בקשה לרישום ראשוני בפנקסי המקרקעין

הנתבעים בקשו לשלול קבילותם ומשקלם למצער של הסכמים אלו בהיעדר העדת מוכרי הזכויות ובהיעדר דווח לרשויות המס על העיסקאות הנ"ל. בפסיקה נקבע לא אחת כי העידר דווח או תשלום מס בגין עסקת מקרקעין שוללת את האפשרות לרישומה בפנקס המקרקעין ולא תוכל לעבור אל השלב הקנייני, אולם אין בכך כדי לשלול מן העסקה את תוקפה החוזי.

לפי הדין הבריטי, לפי הדין הישראלי, לפי פקודת ההסדר וחוק המקרקעין, עמדה למנוח זכות להרשם כבעל המקרקעין בהליך ההסדר, ככל שמתקיים הליך ההסדר, והייתה גם קיימת לו הזכות להגיש בקשה לרישום ראשון במקרקעין שאינם רשומים ולהירשם כבעלים.

...

לתביעה זו קדמו מספר רב של הליכים בין חלק מהצדדים כדלקמן: תביעה שהגישו הנתבעים 1-3 בביהמ"ש לענייני משפחה (תמ"ש 28470/08) כנגד התובע 4 ואחרים לפירוק שיתוף ,שהועברה מחוסר סמכות עניינית לבימ"ש שלום בכפר סבא ולבסופו של דבר התביעה נמחקה לבקשתם.

לעניין זהות הצדדים לטענת הנתבעים יש לדחות את תביעת חלק גדול מהתובעים שהשתחררו מזכויותיהם במקרקעין.

דא עקא שזכאות התובעים להגנה מפני פלישה מאוחרת על ידי הטוענים לזכות חלקית במקרקעין מכח צו שיפוטי שלא בוטל , מעוררת ספק אם ניתן להגיע למסקנה כי עומדת להם הזכות לדרוש סילוק ידם של האחרונים.

לפיכך, המסקנה המתבקשת היא שההגנה שהתובעים זכאים לה מכח התביעה בתיק זה, מצומצמת לקבלת סעד מסוג צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לעשות כל פעולה במקרקעין לרבות דיספוזיציה.

לסיכום לאור כל האמור התביעה מתקבלת בחלקה כאמור במתן צו מניעה קבוע כמתואר לעיל.

במרוצת-השנים חל אמנם שינוי בהוראתן של התקנות הנוגעות בדבר, אלא שהיה זה שינוי חלקי בלבד וממילא הוא נעשה לאחר התקופה הרלוואנטית לעניננו: "במשך שנים ארוכות חלשו על הרישום תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש'ל-1969. תקנות 50(ב)(2) ו-53(2) לאלו קבעו כי בקשה ראשונה לרישומו של בית-משותף, כמו גם בקשה לתיקונו של רישום קיים, יש לתמוך ב'תשריט הבית, מאושר על ידי הוועדה המקומית לתיכנון ובניה, או תשריט אחר הנותן, להנחת דעתו של המפקח, תמונה נאמנה של הבית ודירותיו' (ההדגשה הוספה). לאמור, המנגנון שבתקנות לא חִיֵיב, לפי לשונו, את המפקחים לבדוק בקשה לרישום אל מול עמדתם של גורמי-התיכנון.

במלים פשוטות, פער בין דיני-התיכנון והבנייה לבין דיני-הרישום עלול להוסיף ולהתקיים, בפרט במה שנוגע לרישומם הראשון של מקרקעין בפנקס הבתים המשותפים, להבדיל מתיקונו של רישום כזה.

...

באין התרשלות ניתן היה לחדול ברם סבורני כי גם יסוד לקיומה של חובת-זהירות לא הונח כל צורכו.

התוצאה אני מקבל, בראשיה המפורטים לעיל, את התביעה נגד עורך-הדין אופנהיים ונגד מר מולה ז"ל, באמצעות חליפתו גב' קדר.

בתוך 30 ימים מיום, שקיבל לידיו פסק-דין זה ישלם המודיע, בהתחשב בסכומה של הודעתו; בתוצאת-ההכרעה בה; בהיקף-העבודה המשפטית שנדרשה לצדדי ג'; בנקוב בכללי התעריף המומלץ ובחלקיהם של צדדי ג' בשכר-טרחתו של מומחה בית-המשפט, את הסכומים הבאים: לאדריכלית, גב' מור, הוצאות-משפט בסך של 12,434 ש"ח ועוד שכר-טרחה של עורכי-דין בסך, כולל מע"מ, של 75,900 אלף ש"ח; לעיריית תל אביב-יפו ולוועדה המקומית, יחד ולחוד, הוצאות-משפט בסך של 12,934 ש"ח ועוד שכר-טרחה של עורכת-דין בסך, כולל מע"מ, של 75,900 ש"ח; לעורך-הדין טימיאנקר, שההליך נגדו החל רק ביום 1.2.2018, הוצאות-משפט בסך של 5,209 ש"ח ועוד שכר-טרחה של עורך-דין בסך, כולל מע"מ, של 69,300 ש"ח. בתוך 15 ימים מיום, שקיבל לידיו פסק-דין זה ישלם התובע, ככל שטרם עשה כן, הוצאות-התייצבות למסירתה של עדות בבית-המשפט: לשמאי מטעמו, מר אלירם ליפה סך, כולל מע"מ, של 2,925 ש"ח; ולשכנו, מר גדעון רוזן, סך של 300 ש"ח. איחור באיזה מן התשלומים יוסיף לסכומו הפרשי-הצמדה ורבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום-החיוב האמור ועד למועד-התשלום בפועל.

סעיף 134 לחוק המקרקעין, שכותרתו "זכות לרישום ראשון", קובע כי "מקרקעין שעדיין אינם רשומים בפנקסי מקרקעין, כל התובע זכות בהם רשאי לבקש את רשומם". הפרוצידורה בנוגע להגשת בקשה לרישום ראשון קבועה בתקנה 43 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), שקובעת כי: "(א) בקשה לרישום ראשון של מקרקעין תוגש למפקח באמצעות הרשם שבתחום לישכתו נמצאים אותם מקרקעין.

...

לפיכך, דין המרצת הפתיחה להידחות, אולם זאת בכפוף להצהרות דלעיל של נציג הפרקליטות.

התוצאה מן הטעמים שפורטו לעיל, התובענה נדחית, אולם זאת בכפוף להערות להלן.

אשר על כן, התביעה נדחית בכפוף להערות דלעיל, ללא צו להוצאות.

המשיבה טענה בתשובה כי פסק הדין הראשון לא קבע את בעלותם של המבקשים במקרקעין, ומכל מקום פסק הדין אינו יכול לחייב לרשום את המקרקעין ברשום ראשון בפנקסי המקרקעין שכן יש צורך בקיומם של תנאים נוספים שלא התמלאו.

...

בהכרעתו המנומקת קבע בית המשפט המחוזי כי לא ניתן להיעתר לסעד המבוקש על ידי המערערים, שכן משמעותו המשפטית היא מתן הוראה לרישומם של מקרקעין ברישום ראשון בניגוד לכללים הקבועים בחוק ובתקנות.

מטעם זה לא ניתן להיעתר לבקשת האחרונים לקבוע כי על סמך פסק הדין לבדו הוכחו זכויותיהם במקרקעין.

שקלנו את טיעוני הצדדים בכתב ובעל פה. מצאנו כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים הכלולים בפסק הדין; כי אלה תומכים במסקנה המשפטית וכי אין לגלות בה טעות שבחוק.

אנו דוחים אפוא את הערעור בגדר סמכותנו לפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.

ואולם, בנגוד למצב בישראל, באיזור אין מירשם מקרקעין מלא, מקיף ומהימן אשר ממנו ניתן ללמוד על מעמדם הקנייני של רוב המקרקעין, ומסיבות שונות הרישום לגבי קרקעות של פלסטינאים רבים אבד ברבות השנים (להרחבה בסוגיית רישום המקרקעין באיזור ראו סנדי קדר "זמן של רוב, זמן של מיעוט: קרקע, לאום ודיני ההתיישנות הרוכשת בישראל" עיוני משפט כא(3) 665, 669-668, 674-671 (1998) (להלן: קדר); איל זמיר, בעמ' 27-25; ראו עוד חגי וינצקי ו**** קרמר "מרשמי המקרקעין ביהודה ושומרון" דיני מקרקרקעין והמשפט הבנלאומי ביהודה ושומרון 113, 118-117 (2013) (להלן: וינצקי וקרמר); חיים זנדברג "ההצדקות למוסד ההתיישנות – ביהודה ושומרון" דיני מקרקעין והמשפט הבנלאומי ביהודה ושומרון 211, 244-242 (2013) (להלן: ההצדקות למוסד ההתיישנות – ביהודה ושומרון); על פנקסי הרישום בתקופה התורכית והבריטית ראו אריה אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין – חלק ראשון המרשם ופעולות במקרקעין 219-198 (1995)).

וראו את הנתונים בעמ' 287-280 לפיהם עד לחודש יולי 2011 הוגשו לרשויות הישראליות בסך הכל 652 בקשות לרישום ראשון, מהן 244 בידי ישראלים ו-408 בידי פלסטינאים; ראו עוד אברהם סוכובולסקי, אליהו כהן ואבי ארליך יהודה ושומרון – זכויות במקרקעין והדין בישראל 48-47 (1986) (להלן: סוכובולסקי, כהן וארליך); וינצקי וקרמר, בעמ' 135-134).

...

בירור החוקיות נע איפוא לשאלת המידתיות, שעל פיה יוכרע בסופו של דבר המכלול, ואליה אתייחס מיד בסמוך.

בהקשר זה, אני מקבל את עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה, הסבור כי רוב המעוות, שהמתיישבים טוענים לו, יוכל לתקון בדרכים אחרות (ולא על דרך של חקיקה).

אני סבור כי כל אימת שהמתיישבים פעלו בתום לב, במיוחד לגבי מקרקעין לא מוסדרים (ובכלל זה אני כולל גם מקרים שרשויות המדינה טעו, או הטעו את המתיישבים) – יש בידיהם תרופות חלופיות מספקות.