דחיית אגרת רישום מקרקעין לפי חוק לעידוד השקעות הון

במענה לטענות התובעת בעיניין הנפקת אגרות חוב בריבית גבוהה במיוחד (כנגד הלוואות בעלים), טענו הנתבעים כי בטענות אלו אין כל ממש; נטען כי אילו התובעת והסער היו משתתפים במימון החברה בהתאם לחלקם היחסי במניותיה, לא הייתה מתעוררת שאלה סביב הריבית המתאימה; בשל המנעות התובעת מהשתתפות במימון, נטען, נאלצו התובעים למכור נכסים שבבעלותם ב"מימוש מהיר" כדי להזרים הון לחברה - ונזקיהם בגין אילוץ זה עולים בהרבה על הכנסותיהם מהריבית השנתית אותה הם זכאים לקבל מידי החברה.

· ביום 27.8.2007 השיב ב"כ הנתבעים לב"כ סער (נספח 40 לתצהיר סער) כי "מדובר באגרות חוב שהנפקתן נדחתה, לבקשת ברוך סער ולבקשתך למשך למעלה משנה, על מנת לאפשר למר ברוך סער להשיג מימון זול יותר. משחלפה שנה ומר סער לא השיג תחליף לדרך מימון זו, לא נותר אלא להשתמש באג"ח". · ביום 8.10.2007 שלח לב מכתב לרשם החברות (נספח 84 לנספחי הנתבעים), בו התבקש ביטול שיעבוד שנוצר בתאריך 14.6.2006; צוין, כי הסכום המובטח הוא 2,400,000 ש"ח וכן תוארו הנכסים המשועבדים שהתבקש ביטול שעבודם.

המומחה היתייחס לרישומים בספרי החשבונות והדוחות הכספיים המבוקרים וכן לפירוט ההלוואות לשנים 2004-2002, וקבע, כי "היתרות משקפות אופי של הלוואות בעלים ולא השקעות בעלים בהון, ולראיה נשאו ריבית". על יסוד קביעה זו, הגם שנעשתה ביחס לשנים 2004-2002 בלבד, מתחזקת המסקנה כי לבד מהסך ששולם עבור הקצאת המניות בהסכם ההקצאה (600,000 ש"ח), לא היו השקעות נוספות של בעלים בהון, ויתר המשאבים שהזרימו בעלי המניות, ענו, לכאורה, להגדרה "הלוואות בעלים". תחילה, נרשמו הלוואות בעלים לזכות כל אחד מבעלי המניות המייסדים, בהתאם לחלק בו נשא מתוך התשלום עבור רכישת הקרקע.

בעיניין זה נפסק בע"א 4263/04 קבוץ משמר העמק נ' עו"ד טומי מנור, מפרק אפרוחי הצפון בע"מ (מיום 21.1.09 (פורסם בנבו)), בסעיף 50 לפסק הדין: "בצד מעמדו כבעל מניות, עשוי חבר בחברה לרכוש מעמד של נושה כלפי החברה, כאשר הוא נותן לה הלוואת בעלים. כשירותו הכפולה כבעל מניות וכנושה של החברה עשויה ליצור קשיים לא מעטים במישור המשפטי ובמישור העסקי. היא יוצרת דואליות במעמדו, המחייבת זהירות מיוחדת. זאת, משום שבעל מניות אינו אמור, בדרך הטבע, להלוות כספים לחברה שבבעלותו, וליהפך נושה שלה. תפקידו הטבעי הוא לשמש משקיע בחברה. לפיכך, הלוואות בעלים בתאגיד עיסקי אינן בבחינת תופעה טבעית ומובנת מאליה, והפיכתו של בעל מניות בחברה לנושה החברה אינה מצב שיש לעודדו. כשירותו המשולבת של אדם כבעל מניות בחברה וכנושה של החברה עלולה להביא לניגוד אינטרסים חריף שיש עמו נזק רב לחברה ולציבור הנושים החיצוניים כאחד". בפרט נכון היה להמנע מניהול ההון בדרך זו, כאשר במשך שנים שררה מחלוקת קשה בין בעלי המניות המשמעותיים בחברה בעיניינן של הבנייה וההוצאות הכרוכות בה. יש בהתנהלות זו כדי לפגוע - במכוון או שלא במכוון - ביכולת לבחון את טענותיה המתמשכות של התובעת.

...

יש להקדים ולציין, כי אף על פי שלאורך ההליך נחלקו הצדדים בשאלת הסעד הראוי, דומה כי בשלב הסיכומים הגיעו שני הצדדים למסקנה, כי סעד של היפרדות עשוי להיות סעד ראוי.

עם זאת, מסקנה זו היא תלויית נסיבות: כך, למשל, בת"א (חי') 887/05 אלון דוכן נ' איתמר קהת [פורסם בנבו] מיום 2.2.2010, נקבע כי אם ההון שהתבקש בעל המניות שדולל להעמיד היה נחוץ לחברה, הסיבה המכרעת לחילוט ולדילול הייתה כלכלית-עסקית, והקצאת המניות שחולטו נעשתה בהתאם להזרמת הון המשקפת את ערכן הריאלי (בשונה מהנסיבות שעמדו ביסוד הלכת גליקמן נ' ברקאי), אזי "לא ניתן לקבוע כי מדובר בעושק המיעוט או קיפוח. בנסיבות אלה, שומה על בית המשפט שלא להתערב בהחלטה. בהקשר זה כתבה המלומדת חביב סגל בעמ' 465 כי: "(.

צו מניעה זמני וקבוע למניעת משיכת כספים מקופת החברה - הבקשה לצו קבוע נדחית; עם זאת, הצו הזמני שניתן יישאר בתוקפו עד לאחר הערכת השווי וביצוע מכירת מניות התובעת לנתבעים, כמפורט להלן.

שהרי, על-פי הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 - משכון של מקרקעין הנו משכנתא, וזו עסקה הטעונה מיסמך בכתב ורישום.

תצהיר בן ישי על נסיבות כריתת ההסכם השלישי העידה בן ישי בתצהירה: "16. לאחר שהרגשתי כי יש חשש כבד שכספי מונח על קרן הצבי, בשל שמועות שהתרוצצו על חידלות פירעון של בני הזוג מחמת מצבם הכלכלי הקשה פניתי בתקיפות לבני הזוג שלי ועודד שובל ודרשתי ערבות להחזר השקעתי. במענה לפנייתי החד משמעית להשבת כספי, שבו והצהירו בני הזוג כי הם שניהם שותפים מלאים להתנהלות הכספית של קבלת ההלוואות וכי הגב' שובל ערבה אישית לפירעונן של ההלוואות.

לנוכח ההבנה כי הציפיה להשבת כספי עולה בתוהו, התעקשתי לקבל מיסמך מפורש הכורך את בני הזוג שניהם בכתב לעיסקאות הסכמי ניהול ההשקעות ורישום הערת אזהרה לטובתי על גבי נכס הדירה שהיה בבעלות הגב' שובל.

כך נובע כבר מהמבוא להסכם, בו נכתב "ומכיוון שצד א' (פרץ - א"ג) הלווה לצד ב' (בן ישי - א"ג) סך כולל של 385,000 ₪ (להלן: קרן ההשקעה) למטרות השקעה בשוק ההון, ומכיוון שצד ב' הצהיר שהכסף שהושקע אבד בעקבות סגירה של בנק ההשקעות ללא הודעה מוקדמת". יש לדחות את הטענה כאילו יחסי פרץ - בן ישי לא היו יחסי לווה - מלווה.

הנני מחייב את הנתבעת מס' 1, שלי שובל, לשלם לתובעת, ברכה בן ישי, את הסכומים הבאים: (1) 385,000 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 11.12.2016, ועד לתשלום המלא בפועל; (2) אגרת תביעה בצרוף הפרישי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (3) שכר טירחת עורך-דין בסך כולל של 55,000 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

...

הנני מחייב את הנתבעת מס' 1, שלי שובל, לשלם לתובעים, דינה וסלומון בן חמו, את הסכומים הבאים: (1) 165,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 15.11.2016, ועד לתשלום המלא בפועל; (2) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (3) שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

בת"א 20164-12-16 התביעה מתקבלת.

הנני מחייב את הנתבעת מס' 1, שלי שובל, לשלם לתובעת, ברכה בן ישי, את הסכומים הבאים: (1) 385,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 11.12.2016, ועד לתשלום המלא בפועל; (2) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (3) שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 55,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

תמצית טענות הצדדים התובעת, מדינת ישראל – משרד הכלכלה, העניקה ביום 11.4.91 לנתבעת י.מ. מועדון ים כינרת 1989 בע"מ, כתב אישור בהתאם לחוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959 לצורך הקמת כפר נופש על שפת אגם הכינרת (להלן: "כתב האישור") בתחום המושב מגדל, במקרקעין הידועים כגוש 15515 חלקות 13 ו- 14 (להלן: "הנכס").

מאז לא החזירה הנתבעת את סכומי המענק שניתנו לה ולכן ביום 29.7.15 הגישה התובעת את התובענה נשוא הדיון למימוש אגרות החוב והשעבודים הרשומים לטובתה על נכסי הנתבעת על מנת לקבל את החזר מלוא סכום המענקים, אשר עמדו נכון להגשת התובענה על סך של 79,605,359 ₪.

בשל כל אלה, טענה הנתבעת כי כתב האישור בוטל שלא כדין ולכן אין כל עילה לתובענה ואכיפת אגרת החוב אינה צודקת בנסיבות העניין; התובעת אף פועלת בחוסר תום לב ובנגוד לחובת ההגינות; אכיפת אגרת החוב בעת הזו גם תיגרום לה נזק ממשי אשר לא יכלה לצפותו במועד קבלת המענקים; והתכלית שעמדה בבסיס המענק, לעודד את פיתוח התיירות, התמלאה במלואה וממשיכה להתמלא גם כיום, שכן כפר הנופש מופעל כיום לרווחת תיירים ונופשים רבים.

יחד עם זאת, כאמור בהחלטה הראשונה, בהיתחשב בכך שהדינים החלים על מתן כתב האישור הם כללי המשפט המינהלי ועל פיהם ייבחן טיבו המשפטי של כתב האישור והתנהלות הרשויות השלטוניות מול מי שקבל כתב אישור (בג"ץ 8153/06 חברת בנייני תעשיה באר-שבע בע"מ נ' מרכז ההשקעות, על פי החוק לעידוד השקעות הון, 18.1.09), יש לבחון מעבר לדיני השהוי "הרגילים" אם אכן השתהתה התובעת בבצוע פעילות שלטונית שהייתה חייבת לבצעה במהירות הראויה בנסיבות העניין.

בצדק איפוא טען ב"כ התובעת כי די בעיניין זה להפנות למכתבים שהנתבעת עצמה (או מי מטעמה) שלחה לתובעת כדי להסיק מסקנה זו. הנה כי כן, בשנת 14.8.03 שלח בא-כוח הנתבעת דהיום, מכתב למנהל מרכז ההשקעות דאז, מר שמואל מרדכי, ובו העלה אכן טענות כלפי התובעת, אך הוא ציין מפורשות כי הנתבעת מצויה בהליך משפטי כנגד הבנק וכי עד אשר יסתיים הליך זה, אין מקום לביטול כתב האישור מכיוון שתוצאות ההליך עשויות לאיין את ההחלטה בדבר ביטול כתב האישור והחלטת השרים לדחות את הערר שהגישה הנתבעת.

...

יוצא אפוא, כי התובעת לא השתהתה בנקיטת הליכי המימוש של הנכס.

סיכום לסיכום, בקשת התובעת מתקבלת ואני מורה על מימוש השעבודים ובתוך כך השעבוד על הנכס בגוש 15515 חלקה 14 בלבד.

אני ממנה בזה בהתאם את עו"ד דורון לנגה ככונס נכסים למימוש השעבודים והוא יחתום על ערבות בסך 200,000 ₪ כתנאי למינויו.

הרקע לתובענה הקונכיה קיבלה ביום 20.1.94 אישור ל"תוכנית במסלול מענקים" על פי החוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (להלן: כתב האישור") לשם הקמת מלונית בת 15 יחידות נופש בעיר אילת (להלן: "המלונית").

אגרת החוב לטובת המבקשת כללה תניה מגבילה לפיה החברה מתחייבת לא להעביר את רכושה ו/או חלקו בלי לקבל אישור בעל השיעבוד - היינו המבקשת - מראש.

סעיף 169(ב) לפקודה אף מורה כי: "אין שיעבוד צף מקנה לבעל איגרת החוב דין קדימה או בכורה על פני בעל משכנתה רשום או קונה בתמורה של מקרקעי החברה, ואפילו היה קיומו של השיעבוד הצף ידוע להם בשעת המשכון או המכר; ואולם אם נכללה במסמך היוצר שיעבוד צף הגבלה על זכות החברה ליצור שעבודים, והגבלה זו נכללה בפרטים שנמסרו לרישום השיעבוד הצף, יהיה השיעבוד הצף עדיף על שיעבוד שנוצר בנגוד לאותה הגבלה אחרי רישום הפרטים בידי הרשם." היינו, אלא אם נאמר מפורשות במסגרת איגרת החוב שיצרה את שיעבוד הצף כי קיימת הגבלה על זכות החברה ליצור שעבודים נוספים – שאז השיעבוד הצף יהיה עדיף על פני כל שיעבוד שנוצר בנגוד להגבלה (וראו ע"א 542/85 המועצה הישראלית לייצור ושיווק כותנה בע"מ נ' אתה חברה לטקסטיל בע"מ, פ"ד מב(4) 559) - כוחו של השיעבוד הצף נדחה מפני שיעבוד קבוע על מקרקעין, אפילו ידע בעל השיעבוד על המקרקעין על קיומו של השיעבוד הצף.

...

יוצא, אפוא, כי לאחר מכירת הנכס לדנה צדף, מיצה הבנק את פוטנציאל הגבייה מהנכס, ולא נותר למעשה משני השעבודים שרבצו עליו באותה שעה – הן השעבוד לטובת הבנק והן השעבוד לטובת המבקשת - מאומה.

סופו של יום, אפוא, לא זו בלבד שבקשת המבקשת להכריז על בכירות השעבוד לטובתה נדחית, אלא שבקשתה העיקרית לאכוף את איגרת החוב מטעמה נדחית אף היא.

בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 68051-06-23 י.ד.י. בטיחות בע"מ נ' הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופטת ענת זינגר העותרת י.ד.י. בטיחות בע"מ המשיבים 1. הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה 2. וועדת השגה לפי החוק לעידוד השקעות הון - התש"ט 1959 3. מינהלת הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה 4. משרד הכלכלה והתעשייה העותרת - באמצעות עו"ד יעקב שרגאי המשיבים - באמצעות עו"ד חגי דומברוביץ', פרקליטות מחוזי י-ם אזרחי פסק דין

עסקינן בהחלטה אשר במסגרתה נדחתה השגה שהגישה העותרת על החלטת מינהלת הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה (להלן: "משיבה 3" או "המינהלת").

רקע: בסמוך לשנת 2005 רכשה העותרת קרקע באיזור התעשייה במבוא חורון.

אגרת החוב מבהירה בחלקה הראשון - כי היא נערכה הואיל והעותרת עומדת לפנות למדינה להעמיד לרשותה מענק או הטבות במסגרת החוק לעידוד השקעות הון, או מענק, או הלוואה, או הטבה מכל סוג אחר הניתנים על ידי מרכז ההשקעות (ר' נספח 9 לתשובה).

המשיבים מנגד הפנו לאמור לעיל, באשר לחזרת דואר רשום וכן לסעיף 6(א) לאותו חוק, הקובע כי פעולה של עובד ציבור לא תהיה פסולה מחמת אי מילוי סעיפים מסוימים ובהם גם סעיף 2 לחוק.

...

בטרם אפנה לסיכום הדברים אזכיר הלכות ידועות לפיהן שיקול הדעת נתון לרשות וסוגיית ביטול תכנית והשבת מענק - מצויה בלב שיקול הדעת האמור.

בהמשך לאמור העתירה אפוא נדחית.

העותרת תשלם הוצאות המשיבים בסך 10,000 ₪ בתוך 30 יום מהיום.