בקשה להקמת מעלית חיצונית בבניין קיים

במסגרת ההסכם חולקו הדירות בבניין הקיים לשלושה "טיפוסים", בהתאם לגודלן: גדולות, בינוניות וקטנות, ונקבע כי לדירות הגדולות יתוספו 23 מ"ר, ולדירות הבינוניות והקטנות יתוספו 19 מ"ר. כמו כן, נקבע בהסכם כי לכל דירה חדשה תוצמד חניה וכן תיכלול מרפסת בשטח של 11 מ"ר. ביום 4.8.2021 אישר מוסד התיכנון את הבקשה להקמת הבית החדש, בתנאים, כאמור בסעיף 1 לחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק).

שנית, לטענת המבקשת נוכח העובדה שדירתה הנוכחית ממוקמת בקומה 3.5, היא זכאית לדירת תמורה בקומה השישית, ולא לדירה בקומה החמישית כפי שהוצע לה. שלישית, לטענת המבקשת דירתה הנוכחית ייחודית ועדיפה על דירות אחרות בבניין, מכיוון שמעליה לא מצויה דירה אחרת אלא גג חצוני של הבניין ומשום שאין באותה הקומה דירות נוספות.

נקבע כי גם בדירות התמורה הגדולות קיים פחת לעומת תיכנון דירות המוצא, מאחר שתכנונן כולל מסדרונות ארוכים שגם בהם לא ניתן להציב רהיטים, וכן כי אין להיתעלם מהפחת הקיים בדירת המוצא של המבקשת, הנובע מאי הגעת המעלית ישירות לדירתה – אשר מתאיין בפרויקט המתוכנן.

בית המשפט המחוזי עמד על כך שבמסגרת הפעלת סמכותה לאשר ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת ביניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חזוק, חרף היתנגדות המיעוט, על המפקחת לשקול מיגוון שיקולים, ובהם, בין היתר, האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בשויון בין הדיירים בבניין.

...

בפסק הדין נושא הבקשה נדחה ערעורה של המבקשת על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב-יפו (המפקחת ד' קציר-ברין; להלן: המפקחת), מיום 13.9.2022, בתיק 5/1637/2021, במסגרתו התירה המפקחת מימוש פרויקט לפי תכנית מתאר ארצית 38/2 (להלן: תמ"א 38).

על רקע האמור קבעה המפקחת כי ההפרש בין דירת התמורה של המבקשת, לבין דירות התמורה הגדולות הוא נמוך מאוד, ועומד על 2.69 מ"ר בלבד, ועל כן אינו פוגע בשוויון בין בעלי הדירות באופן מהותי.

לשיטתה, קביעה זו מנוגדת להוראות תמ"א 38 אשר "אינה מבדילה בין השונות של דירות המגורים בבית המשותף: דירה קטנה, גדולה, בקומת קרקע או בקומת ביניים או בקומה אחרונה, משופצת או מוזנחת. כל דירת מגורים זכאית לתוספת אחידה [ההדגשה במקור – י' כ'] של עד 25 מ"ר (שטח עיקרי + שטח ממ"ד)". דיון והכרעה לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, אף מבלי להידרש לתגובת המשיבים, וזאת מכוח סמכותי לפי תקנה 148א לתקנות.

סיכומו של דבר: מכל הטעמים לעיל הבקשה נדחית.

בהקשר זה נטען כי הקמת המעלית בבניין תיפגע בחדר המקלחת והשירותים של הדירה (ועל כן הוצע הקמת מעלית חיצונית), המרפסת והעמודים הנושאים אותה הנם אלמנטים מקוריים של הבניין והריסת חלק ממנה יקטין את שטח הדירה, וכך גם חזוק הבניין והדירה בחיזוקים פנימיים.

כמו כן, בסעיף 58 לפסק הדין נקבע בנידון, כדלקמן: "כאמור, הטענות הקנייניות מקומן להתברר בפני הערכאה המוסמכת ..... ככל והחלטה זו (חזוק הבניין בחיזוקים פנימיים – ר.ח.) פוגעת בעותרים, באיכות חייהם או בשטח דירתם (על ידי הפיכת חלק מהדירה לממ"ד וכו'), הרי טענה זו היא במישור הקנייני ומקומה להתברר בפני הערכאה המוסמכת". · טענת התובעים כאילו התקנת המעלית בתוך הבניין תיפגע בשטח דירתם והפתרונות החלופיים אשר הציעו לכך נדחו ממספר טעמים, כמצוטט להלן: "....ראשית, הטענה כי ניתן להמשיך ולקיים את המבנה ללא מעלית אני דוחה. קיים אינטרס להנגשת דירות המגורים במבנה באמצעות התקנת מעלית; שנית, הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה ובעקבותיה ועדת הערר אמנם אישרו כי המעלית תותקן בתוך המבנה משקולי שימור (שכן נקבע כי התקנת מעלית מחוץ למבנה תיפגע בחזות המבנה ובערכי השימור). יחד עם זאת, הוועדה המקומית כבר קבעה בהחלטה בהתנגדויות העותרים כי בנספח השימור בתכנית תתוסף הוראה, לפיה המעלית תוקם בתוך המבנה לשימור מבלי לפגוע בערכיו הפנימיים ובאופן שתסב נזק מינימאלי, כתנאי למתן היתר בנייה בבוא היום, זאת על מנת שלא לפגוע בדיירים. משמע, אין יודעים היום אם המעלית תיפגע בדירותיהם של המתנגדים ומצופה כי ככל שתגרם פגיעה היא תהיה מינימאלית. אמרנו כבר, כי הקביעה שהמעלית תמוקם בתוך המבנה היא החלטה סבירה בשים לב לאנטרס השימור. כבר נקבע כי במסגרת הבקשה להיתר יישקל מקום המעלית על מנת שלא יגרם נזק לדיירים ולערכי המבנה. נראה, כי השגות העותרים ככל שהם טוענים לפגיעה בדירה בה מתגוררים הן מוקדמות, שכן מיקום המעלית יידון בבקשה להיתר" (שם, סעיף 63 לפסק הדין).

...

· הואיל וטענות התובעים נדונו ונדחו על ידי רשויות התכנון, כמו גם במסגרת פסק הדין, אזי הדבר יוצר השתק פלוגתא ומטעם נוסף זה דין התביעה להידחות.

יוצא אפוא, כי לכשיינתן היתר הבנייה, אם ינתן, ממילא אין בכוונת הנתבעות לעשות דין עצמי ולבצע עבודות בדירה בהתאם לאותו היתר, אלא בכפוף לפסק דין שינתן בתביעת פינוי אשר תגשנה נגד התובעים.

חיזוק למסקנה אליה הגעתי לעיל מצאתי בעובדה כי לנתבעות בתור בעלים של הבניין, מוקנית זכות בדין לתכנן שינויים בנכס, להגיש תוכניות ובקשות להיתר בניה לביצוע אותם שינויים ולקבל היתר בהתאם.

לבניין קיים אגף אחורי – דרומי, שלא הופיע במסמכי הבקשה.

המשיבה עוד טענה כי הבניין לא הוכרז כבניין לשימור; יחד עם זאת, המשיבה ניסתה בעבר לקבל היתר למעלית חיצונית אולם בשל היתנגדות ועדת השימור בעריית חיפה, נדחתה בקשתה ועל כן הונחתה המשיבה להגיש בקשה לבניית מעלון פנימי בחלל המדריגות ובכך הדבר לא יביא להריסת חדר המדריגות כי אם לניסור חלק ממעקה המדריגות והצרת חלק מגרם המדריגות.

בקשתה זו של המשיבה לא התקבלה לנוכח היתנגדות וועדת השימור להקמת מעלון חצוני, ואז הגישה המשיבה בקשתה השנייה ושוב חזר העותר על היתנגדותו כאשר הגיש ביום 26.10.2017 היתנגדות ללא כל נימוק ובה הוא רשם "אני מיתנגד להוספת מעלית", וכעת מבקש הוא להעלות טענות לגבי אפשרויות התקנת מעלון במקומות אחרים, שעפ"י העותר לא נשקלו על-ידי הוועדה המקומית.

...

העתירה נדחית אפוא.

העותר ישלם למשיבה מס' 2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ (בין היתר בשל הצורך להביא חוות דעת כחלק מתשובתה).

כמו-כן ישלם העותר לכל אחת מן המשיבות 1 ו- 4 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 8,000 ₪, ואילו למשיב מס' 3 ישלם העותר הוצאות משפט בסך 2,500 ₪.

ההסכמים בין הצדדים התובעת ביקשה להקים מרפאה בשכונת גאולה בירושלים.

בחוזי הרכישה נקבע תנאי מתלה לכניסת ההסכמים לתוקף כי יינתן תוך שנה היתר בנייה לבניין לבניית קומה נוספת, כולל אישור לסגירת מדרגות חיצוניות לבניין ולבניית מעלית.

בעקבות זאת סוכם על מתוה לפיו התובעת תיתן לנתבעים 1-3 ארכה לקיום התנאי המתלה הנוגע למתן היתר לבניית מעלית (היתר שניתן בנתיים), ובכך ינתן תוקף לחוזי הרכישה עמם; התובעת תמחה את זכויותיה על פי חוזי הרכישה לנתבעות 4-5 ותיתן הוראה לנתבעות 4-5 לשלם את יתרת התמורה לנתבעים 1-3; הנתבעות 4-5 תשלמנה לתובעת 600,000 דולר.

התובעת מפנה לאמור בבקשתו לסילוק על הסף של הנתבע 6 לפיו התובעת היתה מודעת לקיומה של הערבות ולמועד תפוגתה (ביום 3.3.2008).

...

עם זאת, מאחר שהעברת הדיון מחייבת את פיצול התביעה, שכן רובה אינה רלוונטית לנתבעים 7-8, אני סבורה כי יש להורות בנסיבות העניין על דחיית התביעה על הסף.

התוצאה התוצאה היא כי התביעה נגד הנתבע 2, הנתבעות 4-5 והנתבע 6 נדחית על הסף מחמת התיישנות.

התביעה נגד הנתבעים 7-8 נדחית על הסף מחוסר סמכות עניינית.

התובעת טוענת כי כבר בשנת 2002 או בסמוך לאחר רכישת זכויות הנתבעת בתת חלקה 1 במקרקעין, ביקשה הנתבעת באמצעות נציגה – מר אבי כלש, לאפשר לה לבנות את תיחום פיר המעלית בקומת הקרקע (להלן: "תיחום פיר המעלית") וזאת בשל רצונה לחצוץ בין המחסן בו עשתה שימוש בעורף הבניין לבין שטח פיר המעלית.

טענה נוספת שהעלתה התובעת, היא כי קיימת לה זכות שימוש בלעדית ברכוש המשותף מכוח סעיף 19א להסכם הרכישה, הקובע כי "הצדדים מסכימים בזה כי לקונה תהא הזכות לבנות מעלית חיצונית בבניין על חשבונה תוך עשיית שימוש בחדר המדריגות ובגרם המדריגות המצוי בצד הממכר". ודוק: מר צפנת הודה בחקירתו כי מדובר בזכות שימוש רגילה (ראו עמ' 26-25 לפרוטוקול), זאת בנגוד לנטען על ידו בתצהירו בו טען כי ההתחייבויות בסעיף דנן מקימות זכות שימוש בלעדית בחלקים אלו שברכוש המשותף.

סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע כלהלן: "בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובילבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות..." בעיניינו, בנוסף למתקנים ולמערכות המצויות בלובי הבניין המשרתים את כל דיירי הבית המשותף, קיים בלובי גם מסדרון המעבר – המשמש גישה לשטח הצמדה א'.

...

" אני סבור שיש לקבל את טענת השיהוי בעניינו, שכן שיהוי סביר עשוי להתפרס על פני כמה חודשים או שנים, אך בעניינו מדובר בלמעלה מעשרים וחמש שנים כך שיש לראות בתובעת כמי שזנחה את אותה זכות חוזית שקיבלה שנת 1994 ופגעה בציפייה הלגיטימית של הנתבעת שלא להעלות מן האוב את העניין בחלוף עשרים וחמש שנים.

לאור המסקנה אליה הגעתי - והיא שדין התביעה להידחות לגופה גם בהיעדר קבלת טענות הנתבעת לשיהוי או לחוסר סמכות עניינית – הרי שאיני קובע מסמרות בגין טענות אלו, והן הועלו כעת למעלה מן הצורך בלבד.

סוף דבר דין התביעה כולה להידחות.