בקשה לרישום הערת אזהרה על נכס בשל הגבלות בהסכמי מכר

המבקש הגיש בקשה לעיון חוזר בהחלטות סגן הרשם, זאת בטענה כי יש לרשום הערת אזהרה על הנכס נוכח איסורים והגבלות שהוטלו בהסכמי מכר בין המבקש לבין המשיב 1 לגבי זכויות ברכוש המשותף (להלן: הסכמי המכר).

...

דין הבקשה להידחות בהיעדר עילה להתערב בהחלטת בית המשפט המחוזי.

הגם שבית המשפט המחוזי לא ערך דיון מפורט בשאלת סיכויי הערעור, לאחר שבחנתי את טענות המבקש לגופן ואת נספחי הבקשה – איני מוצא עילה להתערב בהחלטה.

הבקשה נדחית אפוא.

לצורך מטרה זו ניהל כונס הנכסים משא ומתן ממושך מול רמ"י, בסיומו הוגשה פשרה לגבי דרישותיה הכספיות של רמ"י, ונחתם הסכם פשרה במסגרתו התחייבה רמ"י לחתום על חוזי חכירה מהוונים לרבות כל המסמכים והטפסים הנלווים הדרושים לצורך רישום זכויות החכירה וכן לחתום על מיסמכי העברת זכויות מול כל רוכש אשר היתקשר בחוזה מכר מול המבקשת או המשיבות 1-2.

לטענת כונס הנכסים הדרישות החדשות אותן הציגה רמ"י כתנאי למתן הסכמתה לרישום הזכויות בלישכת רישום המקרקעין, הכוללות, בין היתר, הליכי פארצלציה ורישום בית משותף, אינן סבירות וזאת בהנתן העובדה כי מדובר בהליך ארוך ויקר מעצם טיבו, אשר אינו נידרש מקום בו ניתן לרשום את זכות השכירות של המבקשת גם בגין חלק מסוים מיחידה הרישומית, ולמעשה אף יש חובה בדין לעשות כן. מקום בו הכירה רמ"י, בעת כריתת הסכם הפשרה בקיומן של המיגבלות הנוגעות למקרקעין, ואף ניאותה להסתפק בהסדרת הזכויות על בסיס תשריט "דמוי בית משותף", וזאת כנגד תשלום סכום הפשרה, עליה להשלים חיוביה על דרך של חתימה על כלל המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות על שם המבקשת.

לחילופין, ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, עתר כונס הנכסים , למען הסדר הטוב, לאשר לו רישומה של הערת אזהרה בדבר קיום זכויותיה של המבקשת על פי חוזי החכירה שנחתמו עימה.

לטענת המשיבות 1-2 מונה כונס הנכסים לצורך חתימה על הסכמי חכירה בין רמ"י למבקשת, כמו גם טפול ברשום הבניין כבית משותף.

שיחרור כונס הנכסים מתפקידו בהנתן נימוקי בקשתו של כונס הנכסים, עמדת רמ"י לסוגיות השונות, שעה שלא היה בתגובת המשיבות 1-2 כדי מענה לסוגיית רישום יתרת השטחים במקרקעין, ומקום בו המבקשת עצמה אינה מעוניינת עוד בהמשך פעולותיו של כונס הנכסים ביחס למקרקעין אני מורה כי כנגד הפקדת ייפויי הכוח כמפורט ורישום הערת האזהרה כמפורט בסעיף 27 לעיל, יודיע כונס הנכסים על ביצוע הנקוב, שאז ייבחן שיחרורו מתפקידו.

...

תוך מתן הדעת לכלל השיקולים והנתונים מצאתי כי נקודת האיזון מצויה על דרך של קציבת שכרו של כונס הנכסים על הסכום של 220,000 ₪, כולל מע"מ וכך אני מורה.

שחרור כונס הנכסים מתפקידו בהינתן נימוקי בקשתו של כונס הנכסים, עמדת רמ"י לסוגיות השונות, שעה שלא היה בתגובת המשיבות 1-2 כדי מענה לסוגיית רישום יתרת השטחים במקרקעין, ומקום בו המבקשת עצמה אינה מעוניינת עוד בהמשך פעולותיו של כונס הנכסים ביחס למקרקעין אני מורה כי כנגד הפקדת ייפויי הכוח כמפורט ורישום הערת האזהרה כמפורט בסעיף 27 לעיל, יודיע כונס הנכסים על ביצוע הנקוב, שאז ייבחן שחרורו מתפקידו.

המזכירות תתבקש להמציא העתק החלטתי זו לצדדים ניתנה היום, י"ג ניסן תשע"ט, 18 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.

ביום 19.11.2015 שלח הרשם לעו"ד יוספוב אישור על ביטול הערות האזהרה שנרשמו על עיקול שושנה שהטיל בית הדין הרבני ועל צו ניהול כונס הנכסים, וכן אישור על רישום הערת אזהרה על החנות לטובת ולדימיר בעקבות הסכם המכר (להלן: "הערת ולדימיר").

לטענת המשיבים, נהלי לישכת רישום המקרקעין מאפשרים לרשום הערת אזהרה על אף רשומן של המיגבלות על החנות, בכפוף לקבלת הסכמת כונס הנכסים לרישום כאמור.

יכול שניתן היה לפעול באופן נמרץ יותר לבצוע הרישום – שהרי מנגד הצליח עו"ד יוספוב לרשום את הערת ולדימיר בתוך 17 יום מהסכם המכר תוך עשיה נמרצת לקבלת אישור כונס הנכסים ופעולותיו להסרת העיקולים שעוד נותרו [אך זאת בהתבסס, בין היתר גם על פעולות עו"ד אשורי] – סבורני כי דחיות הרשם את בקשות עו"ד אשורי לרישום הערת אזהרה לטובת מוטי משפיעות על קביעת פרק הזמן הסביר לרישום ההערה בעניינינו, שכן הן עולות כדי מניעה (גם אם זמנית בלבד) לרישום.

...

על כן, סבורני כי גרסת מוטי בדבר ידיעת ולדימיר על אודות העסקה עימו ולחילופין, עצימת עיניו לקיומה באופן השולל את תום ליבו הסובייקטיבי, היא הגוברת בבחינת מאזן ההסתברויות, כאשר גם בכך כאמור יש כדי להטות את הכף לטובת עדיפות העסקה שנכרתה בזיכרון הדברים.

סיכומם של דברים, הגעתי לכלל מסקנה כי זיכרון הדברים שנכרת בין הרצל למוטי לפיו רכש האחרון זכויות הרצל בחנות תקף ומחייב, לנוכח מסוימותו וכוונת הצדדים להתקשרות בו, וכן בהתאם להוראותיו.

סוף דבר אשר על כן, התובענה מתקבלת בזאת, ובהתאם הנני מורה כדלקמן: זיכרון הדברים שנכרת בין המבקש למשיב 1 ביום 7.6.2015 תקף ומחייב והעסקה הקבועה בו גוברת על העסקה המאוחרת לה, שנכרתה בהסכם המכר בין המשיב 1 למשיב 2 מיום 2.11.2015.

כמו כן טען כי לתצהיר אף צורף תצהיר נוסף מאותו מועד, בו מאשר המשיב למבקש לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובתו (ראו נספח ז' להמרצת הפתיחה).

עוד טען כי סמוך למועד זה שיעבד המשיב את הנכס ללא הגבלת סכום לבנק הפועלים וזאת ללא ידיעתו או רשותו.

המשיב טען עוד, כי כבר ביום 23.5.94, פחות משלושה שבועות לאחר החתימה על הסכם המכר לרכישת הנכס, מכר חלק מהנכס בשטח 122 מ"ר לקונדיטורית שושנה בע"מ (להלן: "הקונדיטוריה"), עבור תמורה של 70,000 $ (ראו נספח ה' לכתב התשובה), סכום זה שולם ישירות למבקש זמן קצר לאחר המכירה הנ"ל וזאת כל חשבון ההלוואה שנתן לו המבקש ע"ס 110,000 $.

...

מעבר לאמור, אציין בקצרה כי אף אילו הייתי קובע כי הנטל להוכיח את הנטען בהמרצת הפתיחה מוטל על המבקש בדרך כלשהי, הרי נוכח האמון החיובי בגרסתו של המבקש, אשר הייתה מגובה במסמכים רבים כפי שפירטתי לעיל, הגעתי למסקנה כי המבקש עמד בנטל זה והוכיח מעל מאזן ההסתברות הנהוג בתיקים אזרחיים כי הוא אכן הבעלים של מחצית הנכס.

אי לכך, ולאור האמור לעיל, הנני מקבל את המרצת הפתיחה ומצהיר כי מחצית הזכויות במבנה מסחרי בן כ- 425 מ"ר השוכן ברחוב הזית 1 במגדל העמק, הידוע כגוש 17446 חלקה 56 ו/או בזכויות הרשומות בתיק מנהל 20701180א', אשר רשומות כיום בשם המשיב, הינן למעשה בבעלות המבקש והוא זכאי להירשם כבעליהן, וזאת בכפוף לתשלום כל המסים, האגרות וההיטלים החלים על פי דין.

הנני מחייב את המשיב לשלם למבקש הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 40,000 ₪ נכון להיום.

בהסכם המכר נקבע, כי אם תבחר המבקשת לממש את האופציה שרכשה, יעמוד מחיר הנכס על סך של 16,400,000 ₪, שמהם ינוכה הסכום ששולם עבור האופציה.

אציין עוד, כי במסגרת חתימת ההסכמים, נרשמה לזכות המבקשת הערת אזהרה על הנכס.

נקבע, כי מיגבלת הבעלות האחידה כלל אינה מנוגדת להגדרות הממכר, כפי שנוסחו בחוזה האופציה; וכי המבקשת אינה יכולה להיבנות מטענות להפרה הנוגעות לאישור רמ"י, מאחר שבהודעות הביטול ששלחה, נסמכה המבקשת באופן בלעדי על עילות ביטול הנוגעות למגבלת הבעלות האחידה, בעוד שסוגיית אישור רמ"י – לא נזכרה בהן כלל.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, ובתגובת המשיבה, על נספחיהן, כמו גם בפסקי הדין של בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי, מצאתי כי דין הבקשה – להידחות.

אם כן, בשים לב לכך שחלק הארי מטענות המשיבה, עסק בחוקיות הביטול, ובהתחשב בכך ששאלת הסעדים הכספיים, בנסיבות המקרה, תלויה היתה – בראש ובראשונה – בשאלה אם ביטול החוזה היה כדין, הרי שלא נפלה כל שגיאה במסקנה שלפיה סוגיית כשרות הביטול – נותרה בלב המחלוקת שבין הצדדים.

משמצאתי כי הבקשה, בלאו הכי, אינה מצדיקה מתן רשות ערעור, וכי אין בהכרעה האמורה בתיק המקביל כדי להשפיע על מסקנה זו, אין עוד מקום להותיר את הבקשה תלויה ועומדת, ולעכב את ההכרעה בה. בקשת רשות הערעור נדחית אפוא בזאת.