בקשה לרישום הערת אזהרה בגין הליך משפטי על נכס

מאחר והתובעים לא דאגו, במעמד חתימת ההסכם, לקבוע את המנגנון שלפיו ימולא סכום מסגרת הקצאת האשראי, קודם לרישום הבטוחה, ולמעשה הותירו בידי הנתבעת את הכוח לעשות כן בכל עת ובכל סכום (עד לסך של 500,000 ₪), אין להם להלין אלא על עצמם (ואחזור להתיחס לכך בשאלת ההוצאות בגין הליך זה).

עם זאת, אין בקבלת גרסת הנתבעת כדי להביא לקביעה כי עמדה לה הזכות לרשום הערת אזהרה על הנכס מכוח הסכם ההלוואה.

הסכמתם לרישום המשכנתא ניתנה כנגד הכוונה המשותפת, באותה העת, כי בהמשך הדרך הנתבעת תעניק לתובעים אשראי משמעותי לצורך השקעה בפרויקט אשר יגיע, לכל היותר לסך של 500,000 ש"ח. מעבר לכך, ברי לחלוטין כי ביום 30.8.2010, המועד בו הגישה הנתבעת את הבקשה לרישום הערת האזהרה, כבר היה ידוע לה היטב כי לא תעביר לידי התובע כל סכום כסף נוסף מעבר לסכומים שכבר העבירה לו ושעולים לטענתה לכדי 30,000 $.

מכאן שיש טעם רב בטענת התובעים כי הערת אזהרה בשונה ממשכנתא, אינה בגדר בטוחה הנתנת למימוש ואכיפה בדומה לבטוחות אחרות, אלא מטיבה נועדה להזהיר מתעניינים בנכס כי קיימת מיגבלה משפטית בהתקשרות בקשר לנכס מסויים.

אלא ש"פרס" זה, באם יש לראותו ככזה, נובע מחוסר מעש מספק מצד הנתבעת ואי נקיטת הליך שיביא לחיוב התובעים/התובע בחוב פסוק, ומשכך יש לראותה כאחראית למצב של "מבוי סתום" אליו הגיעו הצדדים באשר לבירור חוב התובעים כלפי הנתבעת, ולהטיל עליה לשאת בתוצאות של מצב דברים זה. סוף דבר לאור כל האמור אני מקבלת את תביעת התובעים ומורה על מחיקת הערת האזהרה הרשומה בספרי לישכת רישום המקרקעין בחיפה על זכויותיהם בדירה הידועה כתת חלקה 5 מחלקה 199 בגוש 11553, אשר נרשמה ביום 30.8.2010 עפ"י שטר מס' 43991/10/1.

...

באשר לטענת הנתבעת כי יש להבחין בין תוקף הסכם ההלוואה ביחס לתובעת לעומת תוקפו ביחס לתובע, אומר שאני מקבלת את טענת התובעים שהוראת סעיף 7 להסכם השותפות הינה בבחינת הסכם לטובת צד שלישי (התובעת).

בנסיבות מעין אלו אני סבורה שעמדת הנתבעת, העומדת על המשך קיום הערת האזהרה, בגין חוב שאין באפשרותה עוד להגיש תביעה בגינו, הינה התנהלות שאין לתת לה יד. אני בהחלט מקבלת את טענת הנתבעת כי מנגד יש בקביעה מעין זו משום "מתן פרס" לתובעים, אשר אין מחלוקת כי קבלו כספים מהנתבעת והנטל מוטל עליהם להוכיח שאינם חבים להשיבם (וכאמור לעיל, אין בכוונתי להכריע בסוגייה זו שלא התעוררה כדורשת הכרעה בהליך זה).

אלא ש"פרס" זה, באם יש לראותו ככזה, נובע מחוסר מעש מספק מצד הנתבעת ואי נקיטת הליך שיביא לחיוב התובעים/התובע בחוב פסוק, ומשכך יש לראותה כאחראית למצב של "מבוי סתום" אליו הגיעו הצדדים באשר לבירור חוב התובעים כלפי הנתבעת, ולהטיל עליה לשאת בתוצאות של מצב דברים זה. סוף דבר לאור כל האמור אני מקבלת את תביעת התובעים ומורה על מחיקת הערת האזהרה הרשומה בספרי לשכת רישום המקרקעין בחיפה על זכויותיהם בדירה הידועה כתת חלקה 5 מחלקה 199 בגוש 11553, אשר נרשמה ביום 30.8.2010 עפ"י שטר מס' 43991/10/1.

בקשה להורות על רישום הערת אזהרה, מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט -1969 – הערה עפ"י צו בימ"ש, בדבר קיום הליך משפטי בעיניין זכויות הבעלות על חלק מגג הבניין שמעל דירת התובע, בבניין ברח' הכובשים 34 ת"א הידוע כגוש 6916 חלקה 96.

באשר לטענת השהוי וההתיישנות, התובע טען שהיה לו קושי לממש את זכויותיו מכוח ההסכם מ-89' , באשר 3 יחידות בבית המשותף - תת חלקות 1, 2 ו-4, רשומות במירשם המקרקעין בבעלות כהן אברהם ז"ל , והמדובר היה בנכס עזוב, שהוצא לגביו צו ניהול ע"י האפוטרופוס הכללי, אשר הומר לאחר מכן במינוי נאמנים להקדש.

...

לאחר עיון בטיעוני הצדדים בכתב, הנני מורה על רישום הערת אזהרה מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין – הערה עפ"י צו בימ"ש, בדבר קיומו של הליך משפטי בעניין זכויות הבעלות על גג הבניין ברח' הכובשים 34 תל אביב הידוע כגוש 6916 חלקה 96.

סוף דבר הנני מורה על רישום הערת אזהרה, מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט -1969 – הערה עפ"י צו בימ"ש, בדבר קיום הליך משפטי בעניין זכויות הבעלות על חלק מגג הבניין שמעל דירת התובע , בבניין ברח' הכובשים 34 תל אביב, הידוע כגוש 6916 חלקה 96.

בהתאם להגדרות אלו, רכשה גילית מהתובעת, במסגרת הסכם גילית, את "מלוא זכויות הבנייה לניוד, וזאת למטרת ניודם/העתקם למקרקעין אחרים". כפי שיפורט להלן, התובעת רשמה הערת אזהרה על המקרקעין להבטחת עסקת המכר שבינה לבין גילית; בעקבות רישומה של הערת אזהרה זו היתנהל הליך בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, ה"פ 20454-03-13, במסגרתו בקשו הנתבעים את מחיקת הערת האזהרה.

בתביעה שכנגד, אשר הוגשה גם כנגד גילית, טוענים הנתבעים כי התובעת וגילית חברו יחדיו על מנת לגזול מזכויותיהם שנמכרו להם כדין במסגרת הסכם המכר, והכוונה לאותם 115 מ"ר המכונים "תמריצי בנייה"; לשיטת הנתבעים, אל היה לתובעת להיתקשר עם גילית בהסכם המכר, אלא בנוגע ל-92 מ"ר בלבד; משכך טוענים הנתבעים כי התובעת הפרה את הסכם המכר בין הצדדים ומכרה זכויות לא לה. כן טענו הנתבעים כי התובעת הפרה את הסכם המכר בעצם רישום הערת האזהרה לטובת גילית, כאשר רישום זה גרם לעיכובים משמעותיים בהעברת הנכס על שם הנתבעים.

נוסף על כן, מציינים הנתבעים את ההוצאות בגין ההליכים המשפטיים אשר נאלצו לנהל כנגד התובעת וגילית בגין רישום הערת האזהרה ופיצויים בגין מעשיהן, העומדות על סך של 239,621 ₪.

...

ואם שוב צריך דבר מה נוסף – יש לזכור ולהזכיר כי הערת האזהרה נמחקה בחודש נובמבר 2015, אך התובעת שכנגד השלימה את הרישום על שמה רק ביום 2.10.2017, ראו חקירת לוטם בעמ' 464 שו' 16-24, במענה לשאלה מדוע חלפו שנתיים מיום מחיקת הערת האזהרה ועד השלמת הרישום על שם התובעת שכנגד: "קודם כל, היה העניין של הסכם שיתוף, היו דברים, אני לא הייתי מעורב בתהליך הזה, אני לא רוצה לענות לך על דברים שאני לא יודע". תשובה זו מתיישבת עם המסקנה כי גם עסקת רוז בייקרי לא יצאה אל הפועל בשל עניינים פנימיים של משפחת הנתבעת 1, ולא בגלל רישומה של הערת האזהרה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, ניתנים בזאת הסעדים ההצהרתיים המבוקשים בתביעה העיקרית; התביעה שכנגד נדחית.

בנוסף, ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, שכר טרחת עורך דין בתביעה העיקרית בסך של 150,000 ₪ ובתביעה שכנגד סך של 150,000 ₪, כשסכום זה מתחלק באופן שווה בין התובעת ובין גילית (75,000 ₪ לכל נתבעת).

רקע עובדתי בין ג'רייס לתובע (להלן: "יאני") היתנהל לפני בעבר הליך משפטי אחר ב-ת.א. 466-06-18 בגדריו ניתן פסק-דיני מיום 06.07.2021 (להלן: "פסק הדין") ובו נדחתה תביעת ג'רייס כנגד יאני, למתן פסק-דין הצהרתי הקובע, כי הסכם שכרתו ביום 18.01.2018, בנוגע לנכס המקרקעין הידוע כגוש 12209 חלקות 61-62 באעבלין (להלן: "הנכס"), הנו בטל.

על-מנת להבטיח את תשלום חובו של פרחאן, חתמו ג'רייס ורביע, ביום 10.01.2018 על הסכם "חוזה מכר דירה עם שמירת זכות ביטול עסקה ע"י המוכר" (להלן: "ההסכם הראשון"), במסגרתו מכר ג'רייס את דירת המגורים (להלן: "הדירה") הנמצאת בקומת הקרקע בבניין בן שתי קומות, אשר ניבנה על הנכס.

בנוסף להסכם, חתם ג'רייס על ייפוי-כוח בלתי-חוזר לעו"ד יעקוב עזאם או לעו"ד חביב אסעד, על בקשה לרישום הערת אזהרה, וכן על הצהרה מקוונת על מכירת דירת מגורים מזכה פטורה עבור משרד מסוי המקרקעין.

עוד עתר יאני בתביעתו כאן להורות לרשם המקרקעין, נתבע מס' 4, למחוק הערת האזהרה הרשומה לטובת סלאם בנכס, ולהורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה ביום 17.06.2020 על מינוי נתבע מס' 3 כנאמן, על אותן זכויות שרכש יאני בחלקה 12209/62 בנכס.

" עוד נקבע בע"א 2004/18 פלונית נ' פלונית, פורסם בנבו (18.7.18) על ידי כב' הנשיאה חיות כי : "המבחן לקיומה של עילה לפסילת השופט היושב בדין הוא קיומו של חשש ממשי למשוא פנים (ע"א 9854/17 פלוני נ' פלונית, [פורסם בנבו] פסקה 5 (16.1.2018)). עיון בעירעור ובתגובות המשיבות מעלה כי לא עלה בידי המערערת להצביע על חשש כאמור בנסיבות העניין. באשר לטענות המערערת הנוגעות להחלטות קודמות של המותב בהליכים אחרים שהתנהלו בעיניינה. עצם ניהול הליך קודם בעיניינו של צד על ידי מותב אין בו כדי להקים עילת פסלות ועל המבקש את פסילת השופט להוכיח כי קיים חשש ממשי ל"נעילת" דעתו של השופט בשל ההליך הקודם (ע"א 4122/18 שוורץ נ' מנצור, [פורסם בנבו] פסקה 4 (4.7.2018)).

...

כאשר הטענות כנגד שופט מקורן בדברים שאמר מחוץ לכותלי בית המשפט, יש בדבריו אלה כדי לפסול אותו אם הם כה קיצוניים עד כי מתבקשת מהם המסקנה שדעתו של השופט "נעולה" בכל הנוגע למשפט שלפניו ואין טעם להמשיך בו. כך סוכמה ההלכה בארצות-הברית: ,court but in regard to court proceedings-of-court statements, are not indication of improper bias unless coments or remarks made out-like in Mined-j. Shaman, s. Lubet, j. Algini, judicial conduct they are so extreme that they show that a judge has become close) about the pending case .

דומה גם שהדברים שנאמרו שם, בפסק הדין, מיד ובהמשך ובאותו עמוד (26 ש' 27) מהם מתעלמים ג'רייס וסלאם, ובהתייחס לסלאם, אשר לא הייתה צד לאותה התדיינות, מדברים בעד עצמם ושומטים את הקרקע מתחת לטענות ג'רייס וסלאם, גם בהקשר זה. וכך ציינתי בפסק הדין: "לצד זאת אדגיש, כי אין בקביעתי, לפיה יש לדחות את עתירת התובע (ג'רייס, ס.ג') לביטול ההסכם, כדי לאיין את זכויותיה של סלאם בדירה, ככל שיש לה כאלו. קביעתי זו נסובה אך ורק על מערכת היחסים בין התובע לנתבע". באשר לטענה בדבר מראית פני הצדק, מדובר גם כאן בתפיסתם ותחושתם הסובייקטיבית של המבקש וסלאם, וביחס לטענה זו אפנה גם ל-ע"פ 5/17 חסן אלגדאמין נ' מדינת ישראל (09.01.2017): "מראית פני הצדק נדחתה בפסיקה כמבחן מוביל כאשר דנים בפסלות שופט, והיא אינה יכולה להוות תחליף לחשש אובייקטיבי ממשי למשוא פנים (עניין ידיד, פסקה 4 לפסק דינו של הנשיא ש' אגרנט). רק מקרים חריגים ביותר, בהם קיים מצג אובייקטיבי קשה היוצר חשש ממשי לנראות ההליך, עלולים להצדיק פסלות שופט מהטעם העיקרי של מראית פני הצדק". כך גם אני דוחה את טענות המבקש וסלאם לפיהן מן הראוי שההתדיינות הנוכחית תתקיים לפני מותב אחר במצוות פסיקת בית המשפט העליון בבג"ץ 4057/00 ישקר בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה, משום שהתוצאה שם אינה תומכת בטענות המבקש וממילא נסיבות המקרה שנדונו שם שונות מאלה שלפניי.

סופו של דבר, על יסוד כל האמור לעיל, הבקשה נדחית.

התובע טען כי הנתבע חתם לאחיו על פי בקשתו ייפוי כוח כללי מיום 05.11.20217, לצורך ניהול ענייניו הכספיים והמשפטיים ועל פי אותו ייפוי כוח, התובע קיבל שכר טירחה בגין ההליכים לעיל.

התובע טען כי ביום 03.11.2019 נודע לו כי אחיו של הנתבע מכר את הנכס על פי אותו ייפוי כוח מבוטל, התובע הוציא נסח טאבו והתברר כי אכן אחיו של הנתבע מכר את הנכס ואף הצליח בדרך של מירמה לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת אחותו.

...

סוף דבר: דין התביעה להתקבל חלקית.

אני קובעת כי על הנתבע לשלם לתובע סכום כולל מע"מ של 8,071 ₪.

הנתבע ישלם את הסכומים האמורים בתוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין, אחרת יישאו הסכמים הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד התשלום המלא בפועל.