בקשה לתוספת קומת חדרים על גג הבניין

סעיף 10 לתכנית מיפרט את מטרותיה: "קביעת דרישות ארכיטקטוניות והוראות בדבר בניית חדרי גג, גרמי מדרגות פנימיים, מצללות (פרגולות) ומתקנים טכניים על גגות מבני מגורים...". בין יתר המטרות, נקבע בסעיף 10.2, כי תכליתה הנה גם "קביעת שטחי בניה מותרים על גגות בנינים קיימים וחדשים". חדרי גג הוגדרו בתכנית הגגות כ"שטחים בנויים למגורים על גג הבניין שהגישה אליהם מהדירה העליונה בלבד", כאשר גרם מדרגות פנימי-פרטי מחבר בין הדירה בקומה העליונה לבין חדרי הגג, להבדיל מחדרי המדריגות הציבוריים בבניין המובילים לשטח הגג המשותף.

הבניין הנו בית משותף בן 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת, הכולל 9 דירות מגורים ובנוי בשטח כולל של 790 מ"ר. בקשת ההיתר כללה בקשה להיתר בניה של 40 מ"ר בנוי מקורה מכוח תכנית הגגות, יחד עם 12 מ"ר של פרגולת בטון ו-37 מ"ר מרפסת שמש פתוחה מכוח תכנית בב/105/ד/2, בתוספת של 12 מ"ר לשפור מיגון מכוח חוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק" או "חוק התיכנון ובניה") ובתוספת 8 מ"ר סוכה מקורה מכח תכנית תכנית הסוכות.

...

ועדת הערר טוענת מנגד, כי יש לדחות את העתירה, זאת מן הטעמים הבאים: הוועדה המקומית לא נימקה את החלטתה כשאישרה את בקשת ההיתר, לרבות את ההקלה שהעניקה מדרישת אישור שלושה-רבעים מהדיירים, זאת על אף שוועדת הערר הורתה לה לעשות כן במפורש, ודי בכך כדי להורות על ביטולה ועל דחיית העתירה; החלטת ועדת הערר התקבלה מתוקף סמכותה כערכאה הבכירה יותר בהיררכיה התכנונית, קיימה דיון בטענות הערר ונימקה את ההחלטה בפירוט רב; סעיף 10 לתכנית הגגות קובע כי תכליתה לקבוע את שטחי הבניה המותרים על גגות בניינים, וסעיף 12 קובע כי השטח הבנוי המירבי לא יעלה על 40 מ"ר, שחריגה מעבר לכך מהווה סטייה ניכרת מהתכנית, ולכן לא ניתן להוסיף סוכה בנסיבות דנן, שכן היא חורגת מהשטח המירבי המותר מכוח תכנית הגגות; מטרתה של תכנית הסוכות הינה לאפשר את קיום מצוות הישיבה בסוכה בחג הסוכות, ותו לא, ומשום שלא ניתן להקים סוכה בדירה, הותר לדיירים בעיר לבנות סוכה בדמות מרפסת חיצונית, שאינה מקורה בקירוי קבוע, ושהיא תלויה, בולטת, המתווספת לקיר החיצוני של הבניין מעבר לקו הבניין.

מסקנתי זו מתחזקת מקום בו העותרת איננה אדם מן השורה, שיכולתו להשפיע על נוסח החיקוק כדי לקדם את עניינו היא מועטה; לפניי רשות מינהלית, שבסמכותה לפעול לשינוי מעין-חקיקתי של נוסח שני החיקוקים מושא העתירה דנן, בדמות תיקונם לשם קידום עמדתה התכנונית ותפיסתה את המרחב התכנוני בעיר בני ברק, ובכך מחזיקה היא ביתרון על פני עותר פלוני, שייתכן שבנסיבות חריגות עשוי היה בית המשפט להיעתר לבקשתו לדון בעתירה תיאורטית.

לפיכך, ומן הטעמים האמורים, העתירה נדחית.

סוף דבר על יסוד האמור לעיל, העתירה נדחית.

ההיתר שניתן לגבי דירות הגג בבנין בלפור לפי תכנית 3440 והיטל ההשבחה בנין בלפור ניבנה כבנין בן 5 קומות, שני חדרי יציאה על הגג, מעל קומת קרקע בשימוש למשרדים, ושתי קומות מרתף.

בקשת המשיבים 12, 13, שרכשו את שתי הדירות בקומה החמישית, היתה שינויים פנימיים הכוללים איחוד שתי דירות בקומה החמישית ושני חדרי יציאה על הגג לדירה אחת, עם חדר יציאה מוגדל לגג.

השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית כמפורט להלן: (א) תכנית המתאר הארצית לחזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב2); (ב) תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א) ושבין מטרותיה חזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א); (ג) תכנית אחרת המאפשרת בניית חדר מגורים על גג המבנה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חדר מגורים כאמור הצמוד לדירה שתיווסף לפי התכניות האמורות בפסקות משנה (א) או (ב) ונכלל בהיתר שניתן לצורך חזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה על פי הוראות תכניות אלה; שר הפנים רשאי, בהסכמת שר האוצר ובאשור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע יישובים או אזורים, לפי אמות מידה שיקבע, שבהם לא יחולו הוראות פסקת משנה זו;"

...

עם זאת אני סבורה שקשה להבחין בין זכויות מעין מוקנות לבין זכויות מותנות, כדברי כבוד השופט מזוז בפס"ד אקרו, וכן לא ברור כיצד ניתן להחיל שני מועדי מימוש (שנועדו להיות מועדים אלטרנטיביים) על אירוע מס אחד.

סיכומו של דבר לאור כל האמור לעיל אני מקבלת את ערעור הועדה המקומית.

אמנם השומות נקבעו למועד מתן התוקף לתכנית 3440 בשנת 2006, אך אני סבורה בנסיבות תיק זה, אין זה ראוי לקבוע שומת השבחה לפי המועד המאוחר שקבעתי, מועד מתן ההיתר, בשנת 2012.

במועדים הרלוואנטיים לתביעה הייתה התובעת הבעלים של נכס הידוע כגוש 10036 חלקות 284 ו-453 ברח' הרצל 8 בחדרה ועליו קיים ביניין הכולל שלוש קומות וחדר על הגג (להלן: "הבניין" ו"חדר הגג" בהתאם).

במהלך שנת 2000 פנתה עמותת "ידידי בית חולים שערי מנשה" (להלן: "עמותת ידידי בית חולים שערי מנשה") לתובעת וביקשה לשכור ממנה את הקומה הראשונה והשנייה בבניין שמעל קומת הקרקע, על מנת להפעיל במקום הוסטל עבור חוסים הלוקים בנפשם.

כן ישלמו נתבעים 1-3 לתובעת, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ובנוסף לכך שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ (כולל מע"מ) בתוספת הפרישי הצמדה וריבית על הוצאות המשפט ממועד הוצאתן ועל שכ"ט עו"ד מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

...

סיכום ממכלול הנימוקים לעיל, אני מורה כדלקמן: התביעה נגד נתבעים 1-3 מתקבלת בזאת, ובהתאם לכך עליהם לשלם לתובעת, ביחד ולחוד, סך של 689,142 ₪ נכון להיום.

התביעה נגד נתבעת 4 נדחית בזאת.

התובעת תשלם לנתבעת 4 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על הוצאות המשפט ממועד הוצאתן ועל שכ"ט עו"ד מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

בעניינינו, תוכנית העיצוב הראשונה שהוגשה על ידי התובעת, כללה הקלות משמעותיות החורגות מהתב"ע – אשר הוסרו רק בשלב מאוחר יותר, עת הגישה התובעת (בהמלצות וועדת הערר) בקשה להיתר וכרכה עמה תוכנית עיצוב מתוקנת (חדשה), אשר לא כללה סטייה (הקלות) מהוראות התב"ע. בחקירתה הנגדית נדרשה הגברת דוידי לעניין ההקלות וכך העידה – " ... בתוכנית העיצוב הראשונה היו כלולות גם הקלות, הקלה – הפיכה של חדרי היציאה לגג, תוספת קומה להוספת חדרים על הגג והפיכתם לדירות, הכוונה שתוכנית ביניין עיר איפשרה חדרים על הגג בדומה לתוכנית ג' ... יש חוו"ד משפטית של הערייה, שלא מאפשרת להמיר את השטחים המיועדים לחדרים על הגג לדירות. אם היו מאשרים את ההקלה, השינוי היה פריסה אחרת של שטחים בקומה חמישית במקום חדרים על הגג היו דירות עצמאיות" (עמוד 40 לפרוטוקול, שורות 16-22).

...

מצאנו, כי בקשת התובעת להקמת הפרוייקט במגרשה חרגה מהותית – הן מהוראות המכרז, הן מתוכנית המתאר המפורטת החלה (2069 ג') והן מתוכנית המרתפים שהייתה בתוקף (ע') עד לאישורה של תוכנית ע-1 ביום 18/3/3 – כך שהיה צורך, חדשים לבקרים, לתקן את תוכנית העיצוב ובקשת ההיתר.

אני קובע, אפוא, כדלקמן: א. התביעה כנגד הנתבעים כולם – נדחית.

התובעת תשלם לכל אחד מהנתבעים – 1-3, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪ (סה"כ 30,000 ₪), אשר יישא הצמדה וריבית חוקית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

בתצהירו כותב דן דרין: "17. בהתאם הסכם מיום 17.1.11, שכלל את דרישתו של עו"ד גלילי להכללת תוכניות הבנייה בקומת הקרקע, כפי שהוכנו ע"י בנה האדריכל של הגב' מלכה, במסגרת הבקשה להיתר הבנייה על הגג – ועל פי הצהרת עו"ד גלילי בפני הועדה (ראה סעיף 17), ההסכם שנחתם במסדרון, והחלטת הועדה, הגשתי ב"תיק ירוק" (עטיפת תיק הכולל את התכניות שתוקנו על פי החלטות ועדת בניה עיר ואישורי התחנות השונות, כגון, הג"א, כיבוי אש, אינסטלאציה וכו') של הבקשה להיתר בניה לתוספת קומה ולחדרי יציאה על הגג, אף את תוכניות ההסכם – התוכניות לבנייה על הקרקע, כפי שהוכנו על ידי "ברוך" וצורפו להסכם נושא התאריך 16.1.11.

רק בדיעבד הסתבר לנו, כי בעלי הדירות האחרות בבניין, באמצעות באת כוחן, עו"ד שוש סהר, הודיעו לועדה המקומית, כי הן מיתנגדות להכללת הבקשה להיתר הבנייה על הקרקע במסגרת תיק הבניין הקיים של הבקשה להיתר הבנייה על הגג, והן לתוספת בנייה בקומת הקרקע.

...

אני דוחה את הדרישה להחזר 600 אלף ₪ מתוך התמורה ששולמה לחברה הקבלנית עבור בניית דירות התובעות.

סוף דבר אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעות את הסכומים הבאים: · סך של 1,350,000 ₪ פיצוי לדירה הצפונית.

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעות את הוצאותיהן לרבות אגרת בית משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של: 100,000 ₪.