דיני תכנון ובנייה בבניין משותף

כללי: בעלי הדין: התובעים הנן דיירים בבית משותף הנמצא ברח' לוי אשכול 6 ברעננה הידוע כגוש 6586 חלקה 554 (להלן-"הבניין" או "החלקה" או "המיגרש").

התובעים נימקו את תביעתם בנימוקים המשפטיים כדלקמן: הפרות דיני התיכנון והבנייה על דרך של בנייה ללא היתר או מכוח היתר שאינו חוקי או בנגוד לתכנית מתאר הוכרו בפסיקה ככאלו המהוות בסיס מתאים לעוולה של הפרת חובה חקוקה במסגרת תביעתו של השכן (ע"א 711/82 בלומנטל בי"ח בע"מ נ. חיים תיכון, פ"ד לט(2) 472; ע"א 416/58 ג'דעון נ. סלימאן, פ"ד י"ג 916, 922); הפלישה של הנתבעות לשטח החלקה מהוה פגיעה בזכות הקניין של התובעים; הנתבעות פלשו לשטח המצוי במקרקעין מוסדרים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים בלישכת רישום המקרקעין בפתח-תקוה בבעלות התובעים וללא זכות לנתבעות.

בדף מידע תיכנוני ממחלקת ההנדסה בעריית רעננה מיום 2.4.20 עולה כי גם הערייה מכירה בכך ששטח החלקה הנו 1,037 מ"ר. המומחה מטעם הנתבעות אינג' בועז גרוס כותב בסעיף 1 לחוות דעתו כי עוד בטרם ניתן היתר הבנייה בשנת 2017, היה קיים בחזית הבניין מפרץ חניה בניצב, המתאים לכ- 17 חניות, כאשר המדרכה לשימוש הציבור נימצאת בתוך המיגרש ולאורכה קיימים עצים.

...

טענות הנתבעות בכתב ההגנה: בכתב ההגנה טענו הנתבעות שיש לדחות את תביעת התובעים מהסיבות כדלקמן: שטח החניה על חלק משטח התובעים וחלק גדול ממנו מצוי בשטח הדרך הציבורית; העירייה פעלה ברשות חברת רסקו שהקימה את הבניין; העירייה פעלה בהסכמת התובעים, כולם או חלקם, בהסכמה מכללא; קיימת זיקת הנאה לטובת הציבור מכוח שנים ללא התנגדות הבעלים, ואין לבטלה; סימון בכחול לבן אינו פוגע בתובעים אלא מיטיב עימם, ומכל מקום כל השימוש בשטח החניה לא פגע בתובעים ולא גרם להם לחסרון ממון; אין כל יריבות בין התובעים לבין הנתבעת 2, וסמכויות האכיפה של הוועדה המקומית מוגדרות בסעיף 203 לחוק התכנון והבנייה, והתובעים לא טוענים שמדובר בשימוש אסור, והסעד הכספי אינו מכוון כלפי הנתבעת 2.

אם יהיה חיוב במע"מ לסכום זה, יהיה על הנתבעת 1 להוציא חשבונית מס עצמית למע"מ, ולהעביר אליו את סכום המע"מ. סבור אני שהשמאי מטעם התובעים עשה חסד עם הנתבעות, שכן הוא לא לקח בחשבון את העובדה שהחניה בשטח הפלישה מותרת לכל תושבי רעננה גם בשעות שאין לשלם עליהם, ובכך נותנת העירייה שירות לתושבי העיר בשטח הפלישה על חשבון התובעים, ואת נתון זה לא לקח בחשבון בעת קביעת השמאות.

לאור האמור לעיל סבור אני שעל הנתבעת 1 לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, דמי שימוש ראויים בשטח הפלישה לתקופה של 7 שנים לאחור מיום הגשת התביעה בסך 877,751 ₪ (125,393 X 7) בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (18.2.2019) ועד ליום התשלום בפועל.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: על הנתבעות 1 ו-2 ועל כל הבאים מכוחם לפנות את שטח הפלישה בשטח 245 מ"ר המסומן בחוות דעתו של המודד רמזי קעואר (נספח 4 למוצגי התובעים), לסלק ידיהם ממנו ולמסרו לתובעים כשהוא נקי מכל אדם וחפץ, וזאת עד ליום 20.5.2024; על הנתבעת 1 לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, כדלקמן: את הסך 877,751 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (18.2.2019) ועד ליום התשלום בפועל; את הוצאות המשפט הכוללות את אגרת המשפט במלואה, שכר המומחה מטעמם בהתאם לסכום ששילמו לו עבור חוות הדעת, ושכר העדים מטעמם בהתאם להחלטות בית המשפט, הכל בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 70,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

הצוו הוצא כנגד המבקשים ביום 27.3.23 בקשר לעבודה אסורה בבניין לשימור בגין בנייתה של קומת גלריה בשטח של כ- 30.86 מ"ר מברזלים, קונסטרוקציות מאלומיניום וקירות מלוחות גבס ובלוקים, תיקרת גבס בהנמכה, ריצפת עץ ומדרגות מברזל בשטח של כ- 2.52 מ"ר (להלן – "הגלריה"), במקרקעין הידועים כגוש 7024 חלקה 40, ברחוב אוז'שקובה מס' 2, רחוב פושקין מס' 11 בתל אביב (להלן: "הנכס").

לעניין העובדה שבחוזה של עמידר צוין שהגלריה אינה מופיעה במסמכי הבית המשותף הטענה היא כמסמכים אלה אינם מהוים ראיה להיתר הבנייה כי הקובע הוא היתר הבנייה.

הסמכות להוצאת צו מינהלי מקורה בצורך ליצירת כלי אכיפה יעיל, מהיר ומעשי, תוך שמירה על שילטון החוק בכלל ועל דיני התיכנון והבניה בפרט.

...

לסיכום, טענו המבקשים כי כל העבודות שנעשו הם בבחינת שינויים פנימיים וזאת בכל הנוגע לקירות הפנימיים שנהרסו או נבנו ואילו יתר העבודות הינן עבודות חיזוק ושיפור הנכס ואילו הגלריה הייתה קיימת שנים רבות.

מששוכנעתי על בסיס הראיות שהובאו לפני כי במקרקעין בוצעה עבודה אסורה הרי שלא נמצאה כל עילה לביטולו של הצו אשר הוצא כדין.

יחד עם זאת בנסיבות, אני מורה על עיכוב ביצועו, וזאת עד ליום 21.6.24, ובאופן שלאחר המועד האמור הצו יהיה ניתן לביצוע.

המזכירות תמציא החלטתי לב"כ הצדדים.

כך נקבע כי הרוב הדרוש הוא מכלל בעלי הזכויות ברכוש המשותף, ולא רק מאלו שהם מועמדים אפשריים לשימוש מעשי ברכוש המשותף שמבוקש להוציאו מגדר רכוש משותף (ע"א (מחוזי חיפה) 1725/05 דוד נ' נברוצקי (30.3.2006)); כן נקבע כי הסעיף כולל דרישות מיצטברות לקבלת החלטה לפי הסעיף- הן בנוגע לשעור הבעלות בדירות (שלושה רבעים מהדירות), והן בנוגע לגודל הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם שחייב להיות לפחות שני שליש (עש"א (מחוזי חי') 13877-04-09 קיסרי נ' שלומוב, פסקה נ"א (16.8.2010), שם נבחנה אף סמכותו של בית המשפט לאשר את הבניה גם כאשר לא קיים הרוב הנידרש בשל התנגדויות חסרות תום לב); עוד נקבע כי החלטת הרוב הנידרש אינה חייבת להיתקבל דוקא באספה כללית, וגם הסכמה פרטנית של הדיירים בכתב תהיה תקפה לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, וכי אין חובה לעגן את רישום ההצמדה בתקנון הבית המשותף כתנאי לבצוע ההרחבה בפועל (ת.א. (שלום ת"א) 59715-07-12 רוחם נ' ביטון (13.4.2015); ראו גם עש"א (מחוזי חי') 33565-07-17‏ ‏ דינור נ' עדי (12.11.2017); אריה אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין כרך שלישי 217 (2001) (להלן "אייזנשטיין")).

כפי שצויין בעיניין עטייה, בהיתחשב בכך שסעיף 71ב לחוק המקרקעין מעניק לעיתים לבעל דירה מסוים זכויות עודפות על חשבון הרכוש המשותף של כלל הדיירים תוך אפשרות של פגיעה בזכויות הקניין של המיעוט, נקבעו בסעיף הסדרים הבאים לאזן פגיעה זו. כך למשל נקבע כי לא תתאפשר הרחבת דירה שיש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה (סעיף 71ב(ב) לחוק המקרקעין); ונקבע מנגנון המאפשר לראות בעל דירה שהורחבה כמי שמסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו ביניין (סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין).

כך גם יש להביא בחשבון כי דיני התיכנון והבניה משתנים במהלך הזמן כך שבחינה תיאורטית בנקודת זמן מסוימת של האפשרות ליזום תוכנית להרחבת הבניה, יתכן ולא תהיה רלוואנטית בעתיד.

...

סך הכל ישלמו הנתבעים לתובעות סך של 261,579 ₪.

התביעה שכנגד נדחית.

הנתבעים ישלמו לתובעות שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ וכן הוצאות משפט הכוללות אגרות, הוצאות המומחים והוצאות עדים.

רקע הדברים בלב בקשת רשות העירעור דנן עומד הבית המשותף הממוקם על חוף הים בהרצליה, ברחוב רמת ים 60, הידוע כחלקות 481, 482, 797, 798, 840, 984, 1089, 1090 בגוש 6668, ואשר כולל ארבעה אגפים ו-557 תתי חלקות (להלן: הבית המשותף או הבניין).

הפסיקה אליה הפנו המבקשים כדי לתמוך טענה זו, עוסקת גם היא בשאלות הנוגעות ליישום דיני התיכנון והבנייה, ולא באסדרה של השימושים בדירות מגורים בתקנון בית משותף.

...

גם דינה של טענתם השנייה של המבקשים להידחות.

מעבר לצורך, וכהערה לפני סיום, אציין כי לגופו של עניין, לו הייתי נדרש להכריע במחלוקת לעניין פרשנותו של סעיף 6.07 לתקנון דנן, פרשנותם של בית המשפט קמא ושל המפקח מקובלת עליי, על נימוקיה.

סיכומו של דבר: על רקע האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות, ועמה ממילא נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע.

...