בקשה לעיכוב הליכי מכירת נכס מקרקעין חקלאי בהליכי מימוש משכנתא

בהתאם להסכם המכר, התחייבו הרוכשים לשלם עבור הזכויות שנרכשו סך של 7.2 מיליון ש"ח. כשלושה שבועות לאחר מכן, ביום 21/1/2020, הגישה החייבת, סיגלית סגל, בקשה לעכב את הליכי המכירה ולאפשר את מכירת הנחלה לרוכש מוצע חדש, המוכן לשלם סכום גבוה יותר של כ-8.5 מיליון ש"ח. המחלוקת הניצבת להכרעתי כעת בגדרן של מספר בקשות שונות שהוגשו, היא האם ניתן לבטל את ההסכם שנחתם עם אליהו ומיכל כהן ואושר על ידי בית המשפט, ולאשר היתקשרות חדשה עם המציע החדש.

זה העריך את שווי הזכויות בנחלה, לאחר ניכוי שווי הדיירות מוגנת, בסך של 9.6 מיליון ש"ח, והעריך כי במימוש מהיר ניתן למכור את הזכויות תמורת סך של 7.7 מיליון ש"ח. השמאי העריך כי צפויות להתווסף זכויות עתידיות במסגרת תכנית מוצעת לאיוש נחלות חקלאיות.

עוד טענו כהן כי פעלו מתוך הסתמכות על אישור המכירה, מימשו קופות גמל וחסכונות, שילמו כ-4 מיליון ש"ח, פנו לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא מהבנק, קיבלו אישור ועדת הקבלה במושב והחלו בסידורים להעתקת מרכז חייהם למושב בן עמי.

כך למשל בע"א 3301/08 הנ"ל, מבהיר השופט י' דנציגר (פסקה 57): ככלל מימוש נכס לצורך מכירתו בהליך של פשיטת רגל נועד להשיג מטרה אחת והיא השגת התמורה הגבוהה ביותר האפשרית לצורך פרעון חובו של החייב לנושים [ראו: ע"א 509/00 לוי נ' ברכה, פ"ד נה(4) 410, 422 (2001) (להלן: עניין לוי)].

ברע"א 2780/19 הנ"ל אומר השופט סולברג (פסקה 10): מקום שנערך עם מציע פלוני הסכם למכירת מקרקעין במימוש, ומובאת לפני בעל התפקיד הצעה נוספת ובה תמורה גבוהה יותר בגין הנכס, עשויות ציפיותיו והסתמכותו של המציע שנבחר להתנגש עם שיקול אחר – השגת התמורה המירבית בגין הנכס, לשם פירעון חובותיו של החייב.

...

סוף דבר בשים לב לכל האמור ולאחר שכהן הגדילו את הצעתם והעמידו אותה על סך של 7.5 מיליון ש"ח, איני מוצא מקום לבטל את ההתקשרות עמם.

על כן, אני דוחה את בקשת החייבת ומורה לבעלי התפקיד להמשיך במימוש הסכם המכר עם כהן, תוך הוספת הסכום הנוסף לתשלום האחרון.

לאור תוצאות ההליך, אני מחייב את החייבת לשלם למשפחת כהן הוצאות הבקשה בסך של 7,500 ש"ח. ניתנה היום, ט"ו שבט תש"פ, 10 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.

פסק דין זה מתייחס לשלוש בקשות בתיק זה: בקשה 35 - בקשה שהוגשה על ידי כונס הנכסים להורות על פירוק שתוף בנכס מקרקעין הידוע כגוש 4845 חלקה 41 בגודל 1,678 מ"ר (בעבר גוש 4838 חלקה 1, מיגרש מגורים 244 בשטח של 1,690 מ"ר) (להלן: "שטח המגורים") אליו מוצמד מיגרש ב' בשטח של 25.6 דונם (להלן: "שטח העיבוד"), המצוי במושב כרמי יוסף (אשר יחד יקראו להלן: "הנכס").

לאור נסיבות התיק, חוסר ההתקדמות ובקשת הנאמנת לקדם העברת זכויות ומימוש הנכס, רמ"י אינה מיתנגדת לרישום מחצית מהזכויות בשטח העיבוד ע"ש אשת החייב ולאחר שתהיה התאמה בין בעלי הזכויות בשטח המגורים ובשטח העיבוד, הנכס יוצע למכירה במסגרת הליכי כנוס נכסים, עוד בטרם חתימה על הסכם חכירה, תוך הבהרה לגבי החובות הידועים היום, בגין דמי חכירה שנתיים, שלא שולמו מאז שנת 1986 והבהרה כי הזכויות לא יועברו אלא לאחר תשלום מלוא החובות לרמ"י ובהתאם לנהלי רמ"י ולדין.

להסכם הפיתוח צורף נספח עליו חתומים החייב ואישתו, הקובע בסעיף 22ג' כי: "בהתאם לתנאי הסכם המסגרת מתחייב היזם (קרי - החייב ואישתו - ה"ש) להצמיד למגרש קרקע חקלאית בשטח של 25.6 דונם בערך אשר פרטיו ניתנים להלן." בסעיף 22ד' לאותו נספח נקבע כי: "ידוע ליזם כי כפוף למילוי תנאי חוזה הפיתוח על ידו, מותנית התחייבות המינהל להחכיר לו את המיגרש, בהצמדת השטח המוצמד למגרש באופן ששניהם: השטח המוצמד והמגרש ביחד, יהיו יחידה משקית אחת בתור נחלה." שטח העיבוד אכן הוצמד למגרש, אך מסיבה שאינה ברורה, שטח העיבוד נרשם ע"ש החייב בלבד.

אף לא הוכח כי רישום הזכויות ע"ש אשת החייב, כאמור, כרוך בהליך מסורבל וממושך ונראה כי עסקינן בהליך טכני, שאין בו כדי לעכב את הליך המכר באופן משמעותי.

האם לחייב ואישתו זכות לדיירות מוגנת בנכס? סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר מקנה לדייר שהוא בעליו או חוכרו לדורות של נכס, שפקעה זכותו מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או משכנתא או בפשיטת רגל, זכות להיות דייר של הבעלים החדש של הנכס.

...

אשר על כן, טענת החייב ואשתו כי לא קיימת כדאיות במימוש הנכס, נדחית.

התוצאה אני מורה על פירוק השיתוף בזכויות החייב ואשתו בנכס.

אני מורה לנאמנת לפעול לתיקון רישום הזכויות בנכס באופן שמחצית מזכויות החייב בשטח העיבוד ירשמו ע"ש אשת החייב.

לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בהרצליה (כב' השופט אמיר ויצנבליט) מיום 25.10.22 בת"א 33865-02-22 ולפיה נדחתה בקשת התובעות – המבקשות להורות על עיכוב הליכים למימוש משכנתא בתיק הוצל"פ שפתחו המשיבות נגדן.

נקבע שם בסעיף 15: "באשר לשיקולי מאזן הנוחות, להם ניתן כאמור על-פי רוב מעמד בכורה, אני סבורה כי הם מטים את הכף לדחיית הבקשה. אכן ככלל, כאשר הסעד הזמני נועד לעכב פינוי או מימוש של מקרקעין, ועל אחת כמה וכמה כאשר מדובר בבית מגורים, מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש ובתי המשפט נוטים להעתר לבקשתו (ראו גם: סעיף 229(ג) לחוק חידלות פרעון ושקום כלכלי, התשע"ח-2018 (להלן: חוק חידלות פרעון)). זאת, לנוכח הקושי העשוי להתעורר בהשבת המצב לקדמותו אם לא יינתן הסעד והמבקש יזכה בסופו של דבר בהליך העקרי.

יחד עם זאת, כפי שנקבע זה מכבר בפסיקה, אין משמעות הדבר שעל בית המשפט להעתר לכל בקשה לסעד זמני שעניינה עיכוב פינוי או מימוש של מקרקעין (ראו: רע"א 5288/07 דוד נפטי עיזבון בנימין ושולמית נפטי ז"ל נ' באר טוביה מושב עובדים להתיישבות שיתופית חקלאית בע"מ, בפיסקה 9 [פורסם בנבו] (25.6.2007) (להלן: עניין נפטי); עניין אקסלרוד, בפיסקה 27).

בכלל זה יישקלו בין היתר התמשכות הליכי הגבייה והתנהלות המבקש (ראו: עניין נפטי, בפיסקה 9); קיומו של שיעבוד על הנכס לטובת המשיב (ראו: רע"א 8169/11 רחל רוה נ' הבנק הבנלאומי למשכנתאות בע"מ, בפיסקה 24 (24.11.2011)); הגילאים של החייב ובני המשפחה הגרים עימו, נסיבותיהם האישיות ומצבם הבריאותי (ראו: סעיף 229(ג)(1) לחוק חידלות פרעון); וכן, חלופת דיור שקיימת למבקש (ראו: סעיף 229(ג)(3) לחוק חידלות פרעון; רע"א 3518/10 שושנה (סוזנה) שופר נ' בנק הבנלאומי הראשון לישראל בע"מ, בפיסקה 6 (6.9.2010))".

מבחינת מאזן הנוחות: גם אם אלך לשיטת המבקשות ולפיה ממכירת נכס מקרקעין אחר לא נותרה לה תמורה, עדיין מאזן הנוחות לא נוטה לטובתן, שכן בנתיים ניתנה החלטה בלישכת ההוצל"פ בעיניין הדיור החלוף .לעיתוי הגשת הבקשה יש גם משקל בדחייתה (ראה סעיף 24 להחלטה) ולאור מיצבור הנסיבות ולאחר שבית משפט קמא בחן את הטעון בחינה, הוחלט כאמור לדחות את הבקשה ואני סבורה כי אין מקום להתערב בשקול דעת בית משפט קמא בעיניין.

...

אציין לעניין זה כי בעת כתיבת החלטתי עיינתי בפרוטוקול הדיון שהתקיים בתיק קמא אתמול 9.5.2023.

מבחינת מאזן הנוחות: גם אם אלך לשיטת המבקשות ולפיה ממכירת נכס מקרקעין אחר לא נותרה לה תמורה, עדיין מאזן הנוחות לא נוטה לטובתן, שכן בינתיים ניתנה החלטה בלשכת ההוצל"פ בעניין הדיור החלוף .לעיתוי הגשת הבקשה יש גם משקל בדחייתה (ראה סעיף 24 להחלטה) ולאור מצבור הנסיבות ולאחר שבית משפט קמא בחן את הטעון בחינה, הוחלט כאמור לדחות את הבקשה ואני סבורה כי אין מקום להתערב בשיקול דעת בית משפט קמא בעניין.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל נדחית בקשת רשות הערעור.

העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת: התובע היה בעלים של נכס מקרקעין (להלן: "הנכס") עליו נרשם מישכון לטובת הנתבע 1, אל מול הלוואה שהעמיד הנתבע 1 לנתבע 3, הוא אחיו של הנתבע 1.

משלא עמד הנתבע 3 בהתחייבותו לסילוק ההלוואה נקט הנתבע 1 בהליכי הוצל"פ למימוש המישכון, במסגרתם מונה הנתבע 2 ככונס נכסים על ידי ראש הוצל"פ. תחת פקוח ראש הוצל"פ היתקיימו הליכי מכר הנכס והוא נמכר בסופו של יום לנתבעים 4 – 5 (להלן: "הקונים").

במסגרת הסדר הפשרה הראשון נקבעה בין היתר הוראה, בסעיף 9.3 להסכם הקובעת כי הליכי מכירת הנכס במסגרת תיק הוצל"פ ימשכו כסדרם וכי התובע לא יוכל להיתנגד או להפריע להליך המכירה "לרבות לא בדרך של הגשת בקשה לפדיון המשכנתא (למעט פדיון בסכום המכר שיאושר על ידי ראש ההוצאה לפועל, ללא הפחתות כלשהן)." בחודש נובמבר 2015 הגיש התובע תביעה לסעד הצהרתי לביטול הסכם הפשרה הראשון בטענה כי הנתבע 1 הכשיל אותו מלקיים ההסכם.

במסגרת תובענה זו הגיש התובע מספר בקשות לסעד זמני בניסיון לעכב את הליכי ביצוע עסקת המכר, בקשות אשר נדחו אחת לאחת.

בעבר כבר נפסק, כי יוכלו להכנס בגדר תקנה זו גם הליכים שניתן להעריך את שווי הסעד הנידרש במסגרתם (ראו: רע"א 3027/07 רשות השידור נ' קבוץ אורים, [פורסם בנבו] בפיסקה 8 (9.8.2009); רע"א 9451/11 אלדן נ' מימון, [פורסם בנבו] בפיסקה 4 (11.4.2012); ע"א 7019/14 ‏שזור - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' יעקב פרג'י [פורסם בנבו] (16.5.2018), רע"א 5550/18 פז יצחקי וינברגר נ' מגדל השעון ביפו בע"מ (ניתן ביום 7.11.2018) ).

...

עוד נקבע, בין היתר, כי התובע ישלם לנתבע 500,000 ₪ בתוך 7 ימים ממועד אישור הסכם הפשרה על ידי בית המשפט וסך נוסף של 9,500,000 ₪ בתוך 90 ימים ממועד זה. ככל שלא יעמוד התובע בתנאים שנקבעו, יעמוד סכום החוב הפסוק הקבוע סעיף 9.1 להסכם הראשון על סך של 16,250,000 ₪ וסעיף 9.2 להסכם הפשרה יבוטל ולא יחול עוד.

לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי על התובע לשלם אגרת בית משפט בתובענה זו בהיותה תביעה כספית על פי שווי הסכם הפשרה הראשון בסך של 16,250,000 ₪, לפי ערכו ביום 22.6.2016.

בהקשר זה טענו כי אין ברשותם כספים נזילים בסכום "העתק" שנפסק לחובתם, ועל כן לצורך תשלומו יהיה עליהם למכור ולממש נכסי נדל"ן אישיים בחפזון, באופן שיוביל להפסדים כלכליים משמעותיים ולנזקים בלתי הפיכים שייגרמו להם.

בהקשר זה הוסיפה המשיבה, כי בבעלות המבקשים 2-1 נכסים נוספים רבים שלא פורט אודותיהם בבקשה או בתצהירי המבקשים, בהם שני נכסי מקרקעין ללא משכנתא וסכומי כסף נוספים שקבלה המבקשת 1 במסגרת עבודתה.

כן נקבע כי הוכח שיש ביכולתם של המבקשים 2-1 לפרוע את מלוא החיוב הכספי, ולכן אין להדרש לטענה בדבר מימוש דירת המגורים של המבקשת 3, ומכל מקום, נרשמה התחייבות המשיבה שלא לנקוט הליכי מימוש בעיניינה של דירת המגורים.

ככלל, הצורך במימוש נכסים לשם קיום חיוב כספי, אינו מהוה כשלעצמו סיבה מספקת לעיכוב ביצוע, אלא בכפוף להתקיימות נסיבות מיוחדות החורגות מן הנזקים הכרוכים בדרך כלל במימוש נכסים, כגון מקרים בהם ביצוע פסק דין כספי יוביל להתמוטטותו הכלכלית של החייב או כאשר הוא נידרש לממש נכס בעל חשיבות מיוחדת עבורו, כגון דירת מגורים (ראו מבין רבים: ע"א 6647/98 גנן נ' פ"ש תל אביב 4, פ"ד נג(1) 187, 190 (1999); רע"א 6377/23 כץ נ' ראז חקלאות אחזקות ופיתוח בע"מ, פסקה 10 (13.9.2023)).

...

דיון והכרעה לאחר עיון בבקשה ובנספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

לאחר שבחנתי את החלטתו המפורטת של בית המשפט המחוזי, לא מצאתי עילה להתערב בקביעותיו העובדתיות בהקשר זה ובאיזון שערך.

סוף דבר – בקשת רשות הערעור נדחית.