בקשה להצהרת גבולות בגוש 30086 ודחיית התנגדויות

בקשה למתן פסק דין המצהיר כי גבולות חלקה 178 בגוש 30086 הן כאמור בתכנית המודד המוסמך אלישיב (תצ"ר 379/11) אשר נבדקה ונחתמה כ"כשרה לרישום" ביום 30.5.11.

בעקבות התנגדויות שהעלו בעלי החלקות הגובלות בדיון אצל המפקחת ניתנה על ידה החלטה ביום 31.7.13 ולפיה מהדיונים וכן מביקור שערכה במקום התברר כי עיקר המחלוקת בין הצדדים נעוצה בנושא הבעלות בשטחים הגובלים בין החלקות השונות ואין על כן מנוס מלברר תחילה שאלה זו. על כן ולבקשת המבקשים התלתה את הבקשה וזאת עד לקבלת הכרעה על ידי בית המשפט המוסמך בעיניין הבעלות (ר' נספח ב' להמרצת הפתיחה).

עם זאת, מאחר והבקשה ככל הנוגע למשיבים שהגישו כתבי תשובה נדחית, ומאחר והסעד המבוקש הנו הצהרה בדבר גבולות חלקה בהתאם לתכנית שלא הוכח כי אכן משקפת את גבולות החלקה, איני רואה מקום למתן הסעד המבוקש גם ככל הנוגע למשיבים אלו.

...

עם זאת, מאחר והבקשה ככל הנוגע למשיבים שהגישו כתבי תשובה נדחית, ומאחר והסעד המבוקש הינו הצהרה בדבר גבולות חלקה בהתאם לתכנית שלא הוכח כי אכן משקפת את גבולות החלקה, איני רואה מקום למתן הסעד המבוקש גם ככל הנוגע למשיבים אלו.

התוצאה היא שהתביעה נדחית.

המבקשים ישלמו סך של 7,500 ₪ לכל אחת משלוש קבוצות המשיבים: 2-1, 5-4 ו-9-7.

הסכם בין מר שלמה ארבלי, רחוב אסא 3 ירושלים, המייצג את כל בעלי הנכס בגוש 30086 חלקה 216 לבין מר יעקב יוסף רוזנברג, רחוב רייכמן 4 ירושלים, בעל הנכס בגוש 30086, חלקה 217 מוסכם בינינו כדלקמן: 1) מר יעקב יוסף רוזנברג מתחייב בזאת לסגור את כל הפתחים שבקיר המשותף עם משפ' ארבלי.

מבקשים שייתן תוקף של צו שפוטי להסכמות הנ"ל וכנגד זה תדחה ההיתנגדות" החלטת המפקח: "הריני מאשר את ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים, כמפורט לעיל. ניתן בזה תוקף של צו שפוטי להסכמות אליהן הגיעו הצדדים, כמפורט לעיל. ההיתנגדות של המתנגד נדחית בזה, בכפוף להסכמות ולהצהרות של הצדדים, יינתן צו מתאים לתיקון שטח וגבולות החלקה מס' 216, בהתאם לתצ"ר מס' 1106/09". בהמשך להחלטת המפקח, ביום 6/6/10 ניתן צו בדבר תיקון הרישום בפנקס המקרקעין.

...

סיכום ביניים אשר על כן מסקנתי היא שאין מקום להורות על צו עשה כפי שמבקש ארבלי, באשר דרישה זו היא בניגוד להצהרתו והסכמתו שהיוו תנאי להסרת התנגדות רוזנברג לרישום ותיקון גבולות חלקתו.

בכל מקרה יובהר כי אני דוחה את צווי ה"עשה" ששני הצדדים ביקשו האחד כנגד יריבו, בנוגע להסרת הסגת גבול.

סוף דבר - התביעות נדחות הדדית ללא צו להוצאות.

הרקע לתביעה על פי תצהיר התובע: "אני (יחד עם אימי) אחד מבעלי הזכויות בנכס הידוע כחלקה 11 בגוש 30036... והידוע גם כרח' בן שטח 9 ובו ביניין (להלן – הנכס). מצדו המערבי של הנכס מצויות 2 חלקות צמודות זו אחר זו: חלקה 96 ואחריה חלקה 97 בגוש 30036 (שבה נימצאת מסעדה שהיתה ידועה כ"ריבלין" וקודם לכן כ"אוקיינוס")" (התובע, סעיף 1 לתצהיר).

זיו אדר, בודק תכניות בלישכת התיכנון המחוזית בירושלים, אשר נתן עדות מטעם הועדה המחוזית, הצהיר כי "בכל הנוגע לשטח שבמחלוקת, לא סברה הוועדה, ככל הנראה, כי קבלת היתנגדותו של מר כהן באופן חלקי, אשר בעקבותיה הוחלט, כי מיגרש 4 שהיה בבעלות עריית ירושלים, יוגדר כשטח פרטי פתוח ללא אחוזי בניה, מצדיקה את הזמנתם של גורמים כלשהם העלולים להפגע..." (זיו אדר, סעיף 8 לתצהיר).

מפרוטוקול הדיון בוועדת המשנה לתיכנון ובניה של הוועדה המקומית מיום 19.5.97, אשר צורף כנספח 8 לתצהיר התובע, עולה כי הוצגו בפניה היתנגדותו של שאול כהן וטענתו בדבר הסיכום עם מנכ"ל החברה לפיתוח מזרח ירושלים, וכי תגובתו של יהונתן לוירר לטענות אלה הייתה "לא קיים כל הסכם כזה". מכל מקום, משנדחתה ההיתנגדות של שאול כהן בכל הנוגע לרישום החלקה על שמו ומשלא התקבלה החלטה תקפה לפיה יירשם המיגרש על שם בעלי חלקה 97, אין בסיס לטענה לפיה הועדה המחוזית התכוונה להעביר את המיגרש על שמו, ובנסיבות אלה אין רלבאנטיות לטענה לפיה ניתן היה להצדיק החלטה כזו, ככל שהייתה מתקבלת.

לטענתן: "הרי אם חו"ח, רומו המדינה ו/או הערייה ע"י שאול כהן, הוא האשם העקרי והנתבע הראשי. אי-תביעתו ע"י התובעים, מכשירה את טענותיו ומביאה למסקנה כי בקשתו והתנגדותו כלפי המדינה היו כדין" (סעיף 7 לסיכומים).

התובע הצהיר כי: "הואיל ולנכס לא היתה בעבר כניסה נפרדת לצרכי שירות (לצרכי אספקת מוצרים ופינוי זבל) והדבר פגם בנכס ובאפשרויות השמוש בו כמסעדה, הרי שבהיותנו גובלים בשטח צבורי, הכשרנו לפני שנים, כניסת שירות לנכס בצדו האחורי של הנכס אל ומאת השטח הצבורי הנ"ל, על ידי הפיכת חלון בקומת הקרקע של הנכס הפונה לשטח הצבורי, לדלת... הגישה לנכס התאפשרה רק דרך רצועת הקרקע הנדונה..." (התובע, סעיף 4 לתצהיר).

...

לטענתן: "הרי אם חו"ח, רומו המדינה ו/או העירייה ע"י שאול כהן, הוא האשם העיקרי והנתבע הראשי. אי-תביעתו ע"י התובעים, מכשירה את טענותיו ומביאה למסקנה כי בקשתו והתנגדותו כלפי המדינה היו כדין" (סעיף 7 לסיכומים).

הנתבעות ישלמו לתובעים את הפיצוי שנפסק.

הנתבעות ישלמו לתובעים שכ"ט עו"ד בסכום של 20,000 ₪.

מבוא התובעים 1-4 ונתבעים 1 ו-2 בעלי זכויות חכירה לדורות במקרקעין בחלקה 174 גוש 30076.

בקשה להיתר בניה של דרוק דרוק לא המתין להכרעת בית המשפט בתביעה לסעד הצהרתי שהוא יזם, על אף שהצהיר בהמרצת פתיחה כי אינו רוצה לקבל דבר שאינו שלו, אלא מבקש כי ביהמ"ש יקבע באופן סופי ומוחלט בכל עניין זכויות הבניה וחלוקת הנכס (ס' 19 לבקשה, נספח כ"ג), חמישה חודשים לאחר שהוגשה התביעה לסעד הצהרתי, כשבועיים לאחר שניתן בהסכמה צו מניעה זמני מסויג כנגד התובעים (נספח ח' לתצהיר אמסלם), הגיש דרוק ביום 12/8/08 בקשה להיתר בניה בשטח כולל של 145 מ"ר ומחסנים בקומת המרתף מבלי שהוא מיידע את הועדה אודות ההליך המשפטי התלוי ועומד בענין זכויות הבניה ומבלי שהוא מיידע את אמסלם, או את בית המשפט, אודות הגשת הבקשה להיתר.

אמסלם ביקשו ש"גם אם ניתן היתר כדין (שלטענתנו ניתן תחת היתנהלות מיתחכמת וגובלת במירמה) ברור כי כיום שבחלוף שנה לא ניתן לחדשו והבקשה צריכה להדחות.

בכל הנוגע לנתונים שעל בסיסם הוועדה היתה צריכה להחליט בענין חידוש היתר הבניה שניתן לדרוק, פסק הדין ברור – לדרוק 1/3 בלבד מזכויות הבניה והמסקנה כי הוא ניצל אותם ברורה מנתוני הבקשה להיתר בניה – השטח הבנוי על ידו ביחס ל-557 מ"ר. לו היתה הועדה דנה בחידוש ההיתר כאילו מדובר בבקשה להיתר בניה לה מיתנגד אמסלם, המסקנה החד משמעית שהיה עליה להגיע היא שיש לדחות הבקשה, או לכל הפחות להתלות אותה.

...

אני דוחה את תביעתם הכספית של התובעים, באשר לא הוכחו נזקיהם.

אני דוחה את הסעד המבוקש בסעיף 26 ג' לכתב התביעה המתוקן.

אני דוחה התביעה נגד הועדה המקומית אולם היא תישא בהוצאותיה, באשר דחיית התביעה נגדה אינה נובעת מהמסקנה שלא נפל רבב בהתנהלותה, אלא מהעדר נזק מוכח בשלב זה. ניתן היום, ד' אב תשע"ו, 08 אוגוסט 2016, בהעדר הצדדים.

טענות הצדדים: התובע טוען להיותו הבעלים המצויה ברחוב צפניה 10 בירושלים , בקומת הקרקע, הידועה גם כגוש 30081 חלקה 143/1 (להלן – "הדירה") אף שהבעלות טרם נרשמה בלישכת רישום המקרקעין כי אם הערת אזהרה בלבד, רשומה לטובתו.

על זכויותיו כדייר מוגן בדירה ניתן ביום 24/12/07 פסק דין הצהרתי על ידי כב' השופט ברקלי בתיק ה"פ 693/07 (להלן – "התובענה") בעת שהמשיבים, סאלאוויצ'יק ובנק לאומי לא היתנגדו למתן הסעד ונקבע כי צו הפינוי לדירה שניתן בתיק הוצל"פ כבקשת בנק לאומי, לא יחול על הנתבע (עותק התובענה ופסק הדין צורפו כנספחים א' ב' לכתב התביעה).

לפיכך ובהעדר הסכם מכר לא נוצרה יריבות עם הנתבע ודין התביעה להדחות.

דיון והכרעה: מעמדו של הנתבע בדירה: בחנתי תחילה את מעמדו של הנתבע בדירה שהתובע טוען כי פלש והסיג גבול בה. להגנה על חזקה, מקום מרכזי בדיני הקניין.

"בהתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה ובשאלה האם כוונה זו היא המשתקפת בחוזה המכר, או שמא החוזה משקף מצג שונה. שאלה זו היא שאלה שבעובדה, והתשובה לה נלמדת ממכלול נסיבות המקרה. הנטל להוכיח כי חוזה נכרת למראית עין, וכי כוונתם המוצהרת של הצדדים בהשתקפותה בחוזה אינה משקפת את כוונתם האמיתית, מוטל על שכמו של הטוען טענה זו" (ע"א 3725/08 ‏ ‏ ניסים חזן נ' אריק חזן, 3.12.2011, פסקה 25 בפסק הדין מפי כב' השופטת פרוקצ'ה).

...

לאור כל האמור השתכנעתי כי התובע, לא ידע במועד רכישת הדירה ובעת מסירת החזקה בה לידיו, על זכויותיו של הנתבע כדייר מוגן בדירה.

בנסיבות אלו אני קובעת כי הנתבע אינו פולש ומסיג גבול לדירה.

סוף דבר , נדחית התביעה.