בקשה להקים מעלית חיצונית בגינה משותפת ברמת גן

זאת ועוד, הצורך בניצול שטח הקומה למספר גדול של חניות, יצר בפועל מצב בו למעשה כל קומת העמודים תוכננה ונבנתה כמענה ופתרון להקמת חניה תקנית, וזאת על חשבון שימושים-משותפים אחרים שניתן היה למקם באותה קומה, כמו שטחי גינון, שטחי משחק, מחסנים וכו' - שחלקם כלל לא ניבנו ושחלקם ניבנו בצמצום רב. ובמלים אחרות, הצורך לתת מענה לסוגיית החניה, למעשה עיצב את התיכנון של הקומה והקמתה מלכתחילה, ועל כן לא נכון להתייחס לשטחים אלה כאל חללים שנוצרו אגב הבנייה, וכאלה המנוצלים, בדיעבד, לחניה.

לבסוף טענה המשיבה, כי גם אם תיתקבל עמדת המערערת, קיימים שיקולים כבדי משקל כנגד ביטול החיוב (ראה ע"א 1842/97, 1869, עריית רמת-גן נ' מנחמי מגדלי דוד רמת-גן בע"מ, פד"י נד(5), 15).

דא עקא, על פי השקפתי שטח החנייה בקומה המפולשת אינו ניכנס כלל להגדרתו של "ביניין-עזר", הואיל וזה מוגדר בסעיף 1.00.1 של התוספת כך: "בנין עזר" - בנין שניבנה ליד הבניין העקרי, או בחלק ממנו או במרתפו, או בקומת העמודים המפולשת שלו, או באחת מקומותיו, או על גגו והמיועד לשמש כאחד מאלה: (1) מוסך לרכב פרטי; (2) חדר כביסה או ייבוש כבסים; (3) חדר הסקה או החסנת מכונות קרור או איוורור; (4) חדר חשמל או החסנת גנרטור או טרנספורמטור; (5) מחסן לכלי עבודה, כלי גינה או כלים אחרים כיוצא באלה; (6) מקלט או מגדל ביטחון או מחסה לשעת חרום; (7) חדר מכונות להפעלת מעלית אחת או יותר; (8) פיר המעלית; (9) בריכת מים סגורה; (10) חדר להחסנת מכלי גז או מכלים לאצירת אשפה, למעט בנין כאמור המהוה משטח בלבד ללא קירות בהיקפו וללא גג או תיקרה מעליו, או משטח המוקף קירות, כולו או מקצתו, וללא גג או תיקרה מעליו; (11) ארובות איוורור ואינסטלציה סניטרית;".

סעיף 1 לחוק, מגדיר מהו "שטח דירה" בבית דירות כדלקמן: "בדירה הנמצאת בבית דירות, שטח הדירה כמשמעותו בתקנות התיכנון והבנייה, לרבות חלק יחסי מן השטח הבנוי המוגדר כרכוש משותף בחוק המקרקעין תשכ"ט1969-, בין אם הבית רשום כבית משותף ובין אם איננו רשום כך ושיעורו כיחס שבין ריצפת הדירה לבין שטח הרצפות של כלל הדירות בבית". בסעיף 52 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969-, מוגדר רכוש משותף כדלקמן: "רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדריגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת".

בסעיף 1 לחוק העזר מוגדר שטח ביניין כ"סכום במ"ר של שטחי כל הקומות שבבנין", כאשר "שטח קומה" מוגדר באותו סעיף כדלקמן: "לפי הבנוי למעשה והמחושב לפי סימן ב' לתוספת השלישית לתקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל 1970...". סעיף 1.00.6 לתוספת השלישית לתקנות התיכנון והבנייה מגדיר שטח קומה כדלקמן: (א) שטחה של קומה הוא מספר המ"ר הכולל - (1) של שטח ההשלכה האופקית של רצפתה; (2) של השטח מתחת לקירותיה הפנימיים והחיצוניים; (3) של שטח ההשלכה האופקית של מרפסות, גבליות ויציעים הנמצאים בה; (4) של שטח חדרי מדרגות ובניני עזר, נמצאים בה. (ב) שטחה של קומה לא יכלול כרכוב.

...

"שטח בנין" מוגדר בסעיף 1, באופן זהה להגדרה הכלולה בחוק העזר בדבר ביוב, כסכום במטר-רבוע "של שטחי כל הקומות שבבנין". לאור זהות זו שבין המושגים וההגדרות בשני החוקים, המסקנה המתחייבת היא שגם כאן רשאית המשיבה לכלול את שטחה של הקומה המפולשת בחישוב שיעור האגרה לפי סעיף 3 לחוק.

סוף דבר לאור האמור, אני מציע לחברי לקבל את הערעור בחלקו, ככל שהוא מתייחס לחוק עזר להרצליה (אספקת מים), התש"ן1990-, ומכאן התוצאה שהמערער יהיה פטור מתשלום האגרה לפי חוק זה עבור שטחה של הקומה המפולשת.

ה נ ש י א השופטת ד' דורנר: אני מסכימה לפסק-דינו של חברי, השופט אדמונד לוי ולטעמים שהובילוהו למסקנה כי יש לחייב את המערער בתשלום היטל סלילה, היטל ביוב ואגרת תיעול.

מבוא – בקצרה העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת; במרכז הדיון -ביניין ובו ארבע דירות – שתיים בקומת הקרקע ושתיים בקומה הראשונה ברחוב עלומים 8 ברמת גן, הידוע כחלקה 549 בגוש 6144 (לעיל ולהלן: "הבית המשותף").

במהלך שנת 1967 הגיש אביו של הנתבע 1 מר דוד דוד בקשה להיתר בניה להרחבת דירתו בקומת הקרקע על חשבון השטח המשותף לכיוון החצר, על ידי בניית 2 חדרונים נוספים, הגדלת מטבח בשטח של 26.51 מ"ר והגדלת מרפסת בשטח ש ל 12.49 מ"ר. במהלך שנת 1971 ניתן להורי הנתבע 1 היתר לפתיחת פתח והקמת דלת נוספת בקיר המזרחי של דירת הנתבעים ובהמשך לכך ריצפו הורי הנתבע 1 את שביל הגישה והכניסה לדירה מכיוון המדרכה, דרך החצר, אל דירת הנתבעים 1 ו – 2.

עוד טוענים הנתבעים 1 ו – 2 כי השמוש היחודי אשר נעשה על ידם בחצר לאורך השנים ובכלל זה טיפוח החצר והגינה על ידם באופן בלעדי - החל משנות ה- 70 או למצער משנת 1996 (עת חודשה על ידם גדר קודמת בהקמת הגדר בגובה 1.20) והכל ללא היתנגדות ומבלי שננקטה כנגדם כל פעולה, הנה בבחינת הסכמה להצמדת הרכוש המשותף, אשר יש בה בכדי למנוע העלאת טענה כנגד השמוש כאמור וזאת, הן מפאת מניעות והן מפאת שהוי.

מכיוון שניסיונות הפישור לא צלחו, היתקיים ביום 30/4/17 דיון הוכחות, במהלכו העידו מטעם התובעת – הגב' איילת שחר, מנהלת מחלקת רשוי באגף הנדסה בעירית רמת גן ואשר העידה כי תוספות הבנייה המפורטות בסעיפים א-ח לת/1 (ובכלל זה – החומה המקיפה את החצר הצמודה פיזית לדירת הנתבעים 1 ו – 2, השער הקבוע בחומה זו, מחסנים בצד המזרחי והצפוני בחצר זו ופרגולות המחוברות לקיר החצוני לדירת הנתבעים 1 ו - 2 בצד דרום ובצד דרום-מזרח) – ניבנו בלא היתר בנייה.

הרכוש המשותף –כולל, בהתאם להגדרת סעיף 52 לחוק המקרקעין, את "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדריגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם..." הואיל והרכוש המשותף מיועד כאמור לשימוש כלל בעלי הדירות, הרי שנקודת המוצא הנה כי לא מתקיימת בו בעלות ייחודית של מי מבעלי הדירות.

...

אשר על כן הנני מורה לנתבעים 1 ו – 2 – כמבוקש - לסלק מהחצר, המהווה חלק מהרכוש המשותף, כל בנייה אשר ביצעו עליה שלא בהיתר ו/או בהעדר הסכמה – קרי – החלפת הגדר שהקיפה את הבית המשותף בחומה והשבת המצב לקדמותו על דרך גידור הבית המשותף בגדר נמוכה, הסרת שער אשר מוצב בחומה האמורה, הסרת מרפסת דק אשר נבנתה בחצר המשותפת וסגירת פתח מתוך צידה הדרומי של דירת הנתבעים 1 ו – 2 לכיוון חצר זו (לכיוון רחוב עלומים), הסרת שתי פרגולות אשר נבנו בחצר המשותפת תוך חיבורם לקיר המשותף הפונות אחת לכיוון דרום (רחוב עלומים) והשנייה לכיוון מזרח והסרת הריצוף בחצר המשותפת.

אציין כי אינני מוצאת להורות לנתבעים 1 ו -2 להשיב פלטת בטון אשר שימשה להנחת פחי האשפה המשותפים לחצר וזאת, הואיל ולא הוכח כי אמנם הם היו אלו אשר סילקו פלטה זו. עוד הנני קובעת כי לכלל הדיירים בבניין הזכות לעשות שימוש בחצרות ובגגות הבית המשותף ובהתאמה הנני קובעת כי יש לאפשר גישה ושימוש כאמור לכלל הדיירים.

משהתקבלה תביעת התובעת הנני קובעת כי הנתבעים 1 ו – 2 יישאו בהוצאותיה בסך 700₪ וכן בשכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 19803-03-12 גלייכר ואח' נ' שביט ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופט עמית יריב תובעת ונתבעת שכנגד קרן גלייכר ע"י ב"כ עוה"ד שלומי מושקוביץ ורועי דותן נתבעים ותובעים שכנגד נתבעים 1.קרן שביט 2.עודד שמעון שטייף 3.אמיר פילו ע"י ב"כ עו"ד עודד שטייף 4.בנימין יצחקי 5.שרה יצחקי ע"י ב"כ עוה"ד לאה פורת ורותי שריד פסק דין

לפניי תביעה שעניינה שימוש ברכוש המשותף בבית משותף ברחוב עיר שמש 45, בשכונת רמות צהלה בתל-אביב.

הנתבעים כולם טענו, כי השמוש שהם עושים במקטע החצר הסמוך לדירותיהם – אינו מונע בפועל את השמוש במקרקעין המשותפים משאר הדיירים, אם כי הם טוענים לקיומו של נוהג רב שנים, שלפיו הוסכם כי דיירי קומת הקרקע יעשו שימוש במקטעי החצר הסמוכים לדירותיהם, ובכך ייהנו מ"דירת גן" ואילו דיירי הקומה העליונה יעשו שימוש בגג, ובכך ייהנו מ"דירת גג".

עוד הם טוענים, כי טיפוח הגינה והצמחייה נעשו תמיד על ידם, על חשבונם ובמימונם הבלעדי, ובכך רק השביחו את מראה הבית המשותף.

גלייכר עתרה לסעדים הבאים: צו הצהרתי הקובע כי החצר הקדמית והחצר האחורית הנן חלק מן הרכוש המשותף של הבניין וכי אין למי מן הנתבעים כל זכות שימוש ייחודית בחצרות האמורות; צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לבצע כל שימוש ייחודי ו/או בלעדי ברכוש המשותף; צו עשה המחייב את הנתבעים 1-3 לפרק את כל עבודות הבניה שבוצעו על ידם בחצר האחורית ולהשיב את המצב לקדמותו; צו עשה המחייב את הנתבע 3 לפתוח את הגישה לשער הגישה לחצר האחורית מצידה המזרחי, ולהשיב את הידית לשער; צו עשה המחייב את הנתבע 3 לסלק את משטח העץ ("דק") הקטן המוצב בחצר האחורית אל מול דירתו; צו עשה המחייב את הנתבעים 5-4 לפרק את הגדר שהקימו בחצר הקדמית; צו עשה המחייב את הנתבעים לסלק את ידם מן החצר הקדמית והחצר האחורית ולפנות את כל הרכוש הפרטי שלהם שהוצב בחצר הקדמית והחצר האחורית; להורות לרשם המקרקעין לרשום הערה בפנקסי המקרקעין על דירותיהם של הנתבעים לפיה קיים פסק דין האוסר על שימוש ייחודי בחצרות הבניין; לחייב את הנתבעים, לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין השמוש בחצר; לחייב את הנתבעים לשלם לתובעת פיצוי בסך של 10,000 ₪ בגין עוגמת נפש שנגרמה לה כתוצאה מהתנהלותם הפסולה של הנתבעים.

זאת ועוד: השימושים שאליהם מתייחסת גלייכר בעדותה כשימושים אפשריים מבחינתה – הצבת אופניים או התקנת מחסן – הם בדיוק אותם שימושים שאותם היא מבקשת למנוע משטייף ומפילו בצו בית המשפט! הרושם המתקבל מעדותה של גלייכר הוא כי מאבקה של גלייכר הוא על העקרון הקנייני, ולא על נזק קונקריטי או אפילו אי-נוחות קונקרטית הנגרמת לה. חזוק לעמדה זו ניתן למצוא בעובדה שגלייכר השלימה השלמה מלאה עם השתלטותה של מישפחת אליהו על חלק מן החצר – הישתלטות שיש בה משום נתוק מוחלט de facto של מקטע שלם בחצר מיגדרי הרכוש המשותף.

...

לנוכח המסקנה שאליה הגעתי, אינני רואה צורך להידרש לטענה זו, שכן לפי הוראות סעיף 71ב (ג) לחוק המקרקעין: "בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין" אין חולק, כי דירותיהם של שטייף ושל פילו הורחבו – על דרך של הוספת מרתף.

סיכום מאחר שהגעתי לכלל מסקנה, כי יש להותיר את המצב הקיים בבניין על כנו, מבלי לערוך בו שינויים, ניתנים בזאת הצווים הבאים: ניתן בזאת צו קבוע, האוסר על שטייף או פילו להציב גדרות או קירות של קבע בשטח הרכוש המשותף – בין זה הסמוך לדירותיהם ובין אחר; אני מורה לפילו למסור לכל דיירי הבניין מפתח לשער הגישה לחצר האחורית מכיוון רחוב ענתות, ומורה כי נושא שער הגישה מרחוב ענתות יועלה לדיון באסיפה הקרובה של בעלי הדירות בבניין, לקבל החלטת רוב בנושא; ניתן בזאת צו קבוע, האוסר על מי מהנתבעים לחסום את המעבר בין שביל הגישה לבניין מרחוב עיר שמש לחצר הקדמית של הבניין.

התביעה שכנגד – נדחית במלואה.

סוף דבר "כך בעמק יפה, בין כרמים ושדות,

טענת באת כוח המשיבה כי המתלוננת הזכירה איומים אלו בעדותה, אך ייחסה אותם ליום אחר לא התקבלה על השופט ש' ברוך, כיוון שהמתלוננת השכילה לפרט על אשר ארע במהלך נסיעתם המשותפת לקריית-מלאכי, ולא ציינה איומים כלשהם מצד המערער.

כך סתרה עצמה המתלוננת משטענה כי בבוקר הארוע המערער תקף אותה מילולית ולסירוגין טענה שהתעלם ממנה במהלך הבוקר; כך גם טענה כי המערער אסר עליה לקחת עימה את הטלפון הסלולרי שלה כשירדה בצהריים עם בתה לגן המשחקים ובהזדמנות אחרת טענה שבתחילה לקחה עימה את המכשיר ואז החזירה אותו הביתה לבקשת המערער; כך גם נימצאו סתירות באשר לתאור האונס עצמו, שכן לא ברור מהיכן להיכן בדירה גרר אותה המערער בכוח וכן האם השכיב אותה על המיטה ונשכב מעליה או שמא האונס בוצע כאשר המערער עומד ואילו היא מתחתיו במצב של חצי ישיבה.

לטענת המערער, היצטברותם של מחדלי החקירה השונים מקימה חשש כי הגנתו קופחה.

לטענתו, העונש שהושת עליו חורג לחומרה מרמת הענישה המקובלת במקרים מעין אלו.

בחנתי את טענותיו של המערער כנגד מהימנותה של המתלוננת והגעתי למסקנה כי הצדק עם דעת הרוב בבית המשפט המחוזי אשר מצאה כי הסתירות בדבריה, ככל שהן קיימות, אינן מהותיות, וכן אין בהן כדי לכרסם במהימנות עדותה של המתלוננת, אשר הגיונה הפנימי יציב, וכך גם עמידתה אל מול הראיות החיצוניות התומכות בגירסתה לאירועים.

...

לסיכום נקודה זו, בנוסף לאמינות המתלוננת, כפי שהוערכה על ידי שופטי הרוב, ישנן עדויות וממצאים חיצוניים המחזקים את עדותה, ופסיפס ראייתי זה הוא העומד מאחורי הרשעת המערער.

יוצא אפוא, כי דין טענותיו של המערער כנגד הכרעת דינו כולן להדחות.

סוף דבר, אציע לחבריי לדחות את הערעור הן לענין הכרעת הדין והן לענין גזר הדין.

בית משפט השלום בבת ים ת"א 23148-09-20 מודיאנו ואח' נ' וילנציק ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופטת אפרת אור-אליאס, סגנית נשיא תובעים 1.נתנאל מודיאנו 2.מודיאנו פיתרונות פינאנסיים בע"מ 3.מודיאנו אחזקות בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד רועי גאליס נתבעים 1.שקד וילנציק 2.שקד וילנצ'יק אחזקות בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד אילן שטאובר פסק דין

רקע עובדתי ועיקרי טענות הצדדים הצדדים בתובענה שלפניי ביקשו להקים מיזם משותף, באמצעות הקמת חברה בעירבון מוגבל.

מהאמור עולה כי הסיבה בגינה שקד לא העביר את חלקו, שווה בשווה, לא הייתה הסכמת הצדדים כי נתי ישלם את הסכומים הנדרשים, כהלוואת בעלים לחברה ולאחר מכן יקבל את חלקו מהכנסותיה.

בסיכומי הנתבעים נטען כי שקד נשא בהוצאות נוספות עבור המיזם המשותף, וביניהם תשלום חוב ארנונה לעריית רמת גן (149,355 ₪ כולל הוצאות משפט); עריכת כנס (69,000 ₪); הקמת אתר אינטרנט (7,500 ₪); הוצאות דפוס (22,195 ₪) ורכישת ספה (2,000 ₪), שאוזכרו מעלה; והשתתפות בשכר עובדת (10,000 ₪).

...

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, כמו גם הראיות שלפניי, באתי לכדי מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה.

אשר על כן, בהתחשב במפורט לעיל, אני קובעת כי הסכמת הצדדים הייתה כי כל אחד מהצדדים ישקיע, במידה שווה, במיזם ובהקמתו.

משניתן צו הצהרתי כמבוקש לא מצאתי כי יש מקום להיעתר לבקשה לפיצול הסעדים המפורטת בכתב התביעה.