בקשה לביטול הערת אזהרה על צורך בהסכמה

לבקשת ביז'אן, נחתמה ביום 20.2.2000 פסיקתא לביצועו של פסק הדין הראשון, על ידי כב' השופטת ע' סולומון-צ'רניאק (להלן: "הפסיקתא"), ועל בסיסה נרשמה ביום 4.12.2000 הערת אזהרה על המקרקעין, לטובת ביז'אן. הערת אזהרה נוספת נרשמה על המקרקעין ביום 10.6.2000, בדבר מינויים של עוה"ד אילן דמארי (להלן: "עו"ד דמארי") ועו"ד הר-זהב ככונסי נכסים – וזאת בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 7.6.2001 (להלן: "הערות האזהרה").

אם אומנם, כטענת המבקשים, היה צורך בקבלת הסכמת המפרק הכיצד זה פעל עו"ד חסטר בשמה של החברה, בהיעדר הסכמה והסמכה ממנו? גם מטעם זה, כך לביז'אן, "יש להפעיל את ההשתק השפוטי ... כנגד הטענות המתבססות על פירוקה של החברה". אשר לטענה בדבר ביטולה של עסקת הרכישה הנסמכת על תצהיר הביטול שהוגש לרשויות המס, טען ביז'אן כי תצהיר זה ניתן על ידי עו"ד דמארי, בכובעו ככונס, בהתאם להנחיות רשויות המס – זאת לאחר מתן פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 6355/03.

...

משבאתי לכלל מסקנה כי אין "בתצהיר הביטול" הודעה מפורשת על ביטול עסקת הרכישה ואף אם היתה כזו מצד כונס הנכסים (עו"ד דמארי) היא נעדרת כל תוקף – אני מוצא כי אין להפעיל במקרה דנן את דוקטרינת ההשתק השיפוטי.

הפועל היוצא מהאמור הוא כי עסקת הרכישה המעוגנת בייפויי הכוח שרירה וקיימת, חרף "תצהיר הביטול" שהוגש לרשות מס השבח, לפיכך טענת המבקשים לביטולו של פסק הדין המקורי מחמת השתק שיפוטי – נדחית.

התוצאה סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן – א. התובענות שבכותרת, על כל הסעדים שבהן – נדחות.

ביום 8.11.2015 שלח הרשם הודעה נוספת לעו"ד אשורי הדוחה את בקשתו לרישום הערת אזהרה על החנות, לנוכח הצורך באימות הסכמתו של הקונה "כמו עסקה". לאור זאת, שלח עו"ד אשורי אל הרשם מכתב הסכמה מטעם מוטי לרישום.

ביום 31.8.2015 אישר הרשם כי בוטלו הערות האזהרה שנרשמו על עיקולי ההוצל"פ לטובת הערייה ולטובת בנק לאומי במירשם המקרקעין (נספח ו'4-ו'5 לתשובת המשיבים להמרצת הפתיחה המתוקנת), אך ביום 8.11.2015 הודיע הרשם לעו"ד אשורי כי בקשה נוספת שהגיש לרישום הערת אזהרה לטובת מוטי נדחתה, שכן הסכמת הקונה לא אומתה "כמו עסקה" (נספח ט2 להמרצת הפתיחה המתוקנת).

...

על כן, סבורני כי גרסת מוטי בדבר ידיעת ולדימיר על אודות העסקה עימו ולחילופין, עצימת עיניו לקיומה באופן השולל את תום ליבו הסובייקטיבי, היא הגוברת בבחינת מאזן ההסתברויות, כאשר גם בכך כאמור יש כדי להטות את הכף לטובת עדיפות העסקה שנכרתה בזיכרון הדברים.

סיכומם של דברים, הגעתי לכלל מסקנה כי זיכרון הדברים שנכרת בין הרצל למוטי לפיו רכש האחרון זכויות הרצל בחנות תקף ומחייב, לנוכח מסוימותו וכוונת הצדדים להתקשרות בו, וכן בהתאם להוראותיו.

סוף דבר אשר על כן, התובענה מתקבלת בזאת, ובהתאם הנני מורה כדלקמן: זיכרון הדברים שנכרת בין המבקש למשיב 1 ביום 7.6.2015 תקף ומחייב והעסקה הקבועה בו גוברת על העסקה המאוחרת לה, שנכרתה בהסכם המכר בין המשיב 1 למשיב 2 מיום 2.11.2015.

בהחלטה מיום 28.2.2018, לאחר שהבטוחה בגין אותה הלוואה הוחלפה בשיעבוד נכס אחר ולאחר שהנתבע 4 מסר לעופר בקשה לביטול הערת האזהרה, הוריתי על מחיקת אותה הערה שנרשמה לטובת הנתבע 4.

מאחר והתוספת והנספח נחתמו באופן מכוון בנפרד מההסכם, כך שבהסכמים עצמם לא היה אזכור לתוספת או לנספח, לא ניתן היה להבטיח כי צד שלישי ידע על כך. התובעים גרמו למכשלה זו, מאחר ומסרו לעופר ייפוי כוח המאפשר לו לרשום הערת אזהרה על המקרקעין, מבלי לבקש את אישורם, או הסכמתם לכך.

משמע, המצג עליו הסתמכו בני מישפחת ברוך בהסתמך על נסח רישום המקרקעין היה כי לא קיימת כל הגבלה מעין זו. כשנשאל עו"ד ישועה מדוע לא רשם הערת אזהרה על המנעות מעשיית עסקה בזכויות שנרשמו בהערת אזהרה על שם עופר, השיב באריכות: "אין נוהג ואין דין לדעתי לרשום הערת אזהרה על זכויות של אדם שכל זכויותיו הן בהערת אזהרה ואסביר. המנעות מעשיית עסקה נועדה לנטרל את הכוח והשליטה של מי שרשום כבעלים של נכס. אם אדם רשום כבעלים של נכס הוא חופשי לעשות ככל שעולה על רוחו ולכן רק במקרה כזה כשאני רוצה לנטרל את הכוח והשליטה של בעלים רשום רק אז אני רושם הערת אזהרה על המנעות מעשיית עסקה. עופר היה רשום בהערת אזהרה בלבד, ממילא כהיותו שאינו בעלים רשום הוא לא יכול לעשות כלום ושום דבר בלי הסכמה של הבעלים הרשומים שהם מישפחת קרני. ולכן מאחר והשליטה על עופר היתה בידי הבעלים הרשום ובידיי באמצעות ייפוי הכוח הבלתי חוזר, לא נכון ולא ראוי לרשום הערת אזהרה על המנעות מעשיית עסקה במקרה כזה. כראיה לכך כאשר צדדים עושים עסקה ביניהם א' מוכר לב' נרשמת לטובת ב' הערת אזהרה על התחייבות לעשות עסקה, איפה שמענו שהבעלים א' צריך גם לרשום הערת אזהרה על המנעות מעשיית עסקה במקרה כמו של עופר, מאחר ושוב השליטה נשארה בידי עדי כי הוא הבעלים הרשום לא היה ראוי ולא נכון ואני לא מכיר נוהג כזה או דין כזה לרשום הערת אזהרה להמנעות מעשיית עסקה." (עמ' 30 לפרוטוקול, ש' 19 – עמ' 31 לפרוטוקול, ש' 4).

...

בנוגע לסעד שנתבקש בסעיף 34ד לכתב התביעה – התביעה מתקבלת באופן המונע מעופר לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין עד לקבלת טופס אכלוס (טופס 4).

הסעד שנתבקש בסעיף 34ה לכתב התביעה –אינו רלבנטי עוד והתביעה נדחית.

בנוגע לסעד שנתבקש בסעיף 34ו לכתב התביעה – לנוכח האמור בפסק הדין, מתקבלת התביעה.

כיוון שהיה על הנתבע לשלם מס שבח לפי שווי עסקה של 1.5 מליון דולר לחלקה 61 "הוא פנה אלי ובקש שנחתום על הסכם נוסף שיפתור נקודתית את בעיית תשלום המס, תוך התחייבות שבמערכת היחסים בינינו לא יהא שינוי. לפי הצעתו, חתמנו על הסכם נוסף המייחד את הסכום ששלמתי ביחס למטמנת הפסולת (כך מכונה בתצהירה חלקה 61 – ש.ר.) [סך של 600,000 דולר שכבר שלמתי לו] כנגד 30% מהזכויות במטמנה...במקביל הוסכם בינינו, בעל-פה, כי זכויותי לרכישת מטמנת הפסולת לא תפגע, וכי הוא נותן לי אופציה לרכישת ה-70% הנותרים עד לקבלת היתר שיאפשר שימוש בחלקות [שאז אוכל לקבל את המימון ולשלם לו את היתרה], עוד הוסכם כי הערת האזהרה שנרשמה לטובתי על פי ההסכם המקורי על כל זכויותיו בהתאם תישאר על כנה. כי היא תשקף ותבטיח את האופציה שניתנה לי, ואת כל ההשקעות שלי..." (ס' 6.

בהמשך לאותה התחייבות ולאחר שנוכח הנתבע כי אין באפשרות התובעות לשלם את יתרת התמורה הוסכם לחתום על הסכם שני "לפיו הסכום ששולם בידי התובעות עד יום החתימה ישמש תמורה עבור 3/10 מהמקרקעין בלבד...הסכם זה דווח לרשויות המס ושולמו בגינו מס שבח, ובמועד מאוחר יותר, מס רכישה. דא עקא, התובעות לא עידכנו את לישכת רישום המקרקעין בגין שנוי המכר, לא ביטלו את הערת האזהרה בגין ההסכם הראשון ולא סיימו את העסקה בהסכם השני ברשום על אף הפצרות חוזרות ונישנות של עו"ד מטעמי, אשר הסתיימו בהעברת מלוא המסמכים המאפשרים את רישום המקרקעין על שמה של התובעת (למעט מס רכישה, אשר חל עליה, ואשר לא שולם אותה עת) אל התובעת, ובדרישה לבצוע הרישום באופן עצמאי..." (ס' 22).

למעשה אף בתמליל השיחה מיום 7.9.16 מציין הנתבע בפתיח כי בשל אי העברת הרישום יש צורך בתיקון הערת האזהרה, והתובעת אינה משיבה בתגובה כי אי התיקון הנו פרי הסכמה.

זאת, אף מבלי להדרש לתנאיה שאינם ברורים (מועד ואופן התשלום, ר' עמ' 41, ש' 34-30), לטענה כי מדובר בהסכמה הטעונה מיסמך בכתב, שאינו קיים (ואין לראות בהותרת הערת האזהרה על כנה ככזה), ושלהבדיל מהחוזים האחרים שערכו הצדדים ושעליהם דווח לשלטונות המס, האופציה האמורה, לא זו בלבד שאינה מעוגנת בכל מיסמך בכתב אלא שלא דווחה לכל גורם מרשויות המס.

...

למעלה מן הנדרש יצויין כי הסעד העיקרי שהתבקש, בטול ההסכמים עקב ההפרה, דינו להידחות.

סוף דבר התביעה והתביעה שנגד נדחות.

בנסיבות, ולאור ההיקף היחסי של ההליך בתביעה העיקרית אל מול התביעה שכנגד, תשלמנה התובעות לנתבע הוצאות ושכ"ט, אם כי בהיקף מצומצם, בסך כולל של 10,000 ₪.

ביום 11.2.2016 הגיש עו"ד ש' בקשה לרישום הערת אזהרה לפי סעיף 128 – על הצורך בהסכמה על זכויותיה של האם לטובת י' - הערה נרשמה.

היא המשיכה ועמדה על כוונתה זו בכתב התביעה שהגישה וגם בעדותה ממנה עלה בצורה ברורה שרצונה הוא שזכויותיה בדירה יחולקו בחלקים שוים בין שלושת בניה והסכם המתנה סותר רצון זה. י' העיד על נסיבות ביטול המתנה: "לא. אבל ביום שישי מה שקרה זה שהחתימו אותה על הרבה דברים, היא חזרה הביתה, באתי אליה הביתה לקחת אותה אלינו לשבת והיא אמרה שלא נתנו לה את החוזה שהיא חתמה. היא היתקשרה לב' שאני אסע להביא לה, נסעתי לב' לפני שבת, לקחתי את ההעתק ואמרתי לאימא על מה שהיא חתמה. התברר שהיא חתמה על שתי מתנות. לפי התאריכים יש מתנה ב 4 לחודש ויש מתנה ב 5 לחודש. ביום 4 לחודש היא לא היתה עם ת.ז. אבל זה משהו אחר. נסעתי לב' לקבל את כל הטפסים, הזמנו במוצ"ש את עו"ד ש' שהוא יחסית שכן והוא מכיר אותנו, הוא בא במוצ"ש, היא סיפרה לו וכתבה מ כתב, הוא חתם בחתימה שלו והוא אמר לה שתלך למחרת לק' ותבקש לקבל. היא היתקשרה לב' שתארגן פגישה ביום ראשון עם עו"ד ק'. הוא קיבל אותנו בקושי, ב' אמרה שבעלה לא מרשה לא לבוא. זו היתה פגישה של שעה-שעה וחצי. אימא ואני לא הצלחנו ל תפוס את עו"ד ק', ב' אירגנה לנו את הפגישה. הוא אמר שיש לו ייפוי כוח בלתי חוזר, חשבנו שהוא כן יעצור את זה ולא ידענו שילך לטאבו לעשות הערת אזהרה. יום שישי ראיתי על מה אימא חתמה. מה זה "התנגדתי"?" (עמ' 53 לפרוטוקול שורה4 ואילך).

...

אשר על כן, טוען א' שיש לדחות את התביעה, להורות על ביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת י' במסגרת העסקה המאוחרת ולהורות על השלמת העסקה.

לאחר ששמעתי את הצדדים, עיינתי במסמכים והתרשמתי מהעדים באופן בלתי אמצעי אני קובעת שהתובעת חזרה בה מהמתנה כבר במוצאי שבת 6.2.2016, יום/יומיים לאחר שחתמה על עסקת המתנה לאחר שהבינה לעומק את משמעות המתנה שהעניקה שהיא נוגדת את רצונה המפורש במהלך השנים כולן: לחלק את זכויותיה בדירה בחלקים שווים בין שלושת בניה.

אשר על כן אני קובעת אי התובעת ביטלה את המתנה מתוך גמירות דעת והבנה וביטול זה בתוקפו עומד.

שתי הטענות דינן להידחות.

ההשפעה לבטל את עסקת המתנה הגיעה אמנם מכיוונו של י', אך בסופו של דבר לאחר שנשלחה הודעת הביטול ולמרות שבהשפעת י' העבירה לו התובעת 1/3 מזכויותיה בדירה, היה בכך משום הגשמת רצונה של התובעת לחלק את זכויותיה בדירה בחלקים שווים בין שלושת ילדיה.

מכאן שהטענות ההדדיות להשפעה בלתי הוגנת על התובעת נדחות.

סוף דבר אשר על כן התביעה מתקבלת ואני קובעת כי הסכם המתנה וייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 4.2.2016, עליהם חתומה התובעת, מבוטלים.