דיירים מוגנים בבתי עסק בדמי מפתח על פי סעיף 57 לחוק

התימרון שלפיו בקשו סנדוקה להעביר את זכות השכירות המוגנת לדייר מוצע מבלי שבעל הבית יוכל לקבל את הנכס בחזרה, לא היה אלא "פיתרון יצירתי" שמטרתו לעכב את תביעת התובעים, הבקשה אכן נזנחה ויש להתייחס אליה כשימוש לרעה בהליכי משפט.

סוגיית תשלום/אי־תשלום דמי המפתח אינה רלוואנטית, כפי שהסביר בית־הדין עוד לפני ישיבת ההוכחות, שכן בהנתן הסכם בין הצדדים ששינה את דמי השכירות בתקופה הסטאטוטורית – הרי אין בית־הדין כבול עוד במיגבלות של סעיף 52א ובשיעורים המירביים, אלא שהסמכות להעלות את דמי השכירות נתונה על־ידי סעיף 57 לחוק.

בית־הדין נידרש לסעיף 57 לחוק ומשנה את דמי השכירות בהתאם להתוויות ולעילות הקבועות בסעיף זה ובהתייחס לזמן שחלף למן ההסכם ועד למועד הגשת התביעה (רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן פד"י נב(2) 625 630 (1998): "מקום שהצדדים הסכימו על מנגנון לקביעת דמי שכירות בתקופה הסטאטוטורית יעמדו דמי שכירות אלה בעינם כל תקופת ההסכם ואין מקום לפנות לבית הדין לקביעת דמי השכירות על פי סעיף 52(א) לחוק. הדרך לשינוי דמי השכירות במקרה כזה, היא לפנות לבית הדין לפי סעיף 57 לחוק [...] במקרה כזה לא ניתן לפנות לשם קביעת דמי שכירות לפי סעיף 52 לחוק באשר יש הסכם בין הצדדים ובית הדין מוסמך לקבוע את דמי השכירות רק בהיעדר הסכם [...] כמו כן, עולה מגמה זו מהמגמה הכללית המסתמנת להחלשת כוחה של הגנת הדייר בכלל ולגבי בתי עסק בפרט. בתי עסק רבים הוצאו מן הכפיפות להוראות בדבר דמי שכירות מירביים)". הדברים ברורים ומדגישים פעם נוספת את ההלכה המפרידה בין קביעת דמי השכירות על־פי סעיף 52א לבין שינוי בדמי שכירות על־פי סעיף 57(2) לחוק.

...

בית־הדין מקבל את עמדת עארף בסיכומים המשלימים, שלפיה פקע קשר השכירות המוגן, וחוק הגנת הדייר אינו חל. עוד מצא בית־הדין כי לבד מהנימוק הראשון חוסר סמכות עניינית, דין שתי התביעות להידחות ממספר נימוקים נוספים: חוסר עילה –בהיעדר תחולה לחוק הגנת הדייר על הקשר החוזי בין שני הצדדים, יש לדחות את התביעה והתביעה־שכנגד מחוסר עילה, שכן עילתן היא ייחודית לחוק הגנת הדייר ובלעדי הגנת החוק על קשר השכירות, מסיבה זו אין בנמצא בית־משפט אשר מוסמך לתת סעד לפי חוק הגנת הדייר בעניין נכס שזכות הדיירות המוגנת עליו פקעה, ואין מקום לעשות שימוש בסעיף 78 לחוק בתי המשפט ולהעביר את התובענות לבית־משפט אחר המוסמך לדון בהן.

משכך היה דין התביעה־שכנגד להידחות לגופה מחוסר ראיות, גם אם היה בית־הדין מוצא כי קשר הדיירות המוגנת נותר על כנו.

תוצאות והוצאות שתי התביעות – נדחות הן מחוסר סמכות עניינית והתביעה שכנגד גם לגופה.

ביום 18/12/1975 חתמו ה"ה זוסיה פניג וצבי גרינברג (בנו של יהושע) על תצהיר דייר יוצא ודייר ניכנס, על פיהם הועברו זכויות הדיירות המוגנת של מר זוסיה בבית העסק (מחצית מכלל הזכויות בו) לידי מר צבי גרינברג, בכפוף לתשלום דמי מפתח לחברת מטלון.

העיד עו"ד מוריאל מטלון, המשמש כדירקטור ובעל מניות בחברת מטלון כי: "כעניין של מדיניות ניהולית – בעלת הבית, אשר היו לה דיירים רבים במספר נכסים, ואשר רובם ככולם היו בעבר דיירים מוגנים – לא נהגה לאשר לדיירים מוגנים מעשה או מחדל כלשהוא, אשר טעון הסכמתה על פי חוק הגנת הדייר, אלא במסמך בכתב ובדרך כלל תמורת תשלום כספי, בין חד פעמי ובין כהגדלה של דמי השכירות" (ת/1 בסעיף 3).

...

מכל מקום, לא זו התוצאה אליה הגעתי ואשר על כן אין להוסיף ולדון בעניין זה. סוף דבר חוזה השכירות משנת 1975 הופר הפרה מהותית לאחר שבית העסק נוהל באמצעות החברה ולא על ידי השוכרים עצמם.

משכך, התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪.

הנתבע מחזיק בשכירות מוגנת במחסן הנמצא במפלס המרתף של הבניין.

אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבע או מי מטעמו לא שילמו דמי מפתח, ועל כן דמי השכירות אינם מוגבלים בתיקרה לפי סעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב–1972, גם לו היה חל בנסיבות העניין.

"לא ניתן לפנות לבית־הדין לשכירות לשם קביעת דמי שכירות לפי סעיף 52 לחוק, באשר יש הסכם בין הצדדים, ובית־הדין מוסמך לקבוע את דמי השכירות רק בהעדר הסכם. עם זאת, קבע כי ניתן לפנות לבית־הדין לפי סעיף 57 ובהתקיים התנאים האמורים שם." ( עניין שוס נ' קלמן לעיל עמ' 633 ) כאשר באה לפתחו של בית־הדין לשכירות בקשה על־פי סעיף 57 לקביעה מחדש של דמי השכירות, עליו לבחון אם חל שינוי בנתונים באופן המשפיע על שיעורם.

(2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובילבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש; (3) בעל הבית הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה של בית העסק או של נכס שבית העסק משתבח משיפוריו או שינוייו".

לפיכך, כול שומה קובעת, בין של שמאי ובין של בית־הדין, תצטרך לשקף את ההפרש בין ערכם של נכסים דומים בגישת ההשוואה, תחילה בשנת 2013 ולאחר מכן במועד הגשת התביעה, ועל עורך השומה לשקף הפרש זה, ולאו דוקא את מחיר השוק, כפי שיש לעשות בעת קביעה ראשונית של דמי שימוש שלא על־פי סעיף 57 לחוק.

...

תוצאות והוצאות לאור כול האמור לעיל, ומשלא הוכחו תנאי סעיף 57 להעלאת דמי השכירות – התביעה נדחית.

בדיקת ההיסטוריה החקיקתית מעלה כי רק נכון לשנת 1971, בעל נכס השוקל היתקשרות בחוזה שכירות מוגנת כבר מודע היה לחשיבות התעוד בכתב של קיומם או העדרם של דמי מפתח בהקשר עם שכירות הנכס.

משמעות הדבר היא כי ההגבלה האופיינית של שכר הדירה לבתי עסק שבגינם שולמו דמי מפתח נקבעה בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר, אך סעיף זה, כמו שאר ההעלאות או הפחתות על־פי חוק, אינו חל כלל על צדדים שהסכימו על עידכון שכר דירה בבית עסק לאחר תום ההסכם.

ובהמשך ציין בית־המשפט העליון (שם, בעמ' 633): "מקום שהצדדים הסכימו על מנגנון לקביעת דמי השכירות בתקופה הסטאטוטורית, יעמדו דמי שכירות אלה בעינם כל תקופת ההסכם, ואין מקום לפנות לבית־הדין לקביעת דמי השכירות על־פי סעיף 52(א) לחוק. הדרך לשינוי שיעור דמי השכירות במקרה כזה היא לפנות לבית־הדין לפי סעיף 57 לחוק, המונה עילות לפנייה כזו, כגון: במקרה של העלאה בדמי השכירות המירביים או שינויים בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, או אם הוצאו על־ידי בעל הבית הוצאות לשיפורים או לשינויים במבנה. בפסק־דין גזית קבעו הצדדים הוראות לגבי תקופת השכירות החוזית והוראה לגבי דמי השכירות בתקופת הדיירות הסטאטוטורית בהסכם אחד. נקבע בהסכם, כי בתקופה הסטאטוטורית תחול על דמי השכירות שנקבעו שם כל תוספת חוקית. הנשיא שמגר קבע, כי במקרה זה לא ניתן לפנות לבית־הדין לשכירות לשם קביעת דמי שכירות לפי סעיף 52 לחוק, באשר יש הסכם בין הצדדים, ובית־הדין מוסמך לקבוע את דמי השכירות רק בהעדר הסכם. עם זאת, קבע כי ניתן לפנות לבית־הדין לפי סעיף 57 ובהתקיים התנאים האמורים שם. עוד נקבע שם, כי התנאי המופיע בסעיף 57(1) שלפיו ניתן לפנות לבית־הדין בכל מקרה של העלאה בדמי השכירות המירביים, איננו רלוואנטי, 'שכן בין בעלי הדין הוסכם ממילא על עידכון דמי השכירות בהתאם לשיעורים המירביים. אין זה מתקבל על הדעת לכן, כי אם חל שינוי 'במכסימום של דמי השכירות', המשולב ממילא לתוך דמי השכירות על־פי המוסכם בין הצדדים, יקים הדבר עילה לקביעה מחדש של דמי השכירות...' (שם, בעמ' 83).

בעיניינם של הצדדים עצמם אף נקבעה הלכה למעשה הדרך אשר ילכו בה מעתה על־ידי בית־המשפט העליון ברע"א 7945/10 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' ראש רחביה בע"מ, פסקה 11 (11.8.2013), וכך נאמר שם : "למען הסר ספק יובהר לבסוף כי אין בכל האמור לעיל כדי למנוע מהצדדים היתדיינות נוספת ביניהם, במידת הצורך, לגבי השנים הבאות (ראו: סעיף 57 לחוק הגנת הדייר) ובמסגרת היתדיינות כזו תוכלנה להתברר הסוגיות הנ"ל, אם וכאשר יידרש הדבר". הדברים ברורים ומדגישים פעם נוספת את ההלכה המפרידה בין קביעת דמי שכירות על־פי סעיף 52א לבין שינוי בדמי שכירות על־פי סעיף 57(2).

מסתמא היה זה בית־המשפט העליון שהורה לצדדים להתנתק מסדר הדין הקבוע בסעיף 52א והתקנות על־פיו ולהוסיף ולנהל את ענייניהם על־פי סעיף 57(2), וכך ינהל אותם בית־דין זה. קביעה ראייתית לעניין דמי מפתח למעלה מן הצורך, ומפני כבודם של ב"כ הצדדים שראו חשיבות לשאלה, בתמצית ייאמר כי הסוכנות היהודית לא הצליחה להרים את נטל הראיה המוטל עליה (רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (17.9.2006)).

בית־הדין עיין בנתונים הסטטיסטיים הרישמיים המצויים בידיעה שיפוטית על פי דין, ומצא כי צד לחוזה המחשב כדאיות נכון לשנת 1990 היה רואה מגמות משתנות והיה בידו לבחור אם לשים את יהבו על היחס בין כלכלת ארצות־הברית לכלכלת ישראל או לבחור ביוקר המחייה בישראל.

...

סוף דבר התוצאה היא כי בית־הדין מצא, כקודמיו, כי דמי השכירות שהוסכמו בין הצדדים מצויים במתחם הסבירות הרחב המוצב על־ידי שיקולים אלה, גם כאשר נשקלים השיקולים שהועלו על־ידי השמאים.

בית־הדין לא שוכנע מחוות־הדעת של השמאי מטעם ראש רחביה כי הערכים הכלכליים שנבעו מן ההסכמה דאז השתנו ב"שינוי נתונים" מפליג עד כדי התערבות בהסכמה זו. לאור כול האמור, התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות השמאות כנגד קבלה, וכן שכ"ט עו"ד המחושב על־פי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס–2000, בסך 17,767 ש"ח. סכומים אלה ישולמו בתוך 90 יום, ולאחר מכן ישאו הפרשי ריבית והצמדה עד ליום התשלום בפועל.

לעניין זה ר' פסק הדין בתיק ש (ת"א) 17846-07-11 ראובן זיו נ' אחים פרונט, פִסקה 11 (10.3.2015): "בשל הנוהג לשלם דמי מפתח בעת החלפת דיירים במושכר, הכירו בתי המשפט בקיומה של חזקה לפיה דייר שניכנס למושכר במקום דייר קודם, שילם דמי מפתח כדי לבוא בנעליו ולהנות מזכויות הדיירות המוגנת (ע"א (מחוזי ת"א) 3531/06 ניסים נ' אידלסון בע"מ, (23.8.07)).

לעניין זה ר' פסק הדין בש (י-ם) 56235-06-16‏‏ רחמנים פריידון נ' משה כץ (13.3.2018): "יוטעם כי העברת הזכויות מהשותפים למבקשים, אינה מאיינת את רכיב תשלום דמי מפתח על-ידי השותפים שגם בגינו עניינו של המשיב 1 אינו ניכנס לגדרו של סעיף 52(א) לחוק ובגדרה של תקנה 1(22) לתקנות משנקשר בחוזה השכירות עת שולמו מלוא דמי המפתח על-ידי השותפים, כולם". כן ר' פסק הדין בע"א (מחוזי ת"א) 2376/04 אמנון בירמן נ' דאלי סרטים בע"מ (11.9.2007): "... השגתם של המערערים מתייחסת לקביעתו של בית הדין לשכירות כי אף על פי שהוכח בפניו שלא שולמו דמי מפתח בשנת 1971 בעת העברת השליטה במשיבה עבור המושכר, עדיין אין להחיל את תקנה 1(22). איננו מוצאים לנכון להתערב גם בקביעה משפטית זו. השופטת המלומדת ביססה מסקנתה על לשונה של התקנה המתייחסת לתשלום דמי המפתח עבור המושכר ללא קשר לזהות המשכיר וכן על קיומו של סעיף 120 לחוק הגנת הדייר שמזכה את בעל הבית בתשלום חלק מדמי המפתח, שעה שהחברה הדיירת מעבירה מניותיה לאחר. נימוקים אלו מקובלים גם עלינו. לשון התקנה ברורה למדי והיא קובעת כי סעיף 52 א' לחוק הגנת הדייר, אשר קובע את תיקרת המאקסימום של דמי השכירות לא יחול על בתי עסק ששולמו בעדם דמי מפתח ...

...

ה – סופו של דבר משקבעתי כי התובעת אינה זכאית לדמי שכירות חופשיים בגין המושכר, מתייתר הצורך לדון בטענותיה של התובעת ביחס לגובה דמי שכירות אלה ודין התביעה להידחות.

משכך, אני מורה על דחיית התביעה.

התובעת תשלם לנתבעת שכר טרחת עורכי דין בסכום כולל של 10,000 ₪.