בקשה לרכישת דירת דיור ציבורי על ידי יורש

תמצית בקשת האישור עניינה של התובענה והבקשה לאישורה כתביעה כייצוגית (להלן: "בקשת האישור") הוא בדירות דיור צבורי המושכרות על ידי המשיבה (להלן: "המשיבה" או "עמידר"), אשר ניבנו בחריגה מהוראות התב"ע ו/או בחריגה מהיתר בניה ו/או ללא היתר בנייה כדין (להלן: בהתאמה: "הדירות" ו"החריגות").

הגדרת הקבוצה בשמה מבוקש להגיש את התביעה הייצוגית היא: "כל מי ששוכר מעמידר דירת דיור צבורי, ואשר עמד ו/או עומד ו/או יעמוד בתנאים שבהגדרת "זכאי" או "דייר ממשיך" לפי חוק הדיור הצבורי (זכויות רכישה) התשנ"ט- 1998 (לרבות יורשיו על פי דין של אדם כאמור), ואת במהלך התקופה שבין 1.1.2013 ועד לפקיעת תוקפו של חוק הדיור הצבורי (זכויות רכישה) ביום 31.12.2017 ו/או בכל מועד מוארך, ואשר דירתו ניבנתה בחריגה מהוראות התב"ע ו/או בחריגה מהיתר הבניה ו/או ללא היתר בניה כדין".

1.3: כל מיסמך שקבלה עמידר מרשות מקרקעי ישראל, המודיע כי בדירה כלשהיא המושכרת על ידי עמידר לדייר בדיור הצבורי, קיימות חריגות בנייה (כהגדרתן לעיל) שאינן מאפשרות רכישת הדירה.

...

אין בידי לקבל את עמדת המשיבה.

סוף דבר בסיום הדברים, יודגש, כי אין בהחלטה זו משום קביעת מסמרות באשר לסיכוייה של בקשת האישור.

לאור האמור לעיל, הבקשה מתקבלת , כמפורט לעיל.

בעלה המנוח של העותרת הלך לעולמו ביום 13/5/2013, ועל-פי צו הירושה העותרת הנה יורשתו היחידה .

להשלמת התמונה יצויין כי מטעם עמידר הוגשה הודעה שלפיה בהתאם לנוהלים של משרד השיכון , הטיפול בעתירות שעניינן הדיור הצבורי , יבוצע על ידי משרד השיכון בלבד , ולפיכך נתבקש למחוק את עמידר וזאת תוך מתן הצהרה שלפיה עמידר תכבד כל הכרעה שתיקבע על ידי בית המשפט.

כמו-כן, הועלתה הטענה לפיה אין מקום לידון ולהכריע בהצעת הפשרה אשר הועלתה במהלך ההליכים בעתירה, וזאת בנסיבות בהן לא היתקיים כלל הליך מינהלי סדיר, שבו העותרת היתה מגישה בקשה מתאימה, ובקשתה היתה נבחנת כנדרש, ורק לאחר קבלת החלטה מינהלית על-ידי הגורם המוסמך, ניתן היה לידון במסגרת עתירה מינהלית בבקורת שיפוטית על החלטה זו. להשלמת התמונה, יצוין כי לדיון האחרון שהתקיים בתיק התייצב מר אורי גנן, מנהל תחום איכלוס מחוז חיפה, אשר בתשובה לשאלתי האם לא עדיף מבחינת המשאבים הכספיים הציבוריים לאפשר לעותרת לרכוש את שתי היחידות הנוספות במחיר מלא, השיב כי תקציב מערכת הדיור הצבורי לצורך רכישת דירות אינו מבוסס על מכירת דירות אחרות, וכי בכל מקרה נימסר לו ממנהל סניף עמידר בעכו כי עיקר השפוץ הנידרש לצורך הכשרת שתי היחידות הנוספות הוא בניית קיר מפריד בעלות של 10,000 ₪, ולכן גם מבחינת תועלת כלכלית ישנה הצדקה לדרישה מהעותרת להחזיר שתי דירות.

...

שיקול נוסף המבסס את החלטתי שלא להתערב, נוגע לנכונותו של משרד השיכון, להכיר בעותרת כזכאית לרכישת יחידה אחת בתנאי רכישה על-פי החוק, וזאת על-אף טענותיו כנגד זכאות הרכישה של העותרת עקב מכירת הדירות על ידי בעלה המנוח, ובבחינת "לפנים משורת הדין". נכונות זו, צריכה לקבל גם את עידוד של בית-המשפט,בין היתר מטעמי יעילות וחסכון בזמן שיפוטי, ובנסיבות אלו אני סבור כי על בית המשפט להימנע מלכפות על משרד השיכון פשרה נוספת המנוגדת לנהלים, שאחרת עלול להיווצר "אפקט מצנן" במסגרתו יימנעו רשויות מנהליות דוגמת משרד השיכון מהסכמה לכל הצעת פשרה, שמא הסכמה זו תשמש כבסיס לדרישות נוספות של העותר.

לפיכך, ומכל השיקולים לעיל, אינני מוצא מקום להתערב בהחלטת משרד השיכון, ובהתאם להסכמתו, העותרת רשאית לרכוש יחידת דיור אחת בתנאי הזכאות הקבועים בחוק, ולהשיב לידי משרד השיכון/עמידר את שתי היחידות הנוספות, וזאת בתוך זמן סביר אשר ייקבע על-ידי המשיבים בהתאם לנוהל המכר, ולמען הזהירות ובהתאם להודעת עמידר, אני מורה כי הוראות פסק-הדין יחייבו גם את עמידר.

בשים לב לכך שטענות משרד השיכון כנגד זכאותה של העותרת לא נתבררו לגופן, ובשים לב לנכונות משרד השיכון להכיר בעותרת כזכאית על-אף טענותיו, אני מורה כי כל צד ישא בהוצאותיו.

תמצית בקשת האישור עניינה של התובענה והבקשה לאישורה כתביעה כייצוגית (להלן: "בקשת האישור") הוא בדירות דיור צבורי המושכרות על ידי המשיבה (להלן: "המשיבה" או "עמידר"), אשר ניבנו בחריגה מהוראות התב"ע ו/או בחריגה מהיתר בניה ו/או ללא היתר בנייה כדין (להלן: "החריגות") שאין מקורן בשוכרי הדירות (להלן: "הדיירים").

הגדרת הקבוצה בשמה מבוקש להגיש את התביעה הייצוגית היא: "כל מי ששוכר מעמידר דירת דיור צבורי, ואשר עמד ו/או עומד ו/או יעמוד בתנאים שבהגדרת "זכאי" או "דייר ממשיך" לפי חוק הדיור הצבורי (זכויות רכישה) התשנ"ט- 1998 (לרבות יורשיו על פי דין של אדם כאמור), ואת במהלך התקופה שבין 1.1.2013 ועד לפקיעת תוקפו של חוק הדיור הצבורי (זכויות רכישה) ביום 31.12.2017 ו/או בכל מועד מוארך, ואשר דירתו ניבנתה בחריגה מהוראות התב"ע ו/או בחריגה מהיתר הבניה ו/או ללא היתר בניה כדין".

...

ואלה המסמכים שנכללו במעטפה: מס' תכתובת בתאריכים: מען/נמען 3.1 מיום 13.3.2016 ומיום 15.1.2017 תכתובות בין עו"ד מרדכי שטרית לבין אורי בר חיים, רונן כהן, רות מנע, אמיר פז, יוסף אבוטבול, ראובן קפלן, מילה רוזן ועו"ד שרון רוזנבלט 3.2 מיום 28.7.2016 תכתובת בין השמאי זהר שלפמן לבין אסנת בר שלום, עדנה ברגמן ורון אליהו 3.3 מיום 20.9.2016 תכתובת בין רונית ג'רפי לבין אסנת בר שלם, עדנה ברגמן, גילי ששון, עו"ד מרדכי שטרית, מלכיאל משולם, זוהר שלפמן ויוסף כהן 3.4 מימים 15.11.2016-17.1.2017 תכתובת בין דוד אליאס שמש לבין גילי ששון, עזרא פנחס, ברוך טייאר, דינה נגסה, גלית פרחי טבח, יורם חלפון, יוסף כהן ועו"ד מרדכי שטרית 3.5 מימים 12.2.2017-13.2.2017 תכתובת בין אסנת בר שלום לבין מלכיאל משולם, אמיר שור, עו"ד שרון רוזנבלט, רונית ג'רפי, גילי ששון, עדנה ברגמן, יוסף כהן ועו"ד מרדכי שטרית 3.6 מיום 20.3.2017 תכתובת בין עו"ד זיוה אזולאי לבין דוד אליאס שמש, עזרא פנחס ואיילה נמיה 3.7 מימים 29.8.2017, 3.9.2017 ומיום 13.2.2018 תכתובת בין שחר אלטמן לבין אריאלה נדלר, יעקב לנקרי, גילי ששון, עזרא פנחס ועו"ד מרדכי שטרית 3.8 מימים 28.2.2018 – 10.4.2018 תכתובות בין עו"ד שרון רוזנבלט לבין עו"ד זיוה אזולאי, עו"ד שמואל גלינקא ממשרד עו"ד שבלת ושות', הילר עמר, עו"ד ענבל רז ממשרד עו"ד שבולת ושות', עו"ד שירה הדר ממשרד עו"ד שבלת ושות', אלעזר במברגר, אמיר פז, ויקטוריה סלין, ליאת גואלי-הרוש, מאי צור, רונן כהן, יגאל קופל, שרית בנימין, רונית ג'רפי, עזרא פנחס, זהבה עובדיה וגילי ששון 3.9 מימים 26.3.2018-27.3.2018 תכתובות בין לימור לוי לבין יוסי שבת, וקטוריה סלין, עדנה ביבי, שחר יששכר, רונן כהן, אירית פרידלנדר, עפרה טולדנו, מלכיאל משולם, עו"ד מרדכי שטרית, לימור לוי, רות מנע וסימון יונס 3.10 מימים 6.5.2018-7.5.2018 ומיום 17.5.2018 תכתובות בין יגאל קופל לבין עו"ד יאיר כץ, שרית בנימין, זהבה עובדיה, גילי ששון, עו"ד שירה הדר ממשרד עו"ד שבלת ושות', עו"ד זיוה אזולאי, רונית ג'רפי, עו"ד שרון רוזנבלט ומנתמר קבדה 3.11 מיום 2.6.2019 תכתובות בין יוסף כהן לבין עו"ד זיוה אזולאי, גילי ששון, רונית ג'רפי, מלכיאל משולם ומרדכי שטרית 3.12 מיום 2.6.2019 ומיום 26.6.2019 תכתובות בין יוסף כהן לבין גילי ששון, עו"ד זיוה אזולאי ועו"ד שירה הדר ממשרד עו"ד שבלת ושות' 3.13 מימים 20.6.2019 – 27.6.2019 תכתובות בין עו"ד שירה הדר ממשרד עו"ד שבלת ושות' לבין עו"ד זיוה אזולאי, עו"ד שרון רוזנבלט, עו"ד שמואל גלינקא ממשרד עו"ד שבלת ושות', עו"ד ענבל רז ממשרד עו"ד שבלת ושות', רונית ג'רפי, גילי ששון, יוסף כהן ואיילה נמיה לאחר שעיינתי בכל אחת ואחת מהתכתובת, נחה דעתי כי מדובר בתכתובות פנימיות של עובדי המשיבה.

סוף דבר הריני מקבלת את עמדת המשיבה וקובעת כי המסמכים שבמעטפה לא יגולו לצד שכנגד.

ואולם, בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי נוכח תכליות החוק, המועד הקובע לבחינת הזכאות לרכישת הדירה הוא מועד קבלת ההחלטה על-ידי עמידר, ולא מועד הגשת בקשת הרכישה.

כך למשל, אם במועד הגשת בקשה לרכישת דירה בדיור הצבורי עונה פלוני על הגדרת הזכאות שבחוק, אך בתקופה שבין הגשת הבקשה לבין קבלת ההחלטה בעיניינו (או אף בתקופה שבין קבלת ההחלטה בעיניינו לבין ממושה) הוא מפסיק להיכלל בהגדרה זו, שכן הוא יורש דירה אחרת בשווי שעולה על 350,000 ש"ח, קשה להלום שבנסיבות אלה זכאותו תעמוד בעינה על חשבון מחוסרי דיור הממתינים בתורם לקבלת דיור צבורי, והדברים ברורים.

כמצוין על ידי חברתי, הכרעה בענין זה אינה נידרשת לצורך הכרעה בעירעור, משמצאנו כי המועד הקובע לבחינת הזכאות הוא מועד מתן ההחלטה בבקשה, ואולם מצאתי להתייחס לכך נוכח הצורך להבהיר את הדברים מכאן ולהבא.

...

במקרה דנן אין הוראה אחרת בדין, וגם תכלית החקיקה מובילה למסקנה כי המועד הקובע הוא יום מתן ההחלטה ולא יום הגשתה, כמבואר היטב על ידי בית המשפט קמא (פסקאות 15-12), ועל ידי חברתי (פסקה 20).

נראה שהמסקנה בדבר אי התאמה נובעת מכך שלגישת בית המשפט קמא מקום ששני בני זוג מתגוררים בדירה בדיור ציבורי, מדובר בשני "זכאים". לעומת זאת, בהתאם לנוהל "זכאי" הוא "יחיד/ה או משפחה", העומדים בתנאי הזכאות.

כמצוין על ידי חברתי, הכרעה בענין זה אינה נדרשת לצורך הכרעה בערעור, משמצאנו כי המועד הקובע לבחינת הזכאות הוא מועד מתן ההחלטה בבקשה, ואולם מצאתי להתייחס לכך נוכח הצורך להבהיר את הדברים מכאן ולהבא.

הצדדים לעתירה העותר הוא דייר מוגן המתגורר בדירה חד קומתית בסמטת אל עתיקה 7 בחיפה (להלן: "הדירה"), המצויה במקרקעין הידועים כגוש 12644 חלקה 34 ו-35 (להלן: "המקרקעין"), אשר בפנקסי הרישום רשומה לצדם הערה של "מקרקעי יעוד". משיבה 1, עמידר, היא חברה לאומית לדיור צבורי המנהלת דירות בדיור צבורי ולה הואצלו הסמכויות לניהול המקרקעין על ידי רמ"י (להלן: "עמידר").

ביום 20.1.2022 נשלח מכתב מענה מטעם ב"כ עמידר, במסגרתו צוין כי העותר מחזיק בזכויות בדירה מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") לאחר שירש זכויות אלה ביום 25.2.20, וכי אין מדובר בדירה ציבורית לעניין חוק זכויות הרכישה ולכן חוק זה אינו חל עליה.

נטען שהעותר לא ביסס את טענתו בדבר הבטחה שלטונית שניתנה בעל פה על ידי עובדי עמידר להוריו המנוחים, ושאין בידיו ולו ראשית ראיה שמי מעובדי עמידר נעשה כן. על האמור הוסיפה וטענה רמ"י כי לעמידר אין כלל סמכות לתת הבטחה שכזו אלא רק לועדת העיסקאות של רמ"י. צוין כי פתיחת תיק עסקה בעמידר והגשת בקשה לרכישה אינה יוצרת כל הבטחה שלטונית וככל שהעותר או הוריו המנוחים סברו אחרת, מדובר בטעות שלהם שאינה יוצרת התחייבות של רמ"י. בכל הנוגע לשווי הדירה הנטען על ידי העותר, צוין שאף אילו בקשת העותר לרכישה הייתה מאושרת, העסקה הייתה מבוצעת בהתאם לשומה עדכנית למועד אישור העסקה ולא על פי שומה שנערכה לפני למעלה מ-13 שנים.

שיקולים נוספים שלא נשקלו על ידי הרשות על כך יש להוסיף, שהיה מקום לבחון את בקשה העותר בראי המדיניות הכללית של רמ"י ביחס לדירות בהן מתגוררים דיירים מוגנים, כאשר בסעיף מכתב שנשלח מאת עמידר אל העותר ביום 20.1.2022 צוין כי "... מדיניות רמ"י ועמידר היא למכור נכסים המוחזקים על ידי דיירים מוגנים בהתאם לחוק הגנת הדייר בפטור ממכרז בהתאם להוראות תקנות חובת המכרזים, תשנ"ג-1993." [ההדגשה אינה במקור-ד.פ].

...

יוצא אפוא כי החלטת וועדת העסקאות שלא לאשר את מכירת הדירה בנסיבות העניין היא החלטה שלא נומקה במידה ומספקת, לא לקחה בחשבון את מכלול השיקולים שהיה מקום לשקול, וכפועל יוצא מכך אף לא נתנה משקל נאות לאיזון שבין השיקולים השונים הצריכים העניין.

להתרשמותי, בהעדר נימוק כבד משקל שלא הובא במסגרת ההחלטה המקורית, לנוכח מדיניות רמ"י, היות הדירה דירת מגורים המשמשת את העותר למטרות מגורים אשר המצויה בשכונת מגורים, ובהינתן כי מדובר בשטח של פי התוכנית התקפה משמש גם לייעוד של מגורים, נראה שהכף נוטה לטובת מכירת הדירה בפטור ממכרז ויהיו דרושים נימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן. טענות נוספות של העותר באשר לטענות העותר כי לכאורה ניתנה לו הבטחה שלטונית על ידי נציגי עמידר ביחס לרכישת הדירה, מצאתי שמדובר בטענה בלתי מבוססת, שדינה להידחות.

סוף דבר בהתאם לכל האמור, אני מורה כדלקמן: החלטת ועדת העסקאות בטלה.