בקשה להוצאת מסמכים בהליך ערעור על היתר להקמת מרכז מסחרי

רקע המערערת, חברה רשומה בישראל העוסקת בבנייה, חכרה מקרקעין המצויים במרכז העיר טירת הכרמל ברח' הרצל פינת רח' ז'בוטינסקי (גוש 12540 חלקה 60) (להלן: הנכס) (יוער כי בעבר היוו חלק מחלקות שונות ולאחר הליכי פארצלציה נרשמו המקרקעין כחלקה 60).

על המקרקעין הקימה המערערת מבנה הכולל מגדל ובו יחידות דיור ומרכז מסחרי.

המערערת מכרה חלקים רבים במבנה, לרבות במרכז המסחרי, ובבעלותה נותרה בין היתר יחידה אחת המצויה בקומה הראשונה ומסומנת כנכס פיסי מס' 92750080 (להלן: היחידה המסחרית).

תכנית מכ/429 היא תכנית שיזמה הערייה בשנת 2002 (ראו מיסמכי התכנית שצורפו להודעת המשיבה בבקשה מס' 11).

קביעותיה של הועדה כי המערערת היא המחזיקה בפועל והמתחזקת את החניון, וכי החניון משרת את באי המרכז המסחרי ועובדי המערערת, הן קביעות עובדתיות, וכידוע בית המשפט המעביר תחת שבט ביקורתו את החלטות ועדת הערר יתערב בקביעות עובדתיות רק לעתים רחוקות (ראו ההתייחסות לכך בבג"ץ 4038/10 התנועה להגינות שלטונית (ע"ר) נ' שר המשפטים, פסקה י' (10.10.2011) ; וכן ראו עע"מ 2131/12 רוני טל [טוקוולי] נ' ועדת ערר המחוזית ת''א, פסקה 17 (16.1.2013); בר"ם 4299/06 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' המועצה האזורית גדרות (10/9/2006); עמ"נ (חי') 57355-04-18 ברא"ז נ' עריית חדרה (1.11.2018) (בקשת רשות ערעור על פסק הדין נדחתה בבר"מ 8442/18 ברא"ז נ' מנהל הארנונה בעריית חדרה (24.12.2018)); ה' רוסטוביץ, ע' צוק וע' פייביש הנ"ל, בעמ' 173-174).

ניתן לומר כי נימצאו שלושה מבחנים לפיהם בחן בית המשפט את השאלה: מבחן פורמאלי - הוצאת תעודת גמר לפי חוק התיכנון והבנייה (המדובר בתעודה המעידה כי כל הבנייה בוצעה בהתאם להיתר ולתנאיו, הנתנת על-פי תקנות התיכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970; מבחן מעשי - מועד תחילת השמוש בפועל; ומבחן פונקציונאלי - על-פיו בניית הבניין מגיעה לסיומה כאשר הבניין ראוי לשימוש לייעודו (ראה ה' רוסטוביץ ארנונה עירונית, מהדורה חמישית, עמ' 322-327).

...

גם טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר בשים לב לכל האמור וכמפורט לעיל, אני דוחה את הערעור.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות ההליך בסך של 10,000 ₪.

לשם הקמת המרכז המסחרי ביקשה התובעת לקבל היתרי בניה.

השיק יוחזק בנאמנות אצל עו"ד נעם ליברמן עד למועד פרעונו ביום 31.7.2019, או עד 30 יום ממועד הוצאת צו מהנדס העיר על ביצוע עבודות שצ"פ ברובע בו מצוי הנכס והמיועד לשמש את הנכס, לפי המועד המוקדם מביניהם.

חשוב לציין כי לאחר שנערך דיון בבקשה הגישה התובעת תגובה אליה צרפה מיסמך הנושא כותרת "אישור לצורך גביית היטל שצ"פ", שנערך על ידי מהנדס העיר, אינג' נדב הדר, ביום 31/12/2018.

במקרה הנוכחי טרם נדון העירעור על פסק הדין בעתירה, ועל כן ברור כי התובעת יכולה לבקש להציג את הראיות בדבר המירמה הנטענת בפני בית המשפט העליון.

בהחלטת רשם בית המשפט העליון נקבע כי הערייה לא תוכל להגיש את האישור המתוקן ולצרפו לתיק המוצגים, אלא בדרך של הגשת בקשה להוספת ראיה חדשה בעירעור (ראו החלטה מיום 3/1/2021 בע"א 4103/20).

סוף דבר כפי שראינו, הערייה צרפה בהליך הקודם מיסמך שאינו מדויק וביססה טענותיה על מיסמך שנחזה להיות אישור מיום 1/7/2018, אף שבפועל האישור נחתם ביום 20/5/2019.

...

דיון והכרעה כפי שיפורט להלן, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להתקבל וכי יש למחוק את תביעת התובעת על הסף.

סוף דבר כפי שראינו, העירייה צירפה בהליך הקודם מסמך שאינו מדויק וביססה טענותיה על מסמך שנחזה להיות אישור מיום 1/7/2018, אף שבפועל האישור נחתם ביום 20/5/2019.

על כן, מכל הטעמים לעיל, אני מורה על מחיקת התביעה.

לטענת המבקשת בבקשתה, הקימה על המקרקעין מרכז מסחרי מכוח היתר בניה שניתן לה על-ידי הועדה המקומית לתיכנון ולבניה – מורדות כרמל.

ברע"א 4084/14 מוחמד בדיר נגד רשות מקרקעי ישראל (16.12.2014) נדחתה בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי אשר דחה את ערעור המבקשים על החלטת בית משפט השלום אשר דחה את בקשת המבקשים לקבלת צו אירעי כנגד פינויים ממקרקעי ציבור המצויים בכפר קאסם, בו הם מתגוררים, נוכח הליכים המתנהלים, כנטען, לאישורה של תכנית אשר תקצה למערערים מגרשים במקרקעין.

גם אם אין חקר לתבונתו של עורך דין, והמבקשים נוקטים מאז הוצאת צווי הפינוי בהגשת בקשות רבות לעיכוב ביצוע הצווים, בניסיון להמשיך ולעכב את הפינוי נוכח ההליכים התכנוניים מטעם העיריה – אין בית המשפט צריך ליתן ידו לכך.

יש לראות בחומרה את היתנהלות המבקשת, אשר הציגה מיסמך חלקי, ממנו הושמט הקטע הרלבנטי, באופן שיש בו להטעות, ואף זאת רק במסגרת הדיון בבקשה.

...

למעלה מן הדרוש אציין כי צודקת אף המשיבה בטענתה כי הבקשה הוגשה לאחר המועד הקבוע בסעיף 5ב.(א) לחוק מקרקעי ציבור ולפיכך דינה להידחות על הסף.

אשר על כן, אני מורה על דחיית הבקשה.

המבקשת תשלם למשיבה הוצאות משפט בסך 1,000 ₪ וכך שכר טרחת עו"ד בסך 7,000 ₪.

וראו עדותו: "....אני סיפרתי לאיציק שישבתי אצל גדעון בבית באופקים לפי בקשה של דודו. וזה היה אולי שבועיים קודם לכן. אמרתי לאיציק שגדעון ודוד (צ"ל דודו – הערה שלי – הח"מ), מתכננים להיתקשר לאיציק בריבוי שיחות ביום הבחירות כדי לתפוס לו את הקו ולהפריע לו בהליך הבחירות. סיפרתי לאיציק שאני הדפסתי 500 פתקים לגדעון שרשום עליהם איציק דנינו. אני אמרתי לאיציק שדודו פורטל ביקש ממני להדפיס פתקים עם השם של איציק דנינו בשביל שהקולות יהיו פסולים.." (עדות מיום 25.10.18, עמ' 3 שורות 43 – הסוף).

"...אני הסברתי לאיציק שבקשו ממני להוציא פתקים שרשום עליהם איציק דנינו וכאלה. אמרתו לו שדודו וגדעון ביקשו....". כלומר, יפרח אישר שאכן אמר לדנינו אודות אותה מזימה של הכנסת פתקים פסולים לקלפי, ואכן סיפר לו שדודו וסבגי הם אלו שתכננו את אותה מזימה.

כך או כך ביום 21.04.21 נדחתה העתירה (ראה פרוטוקול הדיון בעתירה ומסמכים נוספים, נספח 12 לתצהיר סבגי, וכן ראה פסק הדין בעתירה, שהוגש רק במהלך הדיון וסומן נ/8).

על כך הוגשה בקשה לעיון חוזר וצומצם השטח ל – 3,270 מ"ר. לאחר אותן החלטות אשר צימצמו ביותר מחצי את גודל השטח להקמת המרכז המסחרי, היזמים לא קידמו עוד את המהלך, כאשר שיקוליהם לא הובאו לפני.

את העירעור על החלטת הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה אופקים, שדוקא אישרה את הקמת הביג במקום, תוך מתן פרשנות מקילה להוראות התיכנון והבניה, לטובת הקמתו של המרכז המסחרי, הגיש מקרובו של סבגי - בן שטרית.

...

נכון שישנה פסיקה לפיה העובדה שלשון הרע פורסמה בסמוך לבחירות מעצימה במיוחד את הפגיעה והנזק שנגרמו, אולם בסופו של דבר דנינו זכה בבחירות ומשמש כראש עיר עד היום.

לסיכום התביעה העיקרית נדחית.

באשר לשכ"ט עו"ד אני קובעת כי סבגי ישלם לדנינו סך של 25,000 שכ"ט עו"ד. בקביעת הסכום לקחתי בחשבון שהתביעה העיקרית על סך של 400,000 ₪ נדחתה והתביעה שכנגד אשר הוגשה על סך של 300,000 ₪, התקבלה בחלקה, והסך הכל שנפסק בגין התביעה שכנגד היה נמוך בהרבה מהסכום שנתבע.

 ביום 16.12.2010 פורסמה למתן תוקף התכנית ש/1403 - שטחי מסחר ותעסוקה "מול זיכרון" (להלן "התכנית המשביחה"), אשר תכליתה "פיתוח מיתחם, מסחר ותעסוקה תוך כדי הסדרת מעמדו של מרכז מסחרי שהוקם במסגרת של שימוש חורג ביעוד של תעשיה". לאור התכנית המשביחה, הועדה הנפיקה שומת היטל השבחה לשני המגרשים.

גם במקרה זה הגישה הועדה המקומית ערעור לביהמ"ש העליון במסגרת עע"מ 1251/19 הועדה המקומית לתיכנון ובניה שומרון נ' בר יהודה בע"מ (27.5.20)) , אשר נדחה בהסכמה בפס"ד שניתן ביום 27.5.20 נוכח העובדה כי מתן האישור על-ידי הועדה הוא בגדר "מעשה עשוי", לאחר שהאישור ניתן והרישום בוצע.

 במקביל, ביום 6.1.2019, הגישה הועדה המקומית הודעה לועדת הערר במסגרת הערר הראשון בה נכתב, כי בהתאם להחלטת ועדת הערר מיום 17.11.2013, בדבר הקפאת ההליכים ביחס למגרש הצפוני עד להכרעה בהליכים המשפטיים שהתנהלו בבית המשפט העליון ומשהליכים אלו מוצו- הועדה המקומית מבקשת לחדש את הליכי הערר ביחס למגרש זה, כן להוציא שומת היטל השבחה מתוקנת בהתאם לסמכותה על פי דין.

חזוק למסקנתי זו אני מוצא בעובדה שהשמאי המייעץ בהנחיותיו לצדדים שניתנו ביום 22.5.16 לשם יישום ההחלטה הקודמת, הורה לחברה להגיש "עיסקאות השוואה בהן נמכרו שטחים בייעוד מסחרי ממרכזי קניות הדומים ככל האפשר במאפייניהם לנשוא הערר. עיסקאות ההשוואה יהיו מקרקעין ולא קרקע". על החלטה זו החברה השיגה בפני ועדת הערר בטענה כי בקשת השמאי המייעץ לא מתיישבת עם ההחלטה הקודמת, וועדת הערר החליטה לדחות השגה זו בהחלטתה מיום 17.7.17 בהסבירה "לא מצאנו כי המסמכים שנדרשו הצדדים להגיש לשמאי המייעץ נוגדים את הנחיות ועדת הערר או אינם סבירים. לפי כך אין הצדקה כי נתערב בהליך התלוי ועומד בפני השמאי המייעץ..". · הפרשנות בה דגל השמאי המייעץ היא פרשנות אפשרית להנחית ועדת הערר בהחלטתה הקודמת, מה גם, כפי שהסביר השמאי המייעץ, עיסקאות השכירות להשוואה אותן הציגה החברה רחוקות מעיסקאות השוואה רלוואנטיות מדמי שכירות.

...

חיזוק למסקנתי זו אני מוצא בעובדה שהשמאי המייעץ בהנחיותיו לצדדים שניתנו ביום 22.5.16 לשם יישום ההחלטה הקודמת, הורה לחברה להגיש "עסקאות השוואה בהן נמכרו שטחים בייעוד מסחרי ממרכזי קניות הדומים ככל האפשר במאפייניהם לנשוא הערר. עסקאות ההשוואה יהיו מקרקעין ולא קרקע". על החלטה זו החברה השיגה בפני ועדת הערר בטענה כי בקשת השמאי המייעץ לא מתיישבת עם ההחלטה הקודמת, וועדת הערר החליטה לדחות השגה זו בהחלטתה מיום 17.7.17 בהסבירה "לא מצאנו כי המסמכים שנדרשו הצדדים להגיש לשמאי המייעץ נוגדים את הנחיות ועדת הערר או אינם סבירים. לפי כך אין הצדקה כי נתערב בהליך התלוי ועומד בפני השמאי המייעץ..". · הפרשנות בה דגל השמאי המייעץ היא פרשנות אפשרית להנחית ועדת הערר בהחלטתה הקודמת, מה גם, כפי שהסביר השמאי המייעץ, עסקאות השכירות להשוואה אותן הציגה החברה רחוקות מעסקאות השוואה רלוונטיות מדמי שכירות.

מכל האמור, ההשבחה עומדת על סך 56,673,456 ₪ (חלף 52,167,788 ₪ כקביעת ועד הערר) וההיטל מחצית סכום זה. הוצאות המשפט הצדדים, שניהם, השיגו כנגד החלטת ועדת הערר מיום 7.11.23 בגדרה הועדה המקומית חויבה לשם הוצאות משפט לחברה בסך 20,000 ₪ בצירוף מע"מ. עיינתי בהחלטה ובטענות הצדדים, ולא ראיתי הצדקה להתערבות במסקנה זו, שכן לוועדת הערר שיקול דעת רחב בקביעת הוצאות המשפט וההתערבות ראוי לה כי תעשה במקרה יוצא דופן – וזה לא המקרה.

סוף דבר מורה על דחיית ערעור החברה, וגם על דחיית ערעור הוועדה המקומית למעט התיקון שקיבל ביטוי בפסקה 68 שלעיל.