בקשה להגדלת מרפסת לדירה בקומה א' ע"י תוספת גזוזטרא

הנתבע אף טוען שהתובעים מסתירים מידיעת ביהמ"ש את העובדה שהמרפסת שנבנתה אינה מרפסת קונזולית אלא מרפסת אשר התווספו לה תוספות בנייה (קורה ועמוד בנייה) וכי בהתאם לפסיקת בית המשפט הגבוה לצדק ודיני התיכנון והבנייה מרפסת זיזית/קונזולית וכן גם גזוזטראות מוגדרות כמרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין.

מעבר לכך שהנתבע הורשע על פי הודאתו בבניית קורות בתחתית המרפסת הצידית ובהגדלת העמוד התומך הצמוד לבניין תוך סטייה מהיתר הבנייה שניתן לו הרי שבעניינינו יפים קביעותיה של וועדת הערר בנוגע להפרת היתר הבנייה המפורש אשר ניתן לנתבע בשנת 2015 לצורך הקמת ממ"ד ומרפסת זיזית בחזית הצפונית מערבית של הקומה השנייה של הבניין המשותף בו הנו מתגורר : "... בנגוד להיתר הבניה, נעשו במרפסת שינויים מרחיקי לכת, בוטים ופוגעניים אשר כללו הגדלת והכפלת עמוד התמך שאושר ויורד בסמוך למרפסת המשיבים 2 ועד לחצר הבית, העברת קורה עצומה במימדיה ברצפת המרפסת שרוחבה כ – 60 ס"מ והיא בולטת כ – 35 ס"מ מתחת לרצפת המרפסת של העורר לתוך חלל מרפסת ביתם של המשיבים 2 (קורה שכלל לא הייתה קיימת בהיתר) וכן הגדלת החריגה של הקורה ההיקפית לתוך חלל מרפסת המשיבים מ – 20 ס"מ שאושרה בהיתר לחריגה של בין 30 – 35 ס"מ. יש לציין כי מידות אלה לפני גמר". בהמשך החלטתה קבעה וועדת הערר המחוזית לתו"ב חיפה כי עבודות הבנייה שבוצעו בבניין גרמה לפגיעה תכנונית קשה ביותר בדירת התובעים בקובעה כדלקמן : "לאחר שחזינו בבקשה ובתמונות המקום שהוצגו על ידי הועדה המקומית והמשיבים 2, השתכנענו כי כתוצאה מן הסטיות מן ההיתר, נגרמה פגיעה תכנונית קשה ביותר בדירתם של המשיבים 2. ירידת הקורה אל תוך חלל המרפסת לא זו בלבד שבוצעה בקירבה גדולה לחלון קיים ופגעה בו, מנמיכה משמעותית את חלל המרפסת, חוסמת מבטים ויותרת תחושה של צפיפות ומחנק, בהפוך ממה שאנו מצפים לקבל מהוספת מרפסת לדירה. הקורה ההיקפית הנמוכה גם היא מייצרת חסימה של מבטים והחשכה של הדירה". בהיתחשב בעובדה שהרשויות התכנוניות מצאו לנכון שלא ליתן לנתבע היתר בנייה הרי שקמה לתובעים תביעה מכח עוולת הפרת חובה חקוקה של הוראת סעיף 145(א)(2) לחוק התו"ב וכפועל יוצא של מצב דברים הנם זכאים לסעד של השבת המצב לקדמותו מכח הוראת סעיף 145(א) לחוק התו"ב (ראה : עניין חג'ג', שם).

...

ודוק, בהינתן התעלמותם של התובעים מהאמור בשתי תוכנית ההגשה (גרמושקות) של קומה א', שאינן נושאות חותמת של הג"א (נספחים י"ט ו – כ לתצהיר הנתבע), בשילוב עם לשון התקנות ועמדת עיריית חיפה עולה כי על פי הנחיות הג"א התובעים היו מחויבים להתקין "קיר הדף". ודוק, בהינתן מכלול הנתונים המפורטים לעיל, ובפרט בשל התמיהות העולות מעיון בשרטוטי שתי הגרמושקות המצורפות כנספחים י"ט ו – כ' לתצהיר הנתבע שאליהן התייחס הנתבע בסיכומיו, סבורני כי במקרה זה נטל השכנוע להוכחת טענת התובעים בסיכומיהם ולפיה לא הייתה כל דרישה מצד הג"א לבניית קיר הדף רובצת לפתחם בלבד – נטל בו לא עמדו בו משלא הציגו אישור בכתב ו/או תעודת עובד ציבור התומך בטיעון זה (ראה לעניין זה גם : רע"א 1530/13 אדוארד גדלוב נ' הארגז – מפעל תחבורה בע"מ ואח' מיום 5.5.2013).

לאור המקובץ לעיל, התביעה לתיקון צנרת החשמל נדחית ואילו התביעה הכספית בנוגע לעלויות הבנייה הנלוות בשל אי התקנת קיר ההדף מתקבלת בחלקה.

סוף דבר : תביעת התובעים/נתבעים שכנגד למתן צו עשה מתקבלת במלואה.

המשיבים 2-14 (להלן: "המשיבים") הם כאמור בעלי 8 דירות הממוקמות בקומות 16-19 בחלקו הצפוני של הבית המשותף, אשר ביקשו לבצע עבודות של הרחבת מרפסות ביתם.

לשם כך, הגישו המשיבים ביום 13/6/13, בקשה מספר 2013319, לקבלת היתר בנייה לתוספת שטח לשמונה מרפסות בשמונה דירות, על ידי סגירת פתחים בין קורות, באמצעות ניוד שטחים מממ"דים בדירות אלו למרפסות (להלן: "הבקשה הראשונה להיתר").

כיוון שכך, נקבע על ידי ועדת הערר כי: "השלמת המרפסות המבוקשת יוצרת צורך בתחשיב חדש של זכויות, שכן חלק משטחי המרפסות, לאחר השלמת החללים, אינם עונים עוד להגדרת גזוזטרה.

מכאן, גורסים העותרים, כי נידרשת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות במקרקעין (לפי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין")) ולא 75% כפי שקובע בסעיף 71ב(א) לחוק זה. בהקשר זה מוסיפים העותרים וטוענים כי במסגרת הבקשה התבקש ניצול זכויות בנייה – ניצול אשר אף הוא מעלה שאלות קנייניות וזאת, בהנתן שעל פניו מדובר בזכויות המוקנות לכלל בעלי המקרקעין ולא מיוחדות למשיבים דוקא.

...

" לאחר שהוספו חתימות היזם, אישרה רשות הרישוי ביום 3/11/15 את הבקשה להיתר ודחתה את התנגדות העותרים וזאת הואיל ו:"התקבלו חתימות בעלי הזכויות הנדרשות על פי חוק, אי לכך אין מניעה לאשר המבוקש וההתנגדויות שהוגשו נדחות. כמו כן, אין מניעה תכנונית לאשר סגירת חללים בין המרפסות אשר תוכננו כך בעבר עקב שיטת חישוב שטחים שונה. תיקון הערות הבדיקה, הערות ע"ג תשריט הבקשה ובתנאי מהנדסת העיר." על החלטה זו הוגש ערר על ידי חלק מהעותרים, לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב (רג/6039/16 מיכה קופמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן) (להלן בהתאמה: "הערר הראשון" ו "ועדת הערר").

לאור קביעתי ולפיה דין העתירה להידחות על הסף, אינני נדרשת לטענותיהם האחרות של הצדדים ואולם, בבחינת למעלה מן הצורך, הנני מוצאת להעיר מספר הערות.

ראשית – הנני סבורה כי יש ממש בטענות המשיבים ולפיהן דין העתירה להידחות על הסף הואיל ובמסגרת העתירה לא נוקטים העותרים בסעד מבוקש.

סוף דבר; העתירה נדחית.

הבקשה להיתר כללה, תוספת בניה של שלוש קומות (קומה ג'; קומה ד; קומה ה') (להלן "הקומות החדשות") כשבכל קומה דירה אחת בלבד, הוספת ממ"דים, מעלית ,מרפסות זיזיות, בליטת מרפסת זיזית למרווח קדמי, בליטות למרווח צדדי ועוד.

תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתו יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את החיזוק למבנה בכללותו.

תוספת בניה המיועדות להרחבת דיור מאפשרות הגדלת רווחת הדיור (והגדלת ערך הדירה) ואגב כך, ניתן להשתמש בתוספות המיועדות להרחבה, כאמצעי לחזוק המבנה.

(3) גג בלתי מקורה של קומה בבית מדורג או מרפסת בלתי מקורה בחצר שאליהם יש גישה ישירה מדירה, לא ייראו כמרפסת או גזוזטרה לעניין תקנה זו. (4) לעניין תקנת משנה זו, "דירה" – כמשמעותה בסעיף 145(א)(2) לחוק.

...

3.2 המשיבה טוענת כי יש לדחות את העתירה.

לסיכום 5.1 העתירה נדחית.

מסעיף 4.03 לתוספת השנייה לתקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל – 1970 (להלן: תקנות התיכנון והבניה) עולה כי ועדה מקומית רשאית לאשר הבלטת גזוזטראות, אם אין כוונה אחרת בתכנית, עד 1.2 מטר מקוו בנין קדמי ללא צורך בהליך הקלה, אולם לא ניתן לאשר הבלטת מרפסת גזוזטרה מקוו בנין צדי או אחורי ללא אישור הקלה.

בשומה המכרעת צוין (סעיף 11.2 לשומה) כי בכל הנוגע להקלה של הבלטת גזוזטראות, יש לחייב בהיטל השבחה רק בגין "השיפור התיכנוני", המאפשר את בניית הגזוזטראות בחריגה מקוו ביניין אחורי, ולא בגין מלוא תוספת השטחים לגזוזטראות, שהן זכויות "המוקנות עפ"י תקנות התיכנון והבניה, שהיו קיימות גם במצב קודם". על השומה המכרעת הוגש ערר לוועדת הערר על ידי הועדה המקומית, היא המערערת דכאן.

בעיניין זה נקבע כי הארוע מחולל ההשבחה ביחס להרחבת המרתף הוא מועד אישור ההקלה להגדלת קומת הקרקע.

סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה קובע: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו". סעיף 4(7) לתוספת השלישית קובע: "השומה תערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השמוש החורג, לפי הענין, בהיתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חופשי". המועד הקובע לעניין עריכת השומה הוא מועד ארוע המס – תחילת תכנית או יום אישור הקלה או מועד שימוש חורג.

(ב) בבניה לפי היתר שניתן או שהוחלט לתיתו לפני יום התחילה, ובבניה על פי היתר מכוח תכנית שהופקדה או תופקד עד יום ט"ו בטבת התש"ע (1 בינואר 2010), יחולו על מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין (בתקנת משנה זו – גזוזטרה), הוראות מיוחדות אלה: (1) גזוזטרה ששיטחה עד 14 מטרים רבועים לא תבוא ביניין השטח המותר לבניה, ובילבד ששטחן הכולל של כל הגזוזטרות בבניין לא יעלה על 12 מטרים רבועים כפול מספר הדירות בבניין; (2) עלה שטחן של גזוזטרות כלשהן על האמור בפיסקה (1), יבוא השטח העודף במניין השטח העקרי המותר לבניה; (3) גג בלתי מקורה של קומה בבית מדורג או מרפסת בלתי מקורה בחצר שאליהם יש גישה ישירה מדירה, לא ייראו כמרפסת או גזוזטרה לעניין תקנה זו;"

...

סוף דבר מכל הטעמים דלעיל, אני קובעת כי אירוע המס מחולל ההשבחה הוא אישור ההקלה.

מאחר ובממוצע שטח מרפסת לדירה הוא 5.5 מ"ר אין להביא שטחים אלה בחשבון ולפיכך אין למעשה תוספת.

מנגד טוען שמאי הוועדה (המשיבה 2 דכאן – ז.ב.) כי [יש] לחשב שטח התוספת על בסיס חישוב כל השטחים העקריים בהיתרים (כולל מרפסות מקורות אך לא מרפסות שרות) וסה"כ התוספת היא 456 מ"ר. התקנה המוזכרת ע"י שמאי המבקש אינה רלוואנטית כי מדובר במרפסות שהן במהותן המשך החדרים.

סעיף 1 לתקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל – 1970 (להלן "תקנות התו"ב") מגדיר קיר חיצון כ"קיר אשר אחד מצדדיו או יותר פונה אל אוויר החוץ" ולכן, גם בנין א-סימטרי מדורג או בעל מגרעת (הידוע כ-H) הוא בנין שכל קירותיו הנם קירות חצוניים והקריטריון היחיד לצורך קביעת קיר כקיר חצוני הוא היות הקיר פונה לאוויר החוץ.

וועדת הערר אמנם סקרה באריכות וביסודיות את כללי ההתערבות של ועדת ערר בהחלטות שמאי מכריעה אך בסופו של יום לענייננו ציינה כי "רק אם יימצא כי מדובר במקרה חריג המחייב את התערבותנו, יהיה מקום לעשות כן. רק אם נפל פגם מהותי או דופי חמור בשקול הדעת המקצועי של השמאית המכריעה, בקביעתה כי המרפסות הנדונות אינן גזוזטראות, יהא מקום להתערבותינו". וועדת הערר המשיכה וציינה כי עיון בדין ובשומה המכרעת במסמכים ובתשריטים הרלבאנטיים, לרבות תמונות של המרפסות מעלה כי שיקול הדעת המקצועי והפרשנות שניתנה על ידי השמאית המכריעה סבירים ואף היו מתבקשים בנסיבות העניין.

בעוד שהמרפסות בשלוש הקומות העליונות אינן ניכנסות להגדרת גזוזטרה בהיותן מרפסות שאינן בולטות מקירותיו החיצוניים של הבנין אלא תחומות בשתי דפנות צדדיות, הרי שהמרפסות בשאר קומות הבנין עונות להגדרת גזוזטרה.

...

אני דוחה את טענת המערערות לפיה וועדת הערר בחרה שלא להחליט תוך הסתמכות על ההלכה כי אין מתערבים בהחלטות המקצועיות של השמאי המכריע וכי רק באמירת אגב אמרה ועדת הערר כי החלטת השמאית המכריעה מבוססת על פרשנות אפשרית וסבירה .

פרשנות המונח "גזוזטרה" בהתייחס לפרשנות המונח "גזוזטרה", אני סבורה כי השמאית המכריעה ולאחריה וועדת הערר נתפסו לכלל טעות בפרשנות משפטית.

לאור המסקנה אליה הגעתי, מתקבל הערעור באופן שהדיון יוחזר לשמאית המכריעה על מנת שתשוב ותשום את היטל ההשבחה.