בקשת רשות ערעור על אישור מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטות רשם ההוצאה לפועל בתל אביב (כב' הרשם אוהד אשר) מהימים 6.2.2023, 14.2.2023, 22.2.2023 שבהן אושר מכר של נכס מקרקעין שבבעלות המבקש 2-החייב ("החייב") למשיבים 4-3 (להלן ביחד: "בן ארצי") במסגרת מימוש מישכון לטובת משיב 2-הזוכה ("הבנק").

...

דיון והכרעה דין הבקשה לרשות ערעור להידחות.

מקובלת עלי גם קביעת הרשם שלפיה יש מקום להעדיף את אינטרס ההסתמכות של צד שהשתתף בהתמחרות, נחתם עמו הסכם והוגשה בקשה לאישורו, על פני צד ג' מאוחר שלא השתתף בהתמחרות אלא "ישב על הגדר", והצעתו גבוהה בשיעור של 3% בלבד (60,000 ש"ח) מההצעה שהתבקש לאשרה.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, הבקשה לרשות ערעור נדחית.

לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט לעינייני מישפחה בקריות (כב' השופטת מאיה לוי) בת"ע 7535-06-20 שניתנה ביום 14.06.2023 (להלן: "בית משפט קמא"), ולשונה כך: "1. אומנם ניתן צו המאשר פורמלית את המכר, אולם לא ניתן להורות על מחיקת העיקולים משהתברר כי ישנם עיקולים רבים הרובצים על הנכס לטובת צדדים שלישיים.

בהנתן העובדה שמכר המקרקעין אושר על ידי בית המשפט בהתאם לסעיף האמור, בטלים מאליהם כל העיקולים הרובצים על זכויות המנוח במקרקעין אשר הוטלו במסגרת תיקי ההוצאה לפועל, קודם לאישור מכר הדירה.

...

בכך מנע בית משפט קמא תאונה משפטית שעלולה להתרחש, וטוב עשה משלא נעתר לבקשת מנהלי העזבון.

כבוד השופט הנדל עמד על ההיגיון והקושי הטמון בכל אחת מן הגישות, ובסיכומו של דבר בחר לאמץ את זו הראשונה, הרואה בסעיף 34א' לחוק המכר כהוראה הקובעת תקנת שוק במקרה של מכירה על ידי רשות.

פסק דין מקיף נוסף בנוגע לסעיף 34א' לחוק המכר הינו ע"א 3086/22 פרץ סבן נ' סם אייסוי (נבו 17.10.2023), אשר ביסס כי יסוד נוסף לצורך שכלול סעיף 34א' לחוק המכר הינו יסוד הרישום, כדלקמן: "לבד מיסודות תום הלב והתמורה, מתאפיינות רובן של תקנות השוק ביסוד שלישי: שכלול הקניין על-ידי הקונה", וכן: "התמונה המתקבלת מסקירת הפסיקה היא שתנאי שכלול הקניין הריהו, ככלל, אחד משלושת התנאים העוברים כבריח התיכון של תקנות השוק כולן, בצד תום לב ותמורה", וכן: "לדידי, ישנם מספר טעמים המצדיקים להוסיף ולצעוד בדרך שהתווה בית משפט זה, ולדרוש את שכלול הקניין על ידי הקונה בדרך של רישום המקרקעין על שמו, כתנאי לתחולת תקנת השוק שבסעיף 34א'", וכן: "תקנות השוק הפזורות במשפט הישראלי דורשות את שכלול הקניין על ידי הצד השלישי; טעמים של הרמוניה חקיקתית וקוהרנטיות בקרב הסדרי תחרות הזכויות, מצדיקים לפרוש את מצודתו של עקרון שכלול הקניין גם על סעיף 34א'", וכן: "באנו אפוא לכלל מסקנה, כי לצורך תחולת תקנת השוק הקבועה בסעיף 34א' ביחס למקרקעין הנמכרים בהליכי הוצאה לפועל, על הקונה המאוחר להשלים את קניינו ברישום." המסקנה העולה היא כי סעיף 34א' לחוק המכר הינו בגדר "תקנת שוק" נוספת השייכת למשפחת תקנות השוק בחקיקה הישראלית, הדורשת התקיימותם של שלושה יסודות: הם יסוד תום הלב, יסוד התמורה ויסוד הרישום.

סוף דבר: אל מול זכותה של הרוכשת ניצבות זכויות נושי עיזבון המנוח, המובטחים ברישום עיקולים על המקרקעין.

מכל המקובץ, דין הערעור להידחות וכך אני מורה.

בתיק זה הוגשה בקשת רשות ערעור על החלטת רשמת ההוצאה לפועל (כב' הרשמת עמית גולדשטיין לירן) מיום 30.6.22, לה צורפה בקשה לסעד זמני של עיכוב ביצוע ההחלטה הנ"ל עד להכרעה בבקשת הרשות לערער.

כונס הנכסים החל לפעול במסגרת תיק ההוצאה לפועל למכר כל המקרקעין ולאחר ביצוע היתמחרות ,הגיש ביום 31.3.22 בקשה לרשמת ההוצאה לפועל לאישור המכר של כלל הזכויות במקרקעין תמורת 38,400,000 ₪.

בפרשת זליבנסקי עלתה השאלה שעד אז לא נדונה, בנוגע להקדמת מועד זה לשלב הליך ההתמחרות והובעה דיעה מפי כב' השופטת וילנר כך: "משעה שהחל הליך היתמחרות לשם מימוש נכס ממושכן בהוצאה לפועל, החייב אינו רשאי עוד לפדות את הנכס באמצעות מכירתו לצד שלישי, ובכך, הלכה למעשה, לממש את הנכס במנותק מהליכי המימוש המבוצעים בהוצאה לפועל. מתן אפשרות למימוש על-ידי החייב כאמור תקעקע את הליך ההתמחרות, תיפגע באנטרס הוודאות וההסתמכות של משתתפים פוטנציאליים בהליך ותרתיעם מפני הישתתפות בהליכי מימוש המתנהלים בהוצאה לפועל. זאת, נוכח החשש המובנה של משתתפים בהליכי היתמחרות כי בכל שלב עד לאישור המכר על-ידי רשם ההוצאה לפועל, החייב יוכל למכור את הנכס הממושכן לגורם אשר לא הישתתף כלל בהתמחרות, או אף לגורם אשר הישתתף בה והצעתו לא זכתה. זאת ועוד, ערעור יסודותיהם של הליכי מכר המתבצעים בהוצאה לפועל, כאמור, תימנע את מימוש תכלית הליך ההתמחרות בהשאת תמורתם של נכסים ממושכנים (המושגת, בין היתר, באמצעות תחרות בין מציעים רבים ככל הניתן), ומשכך תיפגע בציבור הנושים המובטחים ואף בחייבים עצמם". לא רק שיש בדברים הנ"ל ללמד על השיקולים הרלבאנטיים לצורך מאזן הנוחות במקרה של דנן בו קוים הליך ההתמחרות ואישור המכר נעשה רק במסגרת ההחלטה נ"ל מושא בקשת הרשות לערער, אלא שיש בהם להעמיד את המבקש, שפנה בבקשתו רק לאחר שהליך ההתמחרות הושלם, בעדיפות נמוכה יותר מזכויות המשיבה 4 שנרכשו במסגרת זו. לא זו אף זו, מדברי המבקש בדיון עולה שהבקשה לפדיון המישכון אינה מעוגנת באפשרות מעשית מוכחת ,בהיותו חסר הון אישי על פי הודאתו.

...

באשר לסמכות רשם ההוצאה לפועל לעכב הליכים מקובלת עלי טענת המבקש שסמכות העיכוב של הרשם קבועה בסעיף 57 לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז-1967 ,המעניק שיקול דעת לעכב ההליך לבקשת צד ג', הטוען לזכות אחרת במקרקעין שנתמנה לגביהם כונס נכסים, וזאת על מנת שיפנה לביהמ"ש לעניין זכותו.

דא עקא, המבקש לא פנה לאחר החלטת כב' הרשמת לבית המשפט המוסמך, אלא לאחר החלטתי מיום 10.8.22 ולאורה של החלטת כב' בית המשפט המחוזי בירושלים, המורות לו לעשות כן. עם זאת לאחר הקביעות של כב' ביהמ"ש המחוזי בירושלים, בנוגע להתנהלות המבקש עובר להגשת בקשתו (מחקירותיו בפרוטוקול מיום 18.7.22 שהוגש) ,נראה כי קביעות אלו מקבלות משנה חשיבות ותוקף, בוודאי ככל שעסקינן בבקשה לסעד זמני .

לאור האמור אני דוחה את כל הבקשות שהוגשו בתיק.

בקשת רשות ערעור על החלטת רשם ההוצאה לפועל בתל אביב (כב' הרשם אוהד אשר) בתיק הוצל"פ 515873-11-20 מיום 14.8.2021 שבה נדחתה בקשת המבקשת לחזר אגרה מכוח תקנה 9א לתקנות ההוצאה לפועל (אגרות, שכר והוצאות), התשכ"ח-1968.

במסגרת פתיחת התיק שילם הבנק אגרת פתיחה בשיעור של 1% מגובה החוב במועד הפתיחה שהם 492,862 ש"ח. כלומר, גובה החוב היה 49,286,200 ש"ח. במהלך תקופת האזהרה הגישה המבקשת בקשה לאישור מכר המקרקעין לשם פרעון החוב, וטענה כי לא היה מקום מלכתחילה לפתוח את תיק ההוצאה לפועל.

...

הסכום שנגבה בסופו של דבר, היקף הפעולות שבוצעו, וסכום האגרה ששולמה (מבחינת גובהה) אינם קריטריונים אשר ככלל יש מקום להתחשב בהם, למעט במקרים חריגים וקיצוניים (למשל, כאשר לא בוצעו פעולות כלל, או כמעט בכלל, והחוב סולק מיד או שהתיק נסגר מיד, ואין קשר סיבתי בין פתיחתו ובין פירעון החוב).

לסיכום: מקום שנפתח תיק הוצאה לפועל, חרב המימוש הכפוי הונפה באוויר והדבר הובא לידיעת החייב, עצם קיומו של התיק הוא שמתמרץ אותו לשלם את החוב בהקדם האפשרי.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, הבקשה לרשות ערעור נדחית.

] בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט א' נאמן) מיום 25.11.2021 בפש"ר 4272-01-17, בגדרה נדחתה בקשת המבקש להורות על ביטול החלטות שניתנו בקשר עם עסקת מכר מקרקעין שהיו בבעלותו.

ביום 11.5.2021 הגיש הרוכש לבית המשפט בקשה בה ציין כי המבקש נימנע מלשלם את דמי השכירות שהושתו עליו והתעלם מהתרעות ודרישות תשלום שנשלחו לו. על כן התבקש בית המשפט לאשר לרוכש לפעול למימוש זכויותיו בנכס לרבות בדרך של פניה לבית המשפט ונקיטת הליכי הוצאה לפועל.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בבקשה על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות ללא צורך בתשובה.

יוצא אפוא, כי אף אם נניח כי המבקש אכן לא הבין את תוכנה של בקשת הנאמנת מיום 21.1.2019, ואף אם יתר המסמכים לא הומצאו לו, כבר בחודש אוקטובר נודע לו על קיומם של הליכים למימוש המקרקעין; וכבר בחודשים אפריל-מאי 2021 נודע לו על כך שזכויותיו הועברו לצד שלישי.

הבקשה נדחית אפוא וכפועל יוצא מכך גם נדחית בקשת המבקש להורות על עיכוב ההליכים בתביעת הפינוי.