בקשת רשות ערעור על פירוק שיתוף בקומה רביעית

בבית המשפט העליון רע"א 3962/18 לפני: כבוד השופט ד' מינץ המבקשים: 1. ישראל לבנון 2. לבנון אילה נ ג ד המשיבים: 1. ניהול ודיור (ע"מ) 2. רלטור אינווסטמנט אינק - חברה זרה (בפרוק מרצון) בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט ר' יעקובי) מיום 15.3.2018 בהפ"ב 366603-05-17 בשם המבקשים: עו"ד עופר יובל החלטה

אין באמור בסעיף 3 לחוק עליו, בין היתר, תולים המבקשים את יהבם והקובע כי "אין תוקף להסכם בוררות בעיניין שאינו יכול לשמש נושא להסכם בין הצדדים", כדי לשנות מקביעה זו. המדובר בסכסוך אזרחי, כאשר הכרעת הבורר נוגעת למישור היחסים שבין הצדדים לסכסוך בלבד ואף שמדובר בזכויות קנייניות, אין זה נושא שלא יכול להיות מעצם טבעו מסור להסכמה "רגילה" בין צדדים (סמדר אוטולנגי בוררות – דין ונוהל 131 (מהדורה רביעית מיוחדת, 2005); רע"א 5129/16 בן לולו נ' גורביץ (27.11.2017); רע"א 340/94 חברת חלקה 41 בגוש 6415 נ' בסן, פ"ד נ(1) 636 (1996); רע"א 1109/13 אורטס נ' סבן (14.3.2013)).

כך, בטופס התביעה נטען על ידם כי למשיבה "אין שום זכות במיגרש שלנו... והיות ובתב"ע הקיימת נגמרו לבעל הקרקע הזכויות מחמת שהבנין עד 5 קומות, והיות ואנחנו משפ' לבנון בעלי הקומה העליונה הגג שייך לנו כמוסכם בהסכם השתוף...". כך גם בפרוטוקול הדיון שנערך בבית הדין ביום א' בכסלו תשע"ב (נספח 12 לבקשה) אמר בא-כוח המבקשים כי בפיהם שתי טענות: "כבעל זכויות בבניין וכבעל זכויות בגג". מכאן שקשה להלום את טענת המבקשים שבית הדין לא היה מוסמך מבחינתם לידון בסכסוך, כולל כל ההיבטים הקניינים שבו.

...

דיון והכרעה דין הבקשה להידחות אף מבלי להידרש לתגובת המשיבה.

לכן למסקנה, פסקי הבוררות השני והשלישי כובלים את המבקשים על ראשם, קרבם וכרעם, גם בכל הנוגע לזכויותיהם הקנייניות הנטענות בגג ובבניין.

הבקשה נדחית אפוא.

בהמשך לכך, הוגשה בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי לבית משפט זה (עניין אהרוני הראשון שנזכר לעיל).

קבלת עמדתם של המערערים, כך נטען, עשויה להוביל להפחתה לא רק בזכויותיהם של בעלי הרוב, אלא גם בזכויותיהם של בעלי יחידות נוספים, שיחידותיהם היו מצויות בקומות העליונות או התת-קרקעיות של הבניין, ועל כן שווין לכאורה פחות.

רביעית, היועץ נידרש לעיקרון תום הלב.

לשיטתו, ניתן להשקיף על הסיטואציה שבה מבקשים בעלי זכויות בבית משותף שנהרס לפרק את השתוף ולעשות כן תוך היתחשבות במדד השטח בלבד כעל שימוש לרעה בזכות במקרקעין או כנקיטת פעולה משפטית שלא בתום לב. חמישית, היועץ סבור כי מסקנתו מתבקשת משיקולים של הרמוניה חקיקתית, בהיתחשב בכך שמסעיף 60 לחוק המקרקעין ניתן ללמוד על השאיפה לשמור על זכויותיהם הכלכליות של בעלי היחידות בבית המשותף.

...

סוף דבר בית מרכזים נשרף עד היסוד כבר לפני שנים רבות.

אני סבורה שהגישה הפרשנית שהצעתי כאן מקיימת אמות מידה אלה.

מצטרף אני אפוא להכרעת חברתי כי דין הערעור להתקבל, כמוצע בסיכום חוות דעתה.

לפניי תביעה לפירוק השתוף בחניון לכלי רכב הממוקם בקומה הרביעית של ביניין בשדרות העצמאות 67 בבית ים (להלן: "הבניין").

על החלטה זו, הגיש הנתבע 1 בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי, נושא רע"א 2264-02-18.

כב' השופטת הוסיפה כי ניתן יהיה להדרש לנושא בעת שלב ערעור על פסק הדין לאחר שיינתן, ככל שיהיה צורך בכך (ראו החלטה מיום 15.5.2018).

על פי ההלכה הפסוקה, היחידה המשמשת נושא לתביעת פירוק שתוף היא יחידת הרישום – גוש וחלקה, וכלשונו של כב' הנשיא מ' שמגר בר"ע 101/86 קדמאני נ' וסילה סלים אבו אלחאג' פ"ד מ (1) 613, 615: "היחידה, שלגביה מכירים בשותפות בבעלות, היא זו המוכרת על-פי החוק על יסוד מירשם המקרקעין, לא גדולה הימנה ולא קטנה הימנה. ממילא מתייחס גם הפרוק לאותה מסגרת פורמלית." מכאן שאם מבקשת התובעת לפרק את השתוף במקרקעין שהם החניון – היה עליה לצרף לתביעתה את כל בעלי הזכויות הרשומים בחניון – באותה יחידת רישום.

...

לאור המסקנה שאליה הגעתי, מתייתר הצורך לדון באיזו דרך יש לבצע את פירוק השיתוף, אך למעלה מן הצורך אציין כי ככל שהייתי סבור שהתובעת רשאית לדרוש את פירוק השיתוף, אין ספק שהדרך האפשרית היחידה לביצוע הפירוק היא על דרך של מכר, ולא על דרך של פירוק השיתוף בעין מן הטעמים שלהלן.

בנוסף, ציין מומחה הנתבע 1 כי הסתמך בחוות דעתו על מראה עיניו בלבד, והודה גם כי על מנת לקבל החלטות הקשורות לתחום התכנוני הנדסי אין מנוס מביצוע תכנון יסודי, ואין להסתפק במבט חטוף בעין (ראו עמ' 19 ש' 6-1 לפרוטוקול מיום 7.5.2018).

הנתבע 1 גם לא הציג כל ראיה שתאפשר לקבוע כי מכירת החניון תסב לו הפסד ניכר – או הפסד כלשהו, וגם בכך יש כדי לפגום בעמדתו זו. סוף דבר העולה מן המקובץ הוא, כי התובעת אינה זכאית לתבוע את פירוק השיתוף בחניון, הן בהעדר חלק מבעלי הזכויות, והניסיון לבצע פירוק חלקי של השיתוף, והן מאחר שנכון למועד כתיבת פסק הדין, אין היא רשאית לפעול בחלקה בחניון, משמונה כונס נכסים על זכויותיה.

הבקשות לבזיון בית משפט: ההחלטה נשוא העירעור עוסקת בהליך רביעי, בתיק זה, לפי פקודת בזיון בית משפט.

עוד קבע בית משפט השלום, כי : "בעניינינו לא ניתן לקבל מצב, על פיו מקום בו לא היה מבנה כלל אלא תחילת יציקת יסודות יהפוך למבנה מושלם בן 4 קומות שבו מתגוררים אנשים וזאת בנגוד לצוי בתי משפט. יכול ולטענת המשיבים יזכו בקרקע במסגרת הליך עקרי, היה עליהם להמתין עד להכרעה בתיק העקרי, ולא ההיפך שעל המבקשת שרוצה להגן על מצב קיים לרדוף אחרי המשיבים אולי יהרסו את מה שניבנה. ככל והמבקשים לטענתם נקלעו למצב של חוסר דיור היה עליהם לפעול לשכור דירה או מבנה אחר למגוריהם ולא להפר בריש גלי את צוי בית המשפט" (שם, בעמ' 33, שורות 27-32).

באותו דיון שהתנהל ביום 21.11.19 בפני בית משפט זה, נתבקשה המשיבה לערוך ולהמציא את תוצאות הבירור המקיף, לבקשת בית המשפט, בשאלה האם המשך קיומו של המבנה נשוא תיק זה עלול להקשות בצורה כלשהיא על פירוק השתוף המתוכנן, כפי שמוצע על ידה.

בסוף דבריה ציינה ב"כ המשיבה כי באם יחליט בית המשפט לבטל את צו ההריסה, הרי לאור הנסיבות החריגות והקיצוניות של המקרה הנידון, מבוקש להתנות את ביטול צו ההריסה בתשלום הקנס בפועל בסך של 100,000 ₪ ע"י המערערים לטובת הרשות וכן תשלום הוצאות הבקשה האחרונה לפי פקודת בזיון בית משפט בסך של 10,000 ₪ ולקצוב למערערים פרק זמן של מספר ימים בלבד לתשלום , ובמידה ולא ישלמו, ייוותר צו ההריסה על כנו.

כוונתנו בעיקר לכך, שלא ניתן להיתעלם מן העובדה שבמקביל להליך צו המניעה שבמהותו זמני ולא סופי מיתנהלת בבית משפט השלום, בפני כב' השופט מוחמד עלי, תובענה לפירוק שתוף במקרקעין (ת.א. 23055-05-19 רשות הפיתוח נגד עזבון המנוח בחוס יוסף ואח'), ובדיון שהתנהל באותו תיק ביום 16.1.20, מסר עוה"ד יוחאי בטשא, המייצג את המשיבה בתובענת פירוק השתוף את הדברים הבאים: "החלק שבו מצוי הבניין שניבנה ללא היתר אינו כלול בשטח שביקשנו לעצמנו" (עמ' 16 לפרוט' ש' 15, ועמ' 17 ש' 1).

...

מבוא: לפנינו ערעור על החלטת בית משפט השלום בקריות (כב' השופט ש. ארדמן) (להלן: "בית משפט השלום"), שניתנה ביום 3.7.19, בת"א 3036-11-17, לפיה נעתר בית משפט השלום לבקשת המשיבה על פי פקודת בזיון בית משפט (להלן: "פקודת בזיון בית משפט" או "הפקודה") והורה כדלקמן: "1. אני גוזר על המשיבים כולם קנס בפועל בסך 100,000 ₪.

התוצאה מכל האמור לעיל, היא שהערעור מתקבל בחלקו כך שחלף החלטת בית-משפט השלום מיום 3.7.19 ניתנת ההחלטה הבאה: (1) תשלום הקנס המיידי בסכום של 100,000 ₪, כפי שהורה בית-משפט השלום עומד בעינו ללא שינוי.

בנסיבות העניין, מצאנו לנכון להביא לידיעת כב' השופט מוחמד עלי הדן בתובענה לפירוק שיתוף את הצורך והדחיפות המתבקשת לקדם את הדיון בתובענה שבפניו, הכל במידת האפשר (כפוף לאילוצי יומנו).

לפיכך, אנו מורים למזכירות בית המשפט להמציא עותק פסק הדין לעיון כב' השופט מוחמד עלי, הדן בת"א 23055-05-19, בבית משפט שלום בקריות.

לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט עמית יריב) מיום 2/1/18 בת"א 34766-01-15 ולפיה נדחתה בקשת המבקש – הנתבע 1 "לדחות את התביעה ו/או לעכב את ההליכים...". עסקינן בתובענה לפירוק שתוף שהוגשה ע"י המשיבה במקורה לביהמ"ש המחוזי נגד 8 נתבעים בחודש ינואר 2015 וביניהם המבקש – הנתבע 1.

התבקש פירוק שתוף בחניון לכלי רכב הנמצא בקומה רביעית של ביניין בשדרות העצמאות 67 בבת-ים (להלן: "הבניין").

...

המשיבה טוענת כי אין ליתן רשות לערער ואף דין הערעור להידחות והיה ותינתן רשות לערער.

ברור, כי משלא הושגו הסכמות, יש לנהל ההליך כסדרו, ובסופו של יום בית משפט בפסק דינו יקבע את אופן הפירוק ככל שיקבע כי יש לקבל את התביעה לפירוק שיתוף.

התוודעתי לבקשה רק סמוך לפני מתן החלטתי עתה.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.