בקשה לביטול הערת אזהרה על מקרקעין בשל זיוף חוזה מתנה

ביום 14.12.09 עו"ד דראושה הגיש בקשה לביטול הערת האזהרה שהיתה רשומה באותה עת לטובת מוחמד מכח הסכם המתנה, כשהוא חתם בעצמו על הבקשה לביטול, תוך שציין כי הדבר נעשה בהתאם ליפוי כח בלתי חוזר, כשבפועל לא היה קיים יפוי כח כזה (העתק הבקשה לביטול הערת האזהרה האמורה צורף כנספח יב לכתב התביעה המתוקן).

מחד גיסא טוענים לזיוף חתימותיו של מוחמד על מסמכים הקשורים להעברת הזכויות במקרקעין, אך מאידך גיסא טוענים כי העברת הזכויות והחתמת המנוח על המסמכים האמורים נעשו במירמה תוך הטעייתו של מוחמד.

ככל שהנתבעים סברו אחרת, במיוחד לנוכח חוסר המעש של עבדללה ושלהם (לאחר מותו) במשך שנים ארוכות בבצוע או מימוש ההיתחייבות (אפילו הדיווח למיסוי מקרקעין על תצהיר המתנה היה רק לאחר למעלה משש שנים), לנוכח הסכם המתנה המאוחר יותר ולנוכח רישום הערת האזהרה על שם מוחמד מכוחו, היה עליהם להזמין את עו"ד עזמי נסאר לעדות, בכדי שיעיד על הדברים.

חוסר המעש במשך שנים מצדו של עבדללה, או מי מיורשיו לאחר מותו, למימוש התחייבותו של אחמד ליתן לו מתנה (תצהיר המתנה), כשבינתיים נכרת הסכם המתנה על אותם מקרקעין, נרשמה הערת אזהרה לטובתו של מוחמד והחזקה במקרקעין לא נימסרה לעבדאללה או למי מיורשיו עד כה, מלמדת בסבירות ראויה, העונה על רמת ההוכחה הנדרשת במשפט אזרחי, כי ההיתחייבות מכח תצהיר המתנה בוטלה בהסכמה, או לפחות מכללא ו/או על דרך ההיתנהגות של הצדדים לה (אחמד ועבדאללה), או כי עבדללה ויתר על זכותו לקבל את המתנה האמורה.

...

הסעד הנתבע בסעיף 13(ד) לעיל ("להורות לרשם המקרקעין להחזיר את רישום זכויותיו של מוחמד במקרקעין, ולאחר מכן לרשום זכויות אלה על שם יורשיו"), דינו להידחות.

אם כן רוב רובה של התביעה להידחות, למעט הצהרה כי תצהיר המתנה כבר אינו תקף, כמפורט בהרחבה במסגרת פסק דין זה. לעובדה זו נפקות משפטית שכן תחייב תיקון הדיווח למיסוי מקרקעין, מעסקת מתנה לעסקת מכר בתמורה נשוא ההסכם השני, תוך ציון סכום התמורה האמיתי בשיעור של 218,000 $, נכון ליום עסקת המכר השני, בתאריך 7.3.11.

לכן אני מורה לנתבע, "הקונה" בעסקת המכר השניה, לפנות למיסוי מקרקעין ולדווח על עסקת מכר זו נשוא ההסכם השני הנוגעת לרכישת זכויותיו של מוחמד במקרקעין, בסכומה האמיתי (218,000 $ בשקלים חדשים נכון ליום העסקה בתאריך 7.3.11), וזאת כתיקון הדיווח הלא נכון והלא אמיתי על עסקה זו כעסקת מתנה.

לאחר בירור העניין וקבלת המסמכים הרלוואנטיים מלשכת רישום המקרקעין ומרשות המסים, התברר לתובע כי "עסקינן בתרגיל עוקץ מתוחכם המבוסס על מלאכת זיוף מזעזעת ומלוכלכת, קנוניה לה שותפים, למצער שחקנים רבים, אשר עמלו לנשל את התובע מזכויותיו בחלקה ע"י הצגת מצגים כוזבים, זיוף הסכמים, יפוי כח בלתי חוזר, טפסי מס שבח, ומסמכים רבים המעידים כביכול על כך שהתובע מכר וללא תמורה את זכויותיו בחלקה לנתבעת" (סעיף 6 לכתב התביעה המתוקן).

לאחר שהתבהרה התמונה לתובע הוא טרח והגיש תלונה במישטרה בגין זיופים.

גרסת הנתבעת בכתב הגנה כללי, שאין בו היתייחסות ספציפית לסעיפי כתב התביעה המתוקן (למעט הכחשה כללית וגורפת – בסעיף 20 לכתב ההגנה), טוען הנתבע כי מלבד טענת הזיוף שנטענה בכתב התביעה המקורי, העלה התובע בכתב התביעה המתוקן טענה נוספת של ביטול עסקת המתנה "מכאן הדבר בא ללמדנו כי אכן עיסקה נכרתה והסכם נחתם כדין וכחוק טענה המנוגדת לטענתו הקודמת שאף היא מועלת בכתב התביעה המתוקן" (סעיף 11 לכתב ההגנה).

אני מורה על ביטול ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה בגין העסקה מושא הסכם המתנה בהתאם לבקשה לרישום הערת אזהרה (ת/10).

...

במקרה עסקינן התובע לא הוסיף עובדות אלא טען למשמעותן המשפטית בלבד, ואין למנוע ממנו העלאת טענה זו, לא כל שכן, כאשר סוגיית החוזה למראית-עין עלתה בתום חקירתה של הנתבעת ולצדדים הייתה הזדמנות להתמודד אתה במסגרת סיכומיהם בכתב והם עשו כך. התוצאה לאור כל המקובץ לעיל, אני נותן בזה פסק דין הצהרתי, לפיו: הסכם המתנה מיום 4.5.2016 בטל בהיותו חוזה למראית עין.

אני מורה על ביטול ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה בגין העסקה מושא הסכם המתנה בהתאם לבקשה לרישום הערת אזהרה (ת/10).

אני מורה על ביטול צו המניעה הזמני מיום 4.7.2017 ועל השבת העירבון הכספי (בסך 15,000 ₪) לתובע באמצעות בא – כוחו.

מבדיקה שנערכה בלישכת רישום המקרקעין לצורך העברת זכויות בין התובעים 1-3 נמצא, כי יש בנסח הטאבו רשימה של הערות אזהרה על חלקה של התובעת בקרקע בהתאם לייפויי כוח והסכמים שונים.

לא ניתנה לתובעת מתנה ו/או טובת הנאה ו/או כל זכות אחרת מכל סוג במקרקעין האמורים.

כך לדוגמא, הצדדים התייחסו לסוגיית ביטול העסקה השנייה של וויר וחתימתו של איימן אחיינו על מיסמך בנידון, טענתו של וויר על התחייבותו של עו"ד זועבי כלפיו והכחשתו של האחרון, שאלת העברת התמורה בגין ההסכמים לרדיה ו/או ג'מאל, המחלוקת לעניין ביטול העיסקאות במס שבח והאם מדובר בבקשות מזויפות, אי רישום התקבול בספריו של עו"ד זועבי, אי הפקדת הכספים על ידו בחשבון נאמנות, השאלה האם עו"ד זועבי אמור היה לדיווח על העיסקאות הנטענות בין רדיה לנתבעים מס' 3-9 והאם הנתבעים האמורים שילמו לו שכר טירחה.

...

אציין, כי התובעים עתרו לחיוב הנתבעים בפיצויים אך מצאתי שלא להיעתר לסעד האמור.

שוכנעתי, כי רדיה, בעצמה או באמצעות מי מטעמה, הייתה מעורבת בעסקאות בנוגע לחלק שלה בקרקע נשוא התובענה.

לאור האמור בעניין זה הרי שאינני נעתרת לסעד המבוקש בדבר ביטול העסקאות שנכרתו עם הנתבעים מס' 3-9 וביטול הערות האזהרה הרשומות על בעלותה של רדיה בלבד בלשכת רישום מקרקעין.

אציין כבר עכשיו, כי הערת אזהרה בגין עסקת המתנה אכן נרשמה במירשם המקרקעין, כבר ביום 07.03.2019, אך הערת אזהרה בגין עסקת המכר לא נרשמה במירשם, מטעמים טכניים, חרף מספר ניסיונות שנעשו על ידי עו"ד אמארה לרשמה.

ביום 18.07.2019, מספר חודשים לאחר החתימה על הסכם המכר ובטרם נרשמו הזכויות על שמו של התובע, גילה התובע כי נרשמה הערה על המקרקעין בדבר עיקול שהוטל לבקשת הנתבע 2 - מר אמיר זרעיני (להלן: "אמיר") בשל חוב שמוחמד חב לו. אדגיש, כי ניסיונות רישום הערת האזהרה מצד עו"ד אמארה בגין עסקת המכר פסקו לאחר שהתובע קיבל מיסמך הנחזה להיות מיסמך ממרשם המקרקעין, אשר מציג, לכאורה, רישום מיום 11.03.2019, של הערת אזהרה לטובת התובע, בגין עסקת המכר (להלן: "מיסמך הרישום").

ראו, לעניין זה, את אשר נקבע בע"א 1780/93 בנק המזרחי נ' אולצ'יק, פ"ד נ'(2) 41 (17.09.1996): "הסכם המבריח נכסים מן הנושים מן הסתם הוא נגוע בחיסרון תום לב כלפי הנושים, ויש שניתן לבטלו על פי פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], אבל אין הוא בהכרח הסכם למראית עין. טול, למשל, אדם המוכר נכסיו לקונה תמים בתמורה מלאה לפני שנושיו יספיקו לשים יד עליהם. מכירה כזו אינה כלל למראית עין, שהרי הצדדים התכוונו, בדיוק להסדר המשפטי הכלול בהסכם." לאחר שנתתי דעתי לעדויות שנשמעו, לראיות שהובאו ולטיעוני הצדדים, סבורה אני שאין מדובר בחוזה למראית עין או בהברחת המקרקעין.

בתשובה לשאלה אם הוא בירר את מקור המסמך והאם מדובר במסמך רישמי, השיב מוחמד : "אני לא עורך דין ולא משפטן, לא ניכנס לדקויות. המסמך אמר שנרשמה הערה אזהרה כדת וכדין". עו"ד אמארה השיב לשאלה אם המסמך מזויף: "כתוב במ/1 שזה לשימוש פנימי בלבד צריך לבדוק את זה בטבו" לדבריו, הוא לא העלה בדעתו שהמסמך מזוייף ולכן לא בדק זאת ואם הוא לא היה מקבל את המסמך, הוא היה ממשיך ברשום הערת אזהרה (עמ' 14-13 לפרוטוקול).

...

עיכוב בדיווח ובהעברת נכס על שם הקונה, בעסקאות מקרקעין היא, לצערנו, תופעה נפוצה כך שקשה להסיק מכך מסקנה כלשהי.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הטענה לקנוניה בין מוחמד לבין התובע וקובעת כי הסכם המכר הוא הסכם אותנטי ואיננו הסכם למראית עין.

לפיכך, זכותו של התובע שאף לא הוכח שפעל בחוסר תום לב, ברכישת המקרקעין, גוברת על זכותם של הנתבעים ויש לקבל את התביעה, במלואה.

. לעומת זאת, תביעה לתשלום פיצוי בגין הפרת הסכם מכר מקרקעין, מבלי שמתבקש בגדרה סעד של אכיפה, או סעד נילווה לביטול, או כאשר התובע איננו זכאי, מלכתחילה, לסעדים כאמור – לא תסווג כתביעה "במקרקעין". בעניינינו משמדובר כאמור בתביעה לביטול הסכם מתנה במקרקעין ומחיקת הערת אזהרה על המקרקעין ומשבית המשפט יידרש לבחון את הסוגיות בראי חוק המקרקעין ,לרבות בחינת קיומה של עסקת מתנה ללא תמורה במקרקעין; מוועדה; קיומה של עסקה שניה במקרקעין (בתמורה); מוועדה וזכויות של מי גוברות בנסיבות אלה, המדובר בתובענה שבמקרקעין.

מאחר שהטענה כאילו ההסכם מזויף נדחתה, יש לבחון האם העסקה עם נעמה בגינה נרשמה הערת אזהרה חודשיים לפני ההערה בגין עסקת המתנה, גוברת על הסכם המתנה.

...

לאור כל האמור- לא שוכנעתי בכנות, בתום הלב ובתמורה כלשהי שנמסרה לשני התובעים כנגד רכישת הזכות בעסקה השנייה.

לאור העובדה שנעמה לא הוכיח כי היה תם לב וכי נתן תמורה ואף התעוררו ספקות ממשיים ביחס לקיומה של העסקה השנייה, הרי שאין מקום להשית את מחדל אי רישום הערת אזהרה במועד על הנתבעים ולכן דין התביעה על כל סעדיה להידחות.

לאור כל האמור,אני מורה על דחיית התביעה.