בקשה לבניית מתקן מחוץ לקווי הבניין בשטח ציבורי פתוח

בית משפט השלום בחיפה ת"א 25126-06-14 לב ואח' נ' גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ בפני כבוד השופט אבישי רובס תובעים 1. אריק לב 2. אורית לב נתבעת גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ פסק דין

במסגרת כתב התביעה טענו התובעים, כי קיימים בדירה ליקויי בניה, לרבות ליקויי נקוז, ליקויי ביוב, ליקויי איטום חמורים בכל הבית הגורמים לרטיבות, סדקים וכתמים, ליקויי גימור וציפוי חוץ, קילופי סיד וטיח, כתמי רטיבות, עובש במחסן ובאזורים נוספים, ליקויים בכלים סניטריי, ליקויי איוורור ושטחי גישה מצומצמים, שעלות תקונם הנה בסך של 86,130 ₪ (כולל פקוח הנדסי ומע"מ), כאשר לסכום זה יש להוסיף 5% בגין בצ"מ, בהתאם לחוות דעתו של המהנדס י. בן עזרא.

הדברים מדברים בעד עצמם ולא מצאתי לשנות מאומה מהחלטתי הנ"ל. יתירה מזאת, וחשוב מכך - קיר הממ"ד עליו נשען הארון בו נתגלתה רטיבות, גובל בצדו החצוני במרפסת פתוחה (ראה ת/9, עמ' 7 - תכנית דירה 4 וכן, התמונות ת/7).

השני - השטח המוטל המרבי של הגג לא יהיה גדול מ 40 מ"ר. השלישי - קצה הגג המשופע בחלקו הנמוך יהיה מרוחק מקוו הבניין לפחות 30 ס"מ. המומחה מצא כי גג המבנה נשוא התביעה עונה על כל הדרישות ולכן, אין צורך בהתקנת מזחלת.

בפסיקה נקבע כי "אי התאמה" משמעה, בין היתר, חריגה מתקנות הבניה ומתקנים.

מסקנותיו של המומחה לא נסתרו והן עומדות בקנה אחד עם הוראות תקנה 2.28(א), הקובעת כי "חלונותיו של בנין ייבנו באופן המאפשר את ניקוים מתוך הבנין בלא סיכון למנקה". הנתבעת מצידה לא הציגה פתרון לניקוי של החלון, המעוגן באישור מהנדס, בעת עריכת הבקשה להיתר בניה, בהתאם להוראות תקנה 28(ב) ולא הוכח בפני כי ניתן לנקות את החלון מבחוץ בבטיחות.

...

כפי שנקבע לעיל, עלות תיקון הליקויים בדירה מגיעה כדי סך של 34,324 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ), קרי - 40% לערך מעלות הליקויים שנטענה על ידי התובעים ולסכום זה מתווסף פיצוי בגין עגמת נפש (בנוסף, יש לקחת בחשבון כי בסופו של דבר, הנתבעת נאלצה לתקן את איטום המרפסת בקומה א', בעלות שהוערכה על ידי מומחה בית המשפט בסך של 6,400 ₪, לא כולל עלות פיקוח ומע"מ).

סיכום סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, באמצעות ב"כ, את הסכומים הבאים: פיצוי בגין ליקויי הבניה - סך של 34,324 ₪.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים, באמצעות ב"כ, את הוצאותיהם בגין אגרות התביעה, חוות דעת המומחה מטעמם וחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, כמו גם חלקם בשכ"ט המומחה בעד עדותו בבית המשפט (כנגד קבלות שתוצגנה על ידי התובעים), בשערוך, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 6,000 ₪.

מכוחו של חוק העזר נשלחה למכון ויצמן דרישה לתשלום היטל שצ"פ. סעיף 1 לחוק העזר שצ"פ מגדיר "שטחים צבוריים פתוחים", "שצ"פ" - "שטח המשמש כשטח צבורי פתוח שכונתי או רובעי, הכולל מדשאות, משטחים מרוצפים, משטחים סלולים, מיתקני הצללה, מתקני משחק, ריהוט גן, פרגולות, מתקני נופש, ספורט ובידור, גינות נוי, צמחיה, נטיעות, גני שעשועים, מיגרשי ספורט, שבילים, מסלולי הליכה ואופנים, רחבות או כיוצא באלה, ולרבות כיכר עירונית ומעבר; בהגדרה זו –

"כיכר עירונית" – כיכר הממוקמת סמוך למוסדות ציבור או איזור מסחר והכוללת ריצוף או איזורי ישיבה או הצללה או ריהוט גן או אלמנטים מיוחדים אחרים; "מעבר" – שטח המצוי בין שני כבישים והמאפשר מעבר תשתית וגישה להולכי רגל בלבד; באזורים קשים טופוגרפית, עשויה לכלול תמיכת קירות, מדרגות, אזורים מגוננים ומעט ריהוט גן" סעיף 2 לחוק העזר קובע מה נועד היטל השצ"פ לממן, על מי הוא חל והעיתוי להטלתו: "(א) היטל שטחים צבוריים פתוחים נועד למימון הוצאות העיריה בשל הקמת שצ"פ שכונתיים או רובעיים בשטח העיריה, או קנייתם, בלא זיקה לעלות של הקמתם או קנייתם של שטחים צבוריים פתוחים המשמשים את הנכס נשוא החיוב דוקא; בסעיף זה "שצ"פ שכונתיים או רובעיים" – שצ"פ המיועד לשמש את הנכסים המצויים בשכונה או ברובע שבו הוקם השצ"פ, לפי קביעת המהנדס; החליט המהנדס על קביעת שצ"פ שכונתי או רובעי תונח החלטתו במשרדי העיריה ותהיה פתוחה לעיון הציבור; הודעה על החלטת המהנדס תפורסם בעיתונות בדרך הקבועה בסעיף 1א לחוק התיכנון והבניה.

סעיף 3 לחוק העזר דן בחישוב ההיטל ולענייננו רלוואנטי רק החישוב הקבוע בסעיף 3(א): "היטל שטחים צבוריים פתוחים יחושב לפי שטח הקרקע של הנכס, ולפי שטח הבניין שבנכס, וסכומו יהיה הסכום המתקבל ממכפלת שטח הקרקע ושטח הבנין בתעריפי ההיטל הנקובים בתוספת הראשונה". ביום 9.11.2010 פירסם מהנדס העיר רחובות החלטה על קביעת שטחים צבוריים פתוחים שכונתיים או רובעיים.

מהנדס העיר עשה שימוש בסמכות שניתנה לו בסעיף 2 לחוק העזר ובהתאם הוציא תעודות בדבר הקמה ופיתוח של שטחי שצ"פ ברובע ג' הנמצאים במרחק מטרים ספורים מהמכון (150 מ' בקוו אווירי) והמיועדים לשמש את מכון ויצמן בהתאם לקביעתו של מהנדס העיר.

השמוש שעושה מכון ויצמן לטובת צרכיו ויעודיו אינו מעלה ואינו גורע מחובתו לשאת בתשלום ההיטל ואין בכך כדי לאיין את זיקת השמוש לשטחים הציבוריים המצויים מחוץ לתחום המכון.

לתמיכה בעמדתו הפנה המכון, בין השאר, למסמך "שטחים צבוריים פתוחים בערים – מדריך לתיכנון" (נספח כו לעתירה) שהוצא על ידי משרד הפנים ובקש ללמוד מהאמור שם כי השצפ"ים שבוצעו על ידי העיריה הם שצפ"ים שכונתיים שלא נועדו לשרת את הנכסים שבמכון.

...

התוצאה היא שהעיר רחובות נשענת על שטחי הגינון של מכון ויצמן ובמפת השצפ"ים של העיריה מופיעים שטחי הגינון המצויים בתוך מתחם המכון כאילו הם שצפ"ים עירוניים.

דברים ברוח זו נאמרו בפסה"ד תש"ן שצ"פ בהתייחס למהות השצ"פ ולרציונל שעומד מאחורי הצורך בשטחים ירוקים וקבע "הצורך בשטח ציבורי פתוח אינו רק בהתייחס לגני-ילדים אלא גם בהתייחס לריאות ירוקות, וליצירת שטחי נוי, המהווים בין היתר איזורי חיץ בין איזורים תעשייתיים לאיזורי מגורים." לאור האמור אני קובעת כי העובדה שמכון ויצמן הוא מתחם עתיר שטח וירק אינה מוציאה אותו מכלל בעלי הנכסים בעיר שצריכים לשאת בתשלום הוצאות הפיתוח לשטחים הציבוריים.וכי מתקיימת זיקת שימוש, גם אם קלושה בין המכון לבין השצפ"ים. החלוקה לרובעים טענה נוספת שנטענה על ידי מכון ויצמן התייחסה לחלוקת העיר לרובעים.

סיכום אני דוחה את טענת המכון כי אין לחייבו בהיטל שצ"פ משום שבתחומו מצויים שטחים פתוחים מגוננים המשמשים עבורו כשצ"פ וכן את טענתו כי השצפ"ים בגינם חויבו לא נועדו לשמש את המכון בהעדר זיקה בינם לבין המכון.

התכנית מגדירה מסגרת לפיתוח רובע ערוני חדש ושילובו בתכנון העירוני הכולל, תוך חזוק הבסיס הכלכלי של העיר, ובכלל זאת מתוה תיכנון מתארי המאפשר את הקמתן של כ-13,700 יחידות דיור (מתוכן כ-2,000 יחידות לדיור בר השגה), שטחי מסחר ותעסוקה, בנייני ציבור, שטחים צבוריים פתוחים ומיתקני ספורט, פארק ערוני, מערכת דרכים, מרכז תחבורה, תשתיות ומתקנים הנדסיים.

ביתרת השטחים אשר נכללים בגדרי התכנית והמצויים מחוץ לתחום מיגבלות הבניה של תמ"א 2/4, נקבעו בתכנית המופקדת פריסת שימושים ויעודי קרקע מגוונים, וכן נקבעה המסגרת הכמותית של הבניה לסוגיה.

התכנית מציעה תשתיות עירוניות משמעותיות לעיר חולון ולסביבתה, ובין היתר דרך עורקית המחברת בין מחלף "קוממיות" לבין מחלף "הסיירים", המהוה חיבור רוחב נוסף בין כביש מס' 4 לבין כביש מס' 20 (נתיבי איילון), וכן קו רכבת קלה (ירוק) בחלק המערבי של התכנית, בתחום הבניה הרוויה.

המועצה הארצית בחרה לפתוח את הדיון בסוגיית שטח פארק החולות, תוך שהדגישה לעניין זה את איזון האינטרסים הנידרש, תדיר, בגדרי הליכי תיכנון, הן בכלל, הן בפרט במקרה הנידון לפניה, בציינה, כי (סעיפים 47-48 להחלטתה): "התכנית מעלה על סדר היום את המתח בין אינטרסים שונים, חשובים כולם: המתח שבין שימוש ופיתוח מחד גיסא, לבין צרכי שמירת הטבע מאידך. בין צורכי ההווה מחד גיסא לבין שמירה על משאבים לטובת הדורות הבאים מאידך". המועצה הארצית עמדה, תחילה, על חשיבותה של ההגנה והשמירה על שטחים פתוחים, ערכי טבע ואיכות הסביבה, בציינה לעניין זה, כך (סעיפים 49-50 להחלטתה): "מוסדות התיכנון בישראל מכירים בחשיבותה של ההגנה והשמירה על שטחים פתוחים, ערכי טבע ואיכות הסביבה כשיקול תיכנוני בעל משקל רב. ... צורך זה בשימור השטחים הפתוחים התחזק עד מאד בעת האחרונה, שכן מדינת ישראל הפכה לאחת המדינות הצפופות ביותר בעולם המערבי. בהעדר תיכנון מתאים, השטח הבנוי ילך ויכסה את שטחי הנוף הפתוח, וכך יבואו לידי כליה ערכי הטבע והמורשת מבלי שניתן יהיה להחזיר את גלגלי הזמן והסביבה....שטחים פתוחים הכוללים ערכי טבע ייחודיים, בית גידול לבעלי חיים וצמחים חלקם נדירים וחלקם בסכנת הכחדה ומקום לפנאי, נופש וטיולים, מהוים משאב צבורי שיש לשמרו ביתר שאת ושיש לחנך את הציבור לשמירה עליו." לצד זאת, המועצה הארצית עמדה גם על הצורך הצבורי במתן מענה לצרכי הפיתוח ולפתרונות דיור (סעיפים 51-54 להחלטתה): "אלא שהשמירה על משאבי הקרקע אינה צורך בלבדי ויחיד: הצורך הצבורי במתן מענה לצרכי הפיתוח ובכלל זה פיתרונות דיור מהוה גם הוא שיקול תיכנוני-חברתי-כלכלי מן המעלה הראשונה לאור ההחרפה במצוקת הדיור בישראל. מדינת ישראל משוועת לקרקעות דיור. הביקוש הגבוה לדיור לעומת ההיצע הנמוך הרחיק שכבות רבות באוכלוסייה מהגשמת החלום והצורך האנושי לבית בישראל. ברי כי בין הגורמים להחרפת הבעיה, קיימים גם גורמים תיכנוניים, כגון תיכנון וניצול לא יעילים של הקרקעות. היתמודדות עם עודפי הביקוש ויצירת הצע על ידי הבטחת מלאי תיכנוני זמין, והסרת חסמים בתכניות המצויות בצנרת של מוסדות התיכנון, היא צו השעה, משימה לאומית וחובה המוטלת על מוסדות התיכנון. הירתמות מוסדות התיכנון למשימה הלאומית מתבטאת בהובלת מדיניות של מקסום הקרקע ע"י אפשרויות תכנוניות שונות כגון בניה לגובה, העלאת הצפיפות בהתאם לתמ"א 35 והוספת יחידות דיור." המועצה הארצית עמדה על האיזון הנידרש במקרה הנידון לפניה, בזו הלשון (סעיפים 55-57 להחלטתה): "במצב בו נמצאים אינטרסים מתנגשים, יש לאזן ביניהם. דיני התיכנון מכירים בכך שאנטרס אחד נסוג בפני האחר והאחר בפני האחד, באופן שלא פעם אף אחד מהם לא זוכה להיתממש במלואו. החיפוש אחר התכלית המיטבית אינו פשוט. מטבע הדברים, אינטרסים שונים ומגוונים עשויים להתנגש במהלך ההליך התיכנוני. ההיתנגשות שאנו נדרשים לה כאן – בין אינטרס הניצול המירבי של הקרקע לבניה למול האנטרס של שמירה על הסביבה הטבעית – היא אך דוגמה להתנגדות שכזו.... במסגרת האיזון הנידרש בכל מקרה ומקרה, לעיתים תכליות שונות ואף תכליות ציבוריות נסוגות כדי להגשים תכליות תיכנון חשובות המקדמות את האנטרס הצבורי.. עלינו לתת אפוא מענה לצרכי ציבור רבים ומגוונים, אך טבעי הוא שצרכי שמירת הטבע יתנגשו עם צרכי הפיתוח והקדמה, והשאלה – שהמענה לה אינו פשוט כלל ועיקר – היא מהי נקודת האיזון בכל מקרה קונקריטי." על רקע האמור, הכריעה המועצה הארצית בסוגיה המונחת לפתחה, כך (סעיפים 58-76): "בהתאם לתמ"מ 5, השטח נושא המחלוקת בתכנית הוא פארק חולות כלל ערוני ייחודי לשירות הציבור. חולות חולון ממוקמים בלב איזור ערוני צפוף בין חולון מצפון לראשון לציון מדרום. אין מחלוקת על ערכיות השטח...הסמיכות לעיר והקרבה אליה מקנה לשטח הערכי ממילא ערכיות נוספת. אנו רואים לנגד עינינו את החשיבות הרבה ב"טבע העירוני" דוקא בלב המדינה הצפופה, ובייחוד בעיר שיש בה מעט אזורים שנותרו בצורתם הטבעית שאליהם ניתן להגיע כדי לחוות את "הטבע" ומכירים בחשיבות החינוכית של שטח נגיש וסמוך.

בהמשך החלטתה, עת נדרשה לענייניה של השכונה, שבה והבהירה המועצה הארצית, כך (סעיפים 80-82 להחלטתה): "ההיתרים לבניית המבנים בשכונה ניתנו בשנות ה- 40, טרם חוקק חוק התו"ב. על פי תכנית ח/1/3 התקפה [על] השטח משנות ה- 70, מדובר אמנם בשטח המיועד למגורים, אך לא ניתן לבנות מכוחה של תכנית זו בהעדר תכנית מפורטת. המיגבלות הנובעות מכך שהתכנית מצויה בתחום שטחי ההשפעה של שדה התעופה מונעות כיום כל פיתוח למגורים בתחומה. כאמור, טענתם יוצאת נגד חוסר עקביות (לשיטתם) בעמדת הועדה המקומית המבקשת לפנות את שכונתם (בשל מיגבלת הבינוי של שדה התעופה) אך מציעה באותה הנשימה את העתקת השטחים לתיכנון עתידי לאותו המקום, ונגד עמדת הועדה המחוזית, המורה, על פינויים.

...

סוף דבר החלטות מוסדות התכנון לאשר את תכנית ח/500 הן החלטות סבירות, מנומקות כדבעי ולא דבק בהן כל פגם.

אשר על כן, העתירה נדחית.

כפועל יוצא נדחית גם עת"מ 45328-07-13.

עתירה מנהלית, ליתן צוים כנגד משיבה 1, עריית תל אביב יפו (להלן: "הערייה"), כדלקמן: צו האוסר על הערייה להתיר שימוש ברחבת הצדף כמגרש חנייה או כחניון, בנגוד לייעודו כשטח צבורי פתוח, על פי תכנית ביניין עיר החלה על הקרקע, ולצוות עליה להפעיל את סמכויותיה, על מנת למנוע שימוש כאמור ברחבה.

ביום 18.5.20 נשלחה לעותר הודעת דוא"ל נוספת בהמשך לפנייתו: "...הועברה בקשה למנהל מחלקת דרכים לקדם את תחילת ביצוע העבודה, במסגרתה כאמור השטח יפונה..." (נספח 8 לעתירה).

פיתרון ביניים - תיכנון לגישה בטוחה (הרחקה מקוו ביניין ופיתוח לבתים משני צידי הרחבה).

בחודש ינואר 2022 הודיע מר שושן לתושבי השכונה על הכוונה לבצע תכנית שלישית לשפוץ וחידוש רחבת הצדף אשר אושרה על ידי הערייה ביום 4.1.22 (נספחים 20 ו- 21 לעתירה) (להלן: "התכנית השלישית"), אך גם עבודות שפוץ אלה הוקפאו בחודש מרץ 2022, לבד מהקמת מדרכה מחוץ לביתו של העותר (נספחים 23 ו- 24 לעתירה).

מטרתו היחידה של העותר היא לנכס לעצמו מדרכה רחבה על חשבון השטח הצבורי הפתוח ולהתנקם במשיבה 2, בשל העובדה שהגישה נגדו תביעה וקובלנה פלילית בגין הנזקים שגרם לביתה במהלך בניית ביתו, בגין מעשי הרעלת עצים ועבירות נוספות שביצע.

סעיף 3.6.1 לתכנית המתאר קובע את התכליות המותרות בשטח צבורי פתוח: "בשטחים הציבוריים הפתוחים יותרו שימוש רווחה ונופש. וכן מתקנים ומבנים התואמים את אופי השמוש במיגרש. לא תותר הקמת מבנים לשימוש מסחרי, למעט בשטח הצבורי הפתוח המצויין בתשריט כתצפית". סעיף 3.6.7 קובע הסדרי חניה: "א) בשטחים הציבוריים הפתוחים יותקנו מקומות חניה בכמות של לפחות מקום חניה לכל 200 מ"ר של שטח צבורי פתוח.

...

תגובת העירייה בכתב ובעל פה אינה מרמזת על מצב דברים כזה, בודאי לא בשלב הנוכחי, ולכן גם דין רכיב זה של עתירה זו להידחות.

אני מקבלת את טענות העירייה.

על כן, העתירה נדחית גם ברכיב זה. סוף דבר העתירה נדחית.

התכנית מציגה הקמה של שכונת מגורים הכוללת כ-2,000 יחידות דיור, תוך התוויית מערכת דרכים חדשה והקצאת שטחים למבנים למוסדות ציבור, מבני מסחר, שטחים צבוריים פתוחים ועוד.

עוד טענו העותרות כי שגתה הועדה המחוזית בכך שהתעלמה מחוות דעת המומחים מר נחום פרמינגר – מהנדס בנין ושמאי מקרקעין, אדריכל חזי ברקוביץ' – יו"ר איגוד מהנדסי ערים בישראל, אדריכל נתן גרוס – בונה ערים ומהנדס העיר גבעתיים והועדה המקומית לתיכנון ובניה לב השרון לשעבר, שהוגשו לועדה המחוזית מטעם העותרות, ואשר עמדו על הטעויות העובדתיות שבהחלטת הועדה המחוזית, וטענו כי למקרקעי העותרות ישנן זכויות בנייה מכוח תכנית חפ/229 וכי חל איסור לכלול הוראות בקשר לתכנית שהיא מחוץ לקו הכחול שלה, כי התכנית אינה עומדת בהוראות תכנית חפ/2000 בכל הנוגע להכללת שטחים פתוחים בתכנית, כי התיכנון הנוכחי של התכנית צריך להתאים לתכנית הקודמת שחלה על המקרקעין, העידר דרכי גישה לשטחים שהוצאו מתחום הקו הכחול, כי צימצום הקו הכחול של התכנית קוטע את החיבור של השכונה מסביבתה ומנתק אותה מן הטבע ומן הרצף לוואדיות, הכללת מקרקעי העותרות בתכנית יביא לציפוף התכנית ובהתאם להפחתת עלויות הפיתוח.

עוד טענו המשיבות 2-3 לדחיית טענות העותרות הנוגעות לחריגת הוראות התכנית אל מחוץ לתחום הקו הכחול של התכנית, ביחס לקווי ביוב ומיתקני מוצאי נקוז העתידים לחצות בחלקות העותרות, להתעלמות הועדה המחוזית מחוות דעת המומחים מטעם העותרות, לקביעת הערכים השמאיים עבור חלקה 9 בגוש 10681, וכן לעניין דחיית בקשתן למתן זכות ערר למועצה הארצית לתיכנון ובנייה, מנימוקים הדומים לנימוקי הועדה המחוזית.

מכל מקום, סבורני כי הסוגיה אם מותר לקבוע בתכנית הוראות שחלות על שטחים מחוץ לתחום הקו הכחול של התכנית הנה סוגיה עקרונית בעלת חשיבות ציבורית שמצדיקה מתן רשות ערר למועצה הארצית.

...

אמנם אין בכמות ההתנגדויות שהוגשו כדי להצביע בהכרח על פגמים שנפלו בהליך התכנוני, ואולם, בנסיבות ענייננו, מקובלת עלי טענת העותרות כי בהליך קבלת ההחלטה התכנונית, נפלו על פניו מספר פגמים, כגון: הכנת טיוטת החלטה שדוחה את ההתנגדויות ומקבלת את התכנית עוד בטרם שמיעת ההתנגדויות.

בכל מקרה לאור הסוגיות העקרוניות שהועלו על ידי העותרות והפגמים שפורטו על ידי ידן, ומבלי לקבוע מסמרות באשר לסיכויי הערר למועצה הארצית, סבורני כי קבלת העתירה חלקית על דרך מתן רשות ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה יש בה כדי לאזן נכונה בין הצדדים.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה מתקבלת בחלקה, במובן זה שניתנת לעותרות רשות להגשת ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה ביחס לסוגיות העקרוניות שהועלו על ידן בעתירה, לרבות: ביחס לשאלה אם מותר לקבוע בתכנית הוראות שיחולו על שטחים מחוץ לתחום הקו הכחול של התכנית, אם לאו; אם בנסיבות העניין ולאור הוראות תכנית חפ/181 ותכנית חפ/229 קיימת הצדקה תכנונית להכללת מקרקעי העותרות בתחום התכנית.