בקשת רשות ערעור על סמכות המפקח לפי חוק חיזוק בתים משותפים

בבית המשפט העליון רע"א 7421/22 לפני: כבוד השופט י' כשר המבקש: ארז לוי נ ג ד המשיבים: 1. בן שלום ביסוד המעלה 11 בע"מ 2. א.א. בן – שלום אחזרות בע"מ בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופט י' קינר) מיום 12.9.2022 בעש"א 53999-06-22 בשם המבקש: בעצמו בשם המשיבים: עו"ד שניר שער ][]החלטה

בהסכם שבין בעלי הדירות לבין החברה היזמית הוסכם כי יבוצעו בבניין עבודות ברכוש המשותף בהתאם להוראות תמ"א 38/1 וסעיף 5 לחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן, בהתאמה: ההסכם ו-חוק החיזוק).

המבקש סרב לחתום על ההסכם, ועל כן הגישו בעלי הדירות תביעה למפקח לפי סעיף 5 לחוק החיזוק, בה התבקש המפקח לאשר את ביצוע העבודות ברכוש המשותף חרף היתנגדות המבקש, ולהסמיך את בא כוחם של בעלי הדירות לחתום על ההסכם בשם המבקש (להלן: תביעת בעלי הדירות).

כך, צוין כי עיקר טענות המבקש נגעו להיבטים תכנונים, הגם שאלו אינם בסמכות המפקח אלא בסמכות ועדות התיכנון.

...

על רקע האמור לעיל, דומה כי בצדק קבע בית המשפט המחוזי בהחלטה מושא בקשה זו, כי: "סיכויי הערעור אינם גבוהים, בלשון המעטה". אשר למאזן הנוחות – אכן, טענת המבקש כי הימנעות מעיכוב פסק דינו של המפקח תוביל לכך שפרויקט החיזוק בבניין ייצא לדרך, ובכך ערעורו עלול להפוך לתיאורטי, הינה טענה שיש בה ממש.

על רקע האמור לעיל, סבורני כי גם מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובת בעלי הדירות.

אשר על כן, דין הבקשה להידחות, ובכך מובטל גם הצו הארעי שניתן בהחלטתי מיום 7.11.2022.

בבית המשפט העליון רע"א 6254/22 לפני: כבוד השופט ד' מינץ המבקשת: דליה דוד נ ג ד המשיבים: 1. סמארט מ. הנדסה ניהול ובניה בע"מ 2. מיכאל אזולאי 3. מאיר בלישה 4. **** משה 5. משה שושנה 6. דורית אנקרי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת ע' אבמן-מולר) מיום 29.8.2022 בת"א 29243-02-22 בשם המבקשת: עו"ד רם כהן; עו"ד אמיר עדיקא בשם משיבים 2-1: עו"ד יניב דינוביץ' בשם משיבים 6-3: עו"ד שאול אטיאס; עו"ד אור אטיאס ][]החלטה

הסעד לו עתרו המשיבים הוא מינוי בורר שיורה למבקשת לחתום על הסכם התמ"א עליו היא לא חתמה, אך לפי הוראות סעיף 5 לחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק חזוק בתים), והוראות סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), למפקח על רישום המקרקעין נתונה סמכות עניינית ייחודית לידון בכך.

בית המשפט גם לא נתן דעתו לטענה כבדת משקל זו. ברי כי הצדדים לא העלו בדעתם ליתן לבורר כלשהוא סמכות לכפות על בעל דירה לחתום על הסכם התמ"א. כן נטען כי שגה בית המשפט בכך שהורה על העברת המחלוקת לבוררות כאשר בין הצדדים קיים הליך תלוי ועומד, המתברר לפני הממונה על פניות דיירים לפי חוק התחדשות עירונית, ובו נידרשת הכרעה בדבר בטלותו או פקיעתו של ההסכם.

...

תחילה נדחתה טענת המבקשת כי יש לדחות את הבקשה מן הטעם שתוקפו של הסכם העקרונות, אשר לעמדת המבקשת מהווה "הסכם לארגון עסקה", פקע.

משיבים 6-3 טענו גם כן כי דין הבקשה להידחות.

דיון והכרעה דין הבקשה להידחות.

הבקשה נדחית.

(א) סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59י, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, התשמ"ב-1982, יכריע בו המפקח".

למותר לציין, כי בעיניין חיים נידרש בית המשפט העליון לבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, בגדריו נדחה ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין, בין היתר, בתביעה לשיפוי בעל דירה בבית משותף בגין הוצאות שהוציא לתיקון ליקוי ברכוש משותף.

בהחליטו לדחות בקשת רשות העירעור, קבע בית המשפט העליון כי מקובלות עליו קביעות המפקח על רישום מקרקעין וכי לא מצא טעם להתערב בהן, בהכירו, במשתמע, בסמכות המפקח על רישום מקרקעין להכריע בסכסוך זה".

...

. האמור לעניין סמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין אינו חל במקרה בו מדובר בתביעה לשיפוי בגין נזקים שנגרמו לדירתו של בעל דירה בבית משותף, שאז מדובר בתביעה נזיקית אשר המפקח על רישום המקרקעין נעדר סמכות עניינית לדון בה. "בהתייחס לסעד הכספי לשיפוי המשיב בגין הוצאות לתיקון נזקי רטיבות בדירתו, הדין עם המבקשים. עניינו שיפוי בגין הוצאות לתיקון נזקים בדירה בבית המשותף, להבדיל מתיקון ליקויים ברכוש המשותף. בהעדר הוראה מפורשת בעניין זה בחוק המקרקעין ומשעילת תביעה זו היא בפקודת הנזיקין, נקבע בהלכה הפסוקה כי אין למפקח על רישום מקרקעין הסמכות לדון ולהכריע בו (ראו גם: ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי, פ"ד כ"ח(1) 730, 733 (1974); ע"א (מחוזי ת"א) 2295/01 מנחמי בוני מגדלי דוד רמת גן בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב ז'בוטינסקי, פסקה 4 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (30.6.2002); רע"א (מחוזי י-ם) 38744-06-16 הושיאר נ' רחמים, פסקה 14 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (9.3.2017); עש"א (מחוזי ת"א) 34810-10-18 רבין נ' נציגות הבית המשותף ברחוב רמז 35 תל אביב, פסקה 13 לפסק הדין, פורסם "בנבו" (15.4.2019); החלטתי בתביעה שמספרה 6/476/2018 לבקוב נ' ארואטי, פורסם ב"נבו" (2.5.2019); החלטתי בתביעה שמספרה 6/554/2019 מאירסון נ' חולי, פורסם ב"נבו" (23.1.2019)).

לאור האמור לעיל, אני מורה להעביר את התובענה למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה.

בבית המשפט העליון רע"א 5108/23 לפני: כבוד השופט י' כשר המבקשת: הלן אייזן נ ג ד המשיבים: 1. טקר ליאון ברנרד 2. טקר אמוילס אויגניה 3. גרוס צביה 4. רז גרוס 5. אסף ברגרפרוינד 6. דורון פיקלני 7. יצחק שטרנברג 8. ניסימוב אלחנן טל 9. הלן ג'קוב 10. דוד ברנדט 11. משה אברמוב 12. גלעזר דורון בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת ל' ביבי) מיום 15.5.2023 בעש"א 19339-01-23 בשם המבקשת: בעצמה ][]החלטה

במסגרת ההסכם חולקו הדירות בבניין הקיים לשלושה "טיפוסים", בהתאם לגודלן: גדולות, בינוניות וקטנות, ונקבע כי לדירות הגדולות יתוספו 23 מ"ר, ולדירות הבינוניות והקטנות יתוספו 19 מ"ר. כמו כן, נקבע בהסכם כי לכל דירה חדשה תוצמד חניה וכן תיכלול מרפסת בשטח של 11 מ"ר. ביום 4.8.2021 אישר מוסד התיכנון את הבקשה להקמת הבית החדש, בתנאים, כאמור בסעיף 1 לחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק).

עם זאת, דומה שבעיקרו של דבר המבקשת טוענת בבקשתה שתי טענות אשר ניתן לראותן, לדעתי, כחורגות מעניינם הפרטני של הצדדים, כך שיש בהן פוטנציאל להצדיק מתן רשות ערעור ב-"גילגול שלישי": הראשונה – לטענת המבקשת, השאלה האם למפקחת על רישום המקרקעין סמכות לידון בעיניינו של יזם הפועל לפי חוק החיזוק היא שאלה משפטית עקרונית אשר טרם ניתנה לה תשובה מכרעת בפסיקה, נוכח פסיקות סותרות בעיניין.

לשיטתה, קביעה זו מנוגדת להוראות תמ"א 38 אשר "אינה מבדילה בין השונות של דירות המגורים בבית המשותף: דירה קטנה, גדולה, בקומת קרקע או בקומת ביניים או בקומה אחרונה, משופצת או מוזנחת. כל דירת מגורים זכאית לתוספת אחידה [ההדגשה במקור – י' כ'] של עד 25 מ"ר (שטח עקרי + שטח ממ"ד)". דיון והכרעה לאחר עיון בבקשת רשות העירעור, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להדחות, אף מבלי להדרש לתגובת המשיבים, וזאת מכוח סמכותי לפי תקנה 148א לתקנות.

...

בפסק הדין נושא הבקשה נדחה ערעורה של המבקשת על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב-יפו (המפקחת ד' קציר-ברין; להלן: המפקחת), מיום 13.9.2022, בתיק 5/1637/2021, במסגרתו התירה המפקחת מימוש פרויקט לפי תכנית מתאר ארצית 38/2 (להלן: תמ"א 38).

על רקע האמור קבעה המפקחת כי ההפרש בין דירת התמורה של המבקשת, לבין דירות התמורה הגדולות הוא נמוך מאוד, ועומד על 2.69 מ"ר בלבד, ועל כן אינו פוגע בשוויון בין בעלי הדירות באופן מהותי.

לשיטתה, קביעה זו מנוגדת להוראות תמ"א 38 אשר "אינה מבדילה בין השונות של דירות המגורים בבית המשותף: דירה קטנה, גדולה, בקומת קרקע או בקומת ביניים או בקומה אחרונה, משופצת או מוזנחת. כל דירת מגורים זכאית לתוספת אחידה [ההדגשה במקור – י' כ'] של עד 25 מ"ר (שטח עיקרי + שטח ממ"ד)". דיון והכרעה לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, אף מבלי להידרש לתגובת המשיבים, וזאת מכוח סמכותי לפי תקנה 148א לתקנות.

סיכומו של דבר: מכל הטעמים לעיל הבקשה נדחית.

]השופטת ר' רונן: העתירה שלפנינו מופנית נגד החלטתו של בית משפט זה בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים (השופט י' כשר) ברע"א 5108/23 מיום 16.11.2023, שדחתה את בקשת רשות העירעור שהגישה העותרת.

במסגרת התביעה ביקשו בעלי הדירות כי המפקחת תעשה שימוש בסמכותה לפי סעיף 5א לחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק), ותחייב את העותרת לחתום על ההסכם בו הם התקשרו עם חברה יזמית (להלן: היזם) לבצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של הבניין בהתאם להוראות תמ"א 38/2.

לאחר שנתן דעתו לטענות הרבות שהעלתה העותרת, הוא הגיע למסקנה כי ישנן שתי טענות בלבד המגלות פוטנציאל לעמוד בדרישות שנקבעו בהלכה למתן רשות ערעור ב"גילגול שלישי", מן הטעם שניתן לראותן כחורגות מעניינם הפרטני של הצדדים: הראשונה נוגעת לשאלה האם למפקחת על רישום המקרקעין סמכות לידון בעיניינו של יזם הפועל לפי חוק החיזוק; והשנייה עניינה במבחן שקבע בית המשפט המחוזי לבחינת קיומה של פגיעה בשויון בין בעלי הדירות.

כפי שהובהר לא אחת, בית משפט זה בשבתו כבית משפט גבוה לצדק לא יושב כערכאת ערעור על החלטות שניתנו על ידי ערכאות שיפוטיות אחרות, ובפרט כאשר מדובר על החלטות שניתנו על ידי בית משפט זה בכובעיו האחרים (ראו למשל: בג"ץ 7025/22 חלפון נ' מדינת ישראל משרד המשפטים, פסקה 4 (7.11.2022); בג"ץ 3974/20 ארבל נ' בית המשפט העליון, פסקה 7 (12.7.2020)).

...

דין העתירה להידחות על הסף, ללא צורך בתגובות המשיבים.

אלא שלאחר שבחן אותן, הוא הגיע למסקנה כי השאלות המתעוררות הן תיאורטיות וכי ההכרעה בהן אינה צפויה להשפיע על תוצאות ההליך שלפניו – ומשכך אין בהן כדי להצדיק מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי".

אשר על כן, העתירה נדחית.