בקשת כונס נכסים לביטול מכירת דירות בפרויקט כפר יונה

שוב הציג מר איבראהים בולוס נתונים שלטעמו מקיימים צפי אופטימי יותר מזה המוצג ע"י כלל: שינוי ייעוד הפרויקט מדירות נופש לדירות מגורים, אמור להיסגר במהלך השבוע בפגישה עם הועדה המחוזית לתיכנון ובנייה בנצרת, תקציב הפרויקט יהא נמוך יותר מהערכת המפקח ולגמר השלד נידרשת השקעה נוספת של 2,000,000$ בלבד, ביחס להתחייבויות החברה – כולן הינן לבעלי האג"ח ולא לבנקים, ומכירות החברה בעת האחרונה מסתכמות ב- 54,000,000 ₪ ששמשו כמקור לתשלומי האג"ח. זאת ועוד, החברה בונה כיום כ- 460 יחידות דיור.

מכל מקום, באותן שתי פגישות סקר מר מלל שהשתתף בהן מטעם כלל את מצבן של החברות, כפי שמשתקף מתוצאות כספיות של בולוס גד, בקשה לכנוס נכסים של חברת השיש בולוס גרניט, דוח של חברת דן אנד ברדסטריט וכן בקשה לדחיית תשלום אג"ח של בולוס גד. כלל היא שהציעה בפגישות מאוקטובר ונובמבר 2001 שבולוס תיירות תעניק לרוכשי היחידות מכאן ולהבא הערות אזהרה חלף פוליסות הביטוח, כאשר במקביל תוחרגנה הערות האזהרה שתירשמנה לטובת הרוכשים, מן המשכנתא שנרשמה לטובת כלל על מקרקעי פרויקט פנינת הים.

עו"ד גרושקובסקי כופר בטענת התובע, כי ראה אותו מוסר שיקים למר יעקב כהן במעמד חתימת הסכם המכר.

ההסכם ציין גם שעם רישום השיעבוד, יבוטלו כל העיקולים הנוספים לטובת גלובמאסטר, ולא יהא בהם כדי למנוע מכירת דירות ע"י בולוס גד; וכן הצהרה שביחס לכל דירה שבכוונת בולוס גד למכור, תומצא הסכמה מראש שהעיקול לא יחול לגביה.

יכול שזו היתה התוצאה הסופית, גם לו היתה אינווסטק כנאמנה של מחזיקי האג"ח, ובעלת הזכות למשכנתא מדרגה שניה, וכלל כנושה נוסף ובעלת משכנתא מדרגה ראשונה על מיגרש פנינת הים – נכונות להמתין עוד (מונה כזכור מפרק לבקשתה של אינווסטק, וכונס לבקשתה של כלל ): קשה לומר, והצדדים לא הגישו חוו"ד חשבונאיות או כלכליות בסוגיה זו. מכל מקום, אינדיקאציה לכך שעת התקשרו התובעים בהסכם המכר במאי 2002, עדיין נאבקה קבוצת בולוס מאבק אמיתי כדי להשלים הפרויקטים, תמצא בכך שעד תאריך 20.11.01 ניבנו 8 קומות מגורים בפרויקט פנינת הים (מתוך 25 קומות מיועדות) – ראה ת/9 עמ' 2 (דו"ח פז כלכלה והנדסה שמוען למאיר מלל מכלל).

...

סוף דבר: נדחות טענות השיהוי וההתיישנות למיניהן.

כאמור בפסקאות 174 – 124 אני מחייב את הנתבעים 3, 5, ו 7 (מר ניזאר בולוס, מר עזמי נשאשיבי ועד"ד טויסטר) ביחד ולחוד לשלם לתובעים את הסכומים הבאים, במצטבר, בתוך 30 יום: 48,650 ₪ (המקדמה ששלמו התובעים) כאשר סכום זה ישא הפרשי ריבית והצמדה החל מיום 21.5.02.

אני מחייב את הנתבע 7, עו"ד טויסטר , להשיב לתובעים את הסך שהשתלם לו כשכ"ט, 18246 ₪, כאשר סכום זה ישא הפרשי ריבית והצמדה מיום 27.5.02.

בשעה שהתנהל משא ומתן לגיבוש הסדר פשרה ביחס לפרויקט כפר יונה, הגיש המשיב 1, עורך-דין אמנון לורך (להלן: כונס הנכסים), בקשה למתן הוראות בגדרה התבקש בית המשפט לקבוע כי מכירת 6 הדירות למערערת בטלה מאחר שזו לא הפקידה את תמורת הדירות בחשבון הלווי של הפרויקט, ועל-כן רשאי כונס הנכסים לממש את הדירות.

גם הטענה כי הסדר הפשרה לא הובא לאישור נושי החברה בנגוד לסעיפים 350(א) ו-350(ט) לחוק החברות, ומכאן שבית המשפט המחוזי לא היה מוסמך לאשרו, נדחתה בעיניין אלישיוב: "יש לדחות גם את טענת אלישיוב, לפיה יש לבטל את אישור ההסדר העקרי מן הטעם שלא קדם לו כנוס אספת נושים והשגת רוב בהצבעה להסדר, כאמור בסעיפים 350(א) ו-(ט) לחוק החברות. כפי שצוין לעיל, ענייננו אינו עוסק בהסדר נושים על פי סעיף 350(א) לחוק החברות, אלא נוגע לבקשת היתר מטעם נושה מובטח לממש את בטוחתו, במסגרת הקפאת הליכים של תאגיד חדל פירעון. במסגרת בקשה זו, הסכים הנושה המובטח לנקוט בצעדים מיוחדים בהליך מימוש הבטוחה, המקנים, בין היתר, הגנה מיוחדת לרוכשי דירות פרטיים, במטרה ליפתור את מצוקתם. אמנם לא נערכה אסיפה של רוכשי הדירות, ולא נערכה הצבעה, אך ההסדר העקרי לא נכפה על הרוכשים, ורק מי שמסכים לעמוד בתנאיו ומצטרף לכך בחתימתו יזכה בהגנה. זה אינו "הסדר נושים" במובן המקובל, אלא הליך מימוש נכס משועבד בידי נושה מובטח, הכפוף לתנאים מסוימים המתייחסים, בין היתר, לתת-קבוצת נושים, שנמצאו הוגנים וראויים על ידי בית המשפט.

...

הנה כי כן, נמצאנו למדים כי תקבולי תמורת הדירות שבמחלוקת נכנסים תחת שעבודה התקף של מניף, ולזו הבכורה בהיפרעות מעודפי הפרויקט.

היות שלשיטתי יש לדחות את הערעור מהטעמים שלעיל, אינני נדרשת לטענת המנהל המיוחד כי ביטול הסכם הפרידה שבמסגרתו נרכשו 6 הדירות, מסכל את אפשרותו של סגרון לתבוע זכויות בדירות או בתמורתן בשם המערערת.

סוף דבר: הייתי מציעה לחברי לדחות את הערעור בלא שיהיה צו להוצאות, בשים לב לכך שגם המערערת נמנית עם מי שנפגעו כתוצאה מקריסת קבוצת חפציבה.

המבקש מונה כונס נכסים זמני על זכויות חברת חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ בפרויקט כפר יונה 58 יחידות דיור.

טענות כונס הנכסים א.חברת נספיר בע"מ נשלטת על-ידי מר נסים סגרון, שהיה שותף עם בני משפחת יונה בחברה בשם חפציבה חופים בע"מ. מכירת הדירות לנספיר בוצעה בחודש דצמבר 2006, לאחר הסכם והסדר בין השותפים.

ג.ההסכמים שנחתמו, תשלום מלוא התמורה ומכתבי ההחרגה מבססים באופן מלא את זכויות נספיר בדירות ואין מקום לביטול ההסכמים.

...

בצד סוגיות אלה עומדת הסוגיה הבסיסית, מה דין הטענות הללו ביחס לנושים מובטחים להם עדיפות על-פי דין, כמו הבנק הבינלאומי הראשון וחברת מניף.

משמע, גם בבחינת ההגדרה הרחבה של ס. דויטש למונח צרכן, לא מתקיימים הרציונלים להגנה על נספיר בע"מ. מסקנה זו מתחזקת לאור המגמה בדיני הצרכנות, עליה מצביעה ד"ר אורנה דויטש בספרה, "מעמד הצרכן במשפט", הוצאת נבו, 2003.

הנתבע טוען כי מילא את חובותיו המקצועיות ככונס נכסים ע"פ דין, לא התחייב בכל חובה שהיא כלפי התובעת כעו"ד, וממילא לא הפר חובה זו. יש לציין כבר עתה כי עד תחילת המשפט הדירה נמכרה לצד ג' אחר פרשת התביעה: תצהיר עדות ראשית תובעת: התובעת ביקשה להעתיק את מקום מגוריה ממושב מרגליות לכרמיאל, עקב מעבר החברה בה היא עובדת –PROTALIX לכרמיאל, עובדה אשר גרמה לה לנסיעות ארוכות מדי יום.

בתאריך 21/6/2003 מצאה התובעת דירה בפרויקט של חברת מי-טל הנדסה ושירותים בע"מ, בגבעת מכוש שבכרמיאל.

בהיעדר כל אפשרות אחרת היא חתמה בתאריך 9/5/2005 על זיכרון דברים לרכישת דירה באזור כפר הורדים במחיר של 159,000$.

התובעת ראתה עצמה כחפצה בדירה עד 21/2.05 – רק במועד זה הודיעה על ביטול העסקה ולא דרשה את שיק הביטחון הקודם לכן, למרות שהייתה מיוצגת ע"י עו"ד. התובעת לא פעלה על פי תקנה 68(2) לתקנות הוצל"פ, ועל כן כאמור, אין לה להלין אלא על עצמה.

...

אני קובעת כי הנתבע נהג כלפי התובעת בחוסר תום לב וברשלנות בשלב המו"מ לקראת החוזה.

כך שבגין דרישה זו נכון בעיני לחלק את הפיצוי הנידרש בין התובעת לנתבע והנני מחייבת אותו ב-10,000 ₪.

בסיכומו של דבר הנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת סכום של 35,000 ₪.

הבנק ערך עם חברת בנייה הסכם מימון לבניית פרויקט בעיר כפר-סבא.

הפרויקט הוצג לבנק כעיסקה משותפת בין חברת שולמית לבין ש.ה.ל, באופן שחברת שולמית, בעלת הזכויות במקרקעין, התקשרה בהסכם קומבינציה עם ש.ה.ל אשר במסגרתו התחייבה שולמית להעביר לש.ה.ל 50% מזכויותיה במקרקעין בתמורה להקמת המבנה על-ידי ש.ה.ל. לצורך החלטה למימון בפועל הזמין הבנק סקר ראשוני ממפקח הבנייה המיועד מטעמו, שמאי המקרקעין עודד טור סיני, ובמהלך חודש מארס 1993 נתקבל דו"ח 0 מהשמאי הנ"ל. בהתאם למימצאי הבנק ונתוני הפרויקט החליט צוות האשראי מטעם הבנק לאשר לש.ה.ל ולחברת שולמית מסגרת אשראי למימון ביניים של הפרויקט בסך $800,000, שהיווה כ-30% מעלות בניית הפרויקט כולו, ובנוסף מסגרת למתן ערבויות לפי חוק המכר (דירות).

בנובמבר-דצמבר 1994 הגיש בנק הפועלים בקשות לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, למנות מטעמו כונס נכסים ולאכוף שעבודים על זכויות ש.ה.ל וחברת שולמית בפרויקט.

ביום 14.5.1995 נחתם הסכם בדבר ביטול הסכם הרכישה בין התובע לבין ש.ה.ל באמצעות כונס הנכסים.

...

לאחר היתייעצות בועדה המייעצת בעניינים הנוגעים לעסקי בנקאות, אני סבור כי שלוט או פירסום מעין זה עלול לגרום לאי הבנות וניתן להתרשם שקיים פיקוח פיננסי של הבנק על הקבלן או כי הליווי הפיננסי מבטיח את הדיירים מפני הסתבכות פיננסית של הקבלן.

בנסיבות אלו אין מנוס מלהגיע לכלל מסקנה כי המצג שנוצר בפני התובע בעניין הפיקוח של הבנק היה מצג רב רושם ואמין.

סיכום לנוכח הדברים אני קובעת כי חלה על הבנק חובת זהירות מושגית וקונקרטית לעניין הפיקוח על חשבון הליווי כלפי התובע.