בקשה לקירוי חניה בקומת עמודים בבניין מגורים משותף

התשתית העובדתית הרלוואנטית ביום 07/04/21 הגיש היזם לועדה המקומית לתיכנון ובניה חיפה (להלן: "הועדה המקומית") בקשה לקבלת היתר בנייה, במסגרתה התבקשה הריסתם של שני מבנים קיימים, שכל אחד מהם כולל 8 יחידות דיור, ובנייתו של מבנה מגורים אחד בן שני אגפים, הכולל 28 יחידות דיור חדשות מעל חניון תת קרקעי משותף, כאשר באגף הצפוני 15 יחידות דיור ב-7 קומות כולל קומת חניון תת קרקעית חלקית + קומת חניון תת קרקעית (סך הכל 8 קומות) ובאגף הדרומי 13 יחידות דיור ב-7 קומות כולל מרתף דיירים (להלן: "הבקשה להיתר").

הבקשה להיתר הוגשה מכוח תמ"א 38 וכללה מספר הקלות ביחס לקבוע בתכנית המתאר שחלה על המקרקעין, לרבות ההקלות הבאות: תוספת 3.5 קומות בגין תמ"א 38/3א; ניצול שטחים בגין תמ"א 38/3א; ניצול קומת עמודים למגורים; גובה הבניין מעל המותר בגין תמ"א 38/3א; גובה הבניין מעל הנקבע בתכנית חפ/1400ג"ב; ממוצע גובה קומה מעל הנקבע בתכנית חפ/1400/ג"ב; גובה קומת חניה מעל המותר לפי תכנית חפ/229י5; בליטות למרווחים צידיים על ידי מרפסות זיזיות ומסתורי כביסה לשני האגפים; קירות פיתוח גבוהים ממה שנקבע בהוראות תכנית חפ/1400/ג"ב; משטח חניה למרווחים קידמיים וצידיים שאינם תואמים את הוראות תכנית חפ/1400י"ב/1; חניה מקורה במרווחים צידיים; הקמת בנין אחד במקום חובת הקמת שני בניינים על פי חפ/718א; העידר פיתרון חניה חלקי; פרגולה שאינה תואמת את הוראות התכנית חפ/1400פ"מ לעניין שטחה; הקמת 2 בריכות שחייה במרווח אחורי שאינן תואמות את הוראות תכנית חפ/1840 לבריכות שחייה.

...

טענת העותרים כי קיים צורך בפרסום חוזר של הבקשה להיתר להתנגדויות, דינה גם היא להידחות, שכן מדובר בטענה שלא נטענה בפני ועדת הערר גם לאחר שניתנה לעותרים אפשרות להשלמת טיעונים בקשר לשוני בין הבקשה שפורסמה לבין הבקשה שנדונה בהחלטת ועדת הערר, ושעה שמתן האפשרות להשלמת טיעונים ביחס לשוני האמור הביא לתיקון הפגיעה הנטענת בזכות הטיעון של העותרים.

עם זאת, וכפי שטענה ועדת הערר, לנוכח ההלכה לפיה העיקרון בדבר סופיות הדיון אינו חל על החלטות מוסדות התכנון, ומשאין מחלוקת כי הטענות בסוגיית המרתפים והתאמתם לתכניות הרלוונטיות לא נדונה ולא הוכרעה על ידי הוועדה המקומית, סבורני כי יש להשיב את הדיון בסוגיה זו בלבד לוועדה המקומית, על מנת שתבחן את עמידתה של הבקשה להיתר בהוראות הדין, ובכלל זה בהוראות התכניות החלות על המקרקעין והחלטות קודמות של ועדת ערר, כפי שהציעה ועדת הערר לעשות בתשובתה לעתירה.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה נדחית ברובה, למעט בסוגיית המרתפים שתוחזר לוועדה המקומית לשם מתן החלטה משלימה, לאחר שתינתן לעותרים שהות להשלמת טיעונים בסוגיה זו. בנסיבות העניין, יישא כל צד בהוצאותיו.

הוא גם התגורר תקופה מסוימת בדירת דמירי והעיד כי הקבלן נתן לו להחנות הרכב בדרך שמובילה לקומת המרתף.

· מיקום הדירה – קומה שניה עם מרפסת לא מקורה, בבנין הצפוני שסומן B, בתוך מיגרש שסומן במס' 9.

בסיכומיו נטען כי היות שקומת המרתף מחוברת גם לבנין A , יש לפרש את ההסכם כאילו רק המרתף שנימצא מתחת לבנין B הוצא מהרכוש המשותף, ולכן יש לאפשר להחנות בחלקו השני של המרתף.

התובע דורש שיינתן צו עשה המחייב את הקבלן להוציא טופס 4 ולעמוד בתנאי היתר הבניה וכל דין לצורך כך. לטענתו זו חובתו של הקבלן, כמבקש היתר הבניה על פי חוק התיכנון והבניה ותקנותיו, גם אם הדבר לא נאמר במפורש בהסכם.

לחילופין דורש התובע לחייב הנתבע 1 לפצותו בגין הפרות ההסכם, בשים לב לירידת ערך הדירה בשל העידר טופס 4, העידר מקומות חניה והיעדר רכוש משותף, לצורך כך ביקש להתיר לו לפצל את סעדיו.

...

היות שהשוכר – נתבע 3 לא התגונן, ונתבע 2 אף שהיה מיוצג אף הוא לא מסר כל גרסה, והיות שלא הוצג בפניי הסכם הרכישה של המרתף, אני מגיעה למסקנה כי הנתבע לא מכר את השטח המוביל למרתף לאיש, ולכן אני מורה עליו לאפשר לתובע להחנות במקום הקרוי "הרמפה", בחלקו האחורי של הבנין.

אשר על כן אני מורה על הנתבע להוציא טופס 4 בתוך שנה מהיום.

לסיכום ניתן בזאת צו עשה המופנה לנתבעים 2 ו-3 להסיר המנעול בשער המוביל למרתף, או ליתן מפתח לתובע.

בתשריט שצורף להיתר הבניה (נספח 4 לתצהיר התומך בבקשת רשות להיתגונן שהגישו הנתבעים) חולקה החלקה לשני חלקים (110/1, 110/2) אשר שטח כל אחד מהם 414 מ"ר. על תשריט החלוקה חתומות מישפחת רוזנפלד ומשפחת בן דוד – הם כנראה הדיירים המקוריים בבניין.

ואלה פרטי שלושת תתי החלקות, כעולה מצו הבית המשותף: תת חלקה חוכרים קומה שטח במ"ר 1 רוזנפלד קרקע + א' 137 143 2 תובעים קרקע 101.3 3 נתבעים קרקע + א' 5.5 + מרפסת לא מקורה בשטח 8.10 126.1 לא נרשמו הצמדות לתת החלקות (למעט כניסה מקורה המסומנת בתשריט הבית המשותף באות א', בצבע ירוק – צהוב ובשטח 2.30 מ"ר שהוצמדה לתתי חלקות 2 ו-3).

באותו מקרה בנו המערערים, אשר התגוררו בקומה א', עמודים לביסוס והרחבת מרפסת דירתם, תוך הסגת גבול הרכוש המשותף בקומת הקרקע.

המפקחת על בתים משותפים קיבלה את טענת המשיבים כי בשנת 1970 נערכה אסיפה כללית בה נכחו 14 מתוך 17 בעלי הדירות בבניין וכי במהלך אותה ישיבה הגיעו הדיירים לכלל הסכמה ביחס לחלוקת השמוש בחניות.

משכך, אני קובעת כי בעלי הדירות הגיעו להסכמה ביחס לחלוקת השמוש ברכוש המשותף כך שחוכרי תת חלקה 2 (התובעים) מחזיקים בחצר הקדמית, החניה והמחסן בקומת העמודים וחוכרי תת חלקה 3 (הנתבעים) מחזיקים בחצר האחורית והמחסן.

...

עוד אני קובעת כי התובעים ידעו אודות הסכמה זו בטרם רכשו את הדירה.

אשר על כן, התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪, אשר ישולמו תוך שלושים יום מהיום.

בעלי זכויות בבניין מגורים ביקשו לפעול במסגרת תוכנית תמ"א, אך לשם קבלת היתר הבנייה הם נדרשו על ידי הועדה המקומית לייחד חלק מקומת הקרקע לטובת אפשרות לייעוד צבורי עתידי.

התבקש היתר להריסת המבנה הקיים ולבניית בית מגורים בן ארבע קומות בתוספת קומת גג, וזאת מעל קומת קרקע ומעל מרתף חנייה.

עוד נקבע כי "הודע לצדדים, כי יש להפריש חלקים ברכוש המשותף [...] לצורך תרומה ציבורית לעירית בני ברק...". ביום 11.7.13 חתם עו"ד מקמל בשם המבקשים ויתר בעלי הזכויות האחרים על כתב התחייבות בלתי חוזר (נספח 4 להמרצת הפתיחה (להלן: כתב ההיתחייבות)) מול הועדה ועיריית בני ברק (להלן: הערייה (שהיא גם משיבה 1 להמרצת הפתיחה); הועדה והעירייה תכוננה יחדיו כמשיבות).

עד לאישור ההליך התיכנוני אנו נותנים את הסכמתנו הבלתי חוזרת שהשטח בקומת הקרקע המסומן בקוים אלכסוניים בצבע אדום יסומן כ"שטח צבורי" ויחולו עליו ההוראות הבאות: 4.1 גודל השטח לא יפחת מכ-125 מ"ר (המורכב מכ-70 מ"ר מקורה + כ-55 מ"ר חצר).

למען הסר ספק, הקביעה בדבר חוסר ניקיון הכפיים המהותי העומד לחובת המבקשים, לא צריכה למנוע מהם לשוב ולפנות ולעמוד על זכויותיהם לאחר שתתברר התמונה התכנונית לאשורה, כאמור לעיל.

...

במקרה הנוכחי נראה לי כי המבקשים הפרו את חובתם אפילו בהינתן הגישה המצמצמת של כב' השופט חשין.

המבקשים עתרו גם לבטל את הערת האזהרה אך גם לסעד זה אין להיעתר, שכן ההערה משקפת את המחלוקת הקיימת בנושא זה, והמעיין במרשם צריך להיות מודע לקיומה.

התוצאה המרצת הפתיחה נדחית.

באשר לחניה היתעלמו הנתבעים באמירת-סתם זו מאי הוכחת טענותיהם לעניין מצב החניה של 31 הדירות האחרות במבנה כולו (והאם יש לכל כניסה חניות המשמשות אותה בקומת העמודים שלה); מהפער בין חניה מקורה מתחת לבניין המשמשת 7 דירות בלבד ובין חניה חיצונית שיכולה לשמש כל דייר וכל עובר אורח; וכן מהשפעת החניה החיצונית על צפיפות הרחוב, הגישה ועוד.

הפרה מעין זו טומנת בחובה 'ירידת ערך' של הדירה בשני מישורים – הן בהיעדר חניה מקורה משותפת לכניסה (לעומת חניה הפתוחה לכל הרחוב) והן בהנתן פולש זר בבניין היוצר תחושת איום ומטרד ולכל הפחות אי נוחות ניכרת במהלך המגורים בבניין.

כאשר התבקש השמאי מאירוביץ' להסביר כיצד הגיע להערכת שווי חניה ב- 20 אש"ח בלבד ומהן עיסקאות ההשוואה שבדק לטענתו, התקשה לתת תשובה אחידה ואף כאשר פירט את חישובו התברר שאת שווי החניה שהעריך הוא הפחית בשתי הפחתות לעניין היותה משותפת – הן במישור הקנייני והן במישור המעשי של תפיסת החניה ע"י 'כל הקודם זוכה' (עמ' 21 ש9 – עמ' 22 ש34) אף שהלכה למעשה זו אותה 'הפחתה'.

...

ודוק, מקובלת עלי טענת הנתבעים שהערכת המחיר בהסכם לא לקחה בחשבון קיומן של חניות מקורות משותפות, שהרי אלו לא הוצגו לתובע ונקודת המוצא הייתה שיש לחנות ברחוב.

הפיצוי הוא כאמור על הסתרת קיומו של פולש התופס את הרכוש המשותף והטרדות העשויות להיגרם ממנו, כאשר מקובלת עלי עמדת שמאי התובע שקיומו של פסק דין שלא נאכף היא לכאורה 'חמורה יותר' ומלמדת על מורכבות המצב.

סוף דבר ענייננו בתביעת קונה-דירה לחייב את המוכרים בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר, בשל כך שלא גילו לו את דבר קיומו של פולש שהשתלט על שטח ברכוש המשותף ומרתיע את הדיירים.