בקשת ביטול עסקת מכר מקרקעין בשל הענקה בטלה או הסכם למראית עין

ביום 3.5.15 הגיש הנאמן בתיק זה בקשה להורות על ביטול הסכם מכר, שנערך ביום 25.5.02 בין החייב לבין המנוח ג'אזי עבאס אמארה ז"ל (להלן: אמארה), במסגרתו מכר החייב לאמארה את זכויותיו במקרקעין הידועים כגוש 17385 חלקה 8 מאדמות כפר כנא (להלן: הנכס).

זאת, מחמת היותו "חוזה למראית עין", כהגדרתו בסע' 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, או בגדר הענקה בטלה, בהתאם לסע' 96(ב) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 (ולהלן: הפקודה).

הנאמן טען כי מדובר בעסקת מכר פיקטיבית, שנועדה להונות את הנושים.

(עמ' 421- 422) כאשר בסיכומו של דבר, נקבע כי "התערבותו של בית-המשפט בהסכם מכר שנקשר עם זוכה בהליך תקין והוגן ובתמורה סבירה והמרתו בזוכה אחר שהצעתו גבוהה יותר הן נדירות וחריגות ביותר וייעשו בנסיבות מיוחדות בלבד". (עמ' 428) ומן הכלל אל הפרט – כאמור, הנאמן ביקש לפעול למימוש הנכס, ולשם כך הגיש בקשה לביטול הענקה.

...

(עמ' 421- 422) כאשר בסיכומו של דבר, נקבע כי "התערבותו של בית-המשפט בהסכם מכר שנקשר עם זוכה בהליך תקין והוגן ובתמורה סבירה והמרתו בזוכה אחר שהצעתו גבוהה יותר הן נדירות וחריגות ביותר וייעשו בנסיבות מיוחדות בלבד". (עמ' 428) ומן הכלל אל הפרט – כאמור, הנאמן ביקש לפעול למימוש הנכס, ולשם כך הגיש בקשה לביטול הענקה.

ראה בהקשר זה הדברים שנאמרו בהלכת לוי: "התייחסות זו של החקיקה והפסיקה לעניין דרכי מימוש נכסים בהוצאה לפועל מדגימה את עיקרי אמות-המידה הצריכות להדריך גם את הנאמן בפשיטת רגל וכן ממלאי תפקידי אחרים מטעם בית-המשפט הנזקקים למימוש נכסים בתחום תפקידם. לגבי אלה, אין מדובר בקיום כללים טכניים הנובעים מהסדר סטטוטורי (החסר לגביהם), אלא בשמירה על עקרונות בסיסיים של הגינות, תום-לב ותקינות הליכים המחייבים לשקול לא רק את התכלית הישירה שלשמה מתבצע מימוש הנכס – העשרת קופת הכינוס – אלא גם להתחשב בגורמים אחרים המעורבים בתהליך, ובכלל זה בצדדים שלישיים המציעים הצעות ומתקשרים בהסכמים ורוכשים בכך זכויות הראויות להגנה. על ממלא התפקיד לדאוג לאיזון ראוי בין כל הערכים הרלוונטיים ובין כל הגורמים המעורבים בעניין" (שם עמ' 426) מכל הטעמים האמורים, אני דוחה את בקשתו של צד ג' ואת זו של נושי החייב, ומאשרת לצדדים (הנאמן והמשיבים) להתקשר בהסכם מכר בהתאם להחלטה מיום 10.11.16, כמבוקש.

אשר לבקשת הנאמן לחילוט הערבות הבנקאית שהופקדה ע"י צד ג' – בשים לב לכך שמלכתחילה לא היה מקום לאפשר הגשת הצעות, ובהתחשב בנסיבות שנוצרו בעקבות מתן אפשרות כזו, הכל כמפורט לעיל, לא מצאתי להיעתר.

בתאריך 13/11/18 הגיש עו"ד תחסין עוואד (להלן: "הנאמן") של חברת אוסמה הנדסה שירותים הנדסיים בע"מ (להלן: "החברה") בקשה להורות בדחיפות על ביטולה של עסקת מכר מקרקעין אשר נעשתה לטובת גיסו של מנהלה ובעלי החברה, מר פהמי נעאמנה (להלן: "המשיב"), בטענה כי החברה העבירה לו ללא תשלום כל תמורה את מחצית זכויותיה במקרקעין הידועים כחלקה 103 בגוש 18043 (להלן: "המקרקעין"), בין בגדר הענקה הבטלה כלפי הנאמן ובין אם בשל היות הסכם המכר הסכם למראית עין שדינו בטלות מכוח סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973.

בידי המשיבים להציג את הסכם המכר בו נקבע בסעיף 4 כי חתימת הצדדים על ההסכם מהוה ראיה חותכת לכך כי מלוא המחיר המוסכם שולם על ידי הקונה, אישור על הגשת דווח לרשויות המס מיום 29/07/12 ולא משנת 2018 כפי שנירשם בבקשת הנאמן, וכן העתקי ההמחאות מהן עולה כי התמורה בגין המקרקעין שולמה לכאורה והופקדה בחשבון הבנק של החברה.

...

על כן וככל שסבר הנאמן כי ניתן להגיש לבית המשפט חוות דעת מומחה הכוללת חוות דעת משפטית, לרבות ניתוח התשתית העובדתית, נדחית בקשה זו על הסף, משום שמדובר בנושא משפטי צרוף שמצוי בשיקול דעתו הבלעדי של בית המשפט, ועל כן אין בשום פנים ואופן להיזקק לחוות דעת של מומחה משפטי, שהיא בגדר חציית גבול סמכותו של בית המשפט, אשר אמור לשמוע את העדים ולהכריע בין היתר בסבירות ומהימנות גרסתם.

מקובלת עלי עמדת הכנ"ר כי דין הבקשה למינוי מומחה לבחינת ההתחשבנות בין הצדדים להידחות אף היא.

לנוכח כל האמור בעמדת הכנ"ר מיום 23/09/20 ובטרם תינתן החלטה בבקשת המשיבים והכנ"ר להורות על דחיית ו/או מחיקת בקשות הנאמן (בקשות 61 ו-112), ניתנת לנאמן שהות להודיע האם הוא מסכים לדחיית ו/או למחיקת הבקשות, אם לאו, עד ליום 05/10/20.

בנוסף, נדחתה בקשת המבקשים לשלם כעת את ההפרש בין התמורה ששולמה על ידם בפועל לבין שווי המקרקעין הריאלי, נכון למועד כריתת ההסכמים: "משעה שנפסק כי מדובר בהענקה שדינה בטלות, יש לדחות את בקשתם של המשיבים לאפשר להם כעת לשלם לקופת פשיטת הרגל את ההפרש בין מה ששלמו בפועל לחייב, לבין שוויו של המיגרש באותה עת, רק כדי להציל את העסקה מבטלות. עסקה המהוה הענקה אסורה היא עסקה בטלה לכל דבר וענין. בנסיבות המקרה דנן לא יהיה זה ראוי לאפשר למשיבים להחיותה ולהצילה מבטלות, שהרי משמעות הדבר היא מתן תמריץ לצדדים שלישיים להיתקשר בעיסקאות המהוות הענקה אסורה עם חייבים." המבקשים לא השלימו עם ההחלטה הקודמת והגישו ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 8200/20).

המבקשים טוענים כי בעקבות ביטול חוזי המכר שנחתמו בינם לבין החייב, חלה חובת השבה של כלל הכספים ששולמו על ידי המבקשים בקשר לעיסקאות, הן התמורה הישירה ששולמה לחייב בסך של 800,000 ₪ (להלן: "רכיב התמורה"), והן הוצאות ותשלומים נלווים בסך כולל של 172,973 ₪ (להלן: "התשלומים הנלווים").

יש לסווגם לפיכך כחוזים למראית עין שדינם בטלות, או כחוזים פסולים, בהתאם להוראות סעיף 13 וסעיף 30 לחוק החוזים, בהתאמה.

הפגיעה שנגרמה לנושים בשל ההענקה אינה מתבטלת במלואה.

...

בנוסף, נדחתה בקשת המבקשים לשלם כעת את ההפרש בין התמורה ששולמה על ידם בפועל לבין שווי המקרקעין הריאלי, נכון למועד כריתת ההסכמים: "משעה שנפסק כי מדובר בהענקה שדינה בטלות, יש לדחות את בקשתם של המשיבים לאפשר להם כעת לשלם לקופת פשיטת הרגל את ההפרש בין מה ששילמו בפועל לחייב, לבין שוויו של המגרש באותה עת, רק כדי להציל את העסקה מבטלות. עסקה המהווה הענקה אסורה היא עסקה בטלה לכל דבר וענין. בנסיבות המקרה דנן לא יהיה זה ראוי לאפשר למשיבים להחיותה ולהצילה מבטלות, שהרי משמעות הדבר היא מתן תמריץ לצדדים שלישיים להתקשר בעסקאות המהוות הענקה אסורה עם חייבים." המבקשים לא השלימו עם ההחלטה הקודמת והגישו ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 8200/20).

מסקנה זו נכונה גם ביחס לתשלומים שפורטו בשורות 3-4, 6-8.

מאידך גיסא, סבורני שיש לאשר למבקשים את החזר ההוצאות ששילמו במסגרת הליך פירוק השיתוף בחלקה בה מצויים המקרקעין (להלן: "החלקה").

לנוכח האמור לעיל, דין הבקשה להידחות, להוציא סך של 26,755 ₪ שעל הנאמן להשיב למבקשים בגין התשלומים הנלווים שצוינו בשורות 2 ו-5 לטבלה, וזאת תוך 30 ימים ממועד החלטתי זו. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהמועד שבו שילמו המבקשים תשלומים אלו לשמאי ולכונסי הנכסים, לפי העניין.

כמו כן ביקשו בעלי התפקיד להצהיר כי הסכמות בין החייב והאב לגבי העברת מניות בחברה, אם היו כאלה, בטלות, משום שניתנו במסגרת חוזה פסול או חוזה למראית עין.

עסקת המניות שעניינה העברת המניות בחברה, שמבוקש בהליך זה לבטלה, בהיותה הענקה פסולה, בוצעה על פי הסכמים ומסמכים בכתב אחרים שהוצגו לבעל התפקיד, כדלקמן: I ביום 26.10.2015 נחתם הסכם מכר מניות החברה בין החייב לאב תמורת 500,000 ₪.

לאור האמור לעיל נטען עוד בבקשה כי: הסכם העברת המניות בחברה בעסקת המניות מהחייב לאב מהוה הענקה בטלה נוכח הוראות סעיף 96 לפקודה, לרבות ובמיוחד סעיף 96 א', הואיל וההענקה בוצעה פחות משנה לפני שניתן צו כנוס, במועד בו היה החייב חדל פרעון.

כך בסוף שנת 2014 ובתחילת שנת 2015 הציג החייב מצג לפיו הוא הרויח כספים רבים ממכירת זכויותיו בנכס מקרקעין אחר (נכס מסחרי ברחוב ברדיצבסקי בקרית אתא, גוש 11008, חלקה 7) ולכן יכול היה להשיב כספים לאביו על פי דרישתו.

...

לפיכך אני מורה על בטלות הענקה, ומורה לרשם החברות לרשום 50% ממניות החברה על שם החייב, באמצעות הנאמן.

עוד אני מורה לחברה לשלם לקופת הכינוס מחצית מהרווחים המגיעים לחייב כבעל מניות, בגין זכאות החייב לחלקו במניות החברה החל ממועד צו הכינוס ועד התשלום בפועל, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין.

כמו כן אני מורה לאב להשיב כספים לקופת הכינוס, אם שולמו לו כאלה מתוך הנחה שהאב הוא הבעלים של כל מניות החברה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוקיים ממועד כל תשלום שבוצע לאב ועד ההשבה בפועל.

זאת ועוד, עצם הניסיון של המשיב לטעון לעסקה סיבובית בגדרה אמו הלוותה כספים לחייבים לרכוש המקרקעין ולכן לא מדובר בכספים שהיו אמורים להשיב בהסכם המכר מחזקת את הרושם כי מדובר במשיב שידע פוזיטיבית אודות קשייהם הכלכליים של החייבים ובזמן אמת ועל כן הוא לא רק מוחזק כיודע, אלא ידע בפועל (כבר נפסק לא אחת כי "הקרבה המשפחתית והעיסקית של מקבל ההענקה למעניק יוצרת חזקה בדבר ידיעתו על הקשיים הכלכליים של המעניק. "ידיעה על מצבו הכספי הרעוע של החייב מקרינה על שאלת תום הלב"..

בהשגה שהגיש המשיב הצהיר כי המקרקעין נמכרו בשל גירושי אחותו והחייב (ולחא בשל החזר הלוואה או תמורה) וכי מדובר "בעיסקה אמיתית" (בעוד שבפני הנאמנת טען שזה למראית כין וכך גם טענה אחותו).

כידוע, "מצג למס שבח או לרשות אחרת המופיע על חוזה ההעברה אין בו, לכשעצמו, כדי לבסס קיומה של הענקה בטלה. זאת, שכן, העברת נכס בתמורה לא הופכת להענקה גם אם נעשה על ידי הצדדים מצג אחר בחוזה כדי להונות את רשויות המס. מאידך גיסא, כאשר בין הצדדים נטושה פלוגתא עובדתית על שאלת ההענקה, הרי שיש במצג של "העידר תמורה" לרשויות המס כדי להוות ראייה, אם כי לא מכריעה במשקלה, המושכת לעבר כי קביעה כי היתקיים יסוד ההענקה.

זאת ועוד, הוא אמר בחקירה כי בתחילה רצה לאפשר לאחותו ולגיסו לגור במקרקעין ולאחר מכן החליט לחזור בו. הוא טען כי כל הכספים שהושקעו הם שלו, כי מלכתחילה המקרקעין נרשמו על שם החייבים כי הוא גם זכה בהגרלה במקרקעין ולא יכול היה לזכות בשני מגרשים ולכן רק למראית עין זכו החייבים במקרקעין.

מכאן ברור לכל כי מדובר בעסקת מכר מקרקעין שנעשתה שלא בתום לב וללא תמורה בת ערך ועל כן אני נעתר לבקשת הנאמנת וקובע כי הסכם המכר בין הצדדים בטל כלפי בעלת התפקיד.

...

לעניין זה, הלכה פסוקה היא כי הימנעות מלהביא ראיה מצויה ורלבנטית תוביל את בית המשפט למסקנה, שאילו הובאה היא הייתה פועלת לרעת אותו צד שנמנע מהגשתה.

מכאן ברור לכל כי מדובר בעסקת מכר מקרקעין שנעשתה שלא בתום לב וללא תמורה בת ערך ועל כן אני נעתר לבקשת הנאמנת וקובע כי הסכם המכר בין הצדדים בטל כלפי בעלת התפקיד.

עם זאת אני סבור שיש לחייב המשיב התמורה הכספית המוצהרת בהסכם ביניהם ולא מעבר לכך.