בקשת רשות ערעור על פסק דין בעניין חנות בדמי מפתח

בית משפט השלום בנצרת ת"א 29908-10-11 נג'אר נ' סאלח ואח' בפני כב' השופט יוסף סוהיל – סגן נשיא התובע סאמי נג'אר, ת.ז. 056279607 באמצעות בא כוחו, עו"ד עלא אבו חאטום הנתבעים 1 .סלימאן סאלח, ת.ז. 050999754 באמצעות בא כוחו, עו"ד מועין ח'ורי 2.עו"ד נביל עספור, ת.ז. 020546172 באמצעות בא כוחו, עו"ד חיים גלזר פסק דין

בפסק-הדין שניתן ע"י כב' השופט טאהא ב-13/9/10 הורה בית-המשפט על פינוי הדיירים וסלוק ידיהם מהנכסים; ערעור על פסק-הדין לבית-המשפט המחוזי (ע"א 26413-11-10) נדחה, אם-כי מועד הפינוי הוארך (פסק-דין מ-5/4/11).

גם בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי (רע"א 3583/11) נדחתה.

בנגוד לנטען בתביעה ובתצהיר התובע, אין עוד מחלוקת באשר לגובה דמי המפתח ששולמו ע"י התובע, סך כולל השווה 42,000 $, מהם 29,000 $ לנתבע 1, כדייר יוצא, ו-13,000 $ לבית-הידידות בתור "בעל הבית", או הבעלים של המושכר.

וכי נוכח סיכון זה, אף דמי המפתח שנקבעו היו נמוכים יחסית, כך להערכת הנתבע 1 (עמ' 35 ש' 29 ; עמ' 34 ש' 29-29) בנגוד לטענת התובע, שהנתבע 1 הטעיה אותו בכך שלא גילה שהוא אינו דייר מוגן, אף שידע זאת, השיב הנתבע 1 כי הוא העביר זכויותיו בנכס משום שהעסק שלו (חנות ממתקים) באותו מקום, הפך ללא כדאי מבחינה רווחית (עמ' 32 ש' 26 ; עמ' 38 ש' 2), ולא משום סכנת הפינוי המרחפת מעליו.

...

משכך, גם אם נגיע למסקנה שהתובע זכאי להשבת הסכום ששילם לנתבע 1 בהתאם לחוזה, הרי מניה וביה יש לחייב את התובע בדמי שימוש ראויים בנכס למשך כ-17 שנים ויותר (עמ' 541 לפסק הדין).

בעל כורחך תאמר כי בנסיבות העניין ובהעדר התאמה בין הסעד המבוקש נגד הנתבע 2 לבין עילת התביעה נגד הנתבע 2, דין התביעה להידחות.

סוף דבר, התביעה נדחית.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 51143-10-18 עזאם ואח' נ' סרוג'י(המנוח) ואח' 18 פברואר 2019 בפני הרכב כב' השופטים: י. גריל, שופט עמית [אב"ד] ב. טאובר, שופטת ס. ג'יוסי, שופט המערערים: .1 תריז עזאם .2 רידא עזאם ע"י ב"כ עוה"ד גסאן טנוס המשיבים: .1 אניס סרוג'י (המנוח) .2 מישיל סרוג'י .3 אוסאמה סרוג'י 4. מוריס סרוג'י .5 אלי סרוג'י .6 עיסאם סרוגי' ע"י ב"כ עוה"ד ח'אלד עון ואח' ערעור מיום 22.10.18 על פסק דינו של בית הדין לשכירות בחיפה, בשבתו כבית משפט השלום בחיפה (כב' השופט יואב פרידמן) מיום 12.8.18 בתיק ש' 5797-08-15 ות"א 61366-10-15. פסק דין

לטענת המערערים, תחילת שכירותם במושכר נשוא הדיון הייתה לכל המוקדם ביום 3.6.14 הואיל ואת עבודות חיבור הדירה לשירותים השלימו המשיבים רק אז. זמן מה לאחר השלמת העבודות, לפי פסק דינו דלעיל של בית משפט השלום, פנו אל המערערים דיירים מוצעים (מישפחת שומלי) שהיו מוכנים לשלם דמי מפתח, בסכום כולל של 245,000 ₪.

מוסיפים המערערים, שבית משפט קמא דחה את בקשתם החלופית ליתן להם סעד מן הצדק מן הטעם שבהתקיים עילת הנטישה קשה להעניק סעד מן הצדק (פסקה 12 בפסק הדין), בעוד שלפי ההלכה ניתן, כך לטענת המערערים, להעניק סעד מן הצדק גם בהתקיים עילת הנטישה ודי במתן הסעד, במסגרת העירעור, כדי להביא לביטול פסק הדין, שתוצאתו בלתי נתפסת.

המערערים מציינים עוד, ששגה בית משפט קמא משקבע, שהמערערים שילמו בגין דמי המפתח עבור הדירה 14,000 ₪, בעוד ששלמו בשנת 2007 14,000 דולר ארה"ב. עוד טוענים המערערים, כי התקופה לבחינת סוגיית הנטישה היא לכל היותר מ-3.6.14 עד אוגוסט 2015, כשהגישו המערערים את תביעתם לקבוע את זכאותם לדמי מפתח ושיעורם, ולמעשה, בית משפט קמא עצמו ניטרל את התקופה מ-3.6.14 עד 5.9.14 לגביה מושתקים המשיבים מלטעון לנטישה, כך שנותרה לטענת המערערים תקופה של 11 חודשים בלבד לבחינת סוגיית הנטישה (ספטמבר 2014 עד אוגוסט 2015).

בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (רע"א 163/16) נדחתה ביום 15.3.16.

האם היה מקום בנסיבות העניין להעניק למערערים סעד מן הצדק? בכתב ההגנה לא טענו המערערים לסעד מן הצדק, טענה שהועלתה לראשונה בסיכומיהם בפני בית משפט קמא, אשר בפיסקה 12 בפסק דינו ציין: "בהתקיים עילת הנטישה (ספציפית) אף קשה להעניק סעד מן הצדק, וקשה להלום שיש הצדקה לסעד כזה שימנע פינוי, לאור העובדה שלא מתקיימת תכלית החוק ההיסטורית שהדייר המוגן זקוק לנכס שהוא עצמו נטש". כעולה מעיון בספרו של כב' השופט (בדימוס) ד' בר-אופיר, "סוגיות בדיני הגנת הדייר", מהדורה שניה, אוגוסט 2018, עמ' 174: "כאשר מדובר בחצרים המוחזקים לצרכי עסק מחמירים בתי המשפט יותר עם דייר המחזיק את מושכרו לצורך ניהול עסק מאשר דייר של דירת מגורים". למניעת ספק נבהיר, כי לפי סעיף 1, סעיף ההגדרות, של חוק הגנת הדייר, "בית עסק" הוא "מושכר שאיננו דירה". עוד צוין, בספרו הנ"ל של כב' השופט בר-אופיר, בעמ' 174, כי דייר מוגן של בית עסק שנטש את המושכר זכאי, עקרונית, לקבל סעד מן הצדק: "... והדבר תלוי בנסיבות הענייניות. עליו לפעול בתום לב ובניקיון כפיים. לתקן את המעוות לחזור ולנהל את העסק בחנות... " (ההדגשה שלנו).

...

עוד צוין, שם, בעמ' 175: "סעד מן הצדק יוענק לאחר שבית המשפט יבחן את האינטרסים של שני הצדדים ויגיע למסקנה כי בנסיבות המקרה, מתן צו הפינוי כמוהו כשימוש לרעה בסמכות לתת אותו". לא זה המקרה שבפנינו, וזאת, בין היתר, גם בשל העובדה שהמערערת מס' 1 משתמשת במושכר אחר לצורך הפעלת הסטודיו שלה (עמ' 19 לפרוט'), ולא ניתן לומר שפינויה מן הנכס מונע ממנה את עיסוקה כציירת וכאדריכלית.

הממצאים שנקבעו תומכים במסקנה המשפטית שאין לגלות בה טעות שבחוק, ולפיכך יש לאשר את פסק דינו של בית משפט קמא לפי תקנה 460(ב) של תקנות סדר הדין האזרחי, ולדחות את הערעור, וכך אנו מחליטים.

בנסיבות העניין, אנו מחייבים את המערערים, ביחד ולחוד, לשלם למשיבים שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪ (כולל מע"מ).

מר ביטן מטעם התובעת נחקר בעיניין זה ולא ידע לומר אם בוצעו בנכס פעולות תיחזוקה ואף לא ידע לומר אם בוצעו עבודות תיחזוקה במרכז קפלן, בו נמצא הנכס יחד עם 15 חנויות נוספות (ע' 24 ש' 24-26 וע' 25 כולו, ע' 28 ש' 1-23).

סעיף 132(א) לחוק קובע: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת. " הנתבע 1 מפנה לפסיקה בעיניין וטוען כי בעניינינו מדובר בנתבעים שמחזיקים בנכס בדמי מפתח, בדומה לרכישה, תקופה של 35 שנה והוציאו כ- 200,000 ₪ על שיפוצו בעוד שהתובעת מעולם לא ביקרה בנכס או פעלה לתחזוקתו ואף לא פעלה בעיניין למרות שידעה משך שנים ארוכות שהנכס מושכר בשכירות משנה.

ברם, בקשת רשות ערעור שהוגשה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעיניין מדני (רע"א 7910/06 מסיקה נ' מדני) [פורסם בנבו] נדחתה בהחלטתה של השופטת ארבל מיום 7.11.06, בה נאמר כי "עיון בפסקי הדין המנומקים והמפורטים שניתנו על-ידי הערכאות דלמטה מעלה גם הוא כי אלו עסקו ביישום הדין הקיים על נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה שלפנינו". לפיכך, ובכל הכבוד, קיים קושי להלום את טענת המבקשים גם בהיבט זה; ראו בדומה גם ע"א (תל אביב) 2686/03 פראן נ' רשות הפיתוח ([פורסם בנבו], 1.11.06), שאושר ברע"א 10690/06 פראן נ' רשות הפיתוח ([פורסם בנבו], 5.6.07; השופט אלון).

...

אוסיף כי מקובלת עלי טענת הנתבעים כי לא היה מקום במסגרת הסיכומים לבקש סעד כספי גבוה יותר מזה שנתבע במסגרת כתב התביעה.

אני דוחה את הבקשה לפיצול סעדים.

בכל הנוגע לדמי השכירות לאחר הגשת התביעה – לא נדרש פיצול סעדים כדי לתבוע סעד על פי עילה שטרם התגבשה, ככל שקיימת עילה תביעה בעניין זה. סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי אני מקבלת את התביעה לפינוי הנתבעים מן הנכס, אולם במסגרת סעד מן הצדק אני מתנה את הפינוי בתשלום פיצוי על ידי התובעת בגובה של 50% מדמי המפתח כפי שיוערכו על ידי שמאי.

בקשת רשות לערער שהוגשה לבית המשפט העליון, נדחתה.

יצוין, כי בעיניין ליאופולד נחתם הסכם הדיירות המוגנת הנידון לאחר נשואי הזוג ולידת שלושת ילדיהם וכי המימון לדמי המפתח נעשה באמצעות כספי האם.

יוער עם זאת, כי בפסק הדין, החנות מושא הזכויות נרכשה על ידי המערער טרם החתונה, בזמן אירוסי הזוג, ומכספו בלבד והשאלה שעמדה על הפרק הייתה חלוקת התמורה ממכירת החנות מושא הזכויות המוגנות לגביה הוחלט כי תחולק שווה בשווה.

על פסק הדין בעיניין דאובר הוגש ערעור והתיק ניסגר לבסוף בפשרה.

...

סוף דבר נוכח חזקת השיתוף ומכוח יחסי השליחות, יש לראות בגב' ברוך כמי שהייתה, ביחד עם בעלה, מר ברוך, דיירת מוגנת מקורית במושכר.

תוצאת האמור התביעה לפינוייה, נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,00 ₪.

בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 10.7.2018 (ע"א 52807-06-17, השופטים ג' כנפי שטייניץ, א' רומנוב ו-ר' וינוגרד).

השוכרים, שהקימו בנכס חנות לממכר שטיחים (להלן: החנות), שילמו למבקשים דמי מפתח, וכן העבירו להם לאורך השנים דמי שכירות תקופתיים.

באשר לעילת החוב, קבע בית המשפט המחוזי כי הסדר תשלומים שאליו הגיע המשיב 1 עם עריית ירושלים במסגרת הליך פשיטת הרגל מרפא הפרה זו. בית המשפט המחוזי הוסיף כי אפילו סבר אחרת היה נכון בנסיבות העניין להעניק למשיבים "סעד מן הצדק" המונע את הפינוי מהנכס תמורת סכום "כימעט סמלי". הבקשה לרשות ערעור הבקשה שבפני מכוונת כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי.

המבקשים טוענים כי פסק הדין גורם להם לעיוות דין קשה, וכי הוא בבחינת "הלכה חדשה... שאינה עולה בקנה אחד עם המגמה בפסיקה של השנים האחרונות לפרש בצורה מצומצמת את ההגנות המוענקות לדיירים מוגנים". המבקשים טוענים כי בית המשפט המחוזי שגה בדורשו מהם "חומר ברור ומשכנע יותר" להוכחתה של עילת הויתור.

...

בשל מכלול הנסיבות הללו, נתן בית משפט השלום "סעד מן הצדק הפוך" והתנה את מימוש צו הפינוי בכך שהמבקשים ישלמו לידי הנאמן את הסכום האמור.

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענותיהם של המבקשים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות, אף מבלי להידרש לתגובת המשיבים.

סוף דבר: הבקשה נדחית.