בקשה להיתר תוספת קומה חלקית לבניין קיים

ביום 23/6/13 הגיש העותר בקשה להיתר עבור הריסת 2 קומות עליונות בבניין קיים והקמת 5 קומות חדשות ו-2 קומות חלקיות על הגג עבור 36 יחידות ,כאשר הבקשה להיתר אושרה בתנאים ביום 9/10/13 והיתר הבניה ניתן בדצמבר 2015 (נספח 3 לעתירה-להלן היתר הבניה או היתר הבניה המקורי ) .

ביום 5/1/21 הגיש העותר בקשה להיתר שינויים ביחס להיתר הבניה המקורי כך שחלף 5 היחידות המסחריות הנפרדות עם יציע בכל יחידה בקומת הקרקע יתאפשר להסדיר יחידה מסחרית אחת בשטח ,ללא תוספת שטח או תוספת בניה או הקלה או שימוש חורג, אלא הסרת המחיצות בין 5 היחידות המסחריות והפיכתן באופן זה ליחדה מסחרית אחת גדולה.

...

לטענת המשיבות יש לדחות את העתירה עקב שני נדבכים .

השיקול של השמירה על שלטון החוק כנימוק נוסף ומצטבר לדחיית הבקשה: אני סבור שהעותר מקל ראש מדי בעשיית הדין העצמי שלו ושמדובר במי שלמרות שידע שצריך היתר בניה לאיחוד חנויות וידע על הצורך לבקש היתר כזה ,ביצע במודע איחוד חנויות זה בשטח ללא היתר ורק אחר כך מנסה בדיעבד להכשיר זאת ומדובר בעבריינות בניה שהאינטרס הציבורי ועקרון שלטון החוק מתנגדים לפעילות שכזו ויש להם אינטרס למנעה ולהרתיע ,באמצעות אי הכשרה בדיעבד של התנהלות כזו, חזרה של מקרים אחרים כאלו בעתיד.

לאור כל האמור אני דוחה את העתירה.

העותר ישלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪.

המשיבה, הוועדה המקומית לתיכנון ובניה רמת גן, אישרה למערערת להרוס את ביניין המגורים הקיים בן שלוש הקומות ובו שש יחידות דיור, ולבנות תחתיו ביניין חדש בן שבע קומות (וכן קומת קרקע וקומת גג חלקית).

העירעור המנהלי נוגע לכל שלושת הנושאים הנ"ל. הנושא הראשון הוא ההשבחה בגין אישור תוספת שתי קומות לבניין החדש שניבנה.

הבניין ממוקם בקצה הרחוב ומולו הרחוב מתרחב מעבר ל- 12 מטרים בשל קיומם של מקומות חנייה בשני צדי הכביש, בסמוך לקצה הדרך.

ביחס לטענתה של המערערת בנוגע לדף המידע, קבעה ועדת הערר: "עיינו בדף המידע התיכנוני ואכן מצוין בו כי מספר הקומות הוא 5, ואולם בו בעת מצוין כי 2 קומות מסך הקומות המותר הוא מכח תכנית ג/11 ועל פי תנאיה. צא ולמד שעל העוררת היה לבחון טרם הגישה את הבקשה להיתר את מלוא תנאיה של התכנית, לרבות לעניין רוחב זכות הדרך..." (מתוך סעיף 57 להחלטת ועדת הערר).

...

..לכן, מקובלת עליי עמדת המלומד נמדר כי לגבי תמ"א 38, המחוקק ראה את מועד הוצאת היתר הבניה כמועד המצית את החיוב בהיטל השבחה.

אשר על כן, אני דוחה את הערעור על כל חלקיו.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט בסכום כולל של 7,500 ש"ח וזאת בתוך 30 ימים.

במועד חתימת ההסכם היו בתוקף שלוש תכניות בנין עיר שחלו על המקרקעין ואושרו עוד קודם לחתימה על הסכם המכר: תכניות רח/2000/ג/2 (להלן: ג/2) אשר פורסמה למתן תוקף ביום 11.8.09 ורח/מק/2000/ג/3 (להלן: ג/3) שפורסמה למתן תוקף ביום 18.8.10 ועסקו בין היתר בתוספות בניה בגגות חלקיים, וכן תכנית רח/2200/ב (להלן: רח/2200/ב) שפורסמה למתן תוקף ביום 28.2.11 ועסקה בין היתר בתוספת של 3 קומות במקרקעין.

ביום 18.11.12 נשלח לב"כ הנתבעים מכתב מאת הערייה המאשר את התשלום הנידרש, אולם קובע כי קיים הפרש חיוב בגין היטל השבחה בסך של 700,838 ₪ בגין התכניות החלות (להלן: היטל ההשבחה המשלים או היטל ההשבחה הנוסף).

שנית, ועיקר, אין כל מניעה כי לא היה בתכניות 2010, אלא לשקף משאלת לב ואת העובדה שפישמן (או מי מהמוכרים) ובהמשך גם נחמיאס (שאליו הועברו התכניות), קיוו ורצו שהזכויות המותנות תאושרנה ובקשו "לנסות את מזלם" בהגשת תכנית הכוללת גם תוספות מותנות, בהתבסס על ציפייה גרידא ועל העובדה שבנייה דומה באיזור שכללה תוספות דומות שאושרו (ר' בעיניין זה גם את עדותה של פורת לפיה האדריכלית עשתה "כמו בבנייני (צריך להיות: בבניינים. י"פ) ליד"; ש' 5, עמ' 22 לפר', וכן עדות נחמיאס בש' 26, עמ' 12; וכן ש' 19, עמ' 11 לפר').

...

העובדה כי שלושה שמאים מכריעים מצאו כי בעת האישור המותנה בתב"ע לא היו לזכויות כל ערך כלכלי רק מחזקות מסקנה זו. אין בהסכם המכר הוראה כלשהי הסותרת את קביעת וועדת הערר המחוזית וחלוקת הנטל כפי שנקבעה על ידה אף תואמת את כוונת הצדדים להסכם המכר.

תוצאה התביעה נדחית במלואה.

על התובעת לשלם את היטל ההשבחה המשלים שנדרש ממנה במכתב מיום 24.1.18 (נספח י"ג לכתב התביעה) וכן את תוספות החיוב ופיגורים שהוצמדו לו; שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 57,691 ₪, שכר עדותה של גב' פורת בסך 1,500 ₪ וכן הוצאות התייצבותו של הנתבע למועדי הדיון בסך כולל של 2,500 ש"ח. סכומים אלו תשלם התובעת לנתבעים בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק.

הועדה המקומית החליטה "לאשר את הבקשה בכפוף להשלמת בקרת תכן ולדחות את ההיתנגדות מכיוון שהבניה המבוקשת לא מוצעת על שטחים משותפים, תואמת לתב"ע ולתשריט רישום בית משותף". העותר הגיש בקשה נוספת להיתר, המהוה בקשה להיתר שינויים מההיתר הראשון, ומהותה: "תכנית שינויים להיתר מס' ... תוספת חדרים בקומה חמישית בגג המוצמד לדירה 23 הקיימת בהיתר, בבניין קיים למגורים" (להלן: "הבקשה להיתר שינויים").

בבקשה להיתר שינויים ביקש העותר תוספת שטח, מעבר לתוספת שהותרה בהיתר הראשון, בשטח של כ-83 מ"ר בגג המבנה מעל שטח הדירה הסמוכה – וכמו כן בשטח שמעל חדר המדריגות המשותף – באופן היוצר מסדרון בין שני חלקי התוספות (התוספת על פי ההיתר הראשון והתוספת המבוקשת בבקשה להיתר שינויים).

...

הוועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר שינויים בקובעה: "1. לא ניתן לאשר בנייה מוצעת מעל חלל מדרגות. 2 שטח המבוקש גדול מהמותר. 3. לקבל את ההתנגדות". העותר ערר על ההחלטה לפני המשיבה מס' 1 (להלן: "ועדת הערר"), אשר דחתה את הערר, בקובעה, בין היתר: "למרות התכנון הבעייתי של הדירה, ניתן היה לאשרו בהינתן אחוזי הבנייה ולו היו תימוכין קנייניים מספקים. עם זאת, החלטנו לדחות את הערר בעיקר נוכח הבינוי המבוקש על שטח משותף שאינו מוצמד לדירת העורר - המסדרון המקשר בין חלקי הגג שנמצא מעל לחדר המדרגות - המסדרון מצוי בשטח משותף ולא על שטח שהוצמד לדירת העורר. משכך העורר אינו רשאי לעשות בו שימוש לטובתו. הצמדת שטח משותף לדירה לצרכי הרחבתה מחייבת את הסכמת מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). העורר מבקש כי נלמד מתקנון הבית המשותף כי יש לו את הרוב הנדרש. איננו רואים מקום לאשר בינוי ברכוש משותף שאינו צמוד לדירת העורר על בסיס התקנון. ככל שיתקן העורר את צו רישום הבית המשותף ויצמיד את שטח המסדרון לדירתו ניתן יהיה לבחון שנית את הבקשה. נציין כי ספק אם גג חדר המדרגות במקרה זה יכול להיות מוצמד לדירה (ר' סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין), טענת העורר כי לא ניתן להוסיף יחידות דיור לבניין ועל כן אין לראות את גג חדר המדרגות כחדר המדרגות, ודאי שתוכרע על ידי המפקח על הבתים המשותפים, שהוא הערכאה המוסמכת לכך. ככל שתובא הבקשה להחלטת המשיבה לאחר שניתן מענה להצמדת שטח המסדרון לדירת העורר, על המשיבה לוודא את הנושאים הבאים בטרם אישור הבקשה ...". במסגרת העתירה נתקפת החלטה זו של ועדת הערר.

תכנית ההגשה מיום 1.1.2020 אכן כוללת טופס "הסכמה לתוספת בניה/שימוש חורג", שלפיו "להלן חתימות ... דיירי הבנין המשותף: הננו מצהירים כי ראינו את התוכנית בניה ואין לנו התנגדות לכך ...". אלא שמדובר בהסכמה לביצוע עבודות הטעונות היתר בנייה, הנדרשת מכוח תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016, וסבורני, כי אין ללמוד מכך על הסכמה להוצאת חלק מהרכוש המשותף, ודאי לא הסכמה פוזיטיבית, מפורשת וברורה, לשינוי בזכויות הקנייניות של בעלי הזכויות בבית המשותף.

נוכח האמור, סבורני, כי בדין קבעה ועדת הערר כי רק לאחר הצגת תימוכין קניינים ברורים לגבי החלק המהווה חלק מהרכוש המשותף, ניתן יהיה להוסיף ולבחון את בקשת ההיתר בהיבטים התכנוניים.

העתירה נדחית אפוא.

לגבי מקרים בהם הוצא תיק מידע בתוקף, אך טרם הוגשה בקשה להיתר, יחולו הוראות שונות, אשר כוללות איבחנה בין מקרים בהם בתיק המידע אין הערה בנושא מחסור בתשתיות, לבין מקרים בהם יש הערה כאמור, ואבחנה בין מקרים בהם הפרויקט כולל הריסה ובניה חדשה לבין מקרים בהם מבוקש חזוק ותוספת למבנה קיים.

העותרים טוענים להסתמכות על הדין הקיים כפי שהוא משתקף ממסמך המדיניות 2016, בעת התקשרותם עם דיירי הבניין והכנת בקשת ההיתר הנידון בעתירה זו. במסגרת זו, טענו העותרים כי מלבד שעות העבודה הרבות והמאמצים שהושקעו במשך כשנה וחצי בהליכי התיכנון ויאבדו עם שינוי הדין באופן רטרואקטיבי, נפגעה גם הרווחיות הכלכלית של הפרויקט עקב ביטול עליות הגג.

הועדה המקומית אף הדגישה כי הצוות המקצועי שדן בבקשת ההיתר המליץ לחרוג ממסמך המדיניות 2020 לעניין מספר הקומות המאושר, כך שלמרות שלפי המסמך ניתן היה לאשר רק תוספת של 1.5 קומות – אושרו לעותרת 2.5 קומות (כך שבפועל העותרת "נהנית" ממסמך המדיניות 2016 גם בנושא זה - וראו את פירוט החריגה לטובת העותרת – כמתואר בעמ' 6 להחלטת ועדת הערר, שורות 17-20).

משכך, משאושרה במקרה זה תוספת של 2.5 קומות, אין פגיעה בזכויותיה המוקנות של העוררת בשל דרישתה העיצובית של הועדה המקומית לאשר קומה חלקית ולא לאשר עליות גג משופעות.

...

אין אנו מקבלים טענה זו. אנו סבורים כי הצמדת הרמפה עד לגבול המגרש מהווה מטרד, וכי יש להרחיקה מגבול המגרש השכן כדי מטר, ואין לסטות בהקלה מהוראה תכנונית זו. לסיכום, דינו של הערר להתקבל בחלקו.

ככל שהדבר נוגע להתרחקות רמפת החניה מגבול המגרש השכן, אנו קובעים כי יש לשמור על מרחק של מטר מגונן בין שני המגרשים בתוך גבולות המקרקעין דנן.

סיכום – נוכח האמור מעלה במצטבר, העתירה נדחית.