טענותיהם לגביה... חזקה על בית-המשפט שנתן דעתו על כל פרטיה והקפיד בהפעלת שיקול-דעתו השיפוטי לצורך קביעת הממצא העובדתי או המסקנה המשפטית" (ראו זלצמן, בעמ' 193).

משהגיע בית המשפט המחוזי למסקנה כי השעבוד לטובת פולאק אינו תקף עוד, נדחה ממילא חלק זה של התביעה, מבלי שיהא צורך להכריע בשאלת תוקפו של השעבוד לטובת הבנק.

התוצאה היא שהבקשה נדחית.

לפי סעיף 2 לכל אחת מאיגרות החוב, הרי בתור בטוחה לסילוק המלא והמדויק של כל הסכומים המובטחים שיעבדה ומישכנה החברה המשיבה לזכות הבנק בשיעבוד קבוע מדרגה ראשונה ובמשכון את הנכסים ואת ההכנסות מנכסים ופירותיהם, המפורטים ברשימה שצורפה לאיגרת החוב.

כדוגמה מובהקת למישכון מקרקעין בלי רישום משכנתא הובא שיעבוד זכותו של רוכש דירה שזכותו טרם נרשמה בפנקס המקרקעין.

בעניין רישום המישכון קובעת תקנה 17א לתקנות המישכון (סדרי רישום ועיון), תשכ"ז-1967, כי מישכון של חברה או של אגודה שיתופית, שנירשם לפי הוראות פקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג-1983, או פקודת האגודות השיתופיות-הכול לפי העניין, רואים אותו גם כנרשם לפי סעיף 4(3) הנ"ל. כמוזכר לעיל, נרשמו איגרות החוב הנ"ל שמכוחן נוצר המישכון אצל רשם החברות, ומכאן כי המשכונות שלפנינו נרשמו כאמור בסעיף 4(3) לחוק, ולכן יכול המימוש שלהן להיות על פי צו של ראש ההוצאה לפועל.

...

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, שהועברה למותב תלתא, ואשר החלטנו לידון בה כבערעור עצמו.

מימוש משכון יהא על פי צו בית המשפט (להבדיל מן הפנייה הישירה להוצאה לפועל), ולכן צדק יושב ראש ההוצאה לפועל בהחלטתו, והערעור נדחה.

אשר על כן החלטנו לקבל את הערעור, לבטל את המחיקה על הסף ולהחזיר את הנושא ליושב ראש ההוצאה לפועל להמשך הטיפול בו כדין.

בס' 6 לכתב ההיתחייבות מתחייבת המוכרת כלפי הבנק: "אנו נרשום לטובתכם משכנתא או מישכון או אג"ח על זכות הבעלות ו/או החכירה שלנו ו/או על זכויותינו החוזיות, לפי הענין, אם לא תועבר הבעלות או החכירה לדורות על שם הלווים (הם הקונים, ר. ר.) בהתאם לאמור בכתב התחייבות זה. וכן בקרות אחד המקרים הבאים: יינתן נגדנו צו פירוק, צו לקבלת נכסים, צו מינוי כונס נכסים או יוטל עיקול על הדירה, ו/או יבוטל חוזה הרכישה בינינו לבין הלווים מכל סיבה שהיא ואנו נפר התחייבותנו להשבת סכום ההלוואה כאמור בס' 10 להלן, לפי המוקדם מביניהם". הבנק טוען כי המוכרת קבלה את מלוא סכום ההלוואה שהועמדה לזכות הקונים – סך של 651,000 ₪, לחשבונה.

בנוסף, בעניינינו, בנגוד לעובדות נשוא פסה"ד שטיינמץ, הבנק אינו מבקש לממש את הדירה בהליך בהוצל"פ, אלא רק להרשם כבעל מישכון בה. בנסיבות אלה, ומכוח פסק הדין שטיינמץ, אני סבורה כי יש לאכוף על המוכרת את התחייבותה בכתב ההיתחייבות, ולהורות על רישום מישכון על זכות הבנק, כמבוקש.

לאחר רישום המישכון, וככל שיהיה בכך צורך, הבנק עשוי לבקש לממש את השעבוד הרשום על שמו.

אני סבורה כי יש להעתר לתביעת הבנק ולרשום את המישכון כמבוקש, על סכום החוב המקורי שהועבר לידי המוכרת מכוח הסכם ההלוואה שבין הבנק לבין הקונים בצרוף הפרישי הצמדה וריבית.

סיכומו של דבר, לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התובענה כמבוקש בה, ומורה לרשם המשכונות לרשום מישכון לטובת הבנק בסכום של 651,000 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה וריבית, על כל זכויות המוכרת – המשיבה 1 – בדירה, בהתאם לכתב ההיתחייבות, ואני מורה כי המישכון יכלול ויתור על הגנות ס' 38-39 לחוק ההוצאה לפועל, וס' 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב).

...

בנוסף, בענייננו, בניגוד לעובדות נשוא פסה"ד שטיינמץ, הבנק אינו מבקש לממש את הדירה בהליך בהוצל"פ, אלא רק להירשם כבעל משכון בה. בנסיבות אלה, ומכוח פסק הדין שטיינמץ, אני סבורה כי יש לאכוף על המוכרת את היתחייבותה בכתב ההתחייבות, ולהורות על רישום משכון על זכות הבנק, כמבוקש.

המוכרת לא העלתה כל טענה בסיכומים מטעמה בהקשר זה, ולכן אני מקבלת את עתירת הבנק בענין זה-כמבוקש.

סיכומו של דבר, לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התובענה כמבוקש בה, ומורה לרשם המשכונות לרשום משכון לטובת הבנק בסכום של 651,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, על כל זכויות המוכרת – המשיבה 1 – בדירה, בהתאם לכתב ההתחייבות, ואני מורה כי המשכון יכלול ויתור על הגנות ס' 38-39 לחוק ההוצאה לפועל, וס' 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב).

אני מורה לרשם המקרקעין לרשום הערת אזהרה על זכויות המוכרת בדירה בגין קיומו של משכון כאמור.

ב"כ דיסקונט מאשר בסעיף 78ב לסיכומיו, שאין מחלוקת, כי כאשר ארגיש הוציאה את מכתבה מיום 7.4.95 [נ/17 נספח ה שצוטט בסעיף 6 לעיל) "כבר היו 5 הדירות מושא תיק זה מכורות לבעלי השליטה וחרף זאת ביקשו הם באמצעות חברתם, כי בטול השיעבוד יצומצם באופן שהשעבוד יחול רק על 8 יחידות בבנין, כולל דירותיהם שלהם". ותמיהה היא, הכיצד יכולה ארגיש, בהבל פה או בהבל קולמוס, לשעבד מחדש דירות שכבר נמכרו לרוכשים, גם אם אותם רוכשים הם בעלי השליטה בה. במצב דברים זה, היה על הבנק לדאוג לרשום ברשם המשכונות שיעבוד על זכויות ה"ה אושרי בדירות.

סיכומו של דבר, שאפילו אם נניח שה"ה אושרי רכשו מלכתחילה את הדירות כשהן כפופות לשיעבוד – וקשה להלום כי כך נעשה-הרי שעם פקיעת השיעבוד עקב העדר חוב של ארגיש לבנק, זכויותיהם בדירות מורקו מכל שיעבוד, ולכל הפחות בשלב זה, היה על בנק דיסקונט לרשום מישכון על זכויותיהם בדירות, כפי שעשו בנק טפחות והבנק הבנלאומי.

עם זאת, גם בפסיקה נעשתה הבחנה בין זכויות במקרקעין לבין זכויות בדירות שייבנו על המקרקעין-ע"א 6439/99; 6903/99 טפחות נ' פרח ואח', פ"ד נח(2) 106 (2003) (שם נדונה הבחנה בין מתנה שהושלמה לאלתר מכוח המחאת זכות, לבין התחייבות ליתן מתנה במקרקעין המסתיימת רק ברשום).

בתחרות בין בנק דיסקונט לבין בנק טפחות והבנק הבנלאומי, ידם של האחרונים על העליונה ממספר נימוקים נפרדים ומצטברים: (-) כבר בשנת 1990 נרכשו הזכויות בדירות נשוא המחלוקת במלואן על ידי ה"ה אושרי מארגיש, כשהן נקיות מהשיעבוד שנירשם לטובת דיסקונט על זכויות ארגיש במקרקעין על פי איגרת החוב משנת 1990.

...

אלא שלדברי עו"ד צוריאל, היועץ המשפטי של העירייה, יכול ומסמכים התקבלו בעירייה מבלי שהושמה עליהם חותמת "נתקבל", ואין נוהל לפיו העירייה דורשת להשיב אליה את כתב ההתחייבות המקורי שהונפק על ידה: "לא יודע אם קיבלנו את ההתחייבות המקורית חזרה. בד"כ אנו לא דורשים אותה אם אנו מקבלים מכתב מהבנק שמשחרר אותנו מההתחייבות" (עמ' 205 ש' 3 ואילך).

סוף דבר 26.

אני מחייב את בנק דיסקונט בשכ"ט בנק טפחות והבנק הבינלאומי בסך של 40,000 ₪ בצרוף מ.עמ. לכל אחד, ובשכ"ט עריית אשקלון בסך 20,000 ₪ בצירוף מ.ע.מ. (סה"כ – 100,000 ₪ בצירוף מ.ע.מ) וכן הוצאות משפט (החזר אגרה בלבד).