דיני מקרקעין העברות בעלות במקרקעי ישראל

פקודת ההסדר הפכה את ההתיישנות הדיונית שבסעיף 20 לחוק הקרקעית העותומאני, משנת 1274 להיג'רה (1858) (להלן: "חוק הקרקעות העותומאני"), להתיישנות רוכשת, המקנה זכות מהותית למחזיק במקרקעין שבבעלות פרטית – זאת להבדיל מהתיישנות דיונית, המקימה אך מחסום דיוני, מפני מימוש הזכות שמכוחה מוגשת תביעה שהתיישנה (ראו: פליאה אלבק ורן פליישר דיני מקרקעין בישראל, (תשס"ה–2005) עמ' 213 (להלן: "אלבק"); מוטי בניאן, דיני מקרקעין עקרונות והלכות, מהדורה שנייה, עמ' 335 (להלן: "בניאן").

טענה נוספת שבפי הנתבעת להפסקת מרוץ ההתיישנות נסמכת, כזכור, על הוראת סעיף 1 לחוק יסוד; מקרקעי ישראל, תש"ך–1960 (לעיל ולהלן: "חוק היסוד") הקובעת כי: "מקרקעי ישראל, והם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת". הואיל והחלקות ההיסטוריות (76 ו- 85) נרשמו בפנקס השיטריות על שמה של רשות הפיתוח ביום 13.1.1965 לא ניתן, כך לנתבעת, לרכוש בהן בעלות מכוח היתיישנות.

...

פרופ' אלתרמן, נתבקשה להכריע בשאלה – האם תכנית המתאר שינתה את יעוד הקרקע מ"חוף ים" שעל פי תכנית 689, למגורים – או שמא נותר יעודו של השטח "חוף ים". לאחר ניתוח מעמיק של הוראות תכנית המתאר; החלטת המועצה הארצית וההיררכיה של תכניות על פי חוק התו"ב, הגיעה פרופ' אלתרמן למסקנה כי "... מגבשי התכנית אכן התכוונו לשנות את הייעוד מ"חוף ים" לאזור שאופיו הכללי הוא של מגורים" (עמ' 4, פסקה א' לחווה"ד).

רשות החינם, כאמור, תבוא לקיצה אם וכאשר השטח יחדל מלשמש "אתר זכרון" לאלוף שדה ז"ל. סבורני, כי מן הראוי למצוא הסדר מניח את הדעת (כמוצע, או הסדר אחר ראוי), על מנת לשמר את מורשתו של האלוף שדה ז"ל – הגם שתביעת התובע, בהליך דנא, לבעלות על שטח הגן, דינה להידחות.

התוצאה סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל, התוצאה הינה כדלקמן: תביעת התובע להירשם בספרי המקרקעין כבעלים של חלקות 38 ו- 39, תחת רשות הפיתוח (ביחס לחלקה 38) והמדינה (ביחס לחלקה 39) – נדחית.

בעיניין זה אפנה לספרם של גבריאלה שלו, ויהודה אדר, דיני חוזים - התרופות בעמ' 619: "במצבים אלה ודומיהם, מתן ארכה יהווה צעד מלאכותי, העלול אף להתפרש כחוסר תום לב מצדו של הנפגע. לפיכך נראה, שכאשר אין כל טעם במתן ארכה, יהא הנפגע פטור מהנטל לתתה. הגיונם של הדברים מצדיק מתן פטור דומה גם כאשר ההפרה שלגביה אין כל טעם במתן ארכה היא הפרה יסודית – אלא שבשל חלוף הזמן הסביר למתן הודעת הביטול נידרשת ארכה כדי לשחזר – מכוח הילכת החידוש – את זכות הביטול בגינה." ( כן ראו הדיון בספרו של פרופ' דויטש ביטול חוזה בשל הפרתו בעמ' 259-258 ) דרך מקובלת ותום לב התובעת טוענת שהרשות לא עמדה בחובה לשלוח את הודעת הביטול בדרך מקובלת ובתום לב. התובעת מפנה לנספח א' לכתב ההגנה של המועצה המלמד כי הנתבעות ידעו כי מיגרש 57 הוא בבעלות התובעת וכי יש להסדיר עניין זה טרם הקצאת המיגרש למועצה.

ההסכם בו הועברה הבעלות לתובעת נחתם לאחר חקיקת חוקים אלו והעברת הבעלות התאפשרה על פי הוראות סעיף 2 (7) בחוק מקרקעי ישראל כנוסחו אז " העברת בעלות במקרקעי המדינה או במקרקעי רשות הפיתוח למטרת פיתוח לא־חקלאי, או העברת מקרקעין כאלה שהם קרקע עירונית, ובילבד ששטח כל ההעברות מכוח פסקה זו יחד לא יעלה על מאה אלף דונם". קרקע עירונית הוגדרה בחוק כ"מקרקעין הנמצאים בתחומי שטח תיכנון עיר, להוציא תיכנון גלילי".

...

התובעת אומנם לא יזמה את תכנית גמ/16/430 ולא הייתה שותפה לשינוי היעוד שהתבקש, אולם אין בכך כדי לשנות מן המסקנה כי ההסכם הופר הפרה יסודית טרם שינוי הייעוד, וכיום לא ניתן עוד לקיים את מטרתו העיקרית.

הרשות הבהירה בהודעה זו כי אין מנוס מביטול העסקה ודי בכך כדי לקבוע שנשלחה לתובעת הודעת ביטול כדין .

סוף דבר התביעה נדחית.

על פי הדין העותמאני, קרקעות אלה היו קרקעות בבעלות הממשלה, וזכות החזקה, השמוש ואכילת הפירות (תצרף - تصرف) לגביהן הוקנתה למחזיק (משה דוכן דיני קרקעות במדינת ישראל 46 (מהדורה שניה, תשי"ג) (להלן: דוכן); וראו בהרחבה בע"א 4220/12 אלעוקבי נ' מדינת ישראל, פסקה 45 (14.5.2015).

במאמריו "היתיישנות והמדינה" שהזכרנו לעיל (ויסמן-היתיישנות), דן פרופ' ויסמן בשאלת היחס בין סעיף 78 לחוק הקרקעות - המאפשר רכישת בעלות במקרקעין של המדינה מכוח היתיישנות, לבין הוראת סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל - השוללת העברת בעלות במקרקעי ישראל "אם במכר ואם בדרך אחרת". עמדתו של ויסמן היתה כי הוראת סעיף 1 לחוק היסוד חלה על העברת בעלות במקרקעין, בין שמדובר בהעברה רצונית ובין שמדובר בהעברה לא רצונית (כגון מכוח היתיישנות).

...

ומכאן, המסקנה, שיש להותיר את רישום המקרקעין על שם רשות הפיתוח.

חברי פרש יריעה רחבה, ולפיה סעיף 51 אינו חל כלל בנסיבות המקרה, ועל כן אינו יכול לשמש עוגן למערער בטענתו לזכויות במקרקעין שבמחלוקת, וגם לא נמצא לו עוגן אחר להיאחז בו. כך או אחרת, התוצאה היא שדין הערעור להידחות.

ת השופט י' אלרון: אף אני סבור כי דין הערעור להידחות.

יוער כי סעיף 4יח לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 קובע כי העברת בעלות במקרקעי ישראל בין המדינה, המערערת והקק"ל לבין עצמן "תהיה פטורה מתשלום חובה כלשהוא". בית משפט זה עמד על מעמדה המשפטי של רשות הפיתוח במספר הקשרים.

במקביל לכך, ניתן להצביע על מגמה כללית במשפט הישראלי של מעבר מבחינה סובייקטיבית "טהורה" של דרישת תום הלב בהקשר של הסדרי תקנות שוק ועיסקאות נוגדות במקרקעין, לבחינה בעלת רכיבים אובייקטיבים של דרישה זו. עמד על כך מיגל דויטש במאמריו "שיקול דעת שפוטי בדיני עיסקאות נוגדות – מגמות והרהורים" ספר אור: קובץ מאמרים לכבודו של השופט תיאודור אור 305 (2013): לאחר שבמשך שנים רבות ההנחה בספרות ובפסיקה הייתה בדרך-כלל כי דרישה זו, בכל דיני תחרות הזכויות, נושאת אופי סובייקטיבי בלבד.

...

לאור האמור, מקובלת עלי מסקנתו של חברי, השופט קרא, כי במקרה דנן אין תחולה לסעיף 17 לחוק נכסי נפקדים, ואולם לגישתי הסיבה לכך היא שהאפוטרופוס ורשות הפיתוח לא עמדו בדרישת תום הלב הקבועה בסעיף הנזכר.

בהתאם, הערעור נדחה איפוא.

השופט ד' מינץ : מסכים אני עם חבריי כי דין הערעור להידחות.

כזכור, פורום קהלת הגיש בקשה לתיקון העתירה ובמסגרת העתירה המתוקנת, נטען גם כי העברת שטח ממימיה הטריטוריאליים של המדינה, כמו גם החלק בהסכם שבו מתחייבת ישראל שלא לנצל את המאגר שבשטח שבמחלוקת סותרים את חוק-יסוד: מקרקעי ישראל, בהיותם העברת בעלות במקרקעי ישראל (כמו גם את הוראות חוק הנפט, התשי"ב-1952; להלן: חוק הנפט).

יוער כי בכל הנוגע למדף היבשתי, קובע המשפט הבנלאומי כי למדינה החופית נתונה הזכות לנצל את קרקעית ותת-קרקע המדף היבשתי (ראו סעיפים 77-76 לאמנת הים; וייס מעודי, דיני הים, בעמ' 537-536).

...

למען הסדר הטוב, אוסיף עם זאת כי המסקנה שאליה הגענו, בהינתן הנסיבות החריגות של העניין, אין בה כדי לשלול את האפשרות כי בנסיבות אחרות עשויה לקום לממשלה חובה להביא הסכמים בין-לאומיים לאישור הכנסת והדברים ייבחנו אף הם בהינתן מכלול השיקולים והאיזונים הנדרשים לאותו העניין.

ואכן, לאחר שעיינו בחומר החסוי במעמד צד אחד, השתכנעתי שנסיבות המקרה דנן חריגות מאוד, וכי החומר החסוי הוא במשקל סגולי משמעותי דיו כדי לקבוע שלא נפל פגם במתן משקל שניתן לשיקול האמור.

בהינתן המשקל שניתן לשיקול זה, ובבחינת האיזון שערכה הממשלה עם יתר השיקולים, אני סבור כי החלטת הממשלה שלא להביא את ההסכם לאישור הכנסת בנסיבות חריגות אלו אינה חורגת ממתחם הסבירות באופן שמחייב התערבות בה. המשנה לנשיאה העתירות נדחות אפוא.