בקשה לקבלת מידע על היטל השבחה מאת הרשות המקומית

במאמר מוסגר ולהשלמת התמונה יצוין, כי סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה, קובע הסדר ספציפי ביחס למינהל, כדלהלן: "לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על-פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התיכנון והבנייה (תיקון מס' 18), התשמ"א-1981". נושא ההסכם בין הרשויות המקומיות לבין המינהל נדון בתובענה שהגישו נגד המינהל עשרות רשויות מקומיות, ובכללן עריית ירושלים, בת"א (ת"א) 1142/02 עריית תל-אביב ורשויות מקומיות אחרות נ' מינהל מקרקעי ישראל (21.2.07).

עוד קבעה ועדת הערר, כי אין מחלוקת עובדתית שבעלי הזכויות באותה עת הגישו בקשה זו לאישור המינהל, הבעלים של הקרקע, וקיבלו את אישור המינהל תוך תשלום דמי חכירה מלאים שנדרשו בגין תוספת הזכויות עד ל-310 מ"ר. באשר למחלוקת, האם היתקדם הליך זה עד לכדי הוצאת היתר בנייה, ציינה הועדה כי ב"כ המערערים טען שאין בידו מידע בעיניין, אך ביקש שכך ייקבע מאחר שהעירייה איבדה את תיק הבנייה משנת 1978; וכי מנגד גרסה המשיבה שהיתר בנייה לא הונפק הואיל וההליך שקוּדם בשעתו הופסק טרם מיצויו, ושניתן להסיק זאת מהעובדה שבפועל לא הוקם מבנה נוסף במשך עשרות שנים ולא נימצאו החלטה של המשיבה לאשר הקלה ו/או היתר בנייה.

לגירסתם, קביעותיה אלו של הועדה אינן מתיישבות עם פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בת"א 1142/02, שקבע במפורש, כבקשת הרשויות המקומיות, כי החובה המוטלת על המינהל להעביר סכום של "חלף מס השבחה" חלה גם בגין ניצול זכויות בנייה במסגרת תכנית קיימת, וכי החובה להעביר את חלף היטל ההשבחה חלה מיד עם קבלת התשלום.

כן טענה המשיבה, כי ההסדר בין המינהל לבין הרשויות שעוגן בתוספת השלישית לחוק, בעיניין "חלף היטל השבחה", הוחל רק על היטל השבחה בתקופה שמהתוספת השלישית ואילך (הנובע מאז גם לתבחין של היטל השבחה הנובע מהקלה), ואינו חל על תשלום מס השבחה שקדם לתוספת השלישית (שלא חל על הקלה).

...

למסקנה זו הגיעה הוועדה ממכלול טעמים שפורטו בהחלטתה, שעיקרם: העובדה שהמערערים לא פעלו להמצאת מסמכים מאותה תקופה ולא ניסו לאתר את בעלי זכויות החכירה בנכס באותה עת, כדי לברר האם הללו קיבלו היתר; אי-הקמתו של המבנה נושא הבקשה להיתר במשך למעלה משלושה עשורים, כאשר חזקה היא שאם נופק היתר היה בעל הנכס ממצה את זכויותיו לפיו; וכן בנייתן של תוספות בנכס אשר לא היו בהתאם להיתר שהתבקש בשנת 1978.

התוצאה על-יסוד האמור לעיל, הערעור נדחה.

המערערים ישלמו למשיבה שכר טרחת עורך-דין בסכום כולל של 10,000 ש"ח. מזכירות בית-המשפט תודיע טלפונית לבאי-כוח הצדדים על מתן פסק-הדין ותמציא להם עותקים ממנו.

חלף בדיקת המידע מאת מהנדס הנתבעת 3 - בדיקה פשוטה שהיתה מלמדת את התובע כי אותה - תכנית כלל אינה חלה על החלקה לגביה היתעניין - וחלף בדיקת המידע הסותר אל מול הנתבעות 1-2 - דבר שכל רוכש זהיר היה אץ לעשות, ולמצער שומה עליו לעשות - החליט התובע, כך לטענתו, לרכוש את המיגרש חרף דפי המידע שנמסרו לו ואשר שיקפו את המידע התיכנוני על פי התכניות החלות.

כאמור, ולגירסת התובע, הרי שנוכח מתן התשובה ע"י מהנדס המועצה, הבין כי ישנו פער בין דף המידע התיכנוני שנימסר לו ע"י הועדה המקומית ואשר כתוב בו בדרך שאיננה משתמעת לשתי פנים כי: "המידע המפורט לעיל, הנו לזכויות הבניה בלבד, וכי חבות בהיטל השבחה - יש לבדוק מול שמאי הועדה כפר שמריהו". חרף זאת ועל אף הלשון הברורה, ותחת פניה לרשות המוסמכת בקשר לקביעת זכויות הבניה כפי שנכתב מפורשות בדף המידע שאחז בידו - פנה התובע שוב אל מהנדס המועצה המקומית וקיבל, כך לגירסת התובע בלבד, מידע תיכנוני בעל-פה. נדגיש כבר עתה, כי הדין איננו מכיר במידע תיכנוני בעל-פה כמידע מחייב, ומאחר וכל טענותיו של התובע נגד המועצה מסתכמות בעיקרן במידע זה - הרי שיש בכך כדי להביא לסילוק התביעה נגד המועצה כבר על הסף.

בע"א 324/82 עריית בני ברק ואח' נגד ברוך רוטברד ואח' פד"י מה(4) עמ' 102 אומר כב' השופט מ. בן יאיר: "יש להבחין בין פעולותיה של הערייה, שנשלטות על-ידי פקודת העיריות [נוסח חדש], לבין פעולותיה של הועדה המקומית, שנשלטות על-ידי דיני התיכנון והבנייה (בעבר – פקודת בנין ערים, והחל מיום 12.6.66 – חוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965). חוק התיכנון והבניה יוצר הבחנה ברורה בין הועדה המקומית כרשות לתיכנון לבין הרשות המקומית. הועדה מתוארת כגוף נפרד ומוגדר בפרק ב', סימן ג' לחוק. הכלל המצביע על הפרדה זו קבוע, בעיקר, בסעיף 17 לחוק (סעיף 18 לחוק המתאר מצב ספציפי, ולפיו כשמרחב תיכנון מקומי כולל רק רשות מקומית אחת, תהא מועצת הרשות המקומית לועדה המקומית. זהו פיתרון פרקטי, שהיה אף בפקודת בנין ערים, המתאים למרחב שכזה, אך אין בו כדי לפגום בכלל ההפרדה הנ"ל) על ההפרדה האמורה, ועל כך שהועדה המקומית היא גוף משפטי נפרד, ניתן ללמוד גם מפרק ט' ומסעיף 223 לחוק. מכאן, שהועדה המקומית היא גוף משפטי נפרד מן הערייה, והיא רשאית לתבוע וניתן לתבוע אותה, בשל מעשים או מחדלים, והכל – במנותק מן הערייה." לועדה לתיכנון ובניה הרצליה - לקבלת מידע על "זכויות הבניה" - פנה התובע לראשונה בשנת 2012 או 2013.

בחוות דעתו כותב השמאי ירון ספקטור: "- זאת ועוד בשנת 2010 אושרה למתן תוקף תוכנית הר/מק/2093/א' בה הוקטן קו הבניין ל - 6 מטר. התובע יכול היה לשלם את סכום היטל ההשבחה (תחת השגה) ולבקש מהועדה המקומית היתר בניה. קבלת היתר הבניה לאחר תשלום היטל ההשבחה לא הייתה מונעת ממנו את הזכות לערור על שומת שמאי הועדה להיטל השבחה ולבקש לפנות לשמאי מכריע בהתאם לחוק." ללמדך, שאם באמת היה מעונין התובע במהלך תקופה זו לבנות על המקרקעין, הדבר לא היה נימנע ממנו.

...

הוא הדין בטענה לאובדן פטור מ"מס שבח" - טענה הנדחית על ידי.

סוף דבר אני דוחה את התביעה.

בהתחשב בהליכים שהתנהלו בין הצדדים במהלך השנים כמתואר בפסק הדין ובהוצאות שנגרמו לתובע בהליכים אלו, אני מחליט שלא לפסוק הוצאות בהליך שהתנהל בפני, הגם שהתביעה נדחתה.

הוראות החקיקה הרלבנטיות: סעיף 15 בתוספת השלישית בחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית") הקובע: "על תשלום ההיטל יחול חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) תש"ם-1980 (להלן - חוק ההצמדה), ויראו לענין זה ועדה מקומית כאילו היתה רשות מקומית כמשמעותה בחוק ההצמדה ואת ההיטל כאילו היה כלול בתוספת לחוק האמור". סעיף 2 בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980 (להלן: "חוק ההצמדה") הקובע: "תשלום חובה שלא שולם תוך 30 יום מהמועד שנקבע לשילומו, ישולם בתוספת תשלומי פיגורים" (ההדגשה שלי – מ' נ').

בעיניין גרינשטיין נקבע כי: "11. התקופה הראשונה היא זו שחלפה מיום המימוש... עד ליום... בו פנו המערערים לראשונה לוועדה בבקשה לקבל אישור בעיניין תשלום היטל השבחה (ובאופן כללי יותר – עד ליום בו פונה לראשונה החייב בהיטל לוועדה ומודיע לה על מימוש). בגין תקופה זו, אם נמשכה יותר משלושים יום, יש להטיל על ההיטל 'תשלומי פיגורים' כמשמעותם בחוק ההצמדה, כלומר ריבית צמודה של 9% לשנה בנוסף להפרשי הצמדה על ההיטל. זאת כדי ליצור תמריץ לחייב בהיטל להודיע לוועדה על המימוש ללא כל דיחוי, משום שבמימוש שהוא מכר (להבדיל ממימוש שהוא קבלת היתר בנייה או היתר לשימוש חורג) החייב בהיטל הוא המחזיק במידע על דבר המימוש ועל מועדו. לדעתי זהו גם ההקשר המדויק של הדברים שהובאו לעיל מתוך סעיף 13 להילכת נווה ביניין.

משמקבל הנישום את שומת השמאי המכריע אין עוד מניעה לתשלום ההיטל על ידו זולת קבלת פרטי הסכום המדויק לתשלום מאת הועדה.

...

אני סבורה כי על פי הרציונל האמור, משקיבל הנישום את השומה המכרעת, הרי שהוא יודע שנושא השמאות הוכרע, שעל כן עליו לעשות במהירות לתשלום ההיטל, לרבות על ידי פניה לוועדה על מנת שתצייד אותו בדרישת תשלום או בשובר תשלום מתאים.

אני סבורה כי אין הוא רשאי לשבת בחיבוק ידיים ועליו לפעול במהירות הדרושה, ולשלם את היטל ההשבחה או יתרתו לפי העניין, לפי קביעת השמאי המכריע בתוך 30 יום.

סוף דבר הערר מתקבל.

אין חולק כי הנתבע , קיבל דרישת תשלום היטל השבחה מאת הועדה המקומית לתיכנון ולבניה בסכום של 327,354 ₪ .

זאת לציין כי הנתבע אישר בעדותו ע 12 ש 25 כי מגעים אלה ארכו במשך כ-3 שנים ! הנתבע אמנם בדרך הצגת הדברים, ניסה למזער את פעולות עו"ד במסגרת מגעים אלה .יחד עם זאת אישר כי הנ"ל עשה "מה שהיה צריך לעשות". וכפי שתיאר בע 12 לפרטיכל , הקשר שהיה לו עם עו"ד פרידמן היה קשר "נהדר חם ואוהב עד לאותו היום שהתבקשתי לשלם לוירניק כסף". הנתבע אישר בתצהירו כי לצורך קבלת המידע חתם על יפוי כח לטובת עו"ד פרידמן שכאמור הזמין שומה בשמו לעניין היטל השבחה מהועדה המקומית.

בהחלט שוכנעתי כי הצד השלישי פעל במקצועיות מרבית לבקשת מרשו , כאשר שאף הן לוודאות בעיניין חוב היטל השבחה למקרה של מכירת הנכס, וכאשר התקבלה שומה של כ 327 אש"ח מטעם הועדה המקומית , פעל להפחית אותה .

אין חולק כי התובע שכנגד , לא השלים את עסקה מכר בית הנתבע וגרושתו , אין חולק גם כי לא דיווח לרשויות המס בשם הנתבע , לא המציא אישורים כמתחייב לצורך השלמת עסקת המכר לקונים, ולא העביר זכויות במושא המכר בלישכת רישום המקרקעין .

...

אינני מקבלת גרסה זו שכן הנתבע נהג בעו"ד פרידמן לאורך כל הדרך כבא כוחו, הגיע אליו עם רוכשים פוטנציאלים , מסר פרטי עסקאות פוטנציאליות בתקווה למכר המיוחל , וכפי שיתואר להלן בהמשך גם זכה לשירות משפטי מקצועי מעו"ד פרידמן שעל רקע יחסי האימון בין הצדדים גם טרח להכין טיוטות חוזים , הקדיש מזמנו לישיבות וטרח למזער את סכומי המס שיחולו על עסקת המכר המיוחלת.

הכרעה בתביעה העיקרית התוצאה היא שמסקנתי היא שיש לחייב את הנתבע מלוא סכום התביעה – טירחתו של השמאי וירניק באמצעות החברה בבעלותו – שהיה בבחינת שכר טירחה הן מוסכם והן סביר והן מקובל – זאת גם בשים לב לעובדה שעסקינן בשכר טירחה לפי הצלחה בלבד .

בהחלט שוכנעתי כי הצד השלישי פעל במקצועיות מרבית לבקשת מרשו , כאשר שאף הן לוודאות בעניין חוב היטל השבחה למקרה של מכירת הנכס, וכאשר התקבלה שומה של כ 327 אש"ח מטעם הוועדה המקומית , פעל להפחית אותה .

הבקשות למתן תעודות כאמור מעידות על מכר זכויות מלא של הבניין לרוכש ומבלי להותיר אצל הנתבע ואחיו שום זכות שהיא כעולה אף מהסכם המכר שהוגש לתובעת כבר בשנת 2016 ועל פיו ביצעה התובעת הערכת שמאי לצורך חיוב בהיטל השבחה מלא על הנכס בשלמותו.

התובעת אינה מתמודדת עם העובדה כי על פי נסח ההסטורי של המקרקעין הועברה הבעלות בשלמות של המקרקעין הידוע כגוש 7466 חלקה 17 לידי הרוכש באפריל 2017, על פי אישור לרשם המקרקעין מטעמה לפי בקשה מינואר 2017 (ה2) כאשר הנחת היסוד של רשם המקרקעין המעביר את הזכויות לרוכש כי אין חוב המגיע לרשות המקומית מאת המוכר במקרקעין אלו.

יצוין כי בהמשך חקירתו של עד התובעת הסתבר כי אין לו כל מידע על הודעות על חדילת חזקה וכי מחלקת הארנונה ממנה הגיע העד, מקבלת הודעות על שינוי בעלים/מחזיקים ממחלקה אחרת – מחלקת הטאבו.

...

מעדות הנתבע לא ניתן היה להסיק כל מסקנה עובדתית בעניין זה ולא הוצגה כל ראיה אחרת.

בנסיבות העניין, תשלם התובעת לנתבע הוצאות משפט בסך 5,000 ₪.

התביעה כנגד צד ג' נדחית מאחר והנתבע לא חויב לשלם ארנונה בגין התקופה בה החזיק צד ג' בנכס.