בקשת היתר בניה לתמ"א 38 עם מתקני חניה שקועים

ביום 26.8.07 נחתם הסכם בין התובע ובין כל דיירי הבניין (נספח 1 לתצהיר התובע, להלן – ההסכם), שלפיו התחייב התובע לבצע חיזוקים בבניין לפי תמ"א 38, שכללו בניית ממ"דים לכל הדירות הקיימות, שפוץ חצוני של הבניין והתקנת מעלית, כשבתמורה לכך יועברו אליו "כל הזכויות בגג וכל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בבניין. . . למניעת ספקות, הממכר כולל את כל זכויות הבניה שניתן לקבל בבניין על הגג ועל גג שייוצר על הבניה החדשה לפי היתר הבנייה הנוכחי שיתקבל. . ., אך למעט זכויות הבנייה להרחבת הדירות הקיימות, אשר יישאר שייך לכל דירה ודירה. . ." (מתוך "והואיל" הרביעי).

משהסתיימה בניית שש הדירות, ביקש התובע להגיש בקשה לקבלת היתר לבניית שמונה דירות נוספות, שהוא היה רשאי, לטענתו, לבנותן, תוך ניצול זכויות בנייה שטרם נוצלו וזכויות בנייה נוספות שהתקבלו לאחר חתימת ההסכם מכוח תכניות ביניין עיר חדשות, שקבלו תוקף ובכללן: תכנית רמ/340/ג/30, שאיפשרה בניית קומה נוספת לבניינים שחלה עליהם תמ"א 38.

ביום 26.2.12 נערך הדיון הראשון בבקשת ההיתר בועדת המשנה של הוועדה המקומית (כלול בנספח 13 לתצהיר התובע), והוחלט לסרב לבקשה, מהטעם ש"הבקשה מוגשת ברמה שרטוטית בלתי קריאה, שמתוכה משתמע לכאורה על דירות ללא שום בתי כיסה [כך במקור], על איוורור מטבחים אל לובי הכניסה, על פיתרונות חניה מאולצים ובלתי סבירים, על הוספת מדרגות חיצוניות בלתי ברורות בקומות העליונות".

גם אם הכתבה איננה מנוסחת באופן אוהד לתובע, רוב הנתונים המובאים בה היו אמת באותה עת: טופס האיכלוס לא היתקבל 3 שנים אחרי שהעבודות החלו, הדיירים היו שקועים בסכסוך משפטי חריף עם התובע, האדריכל הראשון של הפרויקט הפסיק את עבודתו ועוד.

התובע טוען עוד (סעיף 56 לכתב התביעה) כי הנתבעים הגישו "עתירה מנהלית נגד הערייה", שבה הם טענו כי מתקן החניות שהקים התובע בבנין הנו ללא היתר וכי הם מתנגדים לכך.

...

מטבע הדברים, המתנגד מצביע על פגמים בבקשת ההיתר, ומנסה לשכנע את הועדה התכנונית שלא להיעתר לבקשה.

התביעה הראשית – תוצאה התוצאה היא, שלא הוכחה כל עילת תביעה ראויה בתביעתו של התובע כלפי הנתבעים.

תוצאה התביעה הראשית והתביעה-שכנגד – נדחות.

נוסף על כך ובכל הנוגע להקניית זיקת הנאה, מוסיפים המשיבים וטוענים כי תוכנית הרבעים היא תכנית חזוק ספציפית, בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38 ומשכך לטענתם חל חוק החיזוק גם על הוראות הנובעות מתוכנית זו. המשיבים טוענים כי תכנית הרבעים, בתת סעיף 9 של סעיף 6.6 בה, מתירה הקמת מרתפי חניה או מתקן חנייה משותפים למגרשים גובלים, בתנאי הסדרת כניסה משותפת ורישום זיקת הנאה הדדית.

אשר לקשר בין שני סעיפים אלו, קבע בית המשפט העליון כי "בחקיקתו של סעיף 158א3 לחוק התיכנון והבניה, הביע המחוקק את דעתו, כי ככלל, מקומות חנייה נוספים, שלא ניתן להתקינם בתחום הנכס, לא יהוו חסם למתן היתר לבצוע עבודה ברכוש משותף, לפי תמ"א 38. ועוד נאמר בסעיף, כי הוועדה המקומית רשאית לחייב את מבקש ההיתר לשלם דמי הישתתפות, לצורך העמדת מקומות חנייה בחניון צבורי באיזור הנכס." וכי : "באיזון בין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38, לבין האנטרס הצבורי כי יימצאו פיתרונות חנייה בתחום המיגרש הנידון, גובר הצורך ביישום תמ"א 38" (שם. בסעיף 51 לפסק הדין)[ההדגשות שלי ל.ב.].

...

עוד אין בידי לקבל את הטענות ולפיהן ההחלטה בדבר מתן היתר אינה עומדת בתנאי חוק החיזוק – אשר לטענות אלו, מוצאת אני לקבל את קביעות המפקחת המושתתות על האישור כפי שהוצא על ידי המוסד התכנוני, במסגרתו נקבע מפורשות כי מדובר בהחלטה למתן היתר בתנאים – כפי הדרישה הקבועה בחוק החיזוק.

זאת ועוד, אשר להחלטה בדבר צירוף חוות דעת, הנני מוצאת לקבל את טענת המשיבים ולפיה, בשים לב לכך שלבקשה כלל לא צורפה חוות הדעת וכן, בהינתן שהבקשה לא פירטה נימוקים בגדרם יש להיעתר לה הגם שהוגשה באיחור – לא מצאתי כי נפלה שגגה בקביעת המפקחת במסגרתה נדחתה הבקשה.

סוף דבר; לאור כל האמור הערעור מתקבל – פסק דינה של המפקחת מיום 2/7/19- בטל.

צוין כי אמנם מצב הפתיחה המלא – המשמש רק בעת כניסה ויציאה של כלי רכב למיתקן, אינו מצב המנוחה של המתקן שכן ברוב השעות המכפיל יהיה שקוע באדמה.

נטען כי קביעת המפקחת בנוגע לתיכנון החניה וגובהה, יש בה בכדי לאיין את קביעות מוסדות התיכנון ולהוביל להשלכות רוחב על כל הפרויקט – שכן התיכנון כאמור נוצר כפועל יוצא מאילוצים תיכנוניים הנגזרים מיתקני חניה הקשורים למספר הדירות בפרויקט – ובהחלטתה נוצר מעין מעגל שוטים שכן, ביטול חניה זו או הנמכת מתקן החניה מחייבים כעת את היזם להגיש בקשה לתיקון היתר הבנייה וזאת, הגם שכלל טענותיו של המשיב נדחו בכל פורום תיכנוני.

הרוב הנידרש לשם ביצוע עבודות החיזוק; אשר לכך, בהתאם לדברי ההסבר לחוק, עולה כי החוק נועד להקל על יישומה של תמ"א 38 ומטרתו העיקרית, היא : "להוריד את רף ההסכמה הדרוש על-פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על-פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק" (דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), (הוראת שעה), התשס"ז-2007, ה"ח הממשלה התשס"ז 313, בעמ' 702).

...

זאת ראש וראשונה הואיל והחישוב אשר נערך במסגרת חוות הדעת של המערער, הפך ממילא ללא רלוונטי ואינו יכול לשמש בסיס לקביעת פיצוי כאמור - הן הואיל והתבסס על נתונים אשר בחלקם שגויים (כך לא שמעתי תשובה מהמערער בכל הנוגע לטענה ולפיה החישוב התבסס על שגיאה בקביעת שיעור חלקה של כל אחת מהדירות ברכוש המשותף), ויתרה מכך הואיל והוא מבוסס על נתונים אשר השתנו – זאת בהינתן שהפרויקט כפי שאושר בסופו של דבר (במסגרתו שונה מכפיל 16 וניתנו הנחיות בנוגע לבידוד המעלית), אינו הפרויקט אשר בהתייחס אליו נקבעו הערכים בחוות הדעת.

משכך, ממילא לא היה מקום לפסוק למערער פיצוי כפי שנדרש על ידו ודין תביעתו לעניין זה להידחות.

מכלל זה לא מצאתי לסטות במקרה זה, בהינתן שמצאתי טעם בשיקוליה של המפקחת בכל הנוגע לפסיקת ההוצאות, בשים לב להיקף הטענות אשר התקבלו ונדחו (ראו - ע"א 5630/90 צבי תדמור נ' ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ, מז(2) 517,528; ע"א 2702/92 גינזברג נ' בן יוסף וערעור שכנגד, פ"ד מז (1) 540 ; ע"א 2333/90 גורדי בע"מ נ' חרות בע"מ וערעור שכנגד, פ"ד מז (2) )20 סוף דבר; ריכוז המפורט לעיל מעלה כי נדחו כלל טענותיהם ההדדיות של הצדדים ובהתאמה לכך הנני מורה על דחיית הערעורים.

בפניי המרצת פתיחה שהוגשה בדרך של טען ביניים, ולפיה עותרת המבקשת כי יינתן צו גודר נגד המשיבים, אשר יחסום מפניהם את האפשרות לתבוע מהמבקשת כל תשלום ו/או פיצוי בגין תיקון צו רישום בית משותף, או בגין עיכוב ו/או אי השלמת תיקון צו רישום בית משותף והצמדת 12 חניות שניבנו לטובת המשיבים במסגרת הסכם ליישום תמ"א 38, בבית משותף המורכב משני בניינים הידועים כחלקה 1 בגוש 10795 ברח' אידר 42 ו-42א' בחיפה (להלן: "הבית המשותף", "אידר 42", "אידר 42א'" בהתאמה).

"4.4 ידוע לבעלים והם מסכימים כי בהתאם לתוכנית החניות, לכל דייר תוצמד חניה אחת בלבד, כי היזם יבקש היתר ל-18 חניות שיבנו ברכוש המשותף בין בנין מס' 42 והרחוב, אשר יוצמדו לבעלים הקיימים ולדיירי הבניין ברחוב אידר 42 וכן לרוכשי יחידות היזם שיבנו במסגרת הסכם זה ובמסגרת ההסכם עם דיירי הבניין ברחוב אידר 42." (ההדגשות אינן במקור - א.א.) טענת המשיבים כי מדובר בשני הסכמים נפרדים וכי מנגנון חלוקת החניות צריכה להעשות בנפרד, אינה נכונה ואינה מתקבלת.

"חניות - היזם יוציא היתר ל-18 חניות ויכשיר 15 חניות בפועל, חלקן במסגרת של מתקנים או חניות חיצוניות, מתוכם 3 חניות יועברו לידי היזם כחלק מהתמורה על פי בחירתו והיתר יחולקו על ידי עו"ד סולומונוב בין הבעלים ויוצמדו לדירות הבעלים כך שלכל אחד יהיה בעלים של חניה אחת. עלויות תיחזוק התקנים יושתו על כלל הבעלים באופן שווה". (ההדגשות אינן במקור - א.א.) הסכם ביניין אידר 42א': מבוא, כותרות, הגדרות ונספחים .

...

במידה ופלוני יעדיף את חנייתו של אלמוני ואלמוני יעדיף את חנייתו של פלוני, יש להיעתר להסכמתם ולאפשר החלפת מיקום חניות מוסכמת, טרם הצמדתן.

במידה וחנייתו של קובה תהא חניה שונה מחניה ג' או ד', תשלם המבקשת לקובה פיצוי בהתאם למדרג הבא: חניה ב' / ה' - 6,000 ₪ פיצוי חניה א' / ו' - 12,000 ₪ פיצוי חניה ל' / לא' - 15,000 ₪ פיצוי חניה ט' / י' / כח' / כט' - 18,000 ₪ פיצוי בהתאם לרשימת החלוקה, לחלופין תוצאת ההגרלה, ולאחר המועד להחלפת חניות המשיבים על דרך של משא ומתן פרטי - המבקשת תבצע את יתר התחייבויותיה לעניין רישום החניות בלשכת רישום המקרקעין, וזאת תוך 15 חודשים מהיום בו פסק הדין יהפוך לחלוט.

עם זאת, בשל היות המבקשת חברה יזמית שעיקר עיסוקה הינו ניהול פרויקטים בנדל"ן לקידום ויישום תוכניות תמ"א 38, קרי בעלת דין בעלת יתרון וניסיון עודף על פני המשיבים, שביכולתה היה להסדיר את מנגנון ההגרלה באופן פשוט ונהיר יותר בהסכמים עצמם, דומני כי יהיה זה נכון שכל צד יישא בהוצאותיו, וכך אני מורה - כל צד יישא בהוצאותיו.

המשיבה הגישה למערערת, הועדה המקומית לתיכנון ולבניה בת ים, בקשה להיתר בניה לחזוק ולתוספות בניה במבנה מגורים ברחוב ז'בוטינסקי 13, בת ים, וזאת מכוח תמ"א 38 (תכנית המתאר הארצית לחזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה).

כחלק מפתרון החניה בבניין הנידון, ביקשה המשיבה להקים בגבול המיגרש מיתקני חניה שקועים בפירים תת קרקעיים.

השמאי המכריע סבר כי במקרה זה ההקלה למיתקני החנייה נהנית מהפטור להיטל השבחה הקבוע בסעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, פטור שניתן לתוספת בניה שאושרה מכוח תמ"א 38.

...

פסק דין בעניין בערעור רום תמר, המשקף את ההסכמה שהושגה בדיון ביום 11.102021, יינתן בנפרד ובמקביל לפסק דין זה. ] "כלל תתי הסעיפים [של סעיף 3.2 הנ"ל]... עוסקים בהפרשי גובה בין מפלס פני החצר לבין סביבתה או בהבלטה נוספת של חלקי המרתף. מכך נובע כי התנאי לפיו קווי הבנייה למרתף יאושרו אך בתנאים הנמנים בסעיף זה, עניינו בבניה שמעל לפני הקרקע ולא בזאת שמתחתיה. במילים אחרות- ככל שעסקינן בבניה במרתף עצמו, הותר קו בנין צדי 0 ובינוי של 90% כאמור ברישת הסעיף. מסקנה זו נובעת גם מן העובדה שלא נכתב מה יקרה מתחת לפני הקרקע אלמלא יתקיים איזה מן התנאי המצוטטים לעיל, וממילא לא הובהר כל קשר בין קוי הבנין שמתחת לפני הקרקע לבין סעיפים אלה העוסקים בהפרשי גובה שמעל לפני הקרקע. דברים אלה אף עולים מהחלטת הועדה המקומית נושאת החיוב בענייננו- שעוסקת אך בבניה במרווחים הצדיים ולא ניכר בה כלל כי עניינה בבניה שמתחת לפני הקרקע". (סעיף 10 להחלטה בעניין רום תמר) "יש לבחון כאמור את הבינוי המבוקש כהקלה מקו הבנין, בהתייחס לבנוי מעל לפני הקרקע בלבד..."(מתוך סעיף 15, שם) המערערת טוענת כי פרשנות ועדת הערר לסעיף שגויה ומייתרת את התנאים הקבועים בו: "החלטת וועדת הערר משמעותה למעשה, שהתכנית מתירה קו בניין אפס תת קרקעי לצורך הקמת מרתף, וזאת ללא כל תנאי. בהתאם להחלטתה [של ועדת הערר- ה"ק] רק ככל שמבוקש קו אפס מעל המרתף, רק אז יש לעמוד בתנאים המפורטים [בסעיף קווי הבניין למרתף]. בכל הכבוד, המדובר בפרשנות לא ברורה, מרחיקת לכת ושגויה באופן מהותי, שאינה תואמת את לשון הסעיף....

הוועדה המקומית הלינה על החלטתה של ועדת הערר מיום 3.6.2020 לפיה "אנו מורים... לוועדה המקומית לתקן שומתה [בהתאם להחלטות קודמות של ועדת הערר – ה"ק] ... ההקלה עניינה אך בקו הבניין שמעל לפני הקרקע וכך יש לשום אותה". החלטה זו ניתנה לאחר שורה ארוכה של הוראות ותגובות בן ועדת הערר ובין השמאי המכריע.

יתרה מזו, הנסיבות המורכבות ויוצאות הדופן שנוצרו במקרה זה אינן מתאימות לקביעת כלל כלשהו לגבי גבולות סמכויות ועדת הערר כלפי הוועדה המקומית בהקשר זה. אשר על כן, הערעור מתקבל.

המשיבה תשלם למערערת הוצאות משפט בסכום כולל של 15,000 ש"ח, וזאת תוך 30 ימים.