בקשה לצו מניעה זמני לאיסור מכירת דירות בקומת מסד

לפני בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיב למכור או לעשות עסקה הנוגעת למכירת דירות בקומת המסד של ביניין (להלן: "הבנין" או "הנכס") הבנוי על חלקה 5011 בגוש 30605 בבית חנינא.

...

לאחר ששמעתי את הצדדים ובחנתי את טענותיהם, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות בעיקרה, תוך קביעת אותו הסייג שקבעה כב' השופטת בנמלך בהחלטתה מיום 28.1.2020 בגדר ההליך הראשון, וזאת כפי שאנמק להלן.

נוסף על האמור, דין הבקשה להידחות גם לגופה.

לאור כל האמור אני דוחה את הבקשה.

במסגרת הבקשה למתן צו מניעה זמני עתרה מאוחדת למתן "צו שיאסור על המשיבות [וייסברג, פתאל וסוויצ' אפ – א.ל.ע.]... או כל מי מטעמן, לבצע כל פעולה שתוצאתה כניסתו לתוקף של הסכם השכירות הנוגע לנכס אותו הציעה וייסברג, במסגרת הצעתה"; למתן "צו שיאסור על וייסברג ופתאל, או כל מי מטעמן, לבצע כל פעולה בנכס מושא ההליך המכרזי, לרבות עבודות גמר, ככל שאינה עולה בקנה אחד עם הצעת וייסברג כפי שהוגשה בהליך המיכרז, ועם תנאי המיכרז... ולרבות העברה או שינוי הזכויות בנכס", וכן ל"כל סעד אחר או נוסף, כפי שיראה בית המשפט לנכון ולצודק בנסיבות הענין".

כאמור, הבקשה למתן צו מניעה זמני נדונה והוכרעה בהחלטת סגנית-הנשיא מיום 1.8.2021, במסגרתה פורטו בין היתר המסד העובדתי להגשת הבקשה וטענות הצדדים אשר יובאו להלן בהתאם לאמור בהחלטה זו. הבקשה למתן צו מניעה זמני הוגשה על רקע תוכניתה של מאוחדת להעתיק את משרדי ההנהלה הנוכחיים שלה בתל-אביב לבניין שיירכש על ידה.

כאמור, ביום 1.8.2021 ניתנה החלטת סגנית-הנשיא בבקשה למתן צו מניעה זמני (להלן: "ההחלטה למתן צו המניעה הזמני"), בסיכומה (סעיפים 22-21) נפסק כי: נסכם את שבררנו עד כה: סכויי התביעה: באין במסמכי המיכרז מועד הקוצב את תקופת המשא ומתן ואת אורך חיי ההצעה, נראה לכאורה שוייסברג הייתה כבולה להצעתה לפחות עד ליום 26.07.2021, וכי עד למועד זה יכולה הייתה מאוחדת להודיע על אישור איזו משתי החלופות שבהצעה; מאוחדת אמנם עמדה במועדים משהודעתה ניתנה ביום 13.07.2021; אף שמאוחדת לא חרגה מהתקופה בה היתה רשאית לשקול את ההצעה, הודעתה כללה אישור מפוצל/ חלקי של חלופה א' להצעת וייסברג, אשר על כן עליה להתגבר על משוכת הקיבול החלקי, אפשרות שמופיעה, כאמור, רק בהזמנה אך אינה מוזכרת עוד בהודעת השלב השני, עת דרך המלך היא קיבול מלא; על מאוחדת גם להתגבר על טענת וייסברג לפיה אין להסתפק באישור חלקי, משזה מותיר אותה עם גג וחניון - שעיקר שוויים מתבטא בהיותם משמשים את דיירי קומות הבניין, במובחן מהיותם נכס עצמאי; משוכה נוספת העומדת בפני מאוחדת היא שגם בהנחה שהאישור החלקי יוכרז כתקף, אין להסיק מכך מניה וביה כי נכרת בין הצדדים חוזה מחייב, משלכל היותר, ולפי תנאי המיכרז, אמור להתחיל בשלב זה משא ומתן נוסף עד לכריתת חוזה מחייב.

בנוסף, נטען כי וייסברג ניסתה לעצב מחדש את מיסמכי המיכרז וסרבה להבטיח את התשלומים של מאוחדת ולהעמיד לטובתה ביטחונות בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר"), וכן העלתה דרישות מסחריות, המשוללות כל בסיס ונעדרות כל זכר במסמכי המיכרז, כגון הצמדת התמורה למדד תשומות הבניה למשרדים החל ממועד הגשת ההצעה למכרז (דרישה המגלמת הטבה של כ-20 מיליון ₪ נוספים), והכל בנגוד להחלטות בית-המשפט.

עיקרה של טענה זו כפי שנטענה בבקשת מאוחדת שבפניי וכבר צוטטה לעיל, הנה כי במהלך המשא-ומתן בין הצדדים לאחר ההחלטה למתן צו המניעה הזמני החליטה וייסברג "'לשנות', באופן חד צדדי, את 'סוג הממכר' נשוא המיכרז והצעתה, תוך שהיא מיתכחשת לעובדה הברורה והידועה לה, שמדובר בהסכם לרכישת נכס מקרקעין, היינו - ביניין משרדים מוגמר ושלם, כאשר לטענתה (המלאכותית והכבושה) מדובר בהסכם 'לרכישת זכויות חוזיות' בלבד שעניינן – 'חברות' בקבוצת רכישה על כל הכרוך והנובע מכך, והכל – על מנת לסכל את המשא ומתן בין הצדדים" (סעיף 2 לבקשה).

...

סוף דבר בקשה מס' 12 מתקבלת וצו המניעה הזמני מיום 1.8.2021 והצו המשלים מיום 5.8.2021 בטלים בזאת.

בקשה מס' 11 נדחית.

אני מורה גם על סגירתה של בקשה מס' 15.

על פי הסכם המכר בין התובעים לנילי מרגלית (להלן: "מרגלית") התובעים רכשו את דירתה בקומה הראשונה בבית ברח' ויתקון 19, ת"א (להלן: "הבניין"), הידועה כגוש 6960 חלקה 32 תת חלקה 5 ומוסך בקומת הקרקע הרשום כחלקת משנה 2.

התובעים עותרים לסעד של צו מניעה האוסר על הנתבע לחנות את רכבו בחצר על דרך הגישה למוסכים, שלשיטתם היו בשימושם הבלעדי של בעלי הדירות בקומה הראשונה.

במסגרת בקשת התובעים למתן סעד של צו מניעה זמני הוגשו תצהיריהם של מרגלית ושריקי.

על פי סעיף 52 לחוק "רכוש משותף" הוא "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדריגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". דרך ניהול הבית המשותף מפורטת בסע' 61-64 לחוק.

...

על כן אני דוחה את טענת התובעים שיש להם זכות לחנות בדרכי הגישה מכח הסכם מכללא או מכח מצג של הנתבע.

סוף דבר אני מקבלת את התביעה לצו עשה כלפי הנתבע אשר הודה שפעל על דעת עצמו כאשר עקר צמחים ושיחים מהגינה שצמודה לדרך הגישה לחניות ויצק במקום הגינה שני משטחים של גרנוליט (על מנת להרחיב את דרך הגישה), שבר חלק מגדר שהפרידה בין הרחוב לגינה, עקר שני מחסומי ברזל וצבע בעצמו שלושה אבני שפה.

אני דוחה את התביעה לצו מניעה בכל הנוגע למוסך הדרומי ומקבלת אותה בכל הנוגע למוסך הצפוני.

השכונה מצויה בלב איזור עירוני מובהק, הכולל בתי מגורים רבי קומות ועתירי דירות, בשכנות לקומפלקס של 3 מבנים גדולים המאכלסים בית אבות ברח' מצולות ים, כמטחווי קשת מדרך השלום, שהינו ציר תנועה סואן ומרכזי, שבינו לבין השכונה מפריד מגרש ריק, ושני טורי מבני מגורים.

לאחרונה ביצעו המשיבים 1-2 בביתם שברחוב גונן 23 שיפוץ, שכלל חפירה וסגירת החלל שמתחת לבית בקומת מסד מפולשת על ידי בניית קירות ורצפה, הקמת גדר ופרגולה, וכל זאת ללא היתר בניה כעולה מההתראה שהוצאה להם על ידי המפקח על הבניה בעריית גבעתיים, והם אף הותרו כי עליהם לפנות להגיש בקשה למתן היתר בנייה לעבודות שבוצעו על ידם.

עד סוף שנת הלימודים הקודמת, הופעל על ידם גן ילדים, הידוע בשם "גן דובדבן" ברח' נגבה, במרחק של כק"מ בקוו אוירי מהגן נשוא בקשה זו. בסביבות חודש פברואר או מרץ ש.ז. נמכר המבנה שבו היה מצוי 'גן דובדבן' והמו"מ שניהלו ניסני עם רוכשי המבנה להמשיך ולשכור את הגן, לא צלח, וניסני נפנו לאתר נכס אחר להפעלת גן הילדים, וכך הגיעו אל המשיבים 1-2, אשר השכירו להם את קומת הקרקע בשטח של 90 מ"ר ואת חצר הבית בשטח כ-100 מ"ר לצורך הפעלת 'גן דובדבן'.

במצב דברים זה, יש לבחון אם קמה למבקשים הזכות לקבלת צו מניעה זמני, שיאסור על המשיבים הפעלתו של גן הילדים, בשכנות לבתיהם? 10.

...

טענה זו אינה מקובלת עלי, שכן גם לאחר קבלת תיק המידע לא פעלו המשיבים להגשת הבקשה להיתר שימוש חורג, עד למועד הדיון.

כך ששוכנעתי כי המבקשים עמדו בתנאי המקדמי, והוכיחו קיומה של עילת תביעה טובה לכאורה כלפי המשיבים, שדי בה לצורך קבלת צו מניעה זמני.

בשלב זה, לא הונחה כל תשתית לצורך אמיתי וחיוני לקיומו של הגן דוקא במקומו הנוכחי, שעה שגם המשיב 4 מסכים, כי הילדים הלומדים בגן, אינם גרים בהכרח בקירבת מקום, אלא הם באים מכל רחבי גבעתיים, אם לא מחוצה לה. סוף דבר המבקשים הראו כי יש להם עילת תביעה טובה הראויה להתברר.

ניתן צו מניעה זמני האוסר על עבודות בנייה או הריסה וכן אוסר על הנתבעים ובני משפחתם להכנס לקומה א' ללא הסכמה מפורשת של התובע.

בשנת 1963 בנה התובע על חלקו במקרקעין [ קומת קרקע מעל קומת מסד מחסנים אשר ניבנתה ע"י אביו עוד לפני קום המדינה].

בדומה, גם ברע"א 10/87 ג'דיר נ' שופאניה, פ"ד מא(2) 553 (1987) שהזכרנו לעיל, המסמך היה קבלה בלבד, ובית המשפט השלים את היסוד של מהות העסקה, בכך שהסיק מהמילה "תמורה" שנזכרה בקבלה, כי מדובר בעסקת מכר.

ראה למשל היתר הבניה משנת 1972 [ראה נספח 2 לכתב התביעה וראה נספח 2 "מיפרט" לתצהיר התובע שצורף לבקשה למתן צו מניעה זמני מיום , 23.9.2020], היתר הבניה משנת 2012, שנעשה לצורך הכשרת תוספת הבניה לדירה שבקומה א' וראה גם הבקשה להיתר בניה או לשימוש במקרקעין שצרף הנתבע לכתב ההגנה שהוגש ביום 20.6.2020, מלמדים כי בעל ההיתר הנו הנתבע והתובע הוא בעל הנכס [ראה נספח 3 לכתב התביעה].

...

כמו כן, נוכח דחיית הרכיבים שפורטו לעיל, אינני מוצא לנכון לפסוק בגין רכיב זה. על יסוד האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה הנזיקית ומחייב את התובע לשלם לנתבעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪ .

הסעד לפצות את הנתבעים – אינני סבור כי מוצדק להיעתר לסעד המבוקש.

תמ"ש 44356-03-21 : התביעה לחיוב הנתבעים בתשלום פיצויים – נדחית.