בקשת כונס נכסים למתן הוראות לרישום בית משותף

לאחר מינוי שמאי והשלמת טיעון ניתן ביום 31.12.17 פסק דין משלים, לפיו נקבע, כי מלוא זכויות הבניה שבמקרקעין ישויכו ליחידה שמצויה על גג הבניין שעל המקרקעין (להלן – יחידה 9), וזאת במסגרת הוראה בתקנון הבית המשותף שייערך לצורך הרישום (סעיף 24; להלן – "פסק הדין המשלים").

בנסיבות אלו, הוסיפו כונסי הנכסים הוראות בתקנון המוסכם לפיו בעלי יחידה 9 יהיה מוסמך לפעול כאמור ללא צורך בקבלת הסכמה מאת מי מבעלי היחידות בבית המשותף, כולל כניסה לדירות ובצוע חיזוקים בהתאם להיתר הבניה, אך בתנאי שיתחייב כי הפגיעה בדירות שיש לבצע בהן חזוק תהיה מזערית.

כונסי הנכסים ביקשו לתקן את נוסח ההסכם באופן שייקבע כי כונסת הנכסים עו"ד פרנקל תפעל לרישום הבית המשותף, אך תרשם הערת אזהרה בספרי המקרקעין, לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, אשר תצהיר על התקנון ועל תשריט הבית המשותף שטרם נרשם, כמחייבים ברמה החוזית את כלל בעלי הזכויות בבניין (סעיף 17 לתשובת הכונסים).

...

עמדת כונסי הנכסים בעניין זה מקובלת עלי ובקשתם מאושרת.

עתה, משהתברר כי ייתכן כי המכירה תתבצע טרם השלמת רישום הבית המשותף, מקובלת עליי עמדת כונסי הנכסים כי יש להרחיב את ההסכמה הנדרשת גם לפעולות כאמור בחלקי הבניין הנוספים.

תיקונים מבוקשים בנוסח ההסכם עצמו בסעיף 10 לתגובת התובע: תיקון הגדרת "הנכס" בהואיל הראשון להסכם מכר – התיקון מקובל על כונסי הנכסים ולפיכך אני מורה כמבוקש.

בקשה מס' 46 בתיק קמא: ביום 23.3.22 הגישו המבקשים "בקשה למתן הוראות לכונס הנכסים בעיניין רישום תקנון בית משותף". נטען כי משיב 1 אכן הפך לבעלים בחלקה 88/1 מכוח פסה"ד וזכויות הבנייה הן במושאע, אולם השמוש בבית המגורים שניבנה בכספי המבקשים ומוחזק על ידם מזה 70 שנים, אמור להיות בשימושם ולא יעלה על הדעת שמשיב 1 יהיה זכאי להשתמש בבית המגורים או לקבל שכ"ד בגין שימוש המבקשים או מי מטעמם בבית המגורים או לקבל חלק מתמורתו אם יימכר.

...

(הדגש לא במקור – א.כ.) נוכח הקביעות בפסה"ד, גם אני סבורה כי יש לפעול לפי עמדת כונס הנכסים.

לסיכום: לאור האמור לעיל, לא מצאתי כי החלטת בימ"ש קמא מצריכה התערבות ערכאת ערעור.

ניתנת רשות ערעור והערעור נדחה.

ביום 16.6.2021 הגישו התובעים בקשה למתן הוראות- בקשה מספר 53 – במסגרתה ביקשו להורות לנתבעים להחזיר את הסכום ששלמו במקומם עבור עלות תשריט הבית המשותף לאחר שכונס הנכסים פנה לצדדים ביום 27.5.2021 בבקשה להפקיד את עלויות עריכת תשריט הבית המשותף ולהורות להמשיך בפעולותיו לרישום הבית המשותף.

...

ערכאת הערעור מצאה שלושה פגמים בהחלטתי מיום 19.5.2021: מאחר שבית המשפט המחוזי ביטל, ביום 13.5.2021, את החלטתי מיום 2.3.2021, שבה נקבע כי הסכם השיתוף תקף, לא היה מקום להכרעה בבקשה שהוגשה ביום 25.4.2021 (לפני הכרעת בית המשפט המחוזי), והנתיב הדיוני הנכון הוא הגשת בקשה חדשה למתן הוראות; בהחלטתי מיום 19.5.2021 לא ניתנה התייחסות לטענות הנתבעים 1 ו-2 כי משלא פעלו התובעים לאכיפת הסכם השיתוף, יש לראותם כחוזרים בהם מן ההסכם; בהחלטתי מיום 19.5.2021 לא ניתנה התייחסות לטענה כי יעקב ז"ל חזר בו מן ההסכם.

לאור עמדתה של האדריכלית, המציינת כי אין בהפקעה כשהיא לעצמה כדי למנוע את פירוק השיתוף או את רישום הבית המשותף, באשר ממילא שטחי ההפקעה הם חלק מן הרכוש המשותף, אני מקבל את עמדת הכונס, ומורה להתקדם ברישום הבית המשותף בהתעלם מן ההפקעה.

אני סבור כי יש מקום לשוב על החלטתי ולקבוע כי ככל שעל גג הבניין מותקנים מתקנים משותפים – דוגמת דודי שמש וקולטים – אזי תחזוקתם מחייבת מתן אפשרות גישה לגג.

סיכום העולה מן המקובץ הוא כדלקמן: הסכם השיתוף משנת 1990 תקף ומחייב את הצדדים (כעולה מן האמור בסעיפים 32-20 לעיל); אני מורה על רישום דירות המגורים כמבוקש בסעיף 11 לבקשה מס' 55 מיום 7.11.2021; אני מורה על רישום הצמדת החניות כמבוקש בסעיף 12 לבקשה מס' 55 מיום 7.11.2021; כל יתר החלקים שלא צוינו לעיל, ובכללם – החצר והגג – יהיו חלק מן הרכוש המשותף, ותובטח גישה חופשית אליהם לכל בעלי הזכויות.

בימ"ש קמא בהחלטתו ציין את סעיף 2ה לכתב המינוי שאושר ביום 21.11.19 לפיו: "לתבוע את בעלי היחידות המחזיקים חלקים מהרכוש המשותף לפנות את המקרקעים הנ"ל, במידה והדבר יהיה נחוץ לצורך רישום הבית המשותף". ובהמשך קבע: "יודגש, כאשר מונה כונס נכסים על ידי בית משפט, זה פונה לקבל הוראות מביהמ"ש. הליך מתן הוראות נועד לשמש מסגרת יעילה ומהירה אשר בתחומה פועל ביהמ"ש כמנחה ומפקח על פעילותו של כונס הנכסים. אין הליך זה מיועד לפיתרון מחלוקות מהותיות בין נושא התפקיד לבין צדדים שלישיים בודאי, כאשר הכרעה במחלוקת מחייבת דיון הכורך, בין היתר, הכרעה בעובדות (ראו: רע"א 259/99 חב' פליצה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב).

אותו מותב שקבע את גדר סמכותו של כונס הנכסים וקבע כי במקרים המתאימים ניתן יהיה להביא לבית משפט גם הכרעות בעניינים קניניים, לא סבר כי בקשת כונס הנכסים נכנסת לגדר אותם "מקרים מתאימים". שיקול הדעת המסור לערכאה הדיונית להחליט אם בקשה תדון במסגרת בקשה למתן הוראות או בהליך נפרד הוא שיקול דעת רחב וערכאת ערעור תמעט להתערב בשקול דעת זה. ראה רע"א 8372/21 יוסף טוקצינסקי נ' רונן מטרי עו"ד (7.2.22) סעיפים 9-10.

...

לאחר עיון בבקשת רשות הערעור הגעתי למסקנה ולפיה דינה להידחות, אף ללא צורך בתשובת המשיבים.

אני מסכימה עם הנימוקים של בימ"ש קמא לדחיית בקשת כונס הנכסים ולא שוכנעתי כי נפל פגם בהחלטתו.

לסיכום: דין בקשת רשות הערעור להידחות.

קבעתי כי כונס הנכסים פועל לרישום הבית המשותף בהתאם להכרעות בפסה"ד וכפי שהורה לו ביהמ"ש. בקשה מס' 45 בתיק קמא: ביום 13.1.22 הגישו המבקשים "בקשה דחופה למתן הוראות לכונס הנכסים" לפיה מבדיקתם בערייה אושר ע"י הוועדה לתיכנון ובנייה כי ניתן לפצל את החלקה לשתי חלוקות נפרדות בנות 500 מ"ר כל אחת ולאחר קבלת תצ"ר הערייה תפעל ביעילות ומהירות לפיצול החלקה.

...

נוכח התנגדות התובעים, בהמשך להחלטה המוקדמת של בימ"ש קמא שניתנה באותו יום לפיה התבקשה תגובת הצדדים לתשובת כונס הנכסים לבקשה 45 כדי לבחון אם הצדדים מעוניינים לפעול בדרך של הסכמה לפיצול החלקה, הרי בימ"ש קמא בהחלטה מאוחרת שניתנה באותו יום, קבע כי בקשה 45 נדחית.

ביום 13.12.22 נפסק כשכר ביניים לכונס הנכסים סך של 45,000 ש"ח בתוספת מע"מ. אין בידי לקבל את טענת המבקשים כי בימ"ש קמא טעה בקביעה לפיה בעוד שהליכי רישום הבית המשותף התקדמו מאוד, הרי שהליך הפיצול עתיד להימשך עוד זמן רב. מדובר בקביעה עובדתית וערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בקביעות מסוג זה, וממילא מהחומר המונח לפני כך גם אני התרשמתי.

לסיכום: לאור האמור לעיל, ניתנת רשות הערעור והערעור נדחה לגופו.