דחיית סיווג מבנה תעשיה שנהרס ואינו ראוי לשימוש

לטענת המערער, יש להיתחשב בכך, כי סביבת הנכסים היא "תעשייתית". המערער הוסיף וטען, כי מאחר והוא לא עשה כל שימוש בנכסים, הרי יש להתייחס לשלושת הנכסים "כפי שהם היום או ביום שבו נרכשו" – קרקע לבנייה, או למצער קרקע לשימוש תעשייתי ולחלופי חילופין מבנה לתעשייה ותעריפי סווגם אלה, כולם, זולים מתעריף הסווג "מסחר". נטען שגם אם טענות אלה תדחינה, ראוי לסווג נכסים אלה בסווג "מלאכה". טענה נוספת שהעלה המערער היא שהמדרגות בשני הנכסים 1128924 ו-1128920 הוסרו, וטענתו התקבלה ביחס לנכס אחד שמספרו 1128920 ואילו לגבי הנכס הנוסף, הוטל חיוב בגין גלריה על 52 מ"ר. המערער טען כי לא ידע כי סילוק מדרגות היה מבטל חיובי ארנונה בגין שטח הגלריות, ואילו ידע על כך, היה פועל להריסת מדרגות אלה.

ועדת הערר דחתה טענת המערער, כי סעיף 330 נתון לפרשנות ויש לפרשו באופן שמטיב עם הנישום ובמקרה זה יש לפרש את התיבה "השמוש האחרון" כ-"קרקע לבנייה". ועדת הערר קבעה, כי הוראות סעיף 330 ברורות דיין והן קובעות כי יש לבדוק את השמוש האחרון טרם כניסת הנכס לסטאטוס "בלתי ראוי לשימוש". עוד דחתה ועדת הערר, כי יש לפרש את "השמוש האחרון" לפי הייעוד החוקי הזול מבין קשת השימושים המותרים, וקבעה, כי הוראות סעיף 330 לפקודת העיריות מקימות הסדר חוקי ברור ואין לגזור מן ההלכה הפסוקה לגבי נכסים ריקים לענייננו.

...

כך גם לגבי הטענה בדבר אי משלוח חיובי ארנונה שנתיים; מסקנת ועדת הערר בסעיף 9 להחלטתה מקובלת עליי ואין מקום להתערב בה. ההוצאות שהוטלו על המערער בהחלטת ועדת הערר בעניין ההוצאות, מצאתי לבטל ההוצאות שהוטלו על המערער בהחלטת ועדת הערר.

נראה, כי הערר שהגיש המערער, הגם שלא הביא לתוצאה המיוחלת מבחינתו- והיא לגרום לחיוב הנכסים לפי "תעשייה", הביא לחיוב הנכסים לפי הסיווג "מלאכה". אמנם העירייה הסכימה כי חיוב לפי מלאכה יהיה "לפנים משורת הדין" אולם סבורני כי חיוב זה אמור להיות מוטל לפי "שרות הדין", לפחות לגבי שניים מן הנכסים, זאת לפי הודאת העירייה (ראו האמור בטבלה המופיעה בסעיף 46 לעיקרי הטיעון מטעם העיריה).

לסיכום: אני דוחה את הערעור בכפוף להצהרת העירייה כי הנכסים יחויבו בתקופה השנייה לפי סעיף 303 (2) לפקודה, לפי סיווג "מלאכה". באשר להוצאות שהוטלו על המערער ע"י ועדת הערר, אני מבטל חיוב זה. בנסיבות העניין, ולאור העובדה כי מלכתחילה היה מקום לחייב הנכסים (לפחות שניים מהם) לפי סיווג "מלאכה", לא מצאתי מקום להטיל הוצאות בערעור.

להלן מימצאי הסיור בתמצית: מצבו של הנכס אינו משמש ואינו יכול לשמש באופן מידי כאולם אירועים, לא כבית אריזה ולא לתעשייה, אלא ידרשו פעולות מקדימות לכך.

לאחר עריכת הסיור בנכס, החלטתה המעודכנת של ועדת הערר קבעה כי הנכס אינו מקים את הנידרש בפקודה ו/או בתקנות כדי לחסות תחת הגדרת נכס שאינו בר שימוש או כנכס אשר נהרס או ניזוק, ועל כן יש לחייב את המערער בארנונה, אם כי על פי הסווג הנמוך ביותר, בהתאם לחוק ולצו הארנונה.

עוד טוענת המשיבה כי בחירתו של המערער שלא לעשות שימוש בנכס כי לא מתאפשר לו לעשות שימוש חורג כפי שחפץ ולכן לטענתו הנכס לא בר חיוב- דינה להדחות.

פטור מארנונה ניתן רק ביחס למבנה שאינו ראוי לשימוש ולא ביחס למבנה שלא נמצא בשימוש.

ראה סעיף 74 לצוו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), התשי"ח-1958 (להלן- הצוו), הקובע כדלהלן: "בנין שחלות עליו ארנונות לפי צו זה שנהרס או ניזוק במידה שאינו ראוי לשימוש, ואין משתמשים בו, ונמסרה למועצה הודעה בכתב על כך, לא יהיו הבעל והמחזיק אחראים לתשלום כל שיעור משיעורי הארנונות על הבנין שפירעונו חל אחרי מסירת ההודעה." סעיף מקביל לסעיף 74 לצוו, החל על עיריות, ניתן למצוא בסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן- הפקודה) שכותרתו "בנין שנהרס או שניזוק" הקובע כדלהלן: " נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק...". יוער כבר עתה כי קיימת פסיקה עניפה בכל הקשור לתחולתו של סעיף 330 לפקודה.

...

עוד טוענת המשיבה כי בחירתו של המערער שלא לעשות שימוש בנכס כי לא מתאפשר לו לעשות שימוש חורג כפי שחפץ ולכן לטענתו הנכס לא בר חיוב- דינה להידחות.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בהחלטת ועדת הערר ובמסמכים שהוגשו לעיוני, וכן שמעתי את טענות הצדדים בדיון שהתקיים בפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את הערעור.

סוף דבר, הערעור נדחה.

יתכן ביניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אך ניתן להשתמש בו בהיתחשב בדיני התיכנון והבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי הבניין.

סיווג השטחים המערערת טוענת כי את שטחי המבנה שנהרסו היה על המשיבה לסווג בסווג עם התעריף הזול ביותר ועל כן היה עליה לסווגם כסיווג תעשיה ומלאכה ולא כסיווג נכסים אחרים.

ועדת הערר קבעה כי שטחי הבור משמשים לאיחסון או לחניה (עמ' 5 שורות 10-11) מדובר בקביעה עובדתית של הועדה שאין להתערב בה. סיווג שטחים כרחוב ועדת הערר דחתה את הטענה ולפיה יש לסווג חלק המיתחם המשמש את כל הנכסים ומוחזק על ידי המערערת, כרחוב הפטור מתשלום.

...

טענה זו דינה להידחות.

גם טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור עד כה, אני דוחה את הערעור, למעט לעניין סיווג השטחים הריקים כמפורט בפסקה 49 לעיל.

אולם מאחר שהנכס כבר קיבל פטור מארנונה במשך 3 שנים, על כן, בשנת 2018 חויבה המערערת בארנונה בסכום המזערי, לפי סעיף 330(2) לפקודת העיריות, המבנה – לפי סיווג תעשיה, והמרתף – לפי סיווג חניונים.

בסיפא של החלטתה התייחסה הוועדה לחניון, וקבעה כי "מצבו הפיזי של החניון אינו תואם את הגדרת סעיף 330 לפקודה. הנכס לא נהרס ולא ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו. הוועדה סבורה שהמקום משמש כיום כמחסן, ולראייה המשטחים והקרטונים הסגורים המצויים בו, וכן שתי המכוניות הישנות. גם אם אלה בבעלות המחזיקים הקודמים, כטענת המערערת, אין הדבר מעלה או מוריד מהקביעה שהמקום בשימוש. גם אם המקום מנותק מרשת החשמל, ניתן לחברו בנקל. הוועדה סבורה שניתן בקלות לנקות את המקום, ולהפכו לחניון פעיל.

בענין הסרוב הנטען לאפשר ביקור בנכס, בתיק המוצגים ישנו מכתב של המשיב מיום 3/2/19, בו נאמר כי המערערת סירבה לתאם בדיקה ומדידה בנכס; ומכתב תשובה מאת ב"כ המערערת מיום 28/2/19, כי המערערת תשמח לשתף פעולה ולתאם הגעתכם לבדיקה ומדידה של הנכס; ושוב, מכתב מאת המשיב, מיום 27/3/19, בו חזר על הטענה כי המערערת היא סרבנית בדיקה ומדידה; ושוב, מכתב תשובה מאת ב"כ המערערת מיום 7/4/19, שבו דחה את הטענה כי היא "סרבנית בדיקה ומדידה" וציין כי זה פשוט לא תואם את מצב הדברים בפועל.

בנוסף, קבעה ועדת הערר בהחלטתה, כי "ניתן בקלות לנקות את המקום להפכו לחניון פעיל". בענין זה עלי לציין כי בעת ביקור הוועדה במקום, ציין מר פלוריאן (שהוא בעל החברה ומנהלה) כי עלות שפוץ החניון, כדי להביאו למצב שניתן להשתמש בו כחניון, היא 700,000 ש"ח. ההלכה בענין זה היא כי – "די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש ואין יושבים בו, ואין מקום להמשיך ולבדוק, כתנאי למתן הפטור שלפי סעיף 330 האם לא קיימת כדאיות כלכלית "אובייקטיבית" או עלות "סבירה" אחרת ב"הפיכת" הבניין הלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש.

...

תאריך זה אני קובע לאור התמונות שהוצגו, אישור המהנדס, והעובדה שחוזה השכירות הראשון תחילתו ביום 1/7/19 (ראה עמ' 152 בתיק מוצגי המערערת.

אני סבור כי לא ניתן לומר שהמקום משמש כיום כמחסן.

א. לסיכום כל האמור לעיל, אני מקבל את הערעור, ומבטל את החלטת ועדת הערר מיום 29/12/20.

לפני ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה שליד עריית "בת-ים" (להלן: "ועדת הערר") מיום 20.1.21 בגדרה נדחתה טענת המערערים שלפיה הנכס בגוש 7123 חלקה 147 תת חלקות 1,2,ו-3 המצוי ברחוב האורגים 9 בת ים (להלן: "הנכס") אינו ראוי לשימוש, ולפיכך נמצא שאין להחיל על הנכס את הפטור מתשלום ארנונה בגין נכס שאינו ראוי לשימוש, הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות", "ההחלטה").

כפי שנקבע בעמ"נ 52341-11-13 פואטניק לאב נ' עריית פתח תקווה, נכס שאינו מחובר לתשתית חשמל הנו נכס בלתי ראוי לשימוש, וועדת הערר נדרשה להבהיר האם זהו המצב העובדתי, אך בחרה לקבוע שהליקויים אינם מונעים שימוש בנכס כמבנה תעשייתי.

לפי סעיף 330 לפקודת העיריות כדי לזכות בפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש עליו לעמוד ב-3 תנאים מצטברים: המבנה ניזוק או נהרס במידה שאי אפשר לשבת בו, אין יושבים בו, ניתנה על כך הודעה בכתב לעירייה.

לא מצאתי כי החלטת וועדת הערר לוקה בשגגות המצדיקות את היתערבות בית המשפט , זאת גם בשים לב לאפשרות לשימוש בנכס לשימוש שונה מהשמוש האחרון שנעשה בו לכל הפחות, ויכול ולאחסנה, כפי שנימצא כי נעשה בו לטווח קצר או ארוך, ובהתאם למה שראו עיני מנהל הארנונה בסיור שערך, ולאור ההלכה הקבועה בעיניין המיגרש המצליח זאת כדלקמן: "על כן, גם אם ביניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי בהכרח יהנה הוא מפטור לפי סעיף 330. יתכן ביניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אך ניתן להשתמש בו בהיתחשב בדיני התיכנון והבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי הבניין. על כן, כדי להכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין" (פס' 23.

...

כפי שנפסק בפסק דינה של כב' השופטת נאור: "משהגענו למסקנה כי אין לבחון עלות שיפוץ "סבירה" או "כדאיות כלכלית" במסגרת השאלה האם בניין "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" עדיין יש לבחון כיצד בסופו של דבר בכל זאת תוכרע השאלה.

בסופו של דבר ובהוראת בית המשפט במסגרת העתירות שהוגשו אף תיעדה את הדברים בפרוטוקול הסיור ונימקה את ההחלטה כנדרש כדי שבית המשפט יוכל לבחון באופן ממשי את פועלה ושיקוליה.

סבורתני לפיכך כי החלטת וועדת הערר בנסיבות העניין מנומקת, ומפורטת, וכי ההחלטה נתנה לאחר שקילת כל השיקולים הרלוונטיים בהתאם לדין ולפסיקה, תוך הסתמכות על הניסיון המקצועי של חברי הוועדה, הראיות, מראית עיניהם בסיור שערכו, ולא נמצא פגם בהחלטה המצדיק את התערבותו של בית משפט זה. התוצאה לאור כל האמור לעיל הערעור נדחה.