בעלות על מקרקעין לא מוסדרים על פי צו ירושה

טענות התובעים על פי הנטען בכתב התביעה, התובעים הם תושבי נצרת, בניו ויורשיו של המנוח נביל קודסי ז''ל, הבעלים הרשום של 1/4 חלקים מהזכויות בחלקה 53 גוש 16543 מאדמות נצרת הגרים בבניין משותף הממוקם על החלקה הנ''ל. הנתבעים הם בניו ויורשים של המנוח חסן קודסי ז''ל הבעלים של 1/4 חלקים מהזכויות בחלקה 53 גוש 16543 מאדמות נצרת וגרים אף הם בבניין המשותף בו גרים התובעים.

אין לקבל לטענת הנתבעת כי הדירה הוענקה לסלאם בנה על ידי ארבעת האחים בעלי הזכויות בחלקה נשוא התביעה וזאת מכמה טעמים – לא הוצג הסכם המתנה להענקת הדירה לבנה של הנתבעת סלאם כאשר הנתבעת מסרה תשובות סותרות ביחס למקום המצאו; הסכם המתנה הוא עסקה במקרקעין על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין הדורש ראיה בכתב ובהיעדרו אין לקבל את הטענה; הנתבעת לא הביאה ראיה לקיומו של הסכם המתנה באמצעות בנה סלאם או אחד מארבעת האחים בעלי הזכויות בחלקה שעדיין בחיים מר עבדלגני קודסי, עובדה שיש בה להביא להתגבשות החזקה בדבר אי הבאת עדים או ראיות רלבאנטיות.

אין חולק כי בלישכת רישום המקרקעין לא נכלל שמם של התובעים ברשימת בעלי הזכויות בחלקה שהיא קרקע במושאע, קרי משותפת, אלא שמו של נביל אביהם.

הקומה השלישית היא בחזקתו של חסן ולמעשה של המבקשת שהיא כאמור היורשת היחידה על פי צו ירושה שצורף לתצהירה.

על פי ע"א 48/16 ציון דהאן נ' יגאל שמחון (פורסם בנבו): סעיף 29 לחוק המקרקעין מאפשר לבעלים של זכויות במקרקעין להסדיר במסגרתו של הסכם שתוף את אופן ניהולם של המקרקעין, את השמוש בהם וכל נושא אחר הנוגע ליחסי השתוף ביניהם, לרבות הסדרים שעניינם חלוקת זכויות החזקה ושימוש בקרקע וחלוקת הוצאות כספיות (ראו: ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המירשם, פ"ד כט(1) 243, 248 ו-252 (1974); דויטש, כרך א, בעמ' 554).

...

תק-מח 2002(2), 25459 ,עמ' לא שוכנעתי בתום ליבם של התובעים בהליך זה. נכון ליום זה קיים צו מניעה זמני שהוטל ביום 28.10.18, בשלביה המקדמיים של התביעה עת פנו התובעים לבית המשפט למניעת קביעת עובדות בשטח על ידי הנתבעת לאור פעולת הבניה שביצעה.

סוף דבר מאחר וקבעתי כי התובעים הם חסרי זכות להגיש התביעה משלא הוכיחו כי הם יורשיו של נביל קודסי המנוח; כי הסכם השיתוף שעליו חתמו ארבעת האחים מקנה לנתבעת את הזכות לבנות קומה נוספת על גג דירתה; וכי גם שיהוי וחוסר תום לב פוגעים בלגיטימיות של תביעתם דין התביעה להדחות.

בנסיבות אלו, אני מחייב את התובעים ביחד ולחוד, לשלם לנתבעת שכ''ט עו''ד בסך של 17,500 ₪ .

במקרקעין חלוקה פנימית לשלושה מגרשים, על פי הסכם בין כל בעלי הזכויות אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 23.1.02: מיגרש 1 – משוייך למנוח ש.ק. (להלן: "המנוח ק.").

התובע 2 מונה ביום 20.3.21 כמנהל עזבונה בעיניין זכויותיה במקרקעין וניהול ההליך, בהסכמת שלושת יורשיה על פי צוואתה שקוימה (תע' 37550-02-21).

הנתבעים 2-6 - הם ילדי המנוחים ל. ויורשיהם בחלקים שוים (1/5 כל אחד) על פי צוי ירושה מהימים 28.5.15 ו-5.10.16 (להלן: "הנתבעים").

הרשות מסתייגת מהחלוקה שנעשתה בין הצדדים בקרקע בשני ההליכים מאחר שאינה תואמת את התכניות החלות על הקרקע על פי דין.

סעיף 27 שבפרק ה' לחוק המקרקעין קובע, כי "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". זכויות הצדדים בקרקע משותפת ואין לשום שותף חלק מסוים במקרקעין.

אין מחלוקת בין הצדדים כי בכדי שיתקבל היתר בנייה מהועדה המקומית לתו"ב בנוגע לקרקע על כל בעלי הזכויות בה לחתום על הבקשה והמסמכים הנלווים הנדרשים לה. ראו לעניין זה עדות הנתבעת, כי היא לא הגישה היתר בניה במיגרש שלה משום שלא צורפו חתימות כל הצדדים להסדרת הזכויות למנהל מקרקעי ישראל (פרוט' 16.11.22, עמ' 124 שורות 23-27; עמ' 125 שורות 1-8).

...

כך גם לא שוכנעתי, כי יש בתעודת עובד ציבור שהוגשה לתיק מאת מהנדס הוועדה המקומית לתו"ב מר אפלמן כדי לשנות ממסקנתי זו. עמדת הוועדה המקומית לתו"ב כעולה מתעודת עובד הציבור מתבססת על שיקולי מדיניות (סע' 2.1-2.2 שם; פרוט' 14.11.22 עמ' 38 שורות 1-19; עמ' 87 שורות 23-28; עמ' 88 שורה 7), אשר אינה עולה במדרג הנורמטיבי על דיני התכנון והבנייה, אינה מחייבת ונתונה לביקורת שיפוטית.

טענת הנתבעים בעניין שיהוי/ התיישנות בהגשת התביעה מהראיות והחקירות לפני שוכנעתי כי עילת התביעה קמה לתובעים במועד בו ידעו לראשונה על התביעות ההדדיות שהתנהלו בין הנתבעים 1-6 לבין עצמם במסגרת דיון בוועדת הערר, בשנת 2016 (פרוט' 14.11.22, עמ' 31 שורות 5-26, 33; עמ' 32 שורות 1-4; עמ' 32 שורות 25-26; עמ' 33 שורות 20-30).

אף על פי כן, יאמר במפורש כי הסמכות לדון בהליך זה, בין בני משפחה שעניינו סכסוך משפחתי מובהק, התנהלו הליכים קודמים בין הצדדים בבימ"ש לענייני משפחה במחוז מרכז - הנה לבית המשפט לענייני משפחה בפ"ת. סוף דבר התביעה מתקבלת.

בדיון מיום 18/10/17 הודיעו ב"כ הצדדים כי המחלוקת בעיניין השטח אינה קיימת עוד, כי הגיעו להסכמה שלפיה שטח התפיסה בפועל הוא 900 מ"ר והמחלוקות שנותרו הן בשאלת הבעלות על המקרקעין ובשאלת דמי השמוש הראויים.

שנית- בדיון מיום 30.5.2016, הצהיר שריר כדלקמן: " כשאנחנו משלמים לאדם דמי שימוש בהתאם לפנייתו יש לו ארבעה תנאים שהוא צריך להוכיח, כל זה מתייחס לאדמה לא מוסדרת שאין טאבו:

לטענת התובעים על פי צו הירושה הסתלקה האם מחלקה והתובעת היא יורשתו היחידה על פי צו ירושה שהוצג, ובן נוסף, חסן שנפטר בנתיים, הוריש את זכויותיו לבניו, התובעים 2 -4.

אני קובעת איפוא שהתובעים זכאים לדמי השמוש מכוח היותם מחזיקים במקרקעין, מכוח פסקי הדין בהליכים הקודמים, בהתאם לדף ה"מאליה", בהתאם לחוות הדעת של המודד מטעם בית המשפט תלאוי מדחת, עפ"י מפת המדידה של המודד עבד אל עטיף מטעם התובעים, שהוא בעל רשיון מדידה מטעם המינהל האזרחי, כפי שעולה מת/5, בהתאם לעדות התובעת שגם זהתה את מיקום המקרקעין כפי שהם מתוארים בספר מס רכוש, כי ידעה מי השכנים, כי הציגה את צווי הירושה ומאחר והעידה כי אין היא יודעת קרוא וכתוב, עדות זו מוכיחה את החזקה.

נתוני ההשוואה שמונה השמאי בחו"ד (סעיף 13) הם פסק דין בתיק אזרחי 8417/07 סנסור נגד מדינת ישראל, שם התקבלה קביעת השמאי גווילי בעיניין גובה דמי שימוש ראויים לקרקע באיזור נפת בית לחם שנתפסה בצו תפיסה ולפיה, מחירי קרקעות לבניה לאורך ציר דרך חברון הם בטווח שבין 50,000 ל-100,000$ לדונם וקרקעות ללא תיכנון בפאתי השכונות הערבויות בדרום מזרח העיר מושכרות בטווח מחירים שבין 40,000 עד 65,000$ לדונם ודמי השמוש שנקבעו באותו מקרה עמדו על 2,250$ לדונם שהם כ9,500 ₪ לשנים 2003 עד 2011, מספר שומות פיצויים מטעם מע"צ (השמאית פנינה נוי) שנערכו במסגרת הפקעת קרקע חקלאית לצורך הרחבת כביש מספר 1 ירושלים תל אביב, שם נקבע שווי קרקע בבעלות פרטית מלאה באיזור מחלף חמד בפאתי הישוב אבו גוש בסך 200 ₪ למטר למועד קובע 1.2.11, שומת פיצויים של מע"צ שנערכה על ידי השמאי דנוס במסגרת אומדן פיצויים בגין הפקעת קרקע חקלאית לצורך הרחבת מחלף מוצא שם נקבע שווי קרקע בבעלות פרטית בסך 120 ₪ למטר למועד קובע 11.3.14, שומת פיצויים של מע"צ (השמאית איריס ישראלי) שנערכה לטובת הפקעת קרקע חקלאית לצורך הרחבת כביש 1 באיזור מחלף מוצא שבה נקבע שווי קרקע בבעלות פרטית מלאה לפצוי לפי 120 למטר למועד קובע ל1.2.11.

...

סוף דבר לאור האמור ישלמו הנתבעים לתובעים את הסכומים הבאים: סך של 46,850 ₪ שהם דמי השימוש בגין השנים 2008-2017 על פי סעיף 14 לחוות דעת השמאי יזרעאלי במכפלת 900 מ"ר. על הסכום האמור יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מאמצע התקופה-קרי, מיום 1.1.2013 ועד התשלום פועל.

כן אני קובעת כי בגין כל שנה עד להפסקת התפיסה בפועל ישלמו הנתבעים את סכום דמי השימוש העומד על 4,995 ₪ לשנת 2020, בהתאם אמור בסעיף 13.3 לחוות הדעת כשיצורף לו אחוז שיצטבר לדמי השימוש מדי שנה.

בהקשר זה, אני דוחה את טענת הנתבעת כי אין מקום לפסוק לתובעם סכומים למועד שלאחר הגשת התביעה הן מאחר שלא התבקשו והן משיקולי אגרה, שכן עתירה מפורשת בעניין זה מופיעה בסעיף 20 לכתב התביעה ומשניתן פטור מאגרה בהליך, אין ממילא מקום להפרשי אגרה וראו בהקבלה רע"א 6713/15 מפעלי תחנות בע"מ נ' מדינת ישראל (23.12.2015).

זכויות במקרקעין לא מוסדרים בגוש 8068 הבנוי ,בכפר העתיק בטייבה, עומדות בליבת המחלוקת בתיק זה. התובעים עתרו לסילוק ידם של הנתבעים והשבת החזקה במקרקעין לידיהם, מתן צו מניעה כנגדם לאיסור כל פעולה שהיא במקרקעין לרבות דיספוזיציה, ומתן צו הצהרתי בדבר זכות להרשם כבעלים.

יתר על כן בצו הירושה של הסב המנוח חולקו המקרקעין בין כל צאצאיו ואילו חלקו של האב המנוח מגיע ל- 115 מ"ר לכל היותר, שהוא תואם את הקף החזקתו בפועל גם על פי המסמכים שהוגשו.

עוד הוכח שחלק מהתובעים התגוררו במקרקעין על פי העדויות , ומכל מקום כוונתם להחזיק בהם קיבלה ביטוי בכתב.

...

לתביעה זו קדמו מספר רב של הליכים בין חלק מהצדדים כדלקמן: תביעה שהגישו הנתבעים 1-3 בביהמ"ש לענייני משפחה (תמ"ש 28470/08) כנגד התובע 4 ואחרים לפירוק שיתוף ,שהועברה מחוסר סמכות עניינית לבימ"ש שלום בכפר סבא ולבסופו של דבר התביעה נמחקה לבקשתם.

לעניין זהות הצדדים לטענת הנתבעים יש לדחות את תביעת חלק גדול מהתובעים שהשתחררו מזכויותיהם במקרקעין.

דא עקא שזכאות התובעים להגנה מפני פלישה מאוחרת על ידי הטוענים לזכות חלקית במקרקעין מכח צו שיפוטי שלא בוטל , מעוררת ספק אם ניתן להגיע למסקנה כי עומדת להם הזכות לדרוש סילוק ידם של האחרונים.

לפיכך, המסקנה המתבקשת היא שההגנה שהתובעים זכאים לה מכח התביעה בתיק זה, מצומצמת לקבלת סעד מסוג צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לעשות כל פעולה במקרקעין לרבות דיספוזיציה.

לסיכום לאור כל האמור התביעה מתקבלת בחלקה כאמור במתן צו מניעה קבוע כמתואר לעיל.

על הגדר שנבנתה סביב השטח, תלויים שלטים בהם נכתב "חוות אוזן הכניסה בתשלום" ו- "משתלה". הנתבעים טוענים לבעלות במקרקעין מכוח חזקת שנים על פי סעיף 51 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט- 1969 (להלן: "הפקודה") שעניינו חזקת שנים כנגד רישום.

טענות הצדדים לטענת הנתבעים, הנתבעת היא היורשת החוקית של המקרקעין על פי צו ירושה והוריה המנוחים החזיקו במקרקעין משנות ה – 50 של המאה הקודמת, על כן המקרקעין מוחזקים על ידי משפחתה מזה כ- 60 שנה.

דין זה כולל לטענתם את הוראת סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומאני, החל על מקרקעין מסוג מירי (שקבע תקופת היתיישנות של 10 שנים) וכן את סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות ולפיו תביעה במקרקעין לא מוסדרים, מתיישנת בחלוף 15 שנה.

בהתאם לסעיף 81 לפקודה: "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה.". סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע כי: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו". , על כן לטענת התובעת, בכל מקרה כל טענה שהייתה לנתבעים לפני ההסדר, היה עליהם להביא לידי ביטוי במסגרת ההסדר על פי הפקודה והדרך היחידה להתגבר על כך היא לפעול לתיקון המירשם.

...

אני סבורה כי אף בטענה זו של התובעת יש ממש.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי אני דוחה את טענת הנתבעים כי עוד בטרם נכנס חוק המקרקעין לתוקף, קמה להם טענת התיישנות.

כמו כן ולאור הוראות חוק המקרקעין והפקודה, לא קמה לנתבעים טענת התיישנות לאחר כניסת חוק המקרקעין לתוקף ומכל הנימוקים שפורטו לעיל, אני דוחה את טענת ההתיישנות שהעלו הנתבעים.