בקשה להיתר בנייה למרפסת זיז לבית מגורים בירושלים

בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 49090-11-16 ועדה מקומית לתיכנון ירושלים נ' לוברבוים ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת נאוה בן אור המערערת הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים על ידי ב"כ עו"ד שחר בן עמי ועו"ד רועי בראונר משרד עו"ד שרקון בן עמי אשר ושות' המשיבים 1.משה לוברבוים 2.רויטל לוברבוים על ידי ב"כ עו"ד רויטל לוברבוים ועו"ד שילה ימיני פסק דין

תכנית המתאר פרק ד' לתקנון התכנית כותרתו "גובהי בתים". סעיף 1(א) לפרק זה מורה כי "...בשום חלק מבית שבו הורשתה קומת קרקע תחתונה, לא יעלה מספר הקומות על המספר הרשום בטור השמיני של טבלת האזורים". סעיף 9 לפרק זה מורה כי "באיזור מגורים 5 תורשה קומה נוספת באישור הועדה המחוזית בתנאי שהשטח המאקסימאלי של הריצפה בכל הקומות לא יעלה על המותר בטור השביעי". החלקה נשוא דיוננו מצויה באיזור מגורים 5.

אלא שהמשיבים אינם עומדים בתנאי זה. בהתאם לשטח החלקה, לזכויות המשיבים ולטור השביעי בתכנית המתאר, על מנת שניתן יהיה לאשר להם תוספת קומה ללא צורך בפירסום הקלה, סך שטח דירתם אינו יכול לעלות על 87.45 מ"ר ואילו שטח הדירה לאחר ההרחבות הוא כ-145 מ"ר שטח עקרי בתוספת ממ"ד, מרפסת זיז ומרפסת גג. מכאן, שהמשיבים אינם עומדים בתנאי סעיף 9 לפרק ד' לתקנון תכנית המתאר ולא ניתן היה לאשר להם את בניית הקומה השלישית מכוחה.

אוסיף, כי נראית בעיני גם טענת המערערת ולפיה עומדת ההחלטה נשוא העירעור שלפניי בסתירה להחלטת ועדת הערר בערר (י-ם) 81-031/14 אילן דאר נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים (4.2.2014), בגדרה קבעה כי "סעיף 9 דורש לשם החלתו כי השטח המקסימלי לא יעלה על המותר בטור השביעי. מכאן, כאשר בבקשה להיתר מתבקשים שטחים העולים על המותר בטור השביעי, לא ניתן לקבל קומה נוספת ללא הליך של הקלה". כך הדבר גם ביחס להחלטת ועדת הערר בערר (י-ם) קריאל נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים (7.11.2016), המתנבאת באותה לשון.

...

בעקבות אישור ההקלה, הוצאה למשיבים דרישת היטל השבחה, שהועמד בסופו של דבר על כ-32,000 ₪.

באשר לטענתה החלופית של הוועדה המקומית בדבר היחס בין התכנית המאוחרת (תכנית 3232) ובין התכנית, הרי שגם בטענה זו לא מצאנו ממש.

הערעור נדחה.

מבוא המשיבים מס' 3-17 (להלן: המשיבים) פנו לועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים, המשיבה מס' 2 (להלן: הועדה המקומית) בבקשה למתן היתר לבניית מרפסות חיצוניות (מרפסות זיז) בצמוד לדירותיהם.

ועדת הערר דנה תחילה בטענת ההשתק השפוטי, שהיא במהותה טענה לקיומו של מעשה בית דין, והיא מצאה כי יש לדחות טענה זו שכן הבקשה הוגשה על ידי 14 עוררים שלא היו צד להליך הקודם וכלל לא הגישו את בקשת ההיתר מושא החלטת 2008.

הועדה הפניתה לכך שמרבית העותרים אינם מתגוררים בדירות המדורגות שמתחת לדירות העליונות וגם האחרים, שמתגוררים באותן דירות לא הצביעו על פגיעה מיוחדת מעבר לפגיעה הסטנדרטית בכל מקרה בו מתבקשת בניית מרפסת מעל מרפסת קיימת או חצר.

...

משזו המסקנה אליה הגעתי התייתר הדיון בטענות נוספות שהעלו המשיבים ובהן טענות סף שונות.

סיכום העתירה נדחית.

העותרים ישלמו למשיבים שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 10,000 ₪ לוועדת הערר, 10,000 ₪ ולוועדה המקומית ו- 23,400 ₪ למשיבים 3-17.

רקע עניינה של העתירה בהחלטת ועדת הערר לדחות בעקרו הערר שהוגש על ידי העותרים כנגד החלטת המשיבה 1 (להלן גם – הועדה המקומית) לאשר בקשה להיתר שהוגשה על ידי המשיבה 2 ובן זוגה (להלן – מבקשי ההיתר) עבור הוספת מרפסת זיז בקומה השנייה בבניין משותף ברחוב הנרי מורגנטאו 41 בירושלים, גוש 30179, חלק מחלקה 15 (להלן – המקרקעין או הבניין).

לאחר הפירסום הוגשו מספר התנגדויות, בהן התנגדויותיהם של העותרת 1, שהיא בעלת זכויות בדירת הגן בקומה הראשונה בעמודה של המרפסת המוצעת, וכן של העותר 2, אשר מתגורר בעמודה נוספת המהוה חלק מהבית המשותף ומצויה מערבית לעמודה בה מצויות דירות מבקשי ההיתר והעותרת 1.

אשר לטענת העותרים כי תוספת מרפסת זיז מהוה סטייה ניכרת מהוראות תכנית 4535, ולכן לא ניתן ליתן את ההיתר המבוקש - בהקשר זה מבקשים העותרים להסתמך על סעיף 8 לתכנית 4535 הקובע כי: "כל הוראות תכנית מס' 4535 זו ממצות את אפשרויות מתן ההקלות בגבול סטיה בלתי ניכרת וכל שינוי בהוראות התכנית יראה כסטיה ניכרת כמשמעותה שעל פי סעיף 1 (1) לתקנון התיכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) תשכ"ז-1967". אכן, כטענת המשיבות, האופן הכוללני בו מנוסח הסעיף מעורר קושי, לאור פסיקת בית המשפט העליון הקובעת כי הוראה השוללת באופן מוחלט את האפשרות לתת הקלות היא הוראה החורגת מסמכות ודינה בטלות (ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' הועדה המיוחדת לתיכנון ולבנייה מודיעין, נא(2) 825, 857 (1997)).

...

גם מסקנה זו סבירה ולא מצדיקה התערבות.

לאור מסקנתי לעיל, לא נראה כי יש בטיעון אודות הסכם זה, שלא נדון לפני בהרחבה, כדי לשנות מהמסקנה אליה הגעתי.

לא נראית עילה להתערבות בהחלטה זו. אשר על כן, העתירה נדחית.

בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 51890-09-12 גולדשטיין ואח' נ' ועדת הערר לתיכנון ובנייה, מחוז ירושלים ואח' בפני כב' השופטת נאוה בן אור העותרים 1.דוד גולדשטיין 2.ג'ק ברכר על ידי ב"כ עו"ד יעקב לאופר, עו"ד רוני חיים ועו"ד שמואל פיינגולד המשיבים 1.ועדת הערר לתיכנון ובנייה, מחוז ירושלים באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים, עו"ד דוד שני 2.הוועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים באמצעות אגף היועץ המשפטי לעריית ירושלים, עו"ד הדס יצחקי פסק דין

המדובר במבנה למגורים, המחולק לשני בניינים נפרדים, וחצר פנימית ביניהם.

כמו כן נתבקשו מרפסות זיז בחזית קדמית מזרחית, בעומק של 1.2 מ' ברוטו.

עם זאת סברה הועדה, כי הבקשה כשלה במבחן "המיגרש הריק", שכן, לשיטתה, "המקרה שלפנינו הוא מקרה מיוחד בו אנו יודעים בדיוק מה היו מוסדות התיכנון מאשרים ב- "מיגרש ריק" היות וקיימת תכנית נקודתית למקרקעין וכן היתר בנייה, ולכן אין כל מקום לאשר סטייה מהתכנית ומהיתר הבנייה רק מכיוון שהסטיות כבר ניבנו בפועל".

...

עם זאת נראה בעיני, לנוכח מה שיפורט להלן, כי דין העתירה להתקבל במובן זה שהחלטת ועדת הערר תבוטל, והעניין יוחזר אליה לבחינה מחדש.

אני סבורה כי מחובתה של הוועדה היה לפרש מה בעיניה מהווה סטייה שאין קיימת מסגרת סטטוטורית לאשרה, מה ניתן לאישור, ואם ניתן לאישור (בדרך זו או אחרת) - מדוע לא יאושר, על מנת שניתן יהיה לבחון את עמדתה המשפטית בסוגיה זו. במקום זה היה עליה לדון, דרך משל, בטענה לפיה עומדים לזכות העותרים 131 מ"ר בלתי מנוצלים, אשר אותם היו זכאים לנצל על ידי הוספת קוקיה לגג הרעפים ועריכת שינויים במיקומן של הקוקיות.

נוכח כל אלה החלטתי לקבל את העתירה, כאמור, לבטל את החלטת הוועדה על מנת שתדון בערר מחדש, תידרש לכל השיקולים שפורטו לעיל, ותוציא מלפניה החלטה חדשה.

בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 33029-05-23 ועדה מקומית לתיכנון ובניה ירושלים נ' הניך הלברשטאם תיק חצוני: 8135-0918 לפני כבוד השופטת שירלי רנר מערערת הוועדה מקומית לתיכנון ובניה ירושלים ע"י ב"כ עוה"ד ארז שפירא משיב אברהם הניך הלברשטאם ע"י ב"כ עוה"ד שלמה אייזנשטיין פסק דין

המשיב הגיש בקשה להרחבת דירתו בשטח של 26.87 מ"ר ולהקמת מרפסת זיז בשטח של 8.56 מ"ר וחוייב בתשלום היטל השבחה.

במרכז המחלוקת בתיק זה שאלת פרשנותו של סעיף 19(ג) לחוק הקובע כדלקמן:            (ג)   (1)   בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששמשו למגוריו או למגורי קרובו ובילבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

...

במהלך הדיונים בוועדת הכספים התעוררה השאלה מה דינה של הרחבה שהיא במחסן ולא בדירת מגורים, והתנהלו חלופי דברים לעניין זה שספק בעיני אם ניתן לגזור מהם מסקנה לעניין תכלית התיקון (עמ' 12-11 לפרוטוקול 189 של ישיבת ועדת הכספים מיום 23.11.2000).

הסימטריה האמורה גם אין בה כדי להצדיק במידה מספקת את מגבלת ה-20 מ"ר. על יסוד האמור דין הערעור להידחות.

המערערת תשלם למשיב את הוצאות הערעור בסך של 5000 ₪.