דיון נוסף: חיוב בהיטל השבחה על זכויות מותנות במקרקעין

לשיטת התובעת, הסוגיה מושא הדיון בעניינינו, איננה עוסקת בשאלה על מי מוטל החיוב בגין השלמת היטל ההשבחה על פי דיני התיכנון והבניה, הילכות משפטיות כדוגמת ההלכה שנקבעה ברע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (15.7.14, להלן: הילכת אליק רון) או החלטת ועדת הערר המחוזית, אלא מי התחייב במערכת היחסים שבין הצדדים ומכוח הסכם המכר לשאת בתשלום האמור.

בהילכת אליק רון, (פסק הדין בהילכת אליק רון פורסם ביום 15.7.14), נידרש בית המשפט העליון לשאלה מה דינן של זכויות מותנות שנכללו בתכנית מתאר מקומית, אשר אושרו לאחר שהקרקע נמכרה לאַחֵר, לצורך חיוב בהיטל השבחה? בשל זהות המקרה לזה שנידון בעניינינו, אביא להלן את פסקת הפתיחה המתארת את נסיבותיו במדויק: "מה דינן של זכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית לאחר אישורן, לצורך החיוב בהיטל השבחה? על כך נסב פסק דין זה. הוראות בתכנית מתאר מקומית מתנות הענקה של זכויות, כגון ניוד שטחי בניה בין קומות, הוספת שטחי בניה עקריים בגין תוספת קומות וכיוצא בזה, באישור נוסף של הועדה המקומית (להלן: הזכויות המותנות). הזכויות המותנות משולבות בתכנית עם יתר הזכויות שבתוכנית. המקרקעין שעליהם חלה התכנית נמכרים. לאחר זמן מה מבקש הקונה לממש את הזכויות המותנות שבתכנית ומגיש בקשה להיתר בניה. הוועדה המקומית מאשרת את הזכויות המותנות, ומוציאה לקונה היתר בניה מתאים. כעת מבקשת הועדה המקומית לגבות היטל השבחה מהקונה בטענה כי אישור הזכויות המותנות מהוה השבחה. הקונה מצדו טוען כי היטל ההשבחה בגין הזכויות המותנות כבר שולם במועד מכירת המקרקעין. האם יש לחייב בהיטל השבחה נוסף עקב אישור הזכויות המותנות, ואם כן מהו "התאריך הקובע" לחישוב ההשבחה בגינן?"

...

העובדה כי שלושה שמאים מכריעים מצאו כי בעת האישור המותנה בתב"ע לא היו לזכויות כל ערך כלכלי רק מחזקות מסקנה זו. אין בהסכם המכר הוראה כלשהי הסותרת את קביעת וועדת הערר המחוזית וחלוקת הנטל כפי שנקבעה על ידה אף תואמת את כוונת הצדדים להסכם המכר.

תוצאה התביעה נדחית במלואה.

על התובעת לשלם את היטל ההשבחה המשלים שנדרש ממנה במכתב מיום 24.1.18 (נספח י"ג לכתב התביעה) וכן את תוספות החיוב ופיגורים שהוצמדו לו; שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 57,691 ₪, שכר עדותה של גב' פורת בסך 1,500 ₪ וכן הוצאות התייצבותו של הנתבע למועדי הדיון בסך כולל של 2,500 ש"ח. סכומים אלו תשלם התובעת לנתבעים בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק.

ביום 2.2.2012 הוציאה המערערת שומות היטל השבחה על המקרקעין.

כשהוא קובע את הדברים הבאים: "... הצדדים אינם חלוקים במישור הדיוני על האמור בפסק דינו של בית המשפט קמא. המחלוקת היא על מועד התחולה לגבי המבקשים. החלטנו... כי יש הצדקה להאריך את המועד, והדיון יוחזר לועדת הערר לבחינת טענות הצדדים בבקשת הפטור לגופה. פסק הדין ברע"א 8907/13 שניתן ב- 3.9.15 נמצא בדיון נוסף בדנ"א 6298/15, הממתין להכרעה; תשומת לב ועדת הערר מופנית לכך." יובהר: דנ"א 6298/15 עניינו - הועדה המקומית לתיכנון ולבניה פתח תקוה נ' שלום ירושלים דיבון (להלן: "דנ"א דיבון"), העוסק באופן תחולת הפטור מהיטל השבחה לבעלים מרובים במקרקעין.

וכי המשיבים 2 ו – 4 זכאים לפטור בגין תכנית רש/446 ורש/מק/998 בלבד, כאשר זכותם מותנית בכך שבחלקם במקרקעין לא היו קיימות זכויות לדירה בשטח של 140 מ"ר במצב שקדם לתוכניות אלה.

פירוט טענות הצדדים יובאו תחת פרק הדיון, בו תנתן היתייחסות לכל טענה וטענה בנפרד כמפורט להלן: דיון והכרעה ותחילה למסגרת הוראת הפטור הנקובה בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק, הקובעת כדלקמן: "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות, אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששמשו למגוריו אן למגורי קרובו, ובילבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; על כל בנייה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור, ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבנייה או ההרחבה הנוספת." יישום החלטת בית המשפט העליון בבר"מ אלבק – המערערת טענה, כי קביעת בית המשפט העליון בבר"מ אלבק חייב את ועדת הערר לידון בערר בהתייחס לפסק הדין אשר יינתן בדנ"א דיבון, משמע, לטענתה היה על הועדה להמתין עם שמיעת הערר עד לאחר שינתן פסק הדין בדנ"א דיבון.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, נחה דעתי כי יש לדחות הערעור.

לסיכום, קובע בית המשפט שם, כי סעיף הפטור מאפשר ליתן פטור לכל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע העומד בתנאיו, והוא אינו קובע מגבלה שלפיה ניתן יהיה להקנות פטור אחד לכל היותר בגין חלקת מקרקעין אחת.

לפיכך, הערעור נדחה אך מובן, כי בהינתן העובדה שהבניין טרם נבנה ידחה תשלום השומה עד לאחר חלוף המועד הנדרש לשם בחינת העמידה בתנאים המזכים את המשיבים בפטור המיוחל.

בכל מקרה, בין אם נהגה ועדה מקומית לפי סעיף 4(1) רישא או לפי הסיפא, מועד תשלום ההיטל, בהתאם להוראות סעיף 7(א) לתוספת השלישית, הוא בעת מימוש הזכויות ולא בעת ארוע המס המקורי: "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל...". נמצא איפוא כי בשלב מימוש הזכויות (א) אמורה להערך – לכל המאוחר – שומת ההשבחה, ו- (ב) ההיטל אמור להשתלם בהתאם לשומה שנערכה.

הסעיף מורה כדלקמן: "חיוב בהיטל השבחה יהיה בשיעור הקבוע בשומת ההשבחה שנערכה לפי הוראות סעיף 4 או בשיעור הקבוע בלוח שומה כאמור בסעיף 5, או בהתאם להחלטת השמאי המכריע, ועדת הערר או בית המשפט, לפי העניין." דהיינו גובה החיוב בהיטל הוא בהתאם להכרעה האחרונה והעדכנית של הועדה המקומית עצמה, של שמאי מכריע, של ועדת ערר, או של בית המשפט (המחוזי או העליון) – "לפי העניין". לא נאמר כאן כי שיעור החיוב בהיטל ייקבע אך ורק על פי החלטה חלוטה של אחד הגורמים האמורים; מחוקק התוספת השלישית ידע להגדיר "שומה סופית" (בסעיף 1(א) – "שומה שאין עוד זכות לשומה חוזרת או לערעור עליה"), אולם לא עשה שימוש במינוח זה בסעיף 13א (והשוו הוראות סעיף 17 לתוספת, המטיל חובה על ועדה מקומית להשיב סכומי היטל "ששולמו מעבר למגיע" אם הוחלט על הפחתה "בהליכים לפי תוספת זו"; לעומת זאת, ראו הוראות סעיף 18 שדן בנושא גבייתו של "היטל המגיע על פי שומה סופית").

לאחר פירוט הערכאות השונות, סעיף 14(ה) ממשיך ומבהיר: "הגשת ערר או ערעור לפי סעיף זה לא תעכב את מימוש הזכויות במקרקעין, אם החייב בהיטל שילם ההיטל; ואולם לגבי מי שמבקש היתר בניה לצורכי מגוריו או מגורי קרובו והגיש ערר או ערעור כאמור, לא תעכב ההגשה את מתן ההיתר, אם ניתן ערובה לתשלום סכום ההיטל השנוי במחלוקת; תקנות על פי סעיף 8(ב) יחולו גם על מתן ערובה כאמור." אמנם עצם הזכות להגיש ערר או ערעור איננה מותנית בתשלום מראש של ההיטל הנידרש, אולם סעיף 14(ה) מורה כי אם ברצון הנישום לא רק לחלוק על גובה ההיטל אלא גם לממש את הזכויות במקרקעין, אזי עליו לשלם את ההיטל הנידרש (בהמשך לאמור בסעיף 7(א) לתוספת).

הוא מבטיח את אכיפת גביית ההיטל ואין עניינו בסכומים שאינם מהוים את החיוב בהיטל השבחה על פי התוספת השלישית.

אשר על כן, מצוה הועדה המקומית לפעול על פי הקבוע בסעיפים 6, 7 ו- 8 להחלטת וועדת הערר מיום 3.5.2021 וזאת, ללא עיכוב או התניה נוספים.

...

המשיבים לא נימקו בהרחבה את עמדתם, למרות שניתנה להם הזדמנות לעשות כן – ראו החלטתי מיום 31.10.2021.

לאחר עיון בטענות המערערת ובהוראות הדין אני סבור שאין בסמכות המערערת לדרוש ערובה בסכום ההיטל השנוי במחלוקת כתנאי לקיום החלטת ועדת הערר, כפי שיבואר להלן.

על כן, כאשר יש מקום ליישם את הוראות סעיף 10, "הסכומים המגיעים" שניתן לדרוש לגביהם מתן ערובה (אם הם לא שולמו בפועל) ייקבעו בהתאם לאמור בסעיף 13א. מסקנה זו מתחזקת לנוכח התיבה "הכל כנדרש על פי תוספת זו", המופיעה הן בסעיף 10(א) והן בסעיף 10(ג).

הרי גם אם דיון כאמור היה מביא למסקנה כי האינטרס הציבורי בהבטחת הגבייה, שמא התוצאה תתהפך בערעור, אכן מאפיל על אינטרס הפרט שלא לממן או להבטיח בינתיים תוספת חיוב שאיננה נדרשת לפי פסיקת השמאי המכריע או של ועדת הערר (ואינני מביע כאן דעה בשאלת האיזונים האמורה), הרי בהעדר בסיס חוקי לדרישת ערובה, לדיון במאזן האינטרסים אין כל נפקות.

לנוכח כל האמור לעיל, אוסיף כי עדיפה בעיניי גישת ועדת הערר בעניין ערר חל/8201/0719 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' סימון שקורי חברה לבניין בע"מ, החלטה מיום 21.10.2021, על פני גישת בית המשפט המחוזי בעמ"נ 8613-10-13 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון נ' ששון ואח', ניתן ביום 2.2.2015.

עניינו של פסק הדין הנ"ל (להלן: פסק הדין, נושא הבקשה), ושל העתירה לדיון נוסף שלפני בשאלת החיוב בהיטל השבחה בגין עלייה בשווי המקרקעין לאחר אישור שניתן במקרה שלפנינו על-ידי הועדה המקומית לתיכנון ולבניה הרצליה (להלן גם – המבקשת) לאיחוד שתי חלקות בדרך של תשריט איחוד, אשר בעקבותיו, בהתאם לתכנית המתאר המקומית התקפה, נוצרה תוספת של זכויות בניה במקרקעין המאוחדים.

הסוגיה הניצבת בליבת הנושא שנידון שם, היא האפשרות לראות בתכנית המתאר המקומית, על זכויות הבניה המותנות הכלולות בה, משום המקור להשבחה שבאה לידי ביטוי בזכויות הבנייה המוגדלות שניתנו אגב אישור תשריט האיחוד.

בשולי הדברים נאמר כי אף אם העניין היה נבדק לאור המבחן הרלבנטי למצבים קרובים על פי מה שנפסק בעיניין רון, הרי שהיה נקבע כי אין בנמצא "גשר של ברזל" בין התנאים שהותוו בתכנית המתאר (שאינם בגדר זכויות מוקנות באופן בלתי מותנה) – לבין ההשבחה שנוצרה כתוצאה מאישור תשריט האיחוד, שאיננו גם ארוע מס עצמאי המנביע חיוב בהיטל השבחה (ראו, למשל, בפסקה 15 לחוות דעתו של חברי, השופט מ' מזוז, ועיינו בחוות דעתה של חברתי, הנשיאה א' חיות ואף בחוות דעתה של חברתי, השופטת ד' ברק-ארז, בפסקה 57 שם).

...

זה המקום לציין כי בשולי הדברים השופט מ' מזוז הביע דעתו כי ההסדר שנקבע בעניין רון גם הוא בעייתי בעיניו, ואולם הוא לא ראה להורות על שינויו כי הגיע למסקנה שבכל מקרה עניין רון – לא חל בנסיבות המקרה דנן (וזאת בעיקרם של דברים היתה אף גישתה של השופטת ד' ברק-ארז לענין רון, כפי שהובעה בדעת המיעוט שלה).

" דעת הרוב בפסק הדין, נושא הבקשה הגיעה למסקנה כי אישור תשריט האיחוד איננו אירוע יוצר חיוב, שכן אין הוא בא בגדר חלופה כלשהי משלוש החלופות מחוללות "ההשבחה" הנזכרות בתוספת.

אף השלמות הטיעון מטעם הצדדים הנזכרות בכותרת אינן משנות ממסקנתי הנ"ל. לאחר עיון בפסקי הדין שהובאו בהשלמת הטיעון מטעם המבקשת ובתשובתה לתגובת המשיבה, שאוזכרו בפיסקה 19 לעיל, הרי שמבלי להביע עמדה לגופם של הדברים שנדונו שם (באשר הצדדים באותן פרשות אינם בפנינו) – ניתן לומר כי אין בפסקי הדין האמורים, עליהם חפצה המבקשת להסתמך, כדי לערער את המסקנה כי פסק הדין, נושא הדיון הנוסף לא מעורר הלכה מוקשית, ואף לא הלכה חדשה, או כזו העומדת בסתירה להלכות קודמות, לרבות עניין רון.

נוכח כל האמור לעיל – הבקשה נדחית.

לטענת המערערים נפלה שגיאה משפטית בהחלטה שעניינה חיובם בהיטל השבחה בגין זכויות שנידרש היה לבקש הקלה לשם מימושן וזאת בנגוד להלכה הפסוקה לפיה ניתן לחייב בעל מקרקעין אך ורק בהשבחה שניתן להוציא אל הפועל, ולא בגין "השבחה תאורטית" או בגין קיומן של "זכויות מותנות". הרקע והעובדות: המערערים והמשיבה 2 (להלן: חברת אולימפיה) היו בעלי זכויות בחמש חלקות מקרקעין צמודות בגוש 6404, חלקות 141-145.

הטענה כי בהתאם לתכנית 52, לא ניתן היה לנצל 3,566 מ"ר מהזכויות, ללא מתן הקלה, היתה ידועה גם לפני החזרת הדיון לוועדת הערר, שאלה זו לא היתה במחלוקת ולא היה צריך להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי לברר טענה עובדתית שלא היתה שנויה במחלוקת ובא לידי ביטוי בסעיף 68 להחלטה הראשונה של ועדת הערר "בשומה המייעצת נקבע, ואף לפנינו לא היה חולק, כי מיצוי חלק מזכויות הבניה המוקנות בתכנית המשביחה, אינו מתאפשר אלא בכפוף להליך תיכנוני נוסף – תכנית או הקלה. משכך סבורים העוררים בערר 8012-02-18 כי נידרש להפחית את שוויין של זכויות אלה משווי המקרקעין במצב בתכנוני החדש." טענת המערערים לפיה הדיון הוחזר לוועדת הערר על מנת לברר אם אף לא אחד מהצדדים היה צריך לשלם היטל השבחה לא מוצאת את ביטויה בפרוטוקול הדיון בעירעור הראשון, ולא היתה רלוואנטית לצורך החלטה בטענת המערערים כי הם אינם צריכים לשלם היטל השבחה על המטרים שאינם ניתנים לניצול ללא מתן הקלה.

...

דיון והכרעה דעתי היא כי יש לדחות את הערעור על הסף.

לאור האמור אני דוחה את הערעור.

המערערים ישלמו את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.