בר רשות חינם שהשביח את הנכס בלא הסכמת הבעלים

הנתבעים מתייחסים לתובענה הקודמת שהגישו וטוענים שנקבע בה במפורש שטענתם לזכות בר רשות בלתי הדירה בנכס לא נדונו ולא הוכרעו, ושאם תוגש נגדם תביעת פינוי הם יוכלו לטעון לעניין זה. הנתבעים מראים כי אביהם המנוח שוכן בנכס ביום 18.1.1949 עם עלייתו ארצה מתימן יחד עם רעייתו ובנו הבכור.

במקרים המתאימים יבחן בית המשפט, בהתאם לנסיבות ושיקולי צדק, אם ראוי להקנות סעד לבר-הרשות, כאשר לרשותו מיגוון סעדים – החל מהתניית ביטול הרישיון בתשלום פיצוי כספי עבור השבחת המקרקעין וכלה בקביעה כי הרשות בלתי-הדירה ואינה ניתנת לביטול (רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 (1999); מיגל דויטש קניין כרך ב 415-414 (1999); עניין חיטמן, פסקה כ"ד; עניין אביטסם נחום, פסקה 22).

עמדה דומה הובעה על-ידי המלומדת זלצמן במאמרה: "'רשות מכללא', הנה לעולם הדירה, דהיינו, בעל המקרקעין רשאי לבטלה לפי רצונו בכל עת, ואין בכוחה להקנות למסיג הגבול – אפילו פעל בתום לב – טענת זכות כלשהיא בנכס. עם זאת, אפשר שבנסיבות המקרה יתחשב בית המשפט בעובדה שפלוני השקיע מכספו בנכס בהסתמך על 'הסכמה שבשתיקה' של בעל המקרקעין, ועל-כן יקבע מועד עתידי לפינוי המקרקעין. נוסף על כך, בנסיבות מסוימות ייתכן שהוא אף יתנה את הפינוי בתשלום הוצאותיו של פלוני, ולעיתים גם בתשלום פיצויים" (זלצמן, רשות חינם, בעמ' 267).

ברם, גם כשמדובר ברשות כזו, "מקובלת בפסיקה הגישה כי הזכות הנוצרת עקב רישיון מהוה זכות אישית (In personam) של בעל הרישיון כלפי נותן הרשות, וזאת להבדיל מזכות חפצית השרירה כלפי כולי עלמא (In rem). על כן, חליפו של הבעלים נותן הרשות, אשר רכש ממנו את הנכס מושא הרישיון, אינו כפוף לזכות שניתנה לבר-הרשות, והרשות תבוא לקיצה עם כל העברה של זכויות הבעלות במקרקעין נשוא הרשות" (עניין אביטסם נחום, פסקה 19.

...

כתב ההגנה הנתבעים טוענים שיש לדחות את התביעה משום שמשנת 2006 העירייה שותפה מלאה, פעילה ומממנת אישור תכנית חדשה שבמסגרתה יוסדרו הזכויות הקנייניות בשכונה, ובכלל זה זכויות הנתבעים בנכס.

מן הכלל אל הפרט: יישום הלכות אלו בענייננו מוביל למסקנה שהנתבעים הם לכל היותר בני רשות מכללא במקרקעין.

אני סבור שדין התובענה להיחתך אך ורק על סמך שאלת מעמדם של הנתבעים בקרקע הקונקרטית, בלא קשר לשאלה אם הם יהיו זכאים לרכוש זכויות בקרקע חליפית, אם וכאשר התכנית לשיקום השכונה אכן תקרום עור וגידים, תקודם על ידי רמ"י, תפורסם למתן תוקף, ותעגן את זכויותיהן של אותן 90 משפחות שנכללו בתכנית שהעמותה פעלה לקדם.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התובענה מתקבלת.

מיהו בר רשות מכללא במקרקעין? הספרות והפסיקה נתנו קווים מנחים בשאלה זו. המלומדת נינה זלצמן [נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24, 57-56 (תשנ"ה)], הגדירה את הרשות מכללא כך (הגדרה שאומצה בענין חיטמן): "בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השמוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך... ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפאסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס ... נסיבות המקרה שבמסגרתן נלמדת הסכמתו בשתיקה של בעל המקרקעין, עשויות למנוע את בעל המקרקעין מכוחו של דין ההשתק או עיקרון תום הלב, מלהביא את הרשות לסיומה באופן חד-צדדי ומיידי". בענין היפר חלף, פסקה יח, הוגדר בר רשות מכללא במילים הבאות: "אכן עסקינן בטענת רישיון מכללא – קרי, כזה המאפשר החזקה ושימוש בשטח כתוצאה משתיקת הבעלים; זאת בנגוד לרישיון חוזי, בו בעלי הקרקע נותנים את הסכמתם המפורשת לשימוש או החזקה בשטח. הראציונאל שבבסיס הרישיון מכללא הוא היות הבעלים מושתקים מטענת הסגת גבול כלפי מי שהחזיק בקרקע והסתמך על שתיקתם". בענין אביטסם, פסקה 17, הוגדרה רשות מכללא במילים הבאות: "בשונה מרישיון שניתן מראש מכוח הסכם שנערך בין הצדדים או מכוח היתר של חסד, בין אם עסקינן ברשות שבתמורה ובין ברשות חינם, רשות מכללא נלמדת בדיעבד משתיקתו ואי-מחאתו של בעל המקרקעין נוכח עובדת החזקתו של פלוני בנכס המקרקעין, ומקורה למעשה בעוולה של הסגת גבול במקרקעין". אם נסכם את הדברים, נגדיר אדם כבר רשות מכללא במקרקעין, ככל שממלא אחר התנאים הבאים: מחזיק במקרקעין ללא הסכם או רשיון בכתב מבעל המקרקעין; בעל המקרקעין מודע להחזקתו במקרקעין במשך תקופה ארוכה; בעל המקרקעין שותק, לא מוחה ולא פועל לסילוק ידיו של המחזיק במקרקעין; ראוי עוד לציין, כי הרשות מכללא היא בגדר זכות אישית של בעל הרשיון, להבדיל מזכות חפצית.

דברים מפורשים בענין זה נאמרו בענין אביטסם, פסקה 19, כדלקמן: "אכן, מקובלת בפסיקה הגישה כי הזכות הנוצרת עקב רישיון מהוה זכות אישית (In personam) של בעל הרישיון כלפי נותן הרשות, וזאת להבדיל מזכות חפצית השרירה כלפי כולי עלמא (In rem). על כן, חליפו של הבעלים נותן הרשות, אשר רכש ממנו את הנכס מושא הרישיון, אינו כפוף לזכות שניתנה לבר-הרשות, והרשות תבוא לקיצה עם כל העברה של זכויות הבעלות במקרקעין נשוא הרשות". היותה של זכות בר הרשות מכללא (שברגיל היא הדירה) "אישית" ולא "חפצית" גם מלמדת שאינה ניתנת למכירה או להורשה – ראו סעיף 48 לערעור הפינוי; סעיף 74 לסיכומי הנתבעת); [זאת להבדיל מרשיון בלתי הדיר במקרקעין, שיכול להיות מוכר במקרים מסוימים, מיוחדים, כְבר הורשה (ראו לעניין זה רע"א 4936/20 עיזבון המנוח סומרין ז"ל ואח' נ' הימנותא בע"מ, פסקה 19 (3.4.2023))].

כך המשיך וציין בית המשפט בענין אביטסם, פסקה 19, כדלקמן: "במאמר מוסגר יצוין, כי היה ניתן לסבור שגם עם העברת הבעלות בחלקה נותרה הרשות שניתנה למערערת ולמנוח בעינה נוכח הסכמה שניתנה על-ידי הערייה להמשכה, המוסקת אף היא מהתנהלות הערייה (והשוו: ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27, 47 (2004)). ואולם, טענה מעין זו לא נטענה ואף לא הובאו ראיות להוכחתה". האם פינוי בר הרשות מהמקרקעין מחייב מתן פיצוי, ואם כן – מה מהות הפצוי? בע"א 618/05‏ ‏ גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל (להלן: "ענין דיאמנשטיין" פסקות 14-19 (21.3.2007) נדונה השאלה, האם בר הרשות מכללא זכאי לפצוי עם ביטול הרשות ופינוי מהמקרקעין, ואם כן מה מהותו? אם נסכם את ההלכות הנובעות מענין דימשטיין, הרי הן כדלקמן: בעל הרשות מכללא שרשותו בוטלה אינו זכאי לפצוי על המקרקעין שהוצאו מידיו, אלא על השבחת המקרקעין בלבד (השקעותיו, דוגמאת מבנים ונטיעות), וגם זאת מכוח שקולי צדק; ככל שהשקעותיו של בר הרשות במקרקעין לא היו על פי היתר כדין (כגון בניית מבנים ללא היתר) לא יהיה זכאי לפצוי בגין השקעותיו הלא חוקיות, אלא אם כן ירצה בעל המקרקעין לפצותו לפנים משורת הדין; בר הרשות אינו זכאי לקבל פיצוי בגין הפסדו הכלכלי עקב פעילותו העסקית במקרקעין, עם ביטול הרשות ופינויו מהמקרקעין.

...

על כן אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני מורה על דחיית התביעה העיקרית והתביעה שכנגד.

במצב דברים זה אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו, לרבות עמרם (שניתן להניח כי תרוויח גם היא מעסקת הרכישה של מקרקעי המתחם מהנתבעת, הגם שהרווח לא יגיע כדי התעשרות שלא כדין).

ההכרעה ההלכה הנוהגת כאמור במסגרת התיק שבפנינו עליי להכריע תחילה בשאלה האם התובעים הנם ברי רשות, כפי הנטען על ידם בכתבי הטענות ובסיכומים (ובעניין זה אציין כי אין בפניי טענה אמיתית וממשית לזכויות חזקות יותר, ראו סעיפים 17-18 לכתב התביעה; סעיף51 לסיכומים וכן פסק הדין המשלים בהליך הפינוי, פסקה 12, שם נאמר : "נראה היה כי מעמדם של המבקשים במקרקעין הנו לכל היותר מעמד של בני רשות חינם..."), או שמא הנם פולשים למקרקעין, כטענת הנתבעת.

ההלכה הנוהגת בנוגע לשאלה הראשונה, קביעת מעמדם של התובעים בקרקע, נסקרה בפסק דין מקיף של בית המשפט העליון, ראו ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר חלף ואח' (21/7/15) [פורסם במאגרים], להלן: "פס"ד היפר-חלף". כב' השופט רובינשטיין מתייחס למאפייני הרישיון מכללא והיבטיו השונים בסעיף י"ח לפסק דינו: "אכן עסקינן בטענת רישיון מכללא – קרי, כזה המאפשר החזקה ושימוש בשטח כתוצאה משתיקת הבעלים; זאת בנגוד לרישיון חוזי, בו בעלי הקרקע נותנים את הסכמתם המפורשת לשימוש או החזקה בשטח. הראציונאל שבבסיס הרישיון מכללא הוא היות הבעלים מושתקים מטענת הסגת גבול כלפי מי שהחזיק בקרקע והסתמך על שתיקתם. רישיון במקרקעין עשוי להיות הדיר או בלתי-הדיר. קרי, ישנם רשיונות אשר הבעלים יכולים לבטל כרצונם, וישנם רשיונות שלגביהם לא יוכלו לעשות כן. ככלל, רישיון מכללא הוא מטבעו רישיון הדיר הניתן לביטול בכל עת (ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו ׁ[פורסם בנבו] (1977); רע"א 2272/11 ברכה נ' בזק [פורסם בנבו] (2011)). מתן רישיון בלתי הדיר עשוי להשפיע גם על צד ג' (ראו ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ [פורסם בנבו] (1986)), אך ככלל רישיון מקנה זכות אישית כלפי הבעלים, ולא זכות קניינית כלפי כולי עלמא. כאמור, במקרה דנן אין חולק כי השאלה הרלבנטית היא קיומו של רישיון הדיר מכללא, שעליו כתבה המלומדת זלצמן (נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24, 28 (תשנ"ה); להלן זלצמן):"לצד רשות שניתנה בהבטחה מפורשת ניתן לתאר מצבים שבהם נלמדת הסכמתו של בעל המקרקעין, ומכאן רשותו, משתיקתו ואי-מחאתו על ההחזקה של פלוני בנכס, או על השמוש שהוא עושה בנכס, כאשר בנסיבותיו של המקרה ניתן היה לצפות את היתנגדותו. במצבים אלו ההחזקה או השמוש הושגו במעשה עוולה של הסגת גבול במקרקעין, אך השלמתו של בעל המקרקעין עם נוכחותו של פלוני בנכס מניחה עם עבור הזמן את הסכמתו שבשתיקה". כב' השופט מזוז בפס"ד היפר-חלף היתייחס למוסד הרישיון מכללא כשהדבר נוגע למקרקעי ציבור, כבמקרה שלפנינו.

לכן כל שנותר הוא לידון בגובה הפצוי, אם בכלל: "שעה שנקבע כי רשות היא הדירה ומבוטלת, וכי יש לפסוק פיצויים בגין ביטולה – ואף אם קביעות אלו התבססו על שקולי צדק – או אז יש לילך בדרך שהתוותה הפסיקה ולקבוע פיצוי אך בשווי השקעת ברי-הרשות בנכס ובהשבחתו". ראשית, לאור ההלכה, יש לדחות על הסף את כל דרישות התובעים לפצוי שאינו נובע מהשבחות במקרקעין.

...

כאמור, הגעתי לכלל מסקנה שבמסגרת תביעה זו התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין ההשבחות במקרקעין, ולצורך העניין אין זה מעלה או מוריד שבמקום פועל בית כנסת.

סוף דבר התביעה נדחית במלואה.

התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות משפט הכוללות את הסכומים ששולמו עבור עריכת חוות הדעת שהוגשו; התשלום לעדים שהתייצבו (ככל ששולמו, ובמידה ואין מדובר בעובדי הנתבעת), וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 25,000 ₪, והכל תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

במועד בלתי ידוע, וככל הנראה בין התאריכים 5.5.2007 לבין 31.10.2009 פלש הנתבע למקרקעין, השתלט על שטח של כ-100 מ"ר, גידר אותו והקים עליו מבנים ללא היתרים, הכל בנגוד לדין, ללא הסכמת התובעת ובנגוד לרצונה.

ועוד: "העובדה שעבר זמן רב מאז תפס אדם את הקרקע, ובמשך כל אותו זמן נימנע בעל הנכס מתגובה כלשהיא למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רישיון מכללא (Implied Licence) שלא היתקיים מלכתחילה... אין צורך להדגיש שרשיון מכללא שכזה הנו רשיון חינם גרידא (Bare License) לתקופה בלתי מוגדרת, שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת". (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים פ"ד לא(3) 210, 214 (1977) לעיל ולהלן: "עניין טבוליצקי")).

גם ברע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949 (2003) המוזכר לעיל, חזר בית המשפט על ההלכה שנקבעה לפיה, זכות בר הרשות לקבל פיצויים הנה אך בגין השקעותיו בנכס והשבחתו.

שונים הדברים עת מדובר ברשות חינם מכללא, לעניין זה נקבע: "הרי שבידי המשיבים לפנותו, ואין רשות זו מעניקה לו זכות כלשהיא כלפיהם מיניה וביה, לרבות הזכות לפיצויים.... כן קבעה הפסיקה, כי זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות, וכי האחרונים זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון... במקום אחר צוין, כי במקרים, בהם נפסקו פיצויים למי שהיה בר רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק בעבור השקעותיו בנכס..." (רע"א 7924/06 אביטן נ' באום (3.10.06)).

עוד יש להפנות לע"א (מחוזי ת"א) 1766/00 אברגיל נ' מנהל מקרקעי ישראל ת"א (26.6.05) שם נדחה ערעור על שלילת פיצוי על השקעות במקרקעין של בר-רשות שבוטלה, לאחר שימוש משך שנים, תוך שבית המשפט קובע: "המערערים השתמשו במקרקעין נשוא התביעה והפיקו הנאה ממנו משך שנים רבות, מבלי לשלם כל תמורה, הם הקימו עסק כלכלי על זה השטח וזכו להפיק רווחים מהחזקתו, אשר על כן אין אנו מוצאים כי זה המקרה בו נידרשת הפעלתם של שקולי הצדק ופסיקת פיצויים בגין ההשקעה שנעשתה לטובתם של המערערים בלבד, ואין היא משביחה את הנכס עצמו". כך גם בע"א (מחוזי ת"א) 1013/02 מינהל מקרקעי ישראל נ' שלמה (29.3.06) היתקבל העירעור ובוטלה התנאת הפינוי בפצוי שקבע בית משפט השלום תוך שבית המשפט המחוזי מנמק מדוע משקולי צדק יש לשלול את הפצוי במספר נימוקים ובכללם, העדר אינטרס צפייה, אי חוקיות הבניה והיעדר הוכחת ההשקעות הנטענות.

...

יישום העקרונות האמורים בענייננו מוביל למסקנה כי הנתבע אינו זכאי לכל פיצוי בגין פינוי המקרקעין.

בית המשפט המחוזי התמודד חזיתית עם עניין צוויג, ולאחר דיון ארוך וממצה קבע כי: "ניתן אם כך להיווכח כי מדובר בעניין צוויג במצב משפטי שונה מענייננו, בו נוהלו הליכים שונים ומשך החזקה שונה בתכלית, שלכך השפעה משמעותית על האפשרות להכיר בצוויג כבר רשות או לקביעת הסתמכותו על שתיקת הרשות. המסקנה הינה שלא ניתן היה להתבסס על טענות עניין צוויג ולקבל עקב מקרה בודד זה שהסתיים בפשרה טענת אפליה ולפסוק פיצוי למשיבים הן משהמשיבים לא ביססו כלל עובדתית טענה זו והן שגם מבחינה מהותית לא דומה עניין צוויג לעניינינו." (סעיף 109 לפס"ד אמסלם).

סוף דבר התביעה מתקבלת.

זכות להחזיק במקרקעין הרשומים בבעלות של אחר נסמכת תדיר על טענת "רשות מכללא", אשר פרופ' נינה זלצמן היטיבה להגדירה כדלקמן: "בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השמוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך. הסכמתו שבשתיקה של בעל המקרקעין לפעולתו של פלוני בנכס היא שמונחת בבסיסה של הרשות מכללא. ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפאסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השמוש שהוא עושה בנכס. ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין מטהרת את ההחזקה או השמוש מיסוד אי-החוקיות שדבק בו, והופכת את מעשה העוולה למעשה ברשות.

זו היא רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעל בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני.

במקרים המתאימים יבחן בית המשפט, בהתאם לנסיבות ושיקולי צדק, אם ראוי להקנות סעד לבר-הרשות, כאשר לרשותו מיגוון סעדים – החל מהתניית ביטול הרישיון בתשלום פיצוי כספי עבור השבחת המקרקעין וכלה בקביעה כי הרשות בלתי-הדירה ואינה ניתנת לביטול (רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 (1999); מיגל דויטש קניין כרך ב 415-414 (1999); עניין חיטמן, פסקה כ"ד; עניין אביטסם נחום, פסקה 22).

בע"א (מחוזי ת"א) 43018-10-15 עירית תל-אביב-יפו נ' שובלי, פסקאות 94-84 (8.3.2017) התערב בית המשפט המחוזי בפסק דין של בית משפט השלום שהתנה פינוי בפצוי בגין שווי ההשקעות בקרקע בעיניינו של אדם שתפס החזקה במקרקעי ציבור שבבעלות העיריה (באיזור כפר דרום בתל אביב), החזיק בהם בין 12 ל-15 שנה, בנה בית (ללא היתר בניה) והתגורר בו. בית המשפט המחוזי קבע שלנוכח התקופה הקצרה יחסית, אין לראות בנתבע בר רשות מכללא, אך גם אם היה בר רשות – הרי ש"בקביעת הפצוי על בית המשפט לפעול על מנת למצוא פיתרון צודק בנסיבות העניין.

כל המבנים הקיימים המסומנים בתכנית מיועדים להריסה (כך שהם לא השביחו את הקרקע).

...

הנתבעים נסמכים בסיכומיהם על פסק הדין בת"א (שלום ת"א) 19167-05-15 עיריית תל אביב-יפו נ' ראובן (25.11.2016) שבו נעתר בית המשפט לסעד של סילוק יד, אך דחה סעד של תשלום דמי שימוש ראויים תוך שמתח ביקורת על כריכת הסעדים בתביעה אחת.

בענייננו הנתבע לא טען שהוא אינו מחזיק בחלק מהשטח, לא הסכים שיינתן פסק דין חלקי לפינוי משטח כלשהו, והמסקנה המתבקשת היא שהנתבע מחזיק בשטח כולו.

סוף דבר התביעה מתקבלת במלואה.