בקשה לתיקון תקנון בניין משותף

על פי הסכם הפשרה מיום 6.5.98 הוסכם בין הצדדים כי: "ההצמדות בבנין ושטחי ההצמדות הם כמשתקף בהסכמים שנחתמו ובתשריט לרישום בית משותף מיום 14.4.1997". ההליך השני – ת"א (מחוזי ת"א) 1823/07 בין התובעת לנתבעים, הקבלן וצדדים נוספים בנוגע לזכויות התובעת, לרבות הזכויות בגג (להלן: "ההליך הקודם").

כמו כן מציינים הנתבעים כי היו להם הסכמות עם המבקשים לענין השמוש ברכוש המשותף וככל שהמבקשים יעמדו על תביעתם לדמי שימוש בגין שימוש הנתבעים בגג המשותף, ישקלו הנתבעים הגשת תביעה שכנגד המבקשים בגין השמוש בשטחים משותפים אחרים בבנין.

משכך, בעוד הנתבעים והקבלן הגיעו, לטענת הנתבעים, להבנות כלכליות זה עם זה, כשלכל אחד ניתנה תמורה כלכלית בגין השמוש הבלעדי שנעשה על ידו בשטחים הציבוריים (הגג ושטח הקרקע) אין מחלוקת כי הנתבעים לא הגיעו לכל הבנות כלכליות בנוגע לשימוש הבלעדי שנעשה בגג עם התובעת, ואין לכך כל תעוד במסגרת תקנון הבית המשותף שתוקן.

...

לאור כל האמור, מצאתי לקבל את התביעה לסעד הצהרתי במלואה, החל מתום תקופת ההתיישנות, קרי 7 שנים אחורה ממועד הגשת התביעה.

לסיכום: דין חלקה הראשון של התביעה לקבלת חשבונות להתקבל במלואה.

הנתבעים היתנגדו לבקשה זו, בין היתר, מהטעם כי "אין בתקנון הבית המשותף הוראה כי זכויות הבניה הוצמדו ליחידות המבקשים (התובעים – ר' ע')" (ראו סעיף 5 פסקה שלישית לנספח 11 לתצהיר עדותו הראשית של התובע).

במסגרת התביעה התבקש בית המשפט להצהיר בנוסף לזכויות הבניה, כי כל החלקים בבניין – למעט תתי חלקות 1-3 שאינן בבעלות התובעים וחלקות 5-6 (הן דירות הנתבעים) ולמעט הרכוש המשותף כפי שהוגדר במסמכי הבית המשותף – שייכים אף הם לתובעים.

יחד עם זאת, גם אם אצא מנקודת הנחה כי באותה עת המונח היה ידוע אך השמוש בו בהסכמים ובמסמכים לא היה נהוג, הרי שרישום הבית המשותף נעשה בשנת 1980 ואף תוקן בשנת 1993 שעה שלא יכול להיות חולק כי הצדדים – המנוחה אלפן בהיותה מיוצגת על ידי עו"ד הבקיא בדיני המקרקעין והמנוח חרותי בהיותו עו"ד הבקיא אף הוא בדיני המקרקעין – היו מודעים למונח זה, וככל והיו מבקשים לעשות כן, היו עושים בו שימוש מפורש בשנים אלו.

...

פעם נוספת במכתב ב"כ העירייה מיום 27.01.20 בו ציינה כי "... לאחר בחינת האמור במכתבך על צרופותיו נראה כי קיימים תימוכין קנייניים לבניה על הרכוש הצמוד לתת חלקה 4 לאור המוסכם בין בעלי הזכויות בתקנון...". בסיכומים טענו התובעים כי בעוד הנתבעים טענו כי יש לדחות את התביעה, בין היתר נוכח העובדה שהמונח "זכויות בניה" לא נזכר במסמכי הבית המשותף, הם הודו כי מסמכי הבית המשותף כן העניקו לבעלי תת חלקה 4 את זכויות הבניה שהיו קיימות במועד החתימה על המסמכים.

לטעמי אין בהיעדר ההתייחסות בתצהירו של הנתבע 1 ז"ל כדי להשפיע על המסקנה המתבקשת שכן זו עולה בבירור משאר המסמכים והנימוקים המפורטים בפסק דיני, וכן בכל מקרה מסופקני אם היה בידי הנתבע 1 ז"ל, אשר כאמור נפטר תוך כדי ניהול ההליך היכולת ליתן מעבר לכך.

כל הנסיבות שבענייננו, הן במועד רכישת הזכויות המקורית והן לאחריה, וכן הפסיקה הענפה בנושא זה, מביאים למסקנה כי המנוח חרותי לא וויתר על חלקו בזכויות הבניה וכי המנוחה אלפרין שמרה לעצמה את הזכות לממש את זכויות הבניה עד כדי חלקה היחסי בהן, ללא התנגדות הרוכש, נכון לעת ההיא ולתוכניות שהיו במועדי הרכישה המקוריים.

סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות.

ביום 19.10.23 הגיש רק עו"ד אנגלרד הודעה לפיה בהסכם המכר נכללה הוראה שבתקנון הבית המשותף לא תהא הוראה העומדת בסתירה להוראות הסכמי המכר עם רוכשי דירות בבניינים A ו-B, וככל שהוראה כלשהיא תימצא סותרת הוראה בהסכמי המכר, יש לתקן בהתאם את התקנון המוצע.

אני דוחה גם את הבקשה לקבוע חצרות נפרדות לכל בנין שאין לה בסיס בשלב מאוחר זה. ככל שיסכימו כל הדיירים לכך יוכלו לתקן את רישום הבית המשותף.

...

לאחר עיכובים ברישום בית משותף בפרויקט בנשר, ולאחר דיון בנוכחות הצדדים החלטתי ביום 10.7.23 כדלקמן: "לאחר ששמעתי את כל מי שרצה לדבר, אני מקבל את בקשת המפרק, וקובע כי כל בעל דירה שעדיין לא זיהה את הדירה שיש לו זכויות בה והצמדותיה בטיוטת התשריט לרישום בית משותף מינואר 2022, ישתתף באחד משני כנסים שיזומנו על ידי נציגויות הבניינים, בתיאום עם עו"ד גבריאל רובין והמפרק, ובמסגרת זו יזהה את הדירה והצמדותיה, ויחתום על מסמך המאשר זאת, שאם לא כן יחשב כמי שהסכים למיקום הדירה והצמדותיה.

אני מקבל את טענת הנציגויות, שאין לנופי הר הכרמל זכות לגרום למטרד, מפגע, אי נוחות וכיוצא בזה הכרוכים בבנייה שתבצע במגרש.

אני מקבל את טענת הנציגויות שאין לנופי הר הכרמל זכות לקבוע בתקנון שבחתימה על התקנון נותנים בעלי הדירות הסכמתם באופן בלתי חוזר לניצול זכויות הבנייה על ידי הבעלים של יחידה 14/173, ומייפים את כוחו לחתום בשמם ובמקומם על כל הסכמה, אם תידרש.

להסיר ספק, אני דוחה את בקשת הנציגויות שיושבו עלויות הרישום ששולמו עד עתה, שכן המפרק ועו"ד רובין, טרחו רבות כנגד עלויות אלה, בהכנת תשריט ותקנון והידיינויות עליהם.

אין חולק, לפי התובעת, כי הנתבעים הודו בחקירתם, כי הם הגיעו להסכמות פנימיות ביניהם, בעיניין חלוקת השמוש בחצר המשותפת, בינם לבין עצמם , באופן בלתי פורמאלי, ללא כנוס אספת דיירים, ללא ניהול פרוטוקולים, או תיקון תקנון הבית המשותף, תשריט וצו הבית המשותף, כך שהתקנון הקיים והתקף לגבי המבנה דנן, הנו מאז ומתמיד התקנון המצוי.

(שם פס"ד תלמוד תורה) כאמור, ובהיתחשב בהוראות הקשורות בניהול בית משותף, דוגמאת הבית נשוא הדיון, רחוק מלהיות מוסדר לפי ההוראות האלה שפורטו מבחינת ניהול הרכוש המשותף בו. דוקא במקרה דנן נוצרה מציאות, שאיננה עומדת כלל בדרישות הקפדניות של החרגת או הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, כאשר הועלו טענות של הסדרה באמצעות הסכם פנימי , שאף אחד מהצדדים נשוא תביעה זו איננו צד לו, כן על הסכמות במסדרונות של הבניין או פשוט בהסכמה שבשתיקה.

(ההדגשה שלי ב.ג.) המערערים שם לא השלימו עם האמור בפסק דינו של בית המשפט המחוזי הנ''ל, אך בקשת רשות העירעור שהם הגישו לבית המשפט העליון, תיק רע''א 8186/07 נדחתה על פי פסק דינה של כב' השופטת ע. ארבל (פורסם בנבו) יש לציין את ההלכה הכללית לפיה הפעלת זכות קניינית כפופה אף היא לאיזוני אינטרסים ולעקרון תום הלב, ודומה כי הדברים חלים ביתר שאת ביחסי שכנים בבית משותף לגביהם נידרש איזון עדין בין צרכים שונים של הדיירים, נסיבות משתנות, חילופי דיירים ויחסים ארוכי טווח שנבנים במהלך השנים לרוב ללא מסגרות משפטיות פורמאליות (ראו רע"א 6339/97‏  רוקר נ' סלומון, פ''ד נה(1) 199 (1999) ת.א. (שלום הרצ') 7101-06-08 צינר נ' בן דוד (15.4.2012)).

...

לעניין הגג, אני מורה לתובעת ולנתבעים 5-6 לאפשר גישה בטוחה לגג לשימושם של כלל הדיירים.

מתן הגישה לתובעת לעשות שימוש באותם שטחים ברכוש המשותף, יחייבו אותה לשאת בחלק היחסי בהוצאות האחזקה של אותם שטחים, כגון מים, גינון, נקיון וכיו''ב. באשר לתבעה שכנגד, וכפי האמור לעיל, דין תביעה זו להידחות.

  לנוכח התוצאה אליה הגעתי אני מורה על חיובם של הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר-טרחת עורך-דין בסך 10,000 ש''ח לתשלום בתוך 30 יום.

באשר להסדרת הזכויות, ככל ומבקש התובע לעשות כן ולתקן את תקנון הבית המשותף, הרי שמדובר בבקשה הנוגעת לזכויות במקרקעין, וכן בקשה הסותרת את הוראות סעיף 62 לחוק המקרקעין, לפיו שינוי תקנון דורש הסכמה, כאמור בתנאים שנקבעו בחוק זה. הסכם בין בעלי הדירות הנו בנוגע לכלל החלקה 104, כאשר תת החלקה של הנתבעים הנה רק חלק מאותו הסכם בין בעלי הדירות בבית המשותף.

...

מעבר לדחייה כאמור בית המשפט מצא כי שאלת תוקפו של הסכם השיתוף היא שאלה משפטית, ובדין קבע בית המשפט השלום שהמומחה חרג מסמכותו כאשר דן בשאלה זו. המערער חתם על הסכם השיתוף.

לאור כל האמור, הרי שיש לדחות את התביעה על הסף בשל מעשה בית דין, השתק שיפוטי, בשים לב לסתירות בין התביעה ונימוקיה וקשירה בין הליך פירוק השיתוף לבקשת ביטול ההסכם, לבין פסקי הדין של בית המשפט המחוזי והשלום.

לסיכום: יש לדחות את התביעה לפירוק שיתוף בעין על הסף, בשל מעשה בית דין והשתק שיפוטי.