בקשת בנק לאומי להנפקת ערבויות חוק מכר בשיעבוד

לטענתה, העובדה שביום 25.10.21 נוסף שיעבוד לטובת אותו בנק אינה מעלה ואינה מורידה, מה גם שהמלון ממילא לא נרשם כאחד הנכסים שעל בסיס שוים היא ביקשה לדחות את הבקשה לחיוב בהפקדת ערובה.

ד. לתצהירו של בובר, טוענת המשיבה, כי מדובר בנכס שנרכש מהון עצמי, ללא שיעבוד וכי השיעבוד הרשום לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ נרשם בשל היות בנק זה, הבנק המלווה בפרויקט ומדובר, למעשה, בערבות לפי חוק המכר (דירות).

לדבריה, השיעבוד אינו חל על החלק מנכס שבבעלותה, שכן הוא נרכש בהון עצמי ולכן לא הונפקו לה ערבויות חוק המכר.

כן צרפה המשיבה לתגובה אישור מטעם בנק לאומי (נספח 3 לתגובה) לפיו הנכסים הנ"ל מוחרגים מהשיעבוד השוטף הרשום לטובת בנק לאומי וניתנים למכירה.

...

ברע"א 10376/07 ל. נ הנדסה ממוחשבת בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (11.2.2009) (להלן: ל. נ. הנדסה ממוחשבת), פורטו שלושת השלבים, על פיהם תיבחן שאלה זו, כדלקמן: "סוגיית חיובה של חברה-תובעת בהפקדת ערובה נבחנת בשלושה רבדים; ראשית, יש לבחון את מצבה הכלכלי של החברה. שנית, יש לבחון אם נסיבות העניין מצדיקות את חיובה של החברה בהפקדת ערובה, וההנחה היא כי לגבי חברות החיוב בהפקדת ערובה הוא הכלל והפטור הינו החריג; לבסוף יש לבחון את סיכויי התביעה ובעניין זה הנטל להוכיח שנסיבות העניין מצדיקות לפטור את החברה מהפקדת ערובה הוא נטל המוטל על כתפי החברה-התובעת, ועל דרך הכלל אין מקום לבחינה מעמיקה של סיכויי ההליך ויש להיזקק לשיקול אחרון זה רק מקום שבו מדובר בסיכויים גבוהים ביותר או קלושים ביותר. עם זאת, גם משהגיע בית המשפט לכלל מסקנה כי יש הצדקה לחיובה של החברה התובעת בהפקדת ערובה, עליו לקבוע את שיעורה באופן מידתי המאזן כראוי בין כלל השיקולים הצריכים לעניין". כן ראו: רע"א 7496/15 אור בנמל בתל אביב הקטנה בע"מ נ' צפון הירקון תל אביב בע"מ (14.02.2016); רע"א 6528/14 רפיח בית החלמה בע"מ נ' משרד הבריאות (18.1.2015); רע"א 857/11 מועצה אזורית באר טוביה נ' נוריס לפיתוח והובלות בע"מ (23.5.2011).

בנסיבות אלה ולאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה ומחייבת את המבקשות לשלם למשיבה, ביחד ולחוד, הוצאות הבקשה בסך 2,000 ₪, ללא קשר לתוצאות ההליך.

במהלך חודש יוני 2002 נמכרו כימעט כל הדירות בפרוייקט "על הנייר" (56 דירות מתוך 58) תוך מספר ימים, ורוכשי הדירות – שחלקם נטלו הלוואת משכנתא מבנק לאומי למשכנתאות (להלן: בלמ"ש) – הזרימו את תמורת המכירות בסך של כ-30 מיליון ₪ לחשבון הלווי.

במכתבו מיום 4.8.2002 השיב הבנק למערערת כי מיסמך העקרונות פקע, שכן טרם נחתם הסכם הלווי על נספחיו; כי החשבון ניפתח תוך הוראות בדבר שתוף ברזאני בזכויות החתימה וברזאני חתמה על ערבות להבטחת האשראים שהועמדו בחשבון; כי בנסיבות אלה היתעלמות מזכויות ברזאני עשויה לחשוף את הבנק לתביעות ולביטול ערבות ברזאני; וכי אם בימים הקרובים לא יוסדר הנושא בין המערערת לבין ברזאני, הבנק ייאלץ לפנות לבית המשפט בבקשה לקבלת הוראות מתאימות.

חמישה ימים לאחר מכן, ביום 17.9.2002, הגיעו ברזאני והמערערת להסכמה לפיה ברזאני תצא מהפרויקט כנגד הסכום של 4.2 מליון ₪ שישולם לה על ידי המערערת, וכי לווי הפרוייקט יעבור מהבנק לבנק פאג"י. ביום 7.1.2003 חתמה המערערת על הוראה לבנק להעביר את הסכומים לבנק פאג"י. ברזאני חתמה על הוראה דומה ביום 14.1.2003, ובתאריך זה החל בנק פאג"י להנפיק ערבויות חוק מכר לרוכשים.

יוסי ברזאני אף הפציר במכתבו בפקס מיום 14.6.2002 אל מנהל המערערת (מוצג 76) להחזיר לפקידה רחל את המסמכים חתומים "אנו צריכים לטפל לה במסמכים דחוף. ללא המסמכים האלה היא לא תוכל להוציא לנו ערבויות לדיירים". אלא שהמערערת עשתה דין לעצמה, החלה במכירת הדירות ובקבלת כספי רוכשי הדירות, ביודעה כי הסכם הלווי טרם נחתם, וכי עדיין לא נתמלאו תנאים רבים נוספים שנדרשו במסגרת הסכם הלווי לצורך העמדת האשראי לפרוייקט (כגון שיעבוד זכויות כלפי קבלנים וספקים, המצאת פוליסת ביטוח ועוד).

...

סיכומו של דבר, שאין לראות את הבנק כמי שהפר את ההסכם עם המערערת.

סיכומו של דבר, שדין הערעור להידחות על כל חלקיו.

סופו של דבר שדין הערעור העיקרי להידחות ודין הערעור שכנגד להתקבל, כאמור בסעיף 22 לעיל.

ביום 1.7.03 הגיש הבנק לתיק ההוצאה לפועל, בקשה להגדלת סכום החוב לסך של 600,000 ש"ח. בתצהיר מנהל הסניף שניתן בתמיכה לבקשה, פורט החוב של גולן כלהלן (נספח יד לתצהיר יאיר כהן): "א. חוב בחשבון 397474 הנ"ל 95,159 ₪ ב. חוב בחשבון 385980 ע"ש גולן מנשה ודן גור אפרים1,078,684 ₪ ג. ערבויות לטובת צד שלישי שהבנק הוציא לבקשת החייב 1,079,297 ₪ (הכוונה לערבויות חוק המכר – י.ע.) ____________ סה"כ 2,253,140 ₪ " מדוע ביקש הבנק להגדיל את סכום החוב עד לסך 600,000 ₪? הסביר מנהל הסניף בתצהירו לתיק ההוצאה לפועל כי "הגדלת סכום החוב בתיק זה לסך 600,000 ₪ נובעת משתי סיבות: שווי הנכס המשועבד שלמימושו ניפתח תיק זה גבוה מסכום החוב בו ניפתח תיק זה, אך לנוכח קיומה של בטוחה נוספת (הכוונה למגרש בקרית ביאליק– י.ע.) שלמימושה ניפתח תיק הוצאה לפועל אחר אין צורך בהגדלה מעבר לסך 600,000 ₪". [במאמר מוסגר: הוסיף ב"כ הבנק והסביר בטיעוניו, והדברים מקובלים עלי, כי תיק ההוצאה לפועל היה צריך להיפתח מלכתחילה על מלוא סכום החוב, והגבלת הסכום ל – 600,000 ₪ נעשתה לצרכי אגרה, מאחר שהיה ברור כי שווי חלקה 44 לא יעלה על סכום זה].

ככלל, רישום הערות אזהרה נעשה חלף הנפקת ערבות חוק מכר, וראה, לדוגמה, אבי וינרוט ובועז אדלשטיין "אחריות בנק מלווה כלפי רוכשי הדירות ובעלי הקרקע" הפרקליט מח (תשס"ה-2004) 68, שם עומדים המחברים על ההבחנה בין עסקת "אובליגו בטחונות" לבין שיטת הליווי הפיננסי, הידועה גם כשיטת הפרוייקט הסגור: "כך, עשויה הקרקע שעליה הוא (היזם – י.ע.) בונה את הפרוייקט להיות נקיה משעבוד, דבר שיאפשר לו לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות ולחסוך את העלות של הנפקת ערבויות חוק מכר לרוכשים" (שם, עמ' 70).

מאחר שהערבויות הוסבו לטובת בנק לאומי למשכנתאות ובנק טפחות, הסכומים שעל בנק דיסקונט לשלם על פי הערבויות, ישולמו ישירות לבנקים אלו, על פי כתב ההסבה.

...

סוף דבר 15.

אשר על כן, אני מורה לבנק דיסקונט לפרוע את ערבויות חוק המכר שהוציא לזכות התובעים, בהתאם לתנאי ההצמדה הנקובים בכתבי הערבות עד ליום הגשת התביעה, ובצרוף הפרישי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה עד התשלום בפועל.

אני מחייב את בנק דיסקונט לשאת בשכ"ט עו"ד של התובעים בסך 30,000 ₪ (שלושים אלף) בצרוף מ.ע.מ. בהסכמת התובעים אני דוחה את התביעה כנגד בנק לאומי למשכנתאות וכנגד בנק טפחות, ובנסיבות העניין, איני רואה לעשות צו להוצאות.

כן נדחתה הטענה כי לאחים אלישיוב זכות קניינית, היות וכל זכויות אלישיוב שועבדו לבנקים המממנים, ועל כן הועדפה עמדת הבנקים אשר הסכימו לבקשה.

לטענת אלישיוב-סיכויי העירעור טובים מן הטעמים הבאים: מהלך המכירה היווה שינוי חזית לסעדים שהתבקשו על-ידי בנק דיסקונט; המכר אושר בטרם נתבררו מקור החוב ושאלת אחריותו של בנק דיסקונט להיווצרות החוב; אחריותו של בנק דיסקונט לניהול הכושל של חשבון הלווי מבטלת את עדיפותו כנושה מובטח; אישור המכר לא הותלה בהנפקת ערבויות חוק מכר על ידי בנק דיסקונט בגין כספים שהופקדו בחשבון הלווי; לא ניתנה אורכה לאלישיוב לביצוע מכר עצמי, בכך קופחו זכויותיהם ונפגעה זכותם הקניינית לקבל הדירות; המכר אושר בטרם בוטלו רכישות אלישיוב ובית המשפט נמנע מלדון בטענה כי לא עומדת עילה חוזית לביטול הרכישות; המכר אושר ללא התייחסות לסוגיית ה"השבה לאחר ביטול"; לא הומצא לאלישיוב העתק דו"ח כונס הנכסים; אישור המכר נוגד את התחייבויות חפציבה על פי הסכם שנחתם עם משרד הבינוי והשיכון; אישור המכר עומד בניגוד לצו הקפאת ההליכים התלוי ועומד; לא ניתן לאשר המכר במסגרת הליך של בקשה למתן הוראות.

מעמד עדיף זה יש ליתן גם בבקשה זו לעיכוב ביצוע, לה מיתנגד כונס הנכסים מטעם הבנק המלווה, בנק לאומי למשכנתאות והמנהל המיוחד שבא בנעלי חפציבה כחייבת של הבנק.

...

הכלל הוא כי מי שזכה בדינו זכאי לממש את פרי זכייתו, ועל המבקש לעכב ביצוע פסק הדין מוטל לשכנע כי קיים נימוק אשר יצדיק להעתר לבקשתו (בש"א 3158/91 שמואל פלאטו שרון נ' קומפני פריזיין דה, פ"ד מה (5) 499, פיסקה 5).

ומטבע הדברים, יהיו מקרים שבהם יוחלט נגד פינוי, על פי נסיבותיהם, ואחרים שבהם יוחלט כי אין מנוס מכך" (שם, בפסקה ג(3)).

לאור האמור, דין הבקשה להדחות.

ודוק, אחריות זאת אינה נובעת כלל ועיקר מתפקיד הבבנק כבנק מלווה מכוח היותו מפקח על הבניה וכד' אלא די באותם אלמנטים של שיעבוד זכויות הקבלן לבנק, הוצאת ערבות לפי חוק המכר דירות ללקוח אשר תנאי קודם לה הפקדת כספי התמורה בבנק, ולכך יש להוסיף את מכתב ההחרגה.

בלשון אחרת, מי שיכול היה ביתר קלות, ולשיטתי אף חייב היה, למנוע את אותה "תאונה משפטית" הנו בל"ל. ודוק להבדיל מה"פ (חיפה) 77/01 ד"ר אביבי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (לא פורסם 28.2.2002) שם ויתר "הלקוח" על קבלת הערבות לפי חוק מכר דירות, לא כך במקרה דנן.

וכאן עלי לציין, כי בין אם נתייחס למכתב ההחרגה ככולל טעות בלבד בהתייחסו ליחידה במיגרש 3 ובין אם נחמיר עם בל"ל, ואין צורך להכביר מילים, עצם זהוי מוטעה זה רובץ כל כולו, לחובת בל"ל, אשר יכול היה ללא קושי – אם היה מבקש לקבל את הסכם המכר מחד גיסא וההסכם עם צד ג' מאידך גיסא – למנוע את קבלת הכספים הכפולה והנפקת הערבויות הכפולות.

הוא זה שהציג מצג, שהמשלם, יכול היה לצפות שאכן טרם שתונפק ערבות לפי חוק המכר דירות, יבדוק הבנק המנפיק את כל הנידרש בגין כך. דהיינו, שבמקרה דנן לא ניתן לראות את בל"ל והבינלאומי, באותה סקלה של תום לב או נוטלי סיכונים שניתן היה למונעם.

...

נראה לנו להשלים ולהורות כי ביחסים הפנימיים שבין בל"ל לבין עו"ד שר טוב, החבות היא מחצית על כל אחד מהם.

מצאנו כי את עיקר הערעור שהגישו המערערים בשני הערעורים יש לדחות, ולקבל רק את ההשגות על סכום החיוב.

לאור כל האמור הייתי מציע לחבריי כדלקמן: לדחות את עיקר הנטען בערעורים השונים.