בקשה לביטול עיקול על מקרקעין בשל זכויות שביושר

רק בדיון שהתקיים לשמיעת בקשת הרשות להיתגונן ביום 9 ביוני 2020 ולאחר שנחקר המצהיר מטעם המבקשים, ביקש ב"כ המבקשים מבית המשפט ליתן החלטה בבקשה לביטול עיקול לכל הפחות בעיניין נכס המקרקעין עליו הוטל העיקול, בטענה שהבקשה הוגשה באיחור לאור הסכמה דיונית בינו לבין ב"כ המשיב ולכן סבר שהדיון נקבע גם בבקשה לביטול עיקול.

יודגש, כי במסגרת זו, אין צורך לפסוק באופן סופי בדבר צדקתו של מי מבעלי הדין, שכן שיקול הדעת המופעל במסגרת בקשה לסעד זמני נועד אך ורק לצורך קביעתה לכאורה של זכות ולא לצורך החלטה סופית במחלוקת שבין הצדדים.

בנוסף לשני שיקולים אלה, על בית המשפט לבחון שיקולים שביושר, תום לב ומידתיות.

לעניין מאזן הנוחות ויסוד ההכבדה - מעיון בתיק ובתשובות המחזיקים עולה, כי העיקול על נכס המקרקעין הוא העיקול היחידי שנירשם ותפס.

...

בין היתר נקבע בהחלטה, שבקשת הרשות להתגונן היא כללית, סתמית ואינה מפורטת, שהמבקשים לא נכנסו לפרטי הגנתם ושבנסיבות אלה דין בקשתם להדחות.

ומן הכלל אל הפרט לעניין סיכויי התביעה - לאחר ששמעתי את המצהיר מטעם המבקשים בחקירתו בפניי, הבעתי את דעתי על סיכויי הגנתם של המבקשים כמפורט בהחלטה מיום 9 ביוני 2020.

מכאן, אני סבורה שיש, לכל הפחות, ראיות לכאורה שהמשיב עשוי לזכות בהליך.

סיכום לאור כל האמור לעיל, לאחר ששוכנעתי כי קיימת עילת תביעה הדורשת בירור במסגרת ההליך העיקרי, ולאחר ששקלתי את מאזן הנוחות, הגעתי למסקנה כי אין מקום לביטול צו העיקול הזמני והוא יוותר על כנו.

בפניי בקשת הנתבעים לביטול עיקול שהוטל במעמד צד אחד על נכס מקרקעין בגוש 17575 חלקה 40 תת חלקה 68, ברח' הדברת 5 מגדל העמק, במסגרת תביעה כספית אשר הגישה התובעת כנגדם על סך של 883,411 ₪.

בנוסף על בית המשפט לבחון שיקולים שביושר ובצדק, תום לב ומידתיות.

אשר למאזן הנוחות, בהתאם לעקרון מקבילית הכוחות, ומשמצאתי כי עילת התביעה לא בוססה וחרף טענות התובעת בדבר העדר נזקים כתוצאה מהותרת העיקול על כנו, הנני סבורה כי אין מקום לקבוע כי מאזן הנוחות נוטה לטובת התובעת.

לאור האמור לעיל, אני מורה על ביטול העיקול הזמני אשר הוטל על זכויות הנתבעים אצל המחזיקה, לישכת רישום מקרקעין.

...

במענה לשאלה האם יש באפשרותה להציג התכתבות עם הנתבעים ביחס לסיכום הנוגע להחזר ההלוואה השיבה: "אני לא יכולה להראות. אין לי את זה, זה הכל מצולם בפייל הכללי בתביעה, הנושא הועלה פעם אחר פעם שהם היו אצלי בבית, באופן פרטי ביחד. גם בפעם האחרונה שהייתי איתם. שי חזר על זה שהם מבקשים להחליף את המכוניות. אז אמרתי איך אתה יכול לחשוב.." בחקירתה החוזרת התייחסה התובעת לרישום שערכה בהתייחס לסכומים אשר ניתנו לנתבעים וכדבריה: "יש רישום שלי שנרשם במעמד כל פעם במתן תשלום. מצוין התאריך והסכום. זה משהו שכתבתי אצלי. הוא אמר ואצלו כל הקבלות והדברים". עוד הוסיפה כי בחודש מרץ, לאחר העברת כל התשלומים לנתבעים, ביקשה מהם שיפנו לעורכת דין לערוך הסכם כתוב.

לא למותר לציין כי העובדה שעפ"י גרסת התובעת המועד להחזרת ההלוואה הינו בחלוף כ-8 שנים, מחזקת גם היא את המסקנה כי לא הוכחה הכבדה, שכן, המועד הרלוונטי לבחינת היכולת הכלכלית וכפועל יוצא מכך ההכבדה הצפויה, אינו כיום, שעה שטרם הגיע מועד החזרת ההלוואה וכאשר לא ברורים תנאי החזר ההלוואה.

לאור האמור לעיל, אני מורה על ביטול העיקול הזמני אשר הוטל על זכויות הנתבעים אצל המחזיקה, לשכת רישום מקרקעין.

ר' גם האמור בע"א 10467/08 עומר חג'אזי נ' אדיב עיאס ואח' (ניתן ביום 3.11.10, פורסם במאגרים): "הסוגיה של תחרות בין מי שבידו התחייבות להקנות לו בעלות בנכס לבין זכותו של מעקל שהטיל עיקול על הנכס במועד מאוחר יותר הוכרעה בפסיקה בעיניין אהרונוב. ההלכה שנקבעה בעיניין אהרונוב היתה מאז ואילך לנקודת המוצא לבחינת ההכרעה בתחרות על זכויות בנכס בין רוכש שנימנע מרישום הערת אזהרה לבין נושה של המוכר שהטיל עיקול על הנכס כדי לממש את הנשייה. לפי אותה הלכה, כאשר מוכר מתחייב להקנות בעלות במקרקעין או במיטלטלין לקונה, משתכללת אצל הקונה זכות שביושר בנכס. זכות זו היא מעין זכות קניין, ולפיכך כוחה יפה כלפי צדדים שלישיים. כתוצאה מכך, נשללת מנושיו של המוכר האפשרות לממש את נשייתם באמצעות הנכס הנמכר, ואם הטילו עיקול על הנכס – בטל העיקול מפני זכותו של הרוכש." ר' גם ע"א 1629/11 יצחקי נ' וכטר (ניתן ביום 4.11.12, פורסם במאגרים).

בתוך 7 ימים מהיום תבוצע המצאה כדין של צוי העיקול שיונפקו ע"י המזכירות לידי המחזיקים, ובעוד 7 ימים מהיום יונפק צו ביטול העיקול על נכס המקרקעין מושא הבקשה.

...

בנסיבות אלה, בהן הנכס עליו הוטל העיקול נמכר קודם למועד הטלת העיקול, טוען המבקש כי הזכויות בנכס לא היו שייכות לו במועד הטלת העיקול וכי העיקול נדחה בפני רוכש הזכויות, ולא תצמח כל תועלת מהותרתו על כנו, אלא יהא בכך כדי לגרום נזק ממשי למבקש ולרוכשים, ועל כן התוצאה היא כי דין העיקול להתבטל.

לאחר עיון, ומתוך ההלכה הפסוקה בסוגיה זו, והגם שנראה כי מדובר בעסקה שרק החלה להתממש, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העיקול להתבטל שכן לא היה מקום להטלתו לכתחילה לנוכח עסקת המכר שנכרתה קודם למועד הטלת העיקול.

לכן, ובשל טרפוד המהלך של הקפאת תשלומי המשכנתא, נאלץ לפנות לחברת מימון חוץ בנקאית, אשר עומדת על ביטול העיקול כתנאי למתן המימון המבוקש; ללא גיוס הכספים כאמור יעמוד מקום עבודתו בסכנת קריסה והתמוטטות; אין בבטול העיקול ורישום משכנתא נוספת כדי בע"מ כך שאין חשש XXX לפגוע במשיבה שכן ממילא רשומה על המקרקעין משכנתא לטובת בנק ,₪ להעברת הזכויות במקרקעין; לחילופין, מבקש המבקש לצמצם את העיקול לסך של 200,000 המהוים מחצית מתשלומי המשכנתא ששולמו ע"י המשיבה לטענתה – המוכחשת ע"י המבקש; המבקש הכחיש שקבל הלוואות בסכומים גבוהים בתקופת עיכוב ההליכים, וטען שכל ההלוואות ניטלו לצורך פעילות החברה שבבעלותו המצויה בגרעונות של מאות אלפי שקלים.

המשיבה הציעה להקדים את פירוק השתוף בדירה הקטנה מבין שתי הדירות שעל המקרקעין וכך יוכל המבקש לעשות שימוש בכספים שיתקבלו לצורך המימון הנידרש לו, ולחילופין הציעה להוסיף את שמה כבעלים על מחצית הזכויות במקרקעין לצורך הסרת העיקול ועל מנת לשמור על זכויותיה.

מבחינה מהותית, אין שינוי בין התקנות הישנות לחדשות בעיניין זה, שכן גם קודם לכניסת התקנות החדשות לתוקף, היה בית המשפט לוקח בחשבון במסגרת שיקוליו את שקולי היושר, תום הלב והמידתיות.

...

לכן, ועל אף טענות המבקש לפיהן הוא מבקש לרשום משכנתא שניה לצורך קבלת מימון ותו לא, אני סבורה שהיה ויוסר העיקול על המקרקעין, תהיה המשיבה חשופה לסיכון שבמכירתם, שעבודם או העברתם בדרך אחרת והנזק שיכול להגרם לה הוא בלתי הפיך.

באשר ליתר השיקולים שעל בית המשפט לשקול – אני סבורה שהצו הוא מידתי בנסיבות העניין בהן מדובר בנכס העיקרי ממנו תוכל המשיבה להפרע ככל שתזכה בתביעתה ולא מצאתי פגם בתום ליבה או שהיה שיהוי.

סיכום לאור כל האמור לעיל, לאחר ששוכנעתי כי קיימת עילת תביעה הדורשת בירור במסגרת ההליך העיקרי, ולאחר ששקלתי את מאזן הנוחות ויתר השיקולים הנדרשים, הגעתי למסקנה כי אין מקום לביטול צו העיקול הזמני והוא יוותר על כנו.

כך גם, התובעת פעלה בשיהוי רב. רק בחלוף 24 חודשים מהתביעה הקודמת, בה הוסכם על איסור דיספוזיציה, פעלה הנתבעת לביטול כל העיקולים הרשומים על הדירה וכאשר נסח הרישום נוקה ורגע לפני השלמת רישום הזכויות, פנתה התובעת בבקשה לצוו מניעה, תוך שהוי ניכר.

לאחר פעולות מאומצות של הנתבעת הוסרו כל העיקולים על הדירה, חרף התחייבות התובעת לעשות כן. התובעת אמרה לנתבע בצורה שאינה משתמעת לשני פנים כי עליו לעשות הכל על מנת שתמכר הדירה, לפני שהבנק למשכנתאות יפעל לכינוסה ולקיחתה ממנה.

כפי שחזר והבהיר בית המשפט העליון לאחרונה ברע"א 5596/23 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' רחמין (7.1.2024) (להלן: "עניין הולילנד") פסקות 13 ו -15, כל אימת שמשמעותה של התביעה שינוי במצב הזכויות הקנייניות במקרקעין, יש לסווג את התביעה כתביעה במקרקעין לצורך חוק ההתיישנות, כאשר המבחן הוא "מבחן תוכן התביעה": "המבחן שנקבע לצורך הכרעה בשאלת סיווגה של תביעה – כתביעה "במקרקעין" או "בשאינו מקרקעין" הוא "מבחן תוכן התביעה". על פי מבחן זה נידרש בית המשפט לבחון שני רכיבים השלובים זה בזה – הראשון מיתמקד בטיב הזכות הנתבעת והשני באופי הסעד המבוקש (עניין ברכה, בפיסקה 17; רע"א 4705/22 אליהו נ' עדנה ישראל-פור (אליהו), פסקה 27 (29.9.2022) (להלן: עניין אליהו); ע"א 5328/21 אבו רקיה נ' חנדקלו, פסקה 81 (3.1.2023)).

בהתאם לכך, תביעה לאכיפת חיוב חוזי להעברת זכויות בעלות במקרקעין תסווג כתביעה במקרקעין, וכך גם תביעה של בעל זכות שביושר להרשם כבעל זכויות חכירה במקרקעין (ענין אליהו, בפיסקה 29; ע"א 7231/10 תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש יהודה גפן זצ"ל נ' עריית קרית אתא, פסקה 10 (17.10.2012)).

...

בכך כאמור יש לתמוך אף במסקנה כי הסכם, לו היה כזה, לא קוים, שכן התמורה לא שולמה במלואה.

השבה כשם שהתובעת לא תבעה דמי שימוש אף הנתבעים לא ביקשו סעד של השבה, והצדדים לא טענו לעניין זה. בנסיבות אלה, סבורני כי אין מקום ליתן הוראות במסגרת ההליכים שבפני.

סיכום לנוכח כל האמור תביעת התובעת מתקבלת.