גמירת דעת במתנות מקרקעין: בדיקה קפדנית וחובת תום לב מוגברת

ואם אין רצונך ללמוד על חובה זו מכוח חובת תום הלב וההגינות אנא למד אותה מחובת הזהירות וההתנהגות כאדם סביר לבל תמצא מעוול ברשלנות כלפי הוריך (וראה לעיל פס"ד בתמ"ש (ת"א) 17364-12-12 שם) די בכך כדי לקבל התובענה.

יפים לעניין זה דבריו של כבוד הנשיא שמגר בע"א 7051/93 האפוטרופוס הכללי נ' גולדברג [15]: "אכן, בהיות המתנה חוזה חד צדדי, ובפרט כאשר המדובר במתנה במקרקעין חייבת להיות הבדיקה לגבי גמירת דעתו של הנותן קפדנית במיוחד". לא כך הם פני הדברים במקרה של הסכם מתנה בו לא נערך מו"מ כלל.

אומרים על כך המלומדים פרידמן כהן: "ההבחנה החוזרת ונשנית בחקיקה בין עסקה בתמורה לבין עסקה שאיננה בתמורה איננה בכדי. הבחנה זו משרתת מטרה מועילה והיא תואמת את רגש הצדק. הדעת נותנת שההגנה אשר תנתן למקבל מתנה תפול, במידה ניכרת, בעוצמתה מזו המוענקת למי שנתן תמורה. הטעם ברור. צד שלא תרם מצידו דבר לעסקה ושכל מה שניתן לו בחסד ניתן, איננו זכאי לאותה מידה של הגנה." לבסוף, אפנה לסוגיית "זעקת ההגינות" (וראה: ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, (נ)(1), 185 {פמ"מ – 12.06.1996}), העוסק בשלב שבין תום לב וזעקת ההגינות.

...

המשיבים טענו ביחס לתמליל זה בסעיף 21 לנייר העמדה שהגישו כי: "התובעים המומים מטענתו השקרית של הנתבע כי השיחה המוקלטת התקיימה במהלך פגישה במשרדו של עו"ד ..., זאת, למרות שברור כי התקיימה בבית ההורים המנוחים ב... ולפני ההתקשרות עם עו"ד". ביהמ"ש קמא קבע בהחלטה כי: "די בנטען בסעיף 21 לנייר העמדה של התובעים כדי להתיר בשלב זה הגשת התמליל, גם אם כלולות בו עובדות ואמירות הנוגעות לגישור. החיסיון החל על הגישור אינו חל על שיחות בין הצדדים, בעקבות או בצד הגישור ושאינן חלק ממנו... על מנת לקבוע ביתר שאת את טיב פעולות עורך הדין, אין מנוס אפוא מחקירתו ולשם כך תקבע המזכירות מועד לדיון. לאור תוצאות החלטתי זו, יתקנו נא התובעים תצהיריהם בתוך 30 ימים". .

סבור אני אכן, כי המש"ח נחתם בשעתו כשהוא ריק, והתיקונים אכן נעשו אחר כך על-ידי עוה"ד, בהתאם לידיעתם טיב העסקה.

סבור אני בשנית, כי המנוחה, אשר דיברה עברית כפי דורה, התייחסה במילה "בית", להבדיל מדירה, לבניין כולו, וראה שטר העברת הדירה למנוחה מאמה, גם שם נזכר הנכס כבית.

סוף דבר התובענה נדחית.

ואם לא מכוח מנהגם של הנתבעים כאפוטרופסים בפועל לחסויה צומחת זעקת ההגינות, אזי צומחת הנה מכוח חובת ההגינות ותום הלב המוגברים שהייתה להם לחסויה כאם וחמות (וראה דברי בתמ"ש (ת"א) 5871-12-04 מ' נ' ב' (טרם פורסם)), שם אמרתי כך: "161. עסקתי בעבר רבות במידת היושר וההגינות הנדרשת בין בני מישפחה. דומה כי בעיניינו הנתבע לא נהג כפי שהיה מצופה ממנו לנהוג בנסיבות העניין ואבהיר כוונתי להלן;

בהסכמי מתנה, הבדיקה אם היתה גמירות דעת היא קפדנית יותר, וזאת בייחוד כשמדובר במתנה במקרקעין (ע"א 7051/93 האפוטרופוס הכללי ני גולדברג (לא פורסם)).

...

המומחה בחן ובדק את הכנסות התובעת, את משיכות הנתבעים וסיבתן, גם את נתינת הכספים, את הוצאות התובעת ששולמו גם לצורכי מחיה, והגיע לכלל מסקנה (עמוד 19 לחוות הדעת) כי בהעדר מסמכים לאימות טענות מסוימות של הנתבעים, אזי עליהם להשיב לתובעת, בערכים נומינאליים, סך 306,643 ₪.

כוונותיו הסובייקטיביות של בעל דין והשאלה האם פעל בזדון עשויה להשליך על המסקנה האם נעשה שימוש לרעה בהליכי משפט; עם זאת, אמת – המידה המרכזית בהקשר זה הינה סבירות והגינות, קרי – כיצד בעל דין סביר והגון היה נוהג בנסיבות המקרה".

מהמתואר לעיל, נראה כי התנהלותו של הנתבע חסרה מידת סבירות והגינות עד כי יש בה כדי להשליך על המסקנה כי ייתכן ונעשה שימוש לרעה בהליכי משפט".

אין בידי לקבל טענות כנגד חוות דעת המומחה, לא רק בשל הכלל שלא בנקל יסטה בית המשפט מחוות דעת מומחה שהוא עצמו מינה (וראה: ע"א 9598/05 פלוני נ' חברת הביטוח ה"מגן" בע"מ {פמ"מ – 28.03.2007}), אלא גם משום שאפילו הנתבעים עצמם לא ראו צורך לעמוד על חקירת המומחה.

נחה דעתי כאמור, כי בין אם ביצעה התובעת משיכות מחשבונה בעצמה, בין בליווי מי מהנתבעים (ומה צורך היה בליווי אם לא היתה התובעת בבחינת אדם מוחלש, אשר מבין פחות בדרכי החיים) אזי כל הכנסות והוצאות התובעת כולן נשלטו על-ידי הנתבעים.

סוף דבר אני מחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, להשיב לתובעת סך 339,840 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 01.01.2015.

אני מחייב את הנתבעים לשאת בהוצאות התובעת, בסך 50,000 ₪.

"בהיות המתנה חוזה חד צדדי, ובפרט כאשר המדובר במתנה במקרקעין, חייבת להיות הבדיקה לגבי גמירת דעתו של הנותן קפדנית במיוחד; כמו כן, דרישת חובת ההתנהלות בתום לב היא מוגברת יותר בחוזי מתנה.

...

בהינתן האמור הנני קובע כי התובעת הוכיחה כי לא הייתה לה גמירת דעת להתקשר בהסכם המתנה ולפיכך, דינו להתבטל.

בבחינת למעלה מן הצורך אציין, כי אני סבור כי בעניינינו מתקיימות בנוסף מספר עילות מפרק ב' לחוק החוזים, תשל"ג-1973 (להלן - "חוק החוזים"), שעניינו בביטול חוזה בשל פגם בכריתתו ואשר גם מכוחן רשאית התובעת לבטל את הן את הסכם המתנה והן את ייפוי הכוח עליו חתמה.

סוף דבר: הנני מקבל את התובענה וקובע כי הסכם המתנה עליו חתמה התובעת ביום 4.5.2015 וייפוי הכוח הבלתי חוזר שנחתם על ידיה באותו מועד – מבוטלים.