בקשת רוכשים להחרגת דירה משעבודים

כדלקמן הסעיף הרלוואנטי מכוח ההסכם: "5.1.ה. מסירת הדירה, תתבצע כשהדירה חופשייה מכל חוב, עיקול, שעבוד, משכנתא ו/או זכות לצד שלישי, למעט משכנתא ו/או שיעבוד אחר לזכות הבנק שיעמיד לרוכש הלוואה המובטחת במשכנתא ו/או לזכות הבק או המוסד שיתן לרוכש ערבות או בטוחה לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי הדירות) תשל"ה 1974 בכפוף להמצאת כתב החרגה סופי ובלתי מותנה מאת הבנק המלווה, ובתנאי שהרוכש מילא קודם לבצוע המסירה אחר כל התחייבויותיו לפי חוזה זה, סילק בפועל כל תשלום ו/או חוב שהרוכש חייב לשלם לחברה ו/או לרשות אחרת על פי תנאי החוזה והשיב הבטוחה שנמסרה לו בחזרה לידי המוכרת" (ההדגשות אינן במקור - א.א).

סוף דבר, בשל השיעבוד הקבוע, ההמחאה על דרך השיעבוד של הכספים והתשלומים המגיעים ליזם מאת הרוכשים, חובה שהועברה לבנק בדרך של המחאת החיובים, וכן כוחו המהותי הגובר של העיקול על פני כוחו הדיוני בלבד של העיקול - הבקשה לעיקול זמני נדחית.

...

יוצא אפוא כי החיוב לתשלום הכספים אינה קיימת לטובת היזם, אלא קיימת לטובת הבנק בלבד, וזאת מכוח המחאת חיובים.

סוף דבר, בשל השעבוד הקבוע, ההמחאה על דרך השעבוד של הכספים והתשלומים המגיעים ליזם מאת הרוכשים, חובה שהועברה לבנק בדרך של המחאת החיובים, וכן כוחו המהותי הגובר של העיקול על פני כוחו הדיוני בלבד של העיקול - הבקשה לעיקול זמני נדחית.

בצד זאת אני קובעת כי ממועד הגשת הבקשה לסעד זמני (24.02.2022) ועד ליום 07.04.2022 (10 ימים לאחר מתן פסק הדין שניתן ביום 27.03.2022 לא תיחשב תקופה זו כתקופה בה איחרו ו/או התעכבו הרוכשים שלא כדין בתשלום יתרת התמורה עבור הדירות.

יבואר כי בעת חתימתו של הסכם המחאת הזכויות הוחרגו זה מכבר דירות מסוימות מן המשכנתא, כך שהיא רבצה רק על אותן דירות שעל פי הסכם הקומבינאציה שייכות לחברה – הגם שרישום הבעלות במקרקעין בכללותם היה ועודנו על שמם של המתקשרים.

"מסקנתי מהאמור הנה שמי שעמד מאחורי עסקת המחאת השיעבוד מהבנק הוא מקובר, בין בעצמו ובין באמצעות החברה. הוא זה שעשה שימוש באיש הקש סרוסי, הוא אשר שילם לבנק את התמורה עבור רכישת השיעבוד ובמקביל המשיך לנהל את עינייני החברה, לפעול בשמה להכשרת חריגת הבנייה, לגבות את דמי השכירות מהדיירים וכמות שפורט לעיל. לא שוכנעתי שהמבקש או סרוסי הם שהעמידו כספים למקובר לשם ביצוע התשלום לבנק לפי הסכם ההמחאה והנימוקים שפרסתי לעיל.

...

" בית המשפט המחוזי הוסיף וציין כי דינה של המשכנתא להתבטל גם בשל כך שסרוסי נמנע מלהשלים את העסקה עם הבנק ברישום: "היה על סרוסי ליידע את כולי עלמא על רישום השעבוד על שמו חלף הבנק, שכן היה בכך כדי להשפיע על התנהלות הצדדים בהליכים השונים. לא זו בלבד שהדבר לא נעשה, אלא שגם הטענה שהשעבוד נרכש למעשה על ידי המבקש לא גולתה והדבר נודע לראשונה לנושי החברה, לרבות אלה שתבעו אותה ואת סרוסי, רק בדיון בתיק הפירוק ביום 10.5.15." בנסיבות אלה הגיע בית המשפט המחוזי לכלל מסקנה כי אין מקום לבטל את החלטת 2.11.2015 – שבמסגרתה הורה בית המשפט על ביטול רישום המשכנתא לטובת הבנק בלשכת רישום המקרקעין.

מכיוון שהמקרקעין אינם משמשים למגוריו של המבקש, והזכות למשכנתא נרכשה על ידו לדבריו כהשקעה בלבד, לא שוכנעתי כי מכירת הזכויות במקרקעין לצד שלישי תסב לאוסטרוביצקי נזק בלתי הפיך.

עם זאת מקובלת עליי הצעתו של המנהל המיוחד שלפיה סכום של 680,000 ש"ח מתוך תמורת המקרקעין יופקדו בקופת הפירוק בנאמנות עד להכרעה בערעור.

בכפוף לכך, הבקשה נדחית ללא צו להוצאות.

כאשר נמכרה הדירה לה"ה דב שולדר, המציא הבנק מכתב החרגת דירה מהשיעבוד הרובץ על הפרוייקט לטובת הבנק.

משלא עמד ה"ה שולדר בהחזר ההלוואה, פתח הבנק בהליכי מימוש משכנתא, אלא שאז נוכח כי בדירה מתגוררים מישפחת גבאי, אשר רכשו את הדירה מהגב' אביגיל סלע, בתו של המבקש סלע , אשר רכשה אותה משולדר חברה לבניה בע"מ. המבקש סלע הוא שותפו של המשיב שולדר בפרוייקטים אחרים והדירה נמכרה הן למשיב 2 – דב שולדר והן לגב' אביגיל סלע.

הערת המשכנתא הרובצת על דירת גבאי אף היא תשוב על כנה, השיעבוד הרשום על זכויות דב שולדר ישוב על כנו, הליכי התביעה כנגד אביגיל סלע ישובו על כנם, עסקת המכר על פיה רכש דב שולדר את הדירה מחב' שולדר לבניה תשוב על כנה, הטענות כלפי עו"ד שנפלד, אביגיל סלע ואמנון סלע בעיניין זיוף ותרמית ישובו על כנן וכי התביעה המאוחדת תושב לדיון.

...

איני מקבלת את טענת המבקשים כי הדבר אינו עשוי לגרום נזק כלשהוא למשיב.

סוף דבר, בקשת המבקש סלע בה"פ 5997-10-13 נדחית.

בקשת המבקש שנפלד בה"פ 35410-10-13 נדחית.

נטען כי לפי הסכם העמותה (נספח 5 לבקשה) רכישת הזכויות בקרקע נעשית על ידי העמותה בלבד ובניית הפרויקט תיעשה בדרך של בניה עצמית על ידי העמותה בלבד ורק לאחר השלמת הבניה וקבלת אישור משרד השיכון והממונה הממשלתי, יופנו חברי העמותה לצורך חתימת הסכמי חכירה פרטניים ביחס לדירותיהם.

הנאמן פנה לבנק אשר הבהיר כי בתום השלמת הפרויקט (ובכפוף לאישור הנאמן כי חבר עמותה עמד בהתחייבויותיו ושילם את מלוא חלקו), יפיק הבנק לאותו חבר עמותה מכתב החרגה, המחריג את דירתו מן השיעבוד הכללי הרובץ לטובת הבנק על המקרקעין.

...

רקע והליכים קודמים הרקע שיפורט להלן מבוסס על החלטתי מיום 10.1.23 בבקשה מספר 19, שהינה בקשה מתוקנת להקפאת הליכים.

לסיכום ניתן לומר כי נחה דעתי כי אישור המתווה כמבוקש ומתן הסמכויות לנאמן כמפורט לעיל יאפשרו לחדש את העבודות בפרויקט ולהשלים את בנייתו עד למסירת הדירות לחברי העמותה ועל כן, ראוי לאשרם.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, ניתן בזאת אישור למתווה על כל חלקיו וניתן אישור לנאמן לפעול כמבוקש על ידו בפסקה 12 לעיל.

נטען כי לפי כתב ההיתחייבות היה על התובעים להחריג את הדירה הנ"ל משעבוד הרובץ עליה (יחד אחרות) לטובת צדדים שלישיים.

בכתב התביעה נטען כי למרות פניות המבקש אל המשיבים, הם מתחמקים מלמלא אחר התחייבויותיהם לפי כתב ההיתחייבות הנ"ל , אינם חותמים על הסכם פורמאלי כפי שתחייבו ואף לא החריגו את השעבוד הנ"ל. תמצית טענות המבקש (בבקשתו ובסיכומיו) בהתבסס על האמור בתביעה ונטען גם בבקשה, טען המבקש לעניין קיומן של ראיות לכאורה, כי כתב ההיתחייבות שנחתם בין הצדדים מייסד התחייבות לבצוע עסקת מכר לגבי הדירה הנ"ל, המזכה אותו בסעד האכיפה.

מדוע אם כן ישלם לה במזומן כפי שהעיד סך של 1.25 מליון ₪? כמו כן אין הגיון כלכלי בכך שהמשיבה תיקח על עצמה את תשלום מס הרכישה (כפי שצויין בכתב ההיתחייבות) החל על רוכש הדירה ? נטען כי אף את הקבלה והחשבונית אולצו המשיבים לרשום על שם בנו של המבקש תחת סחיטה.

...

אינני מקבל את עמדת המשיבים.

לאור כל האמור ייקבע, כי התובע עמד בתנאים למתן צו מניעה זמני כפי שנתבקש.

הנתבעים ישלמו לתובע הוצאות הבקשה בסכום כולל של 6000 ₪.