בקשה למינוי מנהל מקרקעין

בעת הקמת החברה, 45% ממניותיה הוחזקו על ידי המערערת, ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ (להלן: ס.ב. או המערערת), שהיא חברה הנמצאת בבעלותו של מר ברוך סער (להלן: סער).

מכוח עילות אלו עתרה ס.ב. לשורה ארוכה של סעדים, לרבות ביטול הסכם ההקצאה; מתן זכות לממש הצעת רכש לרכישת 40% ממניות החברה; צו למתן חשבונות; מינוי מומחה לבדיקת חשבונות החברה; קביעת עלויות הבניה על ידי בית המשפט ותיקון ספרי החברה בהתאם; איסור על דילול אחזקותיה בחברה; ביטול שעבודים שניתנו לטובת המשיבים; ביטול החלטות של האספה הכללית; ביטול הפרשה לשכרו של לב; ומינוי סער כמנהל קבוע נוסף לחברה ולחלופין מינוי כונס נכסים לחברה.

לבסוף הלינה המערערת על ההוצאות שפסק בית משפט קמא לחובתה, ובסיכום דבריה ביקשה כי בית משפט זה יבטל את פסק דינו של בית משפט קמא וימנה "רו"ח מבקר ניטרלי לחברה". עיקר טענות המשיבים: לטענת המשיבים, דין העירעור להדחות על הסף, שכן הסעד המבוקש על ידי המערערת מעולם לא נתבקש על ידה, שהרי בבית משפט קמא המערערת לא ביקשה למנות רו"ח ניטרלי, אלא ביקשה לכפות את מינויו של רו"ח ארבוז.

...

כמפורט בהרחבה לעיל, אנו מורים על ביטול פסק דינו של בית המשפט המחוזי מיום 6.6.2019 (פסק דינה של השופטת רונן), ככל שהוא נוגע לקבלת בקשתה של המערערת "לוותר" על הסעד של מכירה כפויה של מניותיה.

כאמור, אף ערעור זה דינו להידחות.

סוף דבר, שארבעת ערעוריה של המערערת נדחים בזה, כמפורט לעיל.

האפשרות האחרת היא כי המערער ייזום בעצמו הליך מתאים לשם קביעת זהות יורשיו של המשיב-המנוח (ראו והשוו: ע"א 2508/96 זלצר נ' בנק ברקליס דיסקונט בע"מ ([פורסם בנבו], 4.12.1998), וכן: ת"ע (כפר-סבא) 1110/09 בנק מזרחי טפחות בע"מ נ' אלמונית ([פורסם בנבו], 16.7.2009) - לעניין בקשה למינוי מנהל עזבון; בש"א 165656/05 (שלום תל-אביב) קרייתי נ' דירב החזקות בע"מ ([פורסם בנבו], 1.8.2005) - לעניין בקשה למתן צו ירושה; עוד ראו והשוו: ע"א 110/89 הכונס הרישמי כמפרק בנק צפון אמריקה בע"מ (בפרוק) נ' גילבוע, פ"ד מו(3) 638, 642-643).

  הדברים נכון להיום, הוא שהלכה למעשה לא קיימת יישות משפטית שכנגד התובעת, שכן בעל הזכויות במקרקעין נפטר ויורשיו טרם הוכרזו ולא מונה מנהל לעיזבונו.

...

בנסיבות אלו מקובלת עליי הטענה, כי יש להמתין ולפעול להכרזת יורשי המנוח.

בהתחשב בכל האמור לעיל ובאיזון עם זכותה של התובעת שלא ייגרם לה עינוי דין ושינתן לה יומה בבית המשפט, יש לקצוב לשם כך, תקופה קצובה ומדודה.

  אשר על כן, אני מורה כדלקמן:   ההליכים בתיק יופסקו (על דרך של מחיקה) עד למתן צו ירושה או צו קיום צוואה.

הצדדים יבקשו אז מבית המשפט למנות כונס נכסים אשר יפעל לביטול התב"ע הקיימת 3485א' או לקבל כל החלטה אחרת שתביא לידי ביטוי את ביטול התב"ע הקיימת כאמור בהסכם זה. בד בבד יוטל על כונס הנכסים להכין תכנית חלוקה לרישום המבטאת את ההקף זכויות הקנייניות של כל צד כאמור בלישכת רישום המקרקעין: דהיינו החלק היחסי הצפוני ירשם על שם שבו והחלק היחסי הדרומי על שם עופר לוי, ולרשום אותה בלישכת רישום המקרקעין.

בסעיף 3 להסכם נכתב: "הצדדים מסכימים כי כל חלק ייועד על פי התב"ע החדשה לכל () שימוש המותר ע"י הרשויות לרבות תחנת דלק בחלק הצפוני. עופר לוי מודע לכך שעל פי התכנון המבוקש והקיים מיועד החלק הצפוני לתחנת דלק ולא תהיה לו טענה בגין כך". ובסעיף 12 נכתב: "החל ממועד חתימת חוזה זה לא ינקטו הצדדים איש כנגד רעהו כל פעולה, לרבות תביעות, התנגדויות וכל כיוי'ב פעולות. עופר לוי מסכים כי שבו ימשיכו וינהלו במקרקעין תחנת דלק". במסגרת הדיונים שהתקיימו בתיק התעוררה השאלה, האם הסכמת התובע לכך שהנתבעים יפעילו בחלק שלהם תחנת דלק, ככתוב בהסכם, חלה רק במצב שבו הצדדים יוזמים תב"ע משותפת, או גם במקרה של העידר הסכמה ומינוי כונס נכסים.

...

סוף דבר מהטעמים שעליהם עמדתי, אני מחליט לקבל את תביעת התובע למינוי כונס נכסים, כאמור בסעיפים 60 (ו-59) לעיל.

מהטעמים שעליהם עמדתי, אני מחליט לדחות את הרכיב הכספי בתביעת התובע.

בשקלול הנתונים לכאן ולכאן, אני מחייב את התובע לשאת בהוצאות הנתבעים בסכום של 20,000 ₪.

ולראיה, אחת מבעלות הזכויות במקרקעין היא חברת הילה מגדלי משרדים רעננה בע"מ (להלן: "הילה"), הגישה לבית המשפט המחוזי בקשה למינוי בורר (הפ"ב 44287-07-20) במסגרתה עתרה למינוי בורר שבסמכותו יהיה לקבוע תכנית איחוד וחלוקה של המקרקעין והקצאה למגרשים אשר תוגש לאישור הועדה וזאת בשל העידר היכולת של הבעלים המשותפים להגיע להסכמות.

כן קבע המחוקק בסעיף 29 לחוק המקרקעין כי בעלים במשותף במקרקעין רשאים להגיע להסכמות בדבר אופן חלוקת השמוש במקרקעין אף מבלי שיש חובה ברישומו ובעריכתו בכתב, ובלשונו: "29. (א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשמוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר.

...

התובעת, כמי שבחרה שלא לנקוט כל פעולה להכשרת יתרת הקרקע, לא הרימה את הנטל המצביע מהו השימוש העודף או השימוש בכלל שנעשה על ידי הנתבעת בתקופה זו, ומשכך בנוגע לתקופה שקדמה להסכם השכירות, דין תביעתה להידחות.

לסיכום הסעד המפורט בסעיף א לכתב התביעה המתוקן, קרי סילוק היד – נדחה, בכפוף לשמירת זכויותיה בעתיד בעת שינוי נסיבות כמפורט בפסק הדין.

הנתבעת תשלם לתובעת 39.3% מכל התשלומים ששולמו על ידי הנתבע 2 ו/או מי מטעמו לנתבעת 1 ו/או מי מטעמה החל ממועד תחילת השכירות על פי הסכם השכירות משנת 2016, בצירוף ריבית והצמדה ממועד התשלום של דמי השכירות לתובעת ועד למועד התשלום בפועל על ידי הנתבעת לתובעת על פי פסק דין זה. מאחר והנתבעת לא חשפה את התשלומים שקיבלה מהנתבע בגין השכרת החניון, ולצורך החישוב, יספקו הן הנתבע 2 והן הנתבעת 1 העתק מכל הסכם שנערך על ידם בנוגע לחניון וכן דו"ח מלא שלם ומקיף, מאומת ומאושר על ידי רו"ח, ביחס לכל התשלומים והכספים ששולמו על ידי הנתבע 2 ו/או נתקבלו אצל הנתבעת 1 ו/או מי מטעמם עבור השימוש והפעלת החניון במגרש.

ייאמר בהקשר זה, כי גם אם העזבון כולל נכסים נוספים, שאולי היה בקיומם הצדקה למינוי מנהל עזבון, הרי שהמבקש לא הצביע על נכסים כאלה וכל תביעתו, הן בבית המשפט המחוזי והן בעיניין צוואת המנוח מכוון לאותה אדמה חקלאית, שאינה דורשת ניהול, אינה מעוררת מחלוקת בין הזוכים לבין עצמם ואינה מעוררת קשיים מיוחדים בניהולה.

...

עיקר טענות המשיב 2 – האפוטרופוס לנכסי נפקדים עמדת האנ"ן היא כי יש לדחות את הבקשה למינוי מנהל עיזבון זמני נוכח השלב בו מצוי ההליך לקיום צוואת המנוח, המייתר את הצורך במנהל עיזבון זמני.

תחילה ייאמר לעניין זה, כי אף שמבחינה פרוצדורלית הצדק עם המשיבים שכן מדובר בשתי בקשות נפרדות, מאחר שממילא גם מבחינה מהותית אינני סבור כי יש מקום למינוי מנהל עיזבון זמני או קבוע אין צורך להידרש לטענה זו. סבור אני שלא מתקיימים התנאים למתן סעד זמני של מינוי מנהל עיזבון זמני, ולא מינוי מנהל עיזבון קבוע.

כאמור אינני מקבל טענה זו ועל כן חלקו של היורש XXXX יוקנה לאנ"ן. ביחס לשני יורשי יורשים - XXXX (בנו של XXX) ו-XXXX נכדו של המנוח (בנו של XXXX) נטען כי אותם יורשים המתגוררים בסוריה או בגרמניה אינם "נפקדים" אלא "נעדרים". טענה זו, שלא ברור על איזה מסד עובדתי או משפטי היא נשענת, אינה יכולה להועיל למבקש.

אני דוחה את טענת המבקש.

מאחר וברמת הגולן חל משפט מדינת ישראל, פשיטא שהחוק חל בו. גם לגופו של ענין מקובלת עלי טענת ב"כ האנ"ן, כי בין השנים 1967 ועד שנת 1981 השנה בה חוקק חוק רמת הגולן, ניתנה התייחסות של המחוקק, אומנם אז באמצעות משטר צבאי וצו של מפקד האזור, בדבר נכסים נטושים שבעליהם עזבו את האזור.

בהמשך, לאחר שחוקק חוק רמת הגולן ותוקנו תקנות מכוחו, נקבע כי הנכסים הנטושים, כהגדרתם בצו מפקד האזור, יוקנו לאנ"ן. כך שגם מבחינה אבולוציונית, דינם של אותם נכסים, שהיו בתחילה בחזקת הממונה על הנכסים הנטושים, להגיע לחזקתו של האנ"ן. סוף דבר: הבקשה למינוי מנהל עיזבון נדחית.

אני מורה על קיום צוואת המנוח XXXX מיום 8.1.1976, כאשר בצו יצוינו העובדות הבאות: חלקו של היורש XXXX, בנו של המנוח, שהתגורר בסוריה כל חייו והוא בחזקת נפקד יוקנה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים – החלק הוא 1/4 מהעיזבון.