קביעות אלה באו בעקבות ההסכמה של המשיבות לביטול המלצת האדריכלית בנוגע ל"מיגרש מדרוני" (להתיר הקמת קומה מתחת לקומת הכניסה) ולקבוע תחתיה הוראה אחרת לפיה "במקרים של הריסה ובניה מחדש, במגרשים בהם קיימת בהיתר, ערב הריסת הבניין, יחידת דיור עצמאית שאינה מחוברת לקומת הקרקע, מתחת למפלס הכניסה הקובעת, תותר בנייתה מחדש, בנוסף למניין השטחים המותרים בתכנית ובלא שיחידה זאת תחשב במסגרת הצפיפות המותרת. בנוסף, מוצע שעיקרון זה יחול גם על כל שימוש עקרי אחר הקיים בהיתר, שאינו שימוש חורג המוגבל בזמן."
על קביעות אלה הוגשו שתי בקשות הבהרה.
בתגובה לבקשת ההבהרה של לישכת המסחר טענו המשיבות, כי זו מבקשת למעשה לאפשר ניוד של שטחים בקומת המרתף, שניבנו כשטחי שירות ושטחם הוסב בהיתר לשימוש חורג, לשטחים עקריים בהתאם להוראות תכנית ע/1 שהנה תכנית עירונית לבניה במרתפים החלה על כל העיר ולא כללה אפשרות לשיחזור או לניוד זכויות.
שטח זה, מס' היחידות והשימושים יהיו בהתאם למפורט בהיתר הנ"ל, ובנוסף לשטחים המותרים העל קרקעיים, לצפיפות בהיתר הנ"ל ובנוסף לשטחים המותרים העל קרקעיים, לצפיפות ולשימוש המותרים על פי תכנית זו.
לחילופין, מחוץ לאיזור ההכרזה, ובתנאי שהבקשה להיתר הבנייה כאמור בסעיף 3 לעיל הוגשה עד תאריך 29.11.15, יותר ניוד השטח העקרי בהתאם לשימוש הקבוע בהיתר כאמור לעיל, אל מעל מפלס הקרקע בתנאים הבאים:
1.
ראשית, המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשימושים שייעשו בשטחים לאחר שינוידו – האם אותו שימוש שנעשה בהם טרם הניוד עת היו בתת הקרקע או השמוש המותר בשטחים שמעל הקרקע לפי התכנית? שנית, ההחלטה מיום 29.11.15, ההחלטה הראשונה שניתנה על ידי המועצה הארצית בעניינינו, סעיף 44 שבה, נוקט בהיגד "שימושים קיימים במרתפים בהיתר" שניתן יהיה "לשחזרם" בבנייה חדשה (במקרה של הריסה ובנייה מחדש) "בנוסף לשטחים העיליים או לניידם כקומה (את השימושים ש' ש') נוספת...וכו'." היגד זה - "שימושים" - נמצא בכל ההחלטות האחרות.
...
משבאתי לידי מסקנה – לאחר בחינת טענות הצדדים בכתב ובעל פה (בישיבת יום 19.6.18) – כי יש לדחות את העתירה לגופה ובכך להביא לסיום המחלוקת בין הצדדים, אדלג מעל מקבץ הטענות המקדמיות ולא אדרש להן.
לענייננו, רלבנטיות הקביעות שבסעיפים 44 ו-361 להחלטה מיום 29.11.15:
"44. נראית בעינינו עמדת הועדות. הקושי להוכיח שקומה מדרונית ממוקמת על קרקע טבעית מדרונית אינו מקבל כל מענה בטענות העוררות בערר 55/14. לאור העובדה שבטופוגרפיה של תחום התכניות לא מדובר במצב שכיח ולכן תוספת הדירות הצפויה בגין סעיף זה הינה זניחה במושגים כלל עירוניים, אנו מורים לתקן את התכניות בביטול המלצות החוקרת שבסעיף 17 לדו"ח, ובקביעה, כי לגבי שימושים קיימים במרתפים בהיתר, במקרה של הריסה ובניה מחדש, ניתן יהיה לשחזרם בבניה חדשה בנוסף לשטחים העיליים או לניידם כקומה נוספת במידה שבמרתף מוקם חניון תת קרקעי."
"361. לא מקובלות עלינו תשובות המשיבות שהינן בגדר חזרה על טענותיהן הכלליות. לגבי מצב של הריסה ובניה מחדש, מקובלות עלינו טענות העוררים, כפי שסברה גם החוקרת, כי יש להוסיף את שטחי המרתפים (שישמשו בבינוי החדש כחניות), מעבר לנפח הבניה. לגבי חלחול במגרשים מעל 500 מ"ר, במטרה לייעל את ניצול תת הקרקע, יש להותיר את שיקול הדעת לועדה המקומית בכפוף להוראות תמ"א 34ב/4." (הדגשות שלי ש' ש').
לטענת העותרת, ניתוח קביעותיה של המועצה הארצית, כמו גם בחינת השיקולים התכנוניים הרלבנטיים, מחייבים את המסקנה, כי השימושים שיותרו בשטחים שינוידו אל מעל קומת הקרקע יהיו אותם שימושים שיותרו ביתר שטחי הבנייה העל קרקעיים בהתאם לסעיף 4.1.1א לתכנית הקובע:
"תכנית זו אינה משנה את השימושים שהותרו בתכניות תקפות למעל האמור בסעיף 4.1.3ח(2) לפיו יותר שימוש למשרדים לבעלי מקצועות חופשיים בקומת הקרקע במקרה של סגירת קומת עמודים/קומה חלקים."
לדברי העותרת, כל הדיונים שהתקיימו בסוגיית ניוד הזכויות עסקו אך ורק בשאלת היקף השטחים שיותר לניידם אל מעל הקרקע ואשר יתווספו לנפח הבנייה שנקבע בתכנית, והמועצה הארצית כלל לא נדרשה ולא החליטה בשאלת השימושים בשטחים שינוידו.
סוף דבר
על רקע כל האמור לעיל, באתי לידי מסקנה, כי המועצה הארצית, בהחלטותיה, התכוונה לשחזור או לניוד השימושים העיקריים שהיו קיימים ערב הריסת הבניין מכוח היתר בניה שאינו מוגבל בזמן.
ההוראה שבמחלוקת, אפוא, עולה בקנה אחד עם החלטות המועצה הארצית, ודין העתירה להידחות.
משנדחתה העתירה, תשלם העותרת לכל אחת מהמשיבות הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.
