בקשה להצהרת בעלות על נכס טעון רישום ראשון

לפני תביעה שהוגשה על ידי מר יוסי צפר (להלן: "התובע") נגד מר דני מדר (להלן: "הנתבע") וגב' מזל מאלי מדר (להלן: "הנתבעת"), (שניהם יחד להלן: "הנתבעים"), שבמסגרתה ביקש התובע להצהיר כי הוא בעל הזכויות בנכס הידוע כחלקה 99 בגוש 4270, הנמצא ברחוב שבזי 125 בראש העין, להורות על אכיפת חוזה המכר בין הצדדים ולקבוע את יום כניסתו לתוקף לצורך מסוי מקרקעין.

המחלוקת בין הצדדים והשאלות המרכזיות הטעונות הכרעה אין מחלוקת בין הצדדים לגבי כריתתו של הסכם ההלוואה.

סעיף 6 בהסכם כותרתו "הנכס כבטוחה לפרעון ההלוואה". בין יתר סעיפיו הקטנים נקבע כך: "6.1. להבטחת החזר ההלוואה וכל חלק ממנה ולהבטחת תשלום הריבית וכל חלק ממנה, מתחייב הלווה לרשום לזכות המלווה, קודם למתן ההלוואה, משכנתא בדרגה ראשונה על כל זכויותיו וכל חלקו של הלווה על הנכס.

...

למעשה, איש מהצדדים לא הביא ראיות כדבעי לעניין זה. לכן איני נעתרת לבקשה זו של התובע ויידרש להסדירה מול רשויות המס.

סוף דבר התובע הוכיח כי השתכללה בין הצדדים מערכת הסכמים – הסכם הלוואה והסכם מכר – אשר ההסכמה שביסודה היתה כי תינתן לנתבעים הלוואה לצורך תשלום חובותיהם לנושים, וכי לאחר פרק הזמן המוסכם, באם לא תושב ההלוואה, תועברנה הזכויות בנכס לבעלותו, כאשר סכום ההלוואה נקבע כ"תמורה" בגין הנכס.

בנסיבות אלה, אני מקבלת את הטענה כי הסכם מכר הנכס (במ/7) השתכלל ונכנס לתוקפו ומורה על אכיפתו בכפוף לדיווחים ותשלומים לרשויות המס ובכפוף להוראות כל דין.

לפיכך התבקש בית המשפט לתת את הסעדים שלהלן: להצהיר כי התובע זכאי להרשם כבעלים של המקרקעין; להורות על אכיפת הסכם המכר; להורות על רישום המקרקעין על שם התובע, בכפוף להמצאת כל האישורים הדרושים מהרשות המקומית, ממנהל מסוי מקרקעין או מכל רשות אחרת; להורות על מינוי ב"כ התובע לכונס נכסים על זכויות הנתבעים במקרקעין ולהסמיכו לחתום על כל המסמכים הדרושים להשלמת רישום המקרקעין; לתת צו האוסר על נתבעים 21-19 או מי מטעמם להפריע לשימוש של התובע במקרקעין, להטרידו או לגזול ממנו את המקרקעין; להתיר לתובע לפצל את סעדיו, ובפרט את הסעד הכספי בגין הנזקים שנגרמו או שיגרמו ממעשיהם וממחדליהם של הנתבעים.

כך נקבע בסעיף 7 לחוק המקרקעין שלפיו עסקה במקרקעין טעונה רישום, כהגדרתו בסעיף 1: "רישום בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק זה או התקנות על פיו", וסעיף 7(ב) לחוק המקרקעין נקבע כי עסקה שלא נגמרה ברשום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.

יתר על כן, לו היו נתבעים 20 ו-21 מבססים כי המנוח היתקשר בעיסקאות נוגדות עם פואד ועם התובע, אזי לפי הילכת גנז הנ"ל, היה מקום לקבוע כי הרוכש השני, התובע, הוא בעל הזכויות העדיפות משום שהרוכש הראשון, פואד, לא רשם הערת אזהרה (ראו והשוו גם פסקי הדין שניתנו בע"א 368/15 בשארה ג'וזיף נ' עפיפה אנדראוס ג'רייס מיום 12.4.16 ובע"א 8609/15 עמאר מוסטפא נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל מיום 3.5.17).

...

על כן, אני קובע כי התובע יהיה רשאי להגיש לבית משפט השלום תובענה לפינוי השטח ולהריסת הגדר והמבנה בעקבות פסק דין זה, ובהתאם להוראות סעיף 21(א) לחוק המקרקעין.

לסיכום, התביעה מתקבלת בחלקה כמפורט בסעיפים 56 ו- 60 הנ"ל. לעניין ההוצאות, ב"כ התובע לא ניהל את התיק באופן המיטבי, ומסיבה זו בין היתר לא הייתה אפשרות לקבל את התביעה במלואה ולקבוע כי התובע זכאי להירשם כבעל הזכויות במקרקעין.

לפיכך ולאור כל האמור לעיל, אני מחייב את נתבעים 20 ו-21 יחד וכל אחד לחוד לשלם לתובע סך של 4,500 ₪ בגין הוצאות משפט וסך של 35,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד. סכומים אלה ישולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

סעיף 21 מבחין איפוא בין שני פסקי דין, הראשון פסק דין "הטעון ביצוע", אשר לגביו רשאי החייב לטעון טענת היתיישנות; והשני, פסק דין "שאינו טעון ביצוע", אשר אינו נתון להתיישנות.

אמנם פסק הדין מגלם בתוכו הצהרה (בדומה לכל פסק דין אופראטיבי המגלם בתוכו הצהרה כמוסה, ובשונה מפסק דין הצהרתי צרוף התקף כלפי כולי עלמא, לדוגמא פסק דין המצהיר על גילו של אדם), יחד עם זאת, ברור כי פסק הדין שלפניי טעון ביצוע לשם רישום הזכויות על שם המנוח כמאל או על שם יורשיו.

התובעים טוענים כי פסק הדין מטיל על הנתבעת חובה לקיים הוראותיו ועליה היה לקבוע שומה ומשלא קבעה שומה, הרי מתיישן החיוב בגין בדל מית'ל, אולם ההצהרה על בעלות המנוח אינה מתיישנת.

משכך, ברור הוא כי הנתבעת שגם היא "חייבת" על-פי פסק הדין, רשאית להניח כי הזכות של המנוח כמאל לקבל את הבעלות בחלקה וחיובה של הנתבעת על-פי פסק הדין, לרבות החיוב להענות לבקשת התובע לממש את האופציה שניתנה בידיו, לקבל את התשלום ולהעביר לבעלותו את הזכויות בחלקה, התיישנו בחלוף חמישים שנה מאז ניתן פסק הדין ולאחר שבמשך השנים לא עשה מי מן הצדדים לפסק הדין ולו פעולה אחת לשם הוצאתו אל הפועל.

נקבע כי כאשר נחתם בין הצדדים הסכם מכר, וכאשר הקונה שילם תמורה עבור הנכס , הרי מדובר בעיסקה "כימעט מושלמת", ועד שיועבר הרישום על שמו של הקונה, קמה לקונה זכות קניין שביושר, שמכוחה נוצרים יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בינו לבין המוכר.

...

עוד טענו התובעים, כי דין הבקשה להידחות מחמת כך שרישום הזכויות בחלקה על-ידי המדינה, מהווה פעולה מנהלית ללא סמכות המנוגדת לאמור בפסק הדין ועוצרת את מירוץ ההתיישנות.

עוד מצאתי לדחות את טענתם החלופית של התובעים לפיה יש לדחות את הבקשה מכוח דוקטרינת הנאמנות, וזאת מהטעם הפשוט שלא התקיימו בין שני הצדדים יחסי נאמנות.

משכך, התביעה לאכיפת החיובים לפי פסק הדין על הנתבעת דינה דחייה על הסף וכך אני מורה.

התביעה נדחית אפוא.

זו השאלה הטעונה דיון והכרעה.

כך בסעיף 59 לכתב התביעה נטען שכל מיסמך או פעולה של הנתבע 1 בקשר למקרקעין היא פעולה בטלה ומבוטלת וכך גם ההצהרה המבוקשת במבוא לכתב התביעה להצהיר שלתובע זכות להרשם כבעלים של מקרקעין אשר נרכשו בסכום הגבוה מסמכותו העניינית של בית משפט זה. כמפורט לעיל, עסקינן במקרקעים בלתי מוסדרים שנמצאים בשלב רישום ראשון של המקרקעין.

נוכח ההתנהלות הדיונית, המצב המשפטי בו מצויה המקרקעין, אי מיצוי ההליכים בנוגע לרישום הראשון, נוכח העובדה שלתובע מספר אפשרויות לקידום השמירה על בעלותו הלכאורית על הנכס, לרבות שאלת בעלי העניין הנדרשים וההליך התלוי ועומד, לא מצאתי לנכון להורות על העברת התיק לבית המשפט המחוזי ועל כן דין הבקשה לסילוק על הסף להיתקבל ויש מקום למחוק התביעה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית.

...

אין לאפשר עקיפת ההליך הנדרש לשם ביסוס והסדרת המחלוקות סביב זכויות הבעלות על המקרקעין, באמצעות הגשת הליך עקיף שלא יביא לסילוק סופי של הטענות בנידון ושימנע מימוש "התכלית העומדת בבסיס הליכי ההסדר, שהיא סילוק העמימות והסתירות הקיימות ביחס לזכויות בקרקעות מסוג זה" (ע"א 707/75 אגבריה נ' אגבריה, פ"ד(2) 714, 720) (ראו: ת"א (י-ם) 2535-04-19  נעלין להשקעות (חשמונאים) בע"מ נ' חברת קרקעות לפיתוח נעלין להשקעות (חשמונאים) בע"מ (19.02.20); ה"פ (מרכז) 1064-04-08 אח ראש (אלקנה) בע"מ נ' אחוזת שומרון (אלקנה) בע"מ (07.09.08); ת"א 20993-10-21 סדה נ' עבדאלרחמן חמד אבו סלים   (15.02.22)).

נוכח ההתנהלות הדיונית, המצב המשפטי בו מצויה המקרקעין, אי מיצוי ההליכים בנוגע לרישום הראשון, נוכח העובדה שלתובע מספר אפשרויות לקידום השמירה על בעלותו הלכאורית על הנכס, לרבות שאלת בעלי העניין הנדרשים וההליך התלוי ועומד, לא מצאתי לנכון להורות על העברת התיק לבית המשפט המחוזי ועל כן דין הבקשה לסילוק על הסף להתקבל ויש מקום למחוק התביעה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית.

סוף דבר התביעה נמחקת אפוא.

בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 "עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה... (א) עסקה במקרקעין טעונה רישום... (ב) עסקה שלא נגמרה ברשום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה". משמעות סעיף 7 היא שרישום זכות במקרקעין היא פעולה קונסטיטוטיבית המשכללת את זכות הקניין מכוח הדין.

פורד ביקשה להצהיר על בעלותה בדירה ולמצער להכיר בזכויות המעין קנייניות שרכשה, ומוחזקות בנאמנות על ידי המפרק שמונה לחברת שכטר, כדי שימנע מהנאמן למכור את הדירה במסגרת הליכי הפרוק.

רישום מקרקעין השייכים לשמעון על שם ראובן, יוצרת יחסי נאמנות בין השניים במובן זה שזיקתו של ראובן לנכס בדרך של רישום הבעלות על שמו, מחייבת את ראובן כנאמן לפעול בעיניין זה לטובת שמעון כנהנה.

אילמלא הגיעו הצדדים להסכמה על ויתור הדדי על טענות שקדמו להסכם 2005 הרי שאי אפשר היה להיתעלם מכך כי לרישום משכנתא על מקרקעין שחלקם הוחזק בנאמנות עבור התובעים יש לתת משמעות כי מדובר בהפרה של חובת הנאמנות של בוני סומייל כלפי הנהנים – התובעים, שהרי כנאמנה אסור היה לבוני סומייל, שהיא הבעלים של חלק מהמקרקעין בעצמה, לפעול בנגוד עניינים כמתחייב מהוראות סעיף 13(א) לחוק הנאמנות: "נאמן לא ירכוש לעצמו או לקרובו נכס מנכסי הנאמנות או כל זכות בו, לא יפיק לעצמו או לקרובו טובת הנאה אחרת מנכסי הנאמנות או מפעולותיה, ולא יעשה דבר שיש בו סתירה בין טובת הנאמנות לבין טובתו שלו או של קרובו"; קרי, חובת הנאמנות הראשונה שחלה על הנאמן היא אינטרס הנהנה.

...

סוף דבר תביעת בני הזוג איצקוביץ למתן סעד הצהרתי בדבר זכות הבעלות ב-103/1211 חלקים מתוך המקרקעין שהיו רשומים כגוש 6213 חלקה 13 בתל-אביב יפו מתקבלת.

התביעות שכנגד שהוגשו על ידי בוני סומייל ועל ידי החברה לנאמנות נדחות.

בנוסף לאמור, מקובלת עלי טענת שוב והחברה לנאמנות "כי במסגרת הסיכומים כמו גם לאורך ניהולו של ההליך משתמשים התובעים בלשון בוטה ומשתלחת כנגד הנתבעים בצורה שראויה לכל גנאי" (סעיף 20 לסיכומי שוב והחברה לנאמנות).