בקשה לתוספת בנייה לדירת גן בבית משותף

מיהות הצדדים ורקע כללי: התובעים 1 ו-2 (להלן: "התובעים") הנם בעלי הזכויות הרשומים בתת יחידה מס' 8 (להלן: "דירת התובעים") בבית משותף ברחוב תנועת המרי 18 ברמת גן (להלן: "הבית המשותף").

בנייה ברכוש המשותף (מדרגות, מעבים למזגנים ומצלמות): נטען, כי הנתבעים ניכסו לדירתם שימוש ייחודי ברכוש המשותף, כאשר השמוש החוקי בו אמור להיות משותף לכלל בעלי היחידות בבית המשותף.

עוד נטען, כי הוסכם לחלק את השטח כך שהתובעים יזכו בדירת גן עורפית עם כניסה פרטית, בעוד שהנתבעים יהיו רשאים להנות מתוספת הבניה של התובעים בכך שתתווסף לדירתם מרפסת.

בעיניין וינטרס (ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1) 645 (1974)), נדונה שאלה דומה: בבית משותף בחיפה ביקשו מספר בעלי דירות לעשות שימוש בשטח הרכוש המשותף לצורך החניית מכוניותיהם, בנגוד לרצונם של בעלי דירות אחרים באותו בית.

...

על כן, אין בידי לקבל טענה זו. בעניין הטענה, כי הנתבעים מונעים שלא כדין גישה חופשית למערכות דוד השמש (המצוי בגג המשותף) ומונעים מעבר לגג ו/או למדרגות- ניתן צו בזאת, כי תותר גישה לתובעים לדוד השמש המצוי בגג ולמדרגות.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה באופן חלקי ומורה כדלהלן: אזור החצר המשותפת אשר הנתבעים הפכו אותו למקום חניה עבור רכבם ימשיך לשמש אותם באותו אופן.

העתירה לסעד הכספי- נדחית.

המערערים חוכרים של דירה בבית משותף ברמת-גן, בנו תוספת בנייה בדירתם ללא היתר, כמפורט בכתב-האישום, בשטח של כ64 מ"ר. בביקורות שנערכו במקום, בתאריכים 26.6.2016 ו-10.5.2017 הוברר כי תוספות הבנייה הללו משמשות למגורים וכי היחידה פוצלה לשתי דירות מגורים נפרדות, ללא היתר.

התרשמתי כי בית-משפט קמא שמר על זכויות המערערים, הסביר להם היטב את העבירות בהן הואשמו: שימוש ללא היתר בבנייה שלא כדין ושימוש בשתי יחידות נפרדות ללא היתר, ואף הלך לקראתם ודחה את הדיון לבקשתם, פעם נוספת, לצורך טיעונים לעונש, ליום 25.12.2017, למרות שהבקשה להיתר הוגשה לדבריהם רק לאחרונה, כשבועיים-שלושה קודם וההיתר כלל לא היה בהשג-יד מיידי.

...

דיון והכרעה לאחר ששמעתי את טיעוני באי-כוח הצדדים ועיינתי בחומר הראיות שבתיק בית-משפט קמא, שוכנעתי כי דין הערעור על הכרעת-הדין להידחות.

גזר-הדין ישונה מהטעמים שיפורטו בהמשך.

אני גוזרת עליה קנס בסך 15,000 ₪.

במענה לטענת ב"כ המבקש שהמדובר בהחלפת רכיבים, במעין תוספת זניחה, השיב העד המקצועי שכאשר מדובר בהחלפת קונסטרוקציה, מדובר בבניה משמעותית ובתוספת לא זניחה כלל ועיקר (עמ' 21, 30.5.18 וכן עמ' 22, שו' 8-9).

בדירות קרקע/גן, ברובעים 3, 4, 5, יותרו גגונים וסוככים לחזית האחורית וצידית בלבד ובכל מקרה לא יותרו גגונים וסוככים בתחום המרווח הקידמי.

בבית משותף, בנוסף לנאמר בסעיף 2: היה וקיים גגון/סוכך בהיתר, יותאם כל גגון/ סוכך נוסף לקיים, בכל הקשור לחומר, צבע, מראה וצורה.

...

הערה מקדמית: לאחר שעיינתי בתיק, בעדויות, בראיות, בטיעוני הצדדים, בסיכומים הכתובים ואלה שניתנו בעל פה, הגעתי למסקנה שדין הבקשה לביטול הצו להידחות מסיבה ממוקדת, ברורה וחד משמעית, עד שלא היה כל טעם להתעכב על הטיעונים השונים שהעלתה פרשת המבקש, בין אם מחוסר רלוונטיות ובין אם מחוסר נחיצות לצורך ההכרעה.

אינני נדרש להכריע במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים שכן, כפי שאבהיר בהמשך, גם אם אלך בדרכו של המבקש, התוצאה היא שבנסיבות תיק זה, אף לפי הפרשנות המרחיבה שהציע הסנגור, אין מקום לפטור הבניה מהיתר.

ומכאן שאין מנוס מהמסקנה שלא הוכח בפניי שהמבנים עומדים בדרישות הנ"ל. בפרט הדברים בולטים ביחס ל לדרישת הריחוק ממעקה הגג (מרחק שלא יפחת מ- 1.2 מטר).

סיכום לאור האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה לביטול צו ההריסה המנהלי בתיק זה. הצו ייכנס לתוקף תוך 45 ימים מהיום וזאת על מנת לאפשר למבקש להתארגן או להגיש ערעור על החלטה זו. אין צו להוצאות.

רקע עניינה של העתירה בהחלטת ועדת הערר לדחות בעקרו הערר שהוגש על ידי העותרים כנגד החלטת המשיבה 1 (להלן גם – הועדה המקומית) לאשר בקשה להיתר שהוגשה על ידי המשיבה 2 ובן זוגה (להלן – מבקשי ההיתר) עבור הוספת מרפסת זיז בקומה השנייה בבניין משותף ברחוב הנרי מורגנטאו 41 בירושלים, גוש 30179, חלק מחלקה 15 (להלן – המקרקעין או הבניין).

לאחר הפירסום הוגשו מספר התנגדויות, בהן התנגדויותיהם של העותרת 1, שהיא בעלת זכויות בדירת הגן בקומה הראשונה בעמודה של המרפסת המוצעת, וכן של העותר 2, אשר מתגורר בעמודה נוספת המהוה חלק מהבית המשותף ומצויה מערבית לעמודה בה מצויות דירות מבקשי ההיתר והעותרת 1.

נספח בינוי זה מאפשר תוספות בינוי בבניין, לרבות תוספת של מרפסות מקורות ומרפסות גג לבית המשותף הכולל ארבעה אגפים, בחזית המזרחית האחורית.

ועדת הערר הוסיפה וציינה בהחלטתה שאין היא נידרשת להכריע בסוגיה האמורה בעניינינו, משום שגם אם יקבע, כעמדת העותרים, כי תוספת מרפסת בחזית זו אינה מתאפשרת מכוח הוראות תכנית 62, הרי שקיימת למבקשי ההיתר האפשרות להוסיף מרפסת זיז לדירתם בחזית הדרומית בהתאם להוראות תקנה 2 לתקנות התיכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון), התשס"ח-2008 (להלן – התיקון לתקנות חישוב שטחים), בה נקבעו הוראות ביחס לשטחי מרפסות.

...

גם מסקנה זו סבירה ולא מצדיקה התערבות.

לאור מסקנתי לעיל, לא נראה כי יש בטיעון אודות הסכם זה, שלא נדון לפני בהרחבה, כדי לשנות מהמסקנה אליה הגעתי.

לא נראית עילה להתערבות בהחלטה זו. אשר על כן, העתירה נדחית.

רקע כללי - המשיבה 1, פאר הדר מגורים בע"מ (להלן: "היזם") הגישה לועדה המקומית לתיכנון ולבנייה קריות (להלן: "הוועדה המקומית" או "העותרת"), בקשה לקבלת היתר בנייה עם הקלות, בהתייחס לכוונתה לבצע פרויקט בנייה הכולל הריסת מבנה קיים והקמת מבנה מגורים בן 4 קומות הכולל 5 יחידות דיור ובריכת שחייה הצמודה לדירת הגן (להלן: "בקשת ההיתר"), ברח' אורנים 9 בקריית ביאליק (גוש 11555, חלקה 111, להלן: "המקרקעין").

עקרי החלטת הוועדה המקומית היו הבאים: לעניין בקשת היזם להקלה ותוספת בניה של 20% מהשטח המותר לבניה (להלן: "תוספת שטח") - המדובר בהקלה מידתית הנתנת בהוראת שעה ואינה מהוה סטייה ניכרת כהגדרתה בחוק התיכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

הלכה פסוקה היא כי בתי המשפט אינם נוהגים להתערב בהחלטות כגון אלו, וראו את עע"מ 4596/19 ד"ר מיכל דחוח הלוי מטה רמת אליהו שלנו נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז מרכז (30.01.2020), לאמור: "כלל נקוט הוא בידינו כי ביהמ"ש אינו שם עצמו בנעלי רשויות התיכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות. היתערבות ביהמ"ש בהחלטות של רשויות התיכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות היתערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממיתחם הסבירות." וראו עוד את עע"מ 2605/18 עריית חיפה נ' המועצה הארצית לתיכנון ובניה, פסקה 38 (28.7.2019); עע"מ 1036/16 נציגות הבית המשותף ברחוב השונית 10, הרצליה נ' משרד התיירות, פסקה 59 (27.5.2018); עע"מ 317/10 שפר נ' ניב, פסקה 17 (23.8.2012).

...

משמע, שקיומה של דעת המיעוט ותוכנה במקרה הספציפי, אינם מביאים למסקנה כי נפל פגם בהחלטה, וודאי שלא פגם המצדיק התערבות של בית המשפט.

סיכום - לאור כל האמור מעלה, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לוועדת הערר הוצאות בסך 7,500 ₪.