בקשה למימוש זכויות להרחבת שטח דירה

תכלית תכנית האב היא לחזק את הקשרים בין תחום התיכנון לסביבותיו, הרחבת הדרכים, יצירת שלד צבורי בתחום התיכנון, הרחבה משמעותית של השטחים לצרכי הציבור במוטמע בהליך ההתחדשות העירונית של המגורים, תוך הגדלת מצאי התשתיות הציבוריות במקביל להגדלת מספר הדירות בשכונה.

בשולי הדברים מציינת הועדה המקומית כי לרשות העותרת עומדת האפשרות לקדם תכנית להעצמת זכויות כפי שמציע כרטיס מיתחם 82 או, לחילופין, לממש את זכויות הבניה התקפות המוקנות לה. טענות המשיבים המתגוררים בבניינים הסמוכים לנכס נשוא הדיון (להלן: "המשיבים"); המשיבים פותחים וטוענים כי הבקשות להיתר אשר הוגשו על ידי העותרת לאורך השנים היו רצופות אי דיוקים וזאת, בהנתן שבפועל לעותרת מבנה קטן על הקרקע ומעליו קומה, בלא קומה מפולשת, אשר בו לכאורה בלבד 4 יחידות דיור, שכן מדובר בדירה אחת המחולקת ל -4 יחידות: מחציתן בשטח של 21 מ"ר (גודל שאינו סביר למגורים) והיתר בגודל 37 מ"ר ו- 33 מ"ר בלבד.

...

בהינתן שבסיכומו של דבר אומצה ההמלצה המפורטת, המנומקת והמקצועית של אדריכלית הוועדה, גם ככל שבמסגרת הדיון בוועדה נקטו חלק מהדוברים במילים שראוי היה שלא להשתמש בהן, אינני סבורה כי מדובר בפגם היורד לשורשם של דברים שיש בו בכדי להוביל לבטלות ההחלטה.

כיוון שכך, הרי שממילא לא הרימה העותרת את הנטל ולו הראשוני להראות כי מדובר באותה בקשה שכבר נדונה ובהתאמה דין טענתה זו - דחייה.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט – העתירה נדחית.

דיון והכרעה השאלה שבמוקד ערעור זה היא מתייחסת לפרשנותה של הוראת סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית שבחוק, וזוהי לשונה: "(1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששמשו למגוריו או למגורי קרובו ובילבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

...

מבוא לפניי ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 4.12.2018 בערר מס' רל/8034/0718, בגדרה נדחה הערר שהגישה המערערת על החלטת המשיבה שלא לפטור אותה מהיטל השבחה עד 140 מ"ר, ביחס למקרקעין הידועים כחלקה 747 בגוש 3925, הנמצאים בתחומי העיר ראשון לציון (להלן: "המקרקעין").

יש להצר על כך שכן אני סבורה כי האינטרס הציבורי הצדיק הבאת עמדת היועמ"ש בפני בית המשפט, כפי שהתבקש (השוו: דנ"א 6298/15 הועדה המקומית לתו"ב פ"ת נ' דיבון ואח' (פורסם במאגרים) סעיף 16).

מעבר לכך, ועדת הערר ציינה כי נטען בפניה על ידי המערערת כי: "אם לא נקבל את עמדתה לתחולת הלכת שלו, אזי יש לקחת בחשבון את שטח ההרחבה (של הדירה הקודמת) ולא את מלוא השטח של אותה דירה. מהטעמים האמורים לעיל לגבי תכלית הפטור אין בידינו לקבל טענה זו, והפטור מתמצה בהרחבת אחת הדירות עד לשטח 140 מ"ר". ועדת הערר הפנתה בעניין זה לפסק הדין בעניין רביד וכן לאמור בפסק הדין בעניין זיו הצופה.

מעבר לנדרש, אציין כי אני סבורה כי עמדה זו של ועדת הערר, לפיה הפטור מתמצה באפשרות להרחבת אחת הדירות עד 140 מ"ר, תואם את לשון הסעיף ואת תכלית הפטור ולכן אין מקום להתערב בקביעה זו. משעה שהערעור נדחה לגופו, מתייתר הצורך לדון בטענה לפיה דין הערעור להידחות מהטעם שהערר הוגש באיחור.

סיכומו של דבר, הערעור נדחה.

פס"ד זה דן בתביעת התובע שלנו לסעד הצהרתי שלפיו הדירה שאותה בנה התובע על גג הבניין (ובהמשך לכך הרחיב אותה בהמשך להיתר רלוואנטי שאותו ביקש וקיבל) כוללת גם את כל שטח הגג העליון של אותה דירה, כך ששטח זה אינו חלק מהרכוש המשותף, וזאת לאחר שנקבע באותו הליך, בהסכמה למעשה של בעלי הדין ותוך אימוץ של חוות דעת מומחה שמונה שם מטעם ביהמ"ש (אדריכל ומשפטן עוה"ד מוטי בניאן), כי כל הגג המקורי והמבנים שעליו שייכים לתובע.

ראשית, התובע לא הציג מלוא מיסמכי התכנית הרלוואנטית להתחדשות עירונית וכן פירוט הבנייה שבאפשרותו או בכוונתו לבצע עפ"י התכנית וגם לא את מיסמכי ההיתר שבכוונתו להגיש; שנית, פסה"ד במחוזי יוצר מעשה בית דין (מסוג השתק פלוגתא) בכל הנוגע למיהות בעלי הזכויות בגג העליון שנוצר ושקיים היום, משמע הגג העליון הוא חלק מהרכוש המשותף ואינו שייך לתובע, ולכן ובמשתמע גם זכויות הבנייה בגג עליון זה נתונות לכל בעלי הדירות (בעלי הרכוש המשותף) ולא לתובע באופן בלעדי; שלישית, התובע מבסס עמדתו על לשון התקנון ההסטורי, אך מאחר שמאז נוצר התקנון מימש כבר התובע את זכויותיו בגג המקורי ומאחר שפסה"ד במחוזי קבע קביעה משפטית חדשה ומחייבת לגבי מעמד הגג ובעלי הזכויות בו, הרי שהכתוב בתקנון מוכפף להתפתחויות המאוחרות הנ"ל ואינו עומד לבדו; רביעית, בנגוד לחזות התמימה של הסעד הנתבע בתביעה העיקרית (סעד טכני בלבד לכאורה של מתן אפשרות לבצע בדיקת שטח בדירות הנתבעים לצורך הכנת דוח אל-הרס), הרי שלמעשה, התובע התיימר בסעד שנוסח בסוף כתב התביעה (כפייה על הנתבעים להסכים למתן היתר בנייה לתובע למימוש זכויותיו הנטענות עפ"י התכנית להתחדשות עירונית) להשיג הכרעה שיפוטית מהותית מאוד ומחייבת בשאלת מיהות בעל זכויות הבנייה עפ"י התכנית להתחדשות עירונית.

...

בסעיף 19 לכתב ההגנה נכתב כך בהדגשה: "דין התביעה של התובע להידחות משום שהוא מבקש צו עשה שבפועל יכריח את השכנים שלו לחתום על בקשתו להיתר בנייה ולגזול מהם זכויות בניה וצפיפות בשווי של מיליוני ₪...". הנתבעים טוענים גם כי היה מחובת התובע לתבוע את כללי דיירי הבית המשותף ולא רק את חלקם, כפי שנעשה בכתב התביעה.

דין התביעה שכנגד להידחות ראשית, נראה כי הצדק עם התובע בטענתו כי עילת התביעה התיישנה (הטענה הועלתה בראשית כתב ההגנה מפני התביעה שכנגד).

אני סבור שאין זה ראוי ואפשרי שבהליך אזרחי ייבחנו, לראשונה, טענות בדבר ביצוע עבירות בנייה, ואף יוצאו מסקנות מחייבות בדבר ביצוע לכאורה של עבירות אלו.

סיכום התביעה והתביעה שכנגד נדחות שתיהן.

בהילכת אליק רון, (פסק הדין בהילכת אליק רון פורסם ביום 15.7.14), נידרש בית המשפט העליון לשאלה מה דינן של זכויות מותנות שנכללו בתכנית מתאר מקומית, אשר אושרו לאחר שהקרקע נמכרה לאַחֵר, לצורך חיוב בהיטל השבחה? בשל זהות המקרה לזה שנידון בעניינינו, אביא להלן את פסקת הפתיחה המתארת את נסיבותיו במדויק: "מה דינן של זכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית לאחר אישורן, לצורך החיוב בהיטל השבחה? על כך נסב פסק דין זה. הוראות בתכנית מתאר מקומית מתנות הענקה של זכויות, כגון ניוד שטחי בניה בין קומות, הוספת שטחי בניה עקריים בגין תוספת קומות וכיוצא בזה, באישור נוסף של הועדה המקומית (להלן: הזכויות המותנות). הזכויות המותנות משולבות בתכנית עם יתר הזכויות שבתוכנית. המקרקעין שעליהם חלה התכנית נמכרים. לאחר זמן מה מבקש הקונה לממש את הזכויות המותנות שבתכנית ומגיש בקשה להיתר בניה. הוועדה המקומית מאשרת את הזכויות המותנות, ומוציאה לקונה היתר בניה מתאים. כעת מבקשת הועדה המקומית לגבות היטל השבחה מהקונה בטענה כי אישור הזכויות המותנות מהוה השבחה. הקונה מצדו טוען כי היטל ההשבחה בגין הזכויות המותנות כבר שולם במועד מכירת המקרקעין. האם יש לחייב בהיטל השבחה נוסף עקב אישור הזכויות המותנות, ואם כן מהו "התאריך הקובע" לחישוב ההשבחה בגינן?"

ועוד קבעה ועדת הערר המחוזית, כי: "הוראות התכנית בנוגע לאפשרות לאשר תוספות בניה להרחבת שטח דירות המגורים באופן המאפשר לאשר תוספת שטח מגורים עקרי אינן לגמרי ברורות ועשויות היו להתפרש באופן שונה מהפרשנות שנתנה להם בסופו של דבר הועדה המקומית. לפיכך, מקובלת עלינו קביעת השמאי המכריע, כי במועד אישור התכנית לא הייתה כל יכולת לדעת אם הועדה המקומית תראה להתיר בניית שטחים עקריים נוספים בגגות חלקיים כ"תוספות בנייה" לדירות הקיימות (ובפרט תוספות בנייה שאינן "פרגולות" או "סככות"), וממילא לא היה ברור באותו מועד מה הקף הזכויות שניתן לצפות במועד אישור התכניות שיאושרו בכל מקרה (אם בכלל).

...

העובדה כי שלושה שמאים מכריעים מצאו כי בעת האישור המותנה בתב"ע לא היו לזכויות כל ערך כלכלי רק מחזקות מסקנה זו. אין בהסכם המכר הוראה כלשהי הסותרת את קביעת וועדת הערר המחוזית וחלוקת הנטל כפי שנקבעה על ידה אף תואמת את כוונת הצדדים להסכם המכר.

תוצאה התביעה נדחית במלואה.

על התובעת לשלם את היטל ההשבחה המשלים שנדרש ממנה במכתב מיום 24.1.18 (נספח י"ג לכתב התביעה) וכן את תוספות החיוב ופיגורים שהוצמדו לו; שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 57,691 ₪, שכר עדותה של גב' פורת בסך 1,500 ₪ וכן הוצאות התייצבותו של הנתבע למועדי הדיון בסך כולל של 2,500 ש"ח. סכומים אלו תשלם התובעת לנתבעים בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק.

פעולות אלו נעשו על-ידם במודע, בכדי להרחיב את השטח הצמוד לדירה, בנגוד לתוואי שהותר בהיתר הבניה ובחוסר תום לב מוחלט, ואין מדובר ב"זוטי דברים".

ההודעה לצדדי ד'1-2 בנוגע לטענת העדר יריבות, טענו צדדי ד'1-2, כי בעת בקשת היתר הבניה היו הנתבעים בעלי הנכס אך בחודשים לאחר העבודות הועברה הדירה בהעברה ללא תמורה לצדדי ד'1-2 למגורים, לשם כך נידרש שפוץ נרחב לרבות מימוש זכויות הבניה והגדלת שטחה.

...

ממכלול טעמים אלו דין ההודעה נגד המפקח להידחות, לא התקבלו התביעה וההודעה לצד ג'.

סוף דבר אשר על כן, דין התביעה להידחות.

לאור האמור, התובעת תשלם לנתבעים וצדדי ד'1-2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ש"ח, לצד ג' 15,000 ש"ח ולצד ד'3 15,000 ש"ח. המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ צדדים.