בקשת סילוק על הסף בשל העדר סמכות נציגות בית משותף

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים רע"א 47934-11-20 מיקדן ניהול ואחזקה בע"מ ואח' נ' לחובר-ינקוביץ ואח' לפני כבוד השופטת אביגיל כהן המבקשות- המערערות: 1.מיקדן ניהול ואחזקה בע"מ 2.מיקדן עלית בע"מ ע"י ב"כ עו"ד דוד מושביץ ועו"ד אלעד יוסוב המשיבה: משיבות פורמאליות: נציגות הבית המשותף מגדל עלית ברחוב ז'בוטינסקי 16 רמת גן ע"י ב"כ עוה"ד מימון אביטן 1.מצלאוי חברה לבנין בע"מ 2.מגדלי סלע בע"מ 3.ז.י.קוואנטום בע"מ פסק דין

המבקשות ביקשו לסלק התביעה על הסף בשל העדר סמכות עניינית.

...

לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, מצאתי לנכון ליתן רשות לערער, לדון בבקשת רשות הערעור כבערעור בהתאם לתקנה 410 לתקסד"א ולקבל הערעור, באופן שבו החלטת בימ"ש קמא תבוטל לצורך מתן החלטה מנומקת, וזאת מהנימוקים כדלקמן: כיוון שעסקינן בהחלטה שעניינה סמכות עניינית אשר יש בה כדי להשפיע השפעה של ממש על ההליך ואף לגרום לניהול הליך שגוי, יש ליתן רשות ערעור על החלטת הביניים.

בשים לב לכך שהנציגות בעצמה ציינה בתגובה לבקשה כי במסגרת החלק הראשון של התביעה (המתייחס לכשלים מקצועיים והפרות יסודיות של מיקדן בהסכם הניהול), בגין עילות חוזיות הנוגעות להפרת הסכם הניהול הסמכות מצויה למפקח, היה מקום כי ביהמ"ש יתייחס לשאלת הסמכות ביחס לעילות השונות שנטענו, ובמידת הצורך לשאלת פיצול הדיון; ככל שהגיע למסקנה שמיקדן היא בגדר "מתחזק". בהעדר הנמקה מספקת לא ניתן לומר כי שאלת הסמכות העניינית זכתה להתברר בבימ"ש קמא ולא מתאפשר לערכאת הערעור להעביר תחת שבט ביקורתה כראוי ובאופן ענייני את ההחלטה מיום 23.10.20.

לסיכום: לאור האמור לעיל, החלטת בימ"ש קמא מיום 23.10.20 תבוטל ובימ"ש קמא ייתן החלטה מנומקת, מבלי שיהיה קשור כמובן בתוצאות ההחלטה המבוטלת.

בית משפט השלום בחיפה ה"פ 8068-05-20 מקס-כהן ואח' נ' נציגות הבית המשותף מרחוב דוד אלעזר 10 תיק חצוני: בפני כבוד השופטת סיגלית מצא המבקשים: 1. אפרת מקס 2. בורוזן רפאל 3. משה רוטמן 4. אסתי רוטמן 5. חיה סטולרו המשיבה: נציגות הבית המשותף מרחוב דוד אלעזר 10 החלטה

ביום 12.5.2020 הגישה המשיבה בקשה לסילוק הבקשה על הסף בשל העדר סמכות עניינית של בית המשפט לידון בבקשה.

...

ד. זימון אסיפה כללית אני מקבלת את עמדת המשיבה כי נוכח הוראות משרד הבריאות, האוסרות על התקהלות המונית, לא ניתן היה לזמן אסיפה כללית של מאות אנשים.

אשר על כן, הבקשה נדחית.

המבקשים ישלמו למשיבה שכר טרחת עו"ד בסך 4,000 ₪ תוך שלושים יום מהיום.

(בבקשות 11 ו-14) פתח דבר בפני שתי בקשות של הנתבעת (להלן: "המבקשת") לסילוק התביעה נגדה על הסף מחמת העידר יריבות, הליך תלוי ועומד, ומהטעם כי חוות דעת מומחה שצורפה לתביעה אינה ערוכה ע"י מהנדס מוסמך.

הנתבעת, הנה חברת יזמית העוסקת בתחום הבניה, היא שהקימה את מבנה הבית המשותף, והתקשרה בהסכמי מכר עם בעלי הדירות וקרן חיל לישראל בע"מ. לטענת הנתבעת, יש לסלק את התביעה על הסף מחמת העידר יריבות.

סעיף 65 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי: "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון". סעיף 69 לחוק המקרקעין קובע את סמכויותיה של נציגות הבית המשותף: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להיתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות." משמע, חוק המקרקעין מסמיך באופן מפורש את נציגות הבית המשותף להיות צד בהליך משפטי בכל הנוגע לרכוש המשותף.

...

דינה של טענה זו להידחות, גם לו צדקה הנתבעת מבחינה עובדתית.

עם זאת, סבורני כי אין בכך כדי להעיד על העדר תוקף רישיונו של המהנדס.

שכן באותה שאילתה מופיעה הערה כי "תוקף רישיון המהנדס/אדריכל מתעדכן באתר המשרד רק לאחר תשלום האגרה וקליטתו במערכת, אי לכך מומלץ לבדוק פרטיו של המהנדס/האדריכל המבוקש שוש לאחר כחודש, או לחילופין באמצעות אימות נתונים מול המחלקה". סוף דבר הבקשה נדחית.

בפני בקשה לסילוק התביעה על הסף מחמת העידר סמכות עניינית והיעדר עילה או יריבות.

השני - מהות הסיכסוך - סכסוכים שעניינם זכויותיהם או חובותיהם של בעלי הדירות בבית המשותף לפי התקנון וכן, סכסוכים לפי סעיפי החוק הספציפיים המנויים בסעיף 72 לחוק המקרקעין (ראה רע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נגד חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (17.03.2016)‏‏), וזאת בנגוד לשאלת מבחן הסעד, הנמצאת בבסיס קביעת הסמכות של בית משפט זה. בעניינינו, הצדדים הם בעלי דירות בבית משותף ונציגות הבית המשותף והם עונים על התנאים הקבועים בסעיף 73(1) ו - (2) לחוק.

...

יש, אפוא, לסלק את התביעה גם מטעם זה. סיכומו של דבר, הסמכות לדון בתביעה נתונה למפקח על הבתים המשותפים, כתב התביעה לא מגלה עילה נגד הנתבעים 2 - 6 ולא נדרש סעד נגד הנציגות.

לפיכך, אני מורה על מחיקת התביעה.

התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 3,500 ₪.

בית משפט השלום בחיפה ת"א 53207-08-23 אפרת מקס-כהן נ' נציגות בעלי הדירות בבניין אלמוג, רח' דוד אלעזר 10 תיק חצוני: 8/597/2019 בפני כבוד השופטת סיגלית מצא המבקשת: אפרת מקס המשיבה: נציגות הבית המשותף מרחוב דוד אלעזר 10 החלטה

בהחלטתי מיום 21.5.2020 דחיתי בקשה שהגישה המשיבה לסילוק הבקשה הראשונה על הסף בשל העדר סמכות עניינית, תוך שקבעתי כי הסמכות העניינית לידון בבקשה מסורה לבית משפט השלום.

...

לאחר ששקלתי את הראיות ששמעתי, את טענות ב"כ הצדדים ואת כלל נסיבות העניין, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

עולה מהאמור עד כה כי דין הבקשה להידחות וכך אני מורה.

המבקשת תשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ₪ תוך שלושים יום מהיום.