בעלות על מחסן בבניין לשימור בהסכם קומבינציה

הרקע וטענות הצדדים בתמצית התובעות הן הבעלים של שני בניינים מחוברים המיועדים לשימור בדרך יפו-ת"א 13, סמטת הבד 2-4 בתל-אביב והידועים כגוש 7421 חלקה 14 (להלן: "הבניין").

התביעה בתיק זה מוגשת מכוח היתקשרות התובעות עם הנתבעת בהסכם קומבינאציה במסגרתו התחייבה הנתבעת לבצע עבודות שימור, שפוץ ובנייה בבניין בדרך יפו תל אביב סמטת הבד 2-4 בתל אביב (ראו סעיפים 5-6 לכתב התביעה).

עניינה של התביעה הוא בטענת התובעות לכך שהנתבעת אטמה את שני החלונות במחסן בבג'ני בקומת המרתף של הבניין, בנגוד לתכניות היתר הבנייה ובנגוד להתחייבות הנתבעת בהסכם הקומבינאציה (ראו פרק המבוא בכתב התביעה וסעיפים 12, 18 ו-20 לכתב התביעה).

פיצול מלאכותי של הליכים והגשת תביעה חדשה באותה עילה התלויה ועומדת לברור בתביעה שהגישו התובעות בבית המשפט המחוזי ללא היתר פיצול סעדים ומבלי להזכיר קיומה של התביעה התלויה ועומדת בבית המשפט המחוזי בכתב התביעה המאוחר, עולה כדי שימוש לרעה בהליכי משפט, וזאת כחלק מחובת תום הלב הדיוני המוטלת על בעלי הדין בניהול ההליך.

...

אינני מקבלת גם את טענת התובעות לפיה אין מקום למחיקת התביעה בתיק זה משטרם הוכרעה בקשתן לקבלת היתר לפיצול סעדים בבית המשפט המחוזי.

מקובלת עלי גישת השופטת אביגיל כהן מיום 13.1.2019 בעניין רע"א 21796-01-19 לפיה יש לבחון כל מקרה לנסיבותיו.

מכל האמור, אני מורה על סילוק התביעה על הסף.

התובעות והנתבעת חתמו ביניהן על הסכם קומבינאציה, במסגרתו נקבע כי הנתבעת תבצע עבודות בניה בבניין ובתמורה תקבל חלק מהבעלות בו. השאלה העומדת להכרעתי הנה האם המחסן הוא בבעלות התובעות וככל שכן, האם קמה לנתבעים הזכות לעכב את מסירתו.

בהתאם להסכם, התחייבה הנתבעת לבצע עבודות בניה ושימור בבניין ולשלם לתובעות תמורה כספית, וזאת כנגד זכויות בעלות בחלק מהבניין (ראו ההואיל הרביעי בהסכם).

. והואיל: וברצון הצדדים להיתקשר ביניהם בהסכם, שלפיו תבוצענה עבודות הבניה על ידי הרוכש וכן ישלם הרוכש לבעלים תמורה כספית, ובתמורה לכך יעבירו הבעלים על שם הרוכש את זכויות הבעלים בחלק המיגרש אשר מכוחו נובעות לרוכש זכויות ביחידות הדיור המפורטות להלן, לרבות חלקן היחסי ברכוש המשותף (מספרי יחידות הדיור הינם בהתאם למופיע בתשריט החלוקה, המצ"ב כנספח ב'2 להסכם זה ומהוה חלק בלתי נפרד הימנו): יחידות 2, 3, 4, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35 המהוות בין היתר את תתי חלקות 11-26, ותת חלקה 2 בחלקות 18 ו- 19 בגוש 6925.

...

לסיכום הן מבקשות: ליתן כנגד הנתבעים צו המורה להם ולכל מי מטעמם לפנות את המחסן ולהשיבו להן כשהוא פנוי מכל אדם, חפץ או מתקן; להתיר להם לפצל את סעדיהן כדי שתוכלנה להגיש תביעה כספית כנגד הנתבעים לאחר כימות מלוא הנזקים שנגרמו להן לנוכח תפיסת המחסן; לקחת בחשבון בפסיקת הוצאות משפט ושכ"ט את התנהלות הנתבעים; את ההוצאות שנגרמו להן; וכן את החלטות ביהמ"ש מימים 13/6/2018, 5/8/2018 ו- 10/12/2018 בהן נקבע כי שאלת ההוצאות תדון בסוף ההליך.

במצב דברים זה, אני דוחה את טענת הנתבעים לפיה עומדת להם זכות עכבון ביחס למחסן.

סוף דבר תת חלקה 2 אשר נגרעה משטח התובעות לפי ההסכם, איננה המחסן מושא תובענה זו, המסומן כ"מר2" לפי תשריט החלוקה.

הנתבעים ישלמו לתובעות הוצאות משפט בסך כולל של 20,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

התובעות הן בעלות זכויות בעלות בבניין; הנתבעת 1 היא חברה יזמית בתחום הבנייה (להלן: "הנתבעת"); הנתבעים 2-3 הם דירקטורים בנתבעת והנתבע 2, מר דני בשן, הוא גם אחד מבעלי המניות בה. כמו כן, שני הנתבעים ערבים בחתימתם בערבות אישית לכל התחייבויות הנתבעת על פי הסכם הקומבינאציה (אליו אתייחס להלן).

בהתאם להסכם, התחייבה הנתבעת לבצע עבודות בניה ושימור בבניין ולשלם לתובעות תמורה כספית, וזאת כנגד זכויות בעלות בחלק מהבניין.

לפי הסכם הקומבינאציה, היה על הנתבעים להשלים את עבודות הבניה בפרויקט ביום 15.11.15 לכן, כל שימוש שנעשה ע"י הנתבעים במחסן לאחר מועד זה הנו בנגוד לדין ומחייב בתשלום דמי שימוש ראויים לתובעות.

...

סבורני, כי העברות עליה חתמו הנתבעים אינה רלוונטית לחיובי הנתבעת מכח פסק דין זה, שאינו קשורה לחלוטין לעבודות הבניה עצמה, איכותן, המועד בו הסתיימו וכיוצ"ב ונראה כי הדברים ברורים.

סיכום בשים לב לכל האמור לעיל אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעות סך כולל של 54,572 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום הגשת התביעה ועד למודע פסק הדין וכן הוצאות משפט, כדלקמן: אגרת משפט כפי ששולמה (שתי המחציות), שכר עדותו של המומחה כפי שנפסק בדיון, שכ"ט המומחה בגין הכנת חוות הדעת (בכפוף להצגת חשבונית מס / קבלה) ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 11,000 ₪.

התביעה נגד הנתבעים 2-3 נדחית בזאת, תוך חיוב התובעות בשכ"ט בא כוחם בסך כולל של 5,000 ₪.

הנתבעות טענו, כי הן הבעלים של המושכר שהנו ביניין לשימור אשר קיים כבר למעלה מ-100 שנה, וכי הן התקשרו עם צד ג' 1 (להלן: "בוטיק"- שצדדי ג' 2+3 הנם מנהליה שערבים לקיום התחייבויותיה) בהסכם קומבינאציה, לפיו התחייבה בוטיק להפוך חלק מהבניין (שאינו קומת הקרקע) לשימוש למגורים, לבצע עבודות שפוץ לרבות חזוק המבנה, התקנת מעלית, מקלט והוספת קומה.

לטענת הצדדים השלישיים, טענות הנתבעות לפיהן הצדדים השלישיים אטמו או חסמו את חלונות מחסן החנות בנגוד להיתר הבניה והסכם הקומבינאציה וכן טענות ביחס להסכם בין הנתבעות לצדדים השלישיים התבררו עד תום ומכאן שהנתבעות מושתקות מלהתדיין בשנית בטענות אלו נוכח השתק פלוגתא.

בע"א 9774/05 דורון ראובן נ' מאוריציו רוקח (18.4.2007) הקבע ביחס לכלל מיצוי העילה, כי הוא מתייחס גם לטענות שהיה על בעל דין להעלות במסגרת ההליך ולא העלה, לאמור: "כלל מיצוי העילה אינו חל רק על טענות שהועלו על ידי בעלי הדין בהליך משפטי קודם, אלא אף על טענות שהיה עליהם להעלותן במסגרת אותו הליך. מטרתו המעשית של הכלל היא למנוע מבעל דין, שהיה לו יומו בבית המשפט או אצל הבורר, להטריד את בעל דינו בהתדיינות חוזרת באותו עניין שכבר הוכרע ביניהם במשפט הראשון (ראו ע"א 4087/04 גורה נ' בנק לאומי לישראל  (טרם פורסם), בסעיף 9 לפסק דינה של השופטת ע' ארבל, והאסמכתאות המצויינות שם). מטרתו של הכלל חורגת מעניינם של בעלי הדין במקרה הקונקרטי. " אינני סבור, כי כלל זה חל בעניינינו על הנתבעות.

...

משהחליטו הנתבעות שלא לכלול בתביעה בבית המשפט המחוזי כל טענה ביחס לחלונות קומת הקרקע וקומת הגלריה בחנות התובעים, אין באפשרותן להגיש תביעה חדשה או הודעה לצדדים שלישיים בגין טענות אלה, ובשל כך, יש להורות על סילוק ההודעה לצדדים השלישיים על הסף, מחמת עקרון "מיצוי העילה". תמצית תשובת הנתבעות: הנתבעות סבורות, כי יש לדחות את בקשת הסילוק.

דיון והכרעה: לאחר עיון בכתבי הטענות, שמיעת העדויות וסיכום טענות הצדדים סברתי, כי דין הבקשה לסילוק ההודעה לצדדים שלישיים על הסף להידחות.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

אלו עקרי הסכם הקומבינאציה: המשיבה תבצע עבודות שימור ובניה של 35 דירות חדשות בבניין.

לשם בהירות הדברים, אביא את החלקים הרלוואנטיים מפסקאות 4 ו-5 למבוא להסכם, כלשונן (בציטוט להלן המערערות מוגדרות כ-"בעלים", והמשיבה כ-"רוכש"): "והואיל: וברצון הצדדים להיתקשר ביניהם בהסכם, שלפיו תבוצענה עבודות הבניה על ידי הרוכש וכן ישלם הרוכש לבעלים תמורה כספית, ובתמורה לכך יעבירו הבעלים על שם הרוכש את זכויות הבעלים בחלק המיגרש אשר מכוחו נובעות לרוכש זכויות ביחידות הדיור המפורטות להלן, לרבות חלקן היחסי ברכוש המשותף [...

כחלק מהתמורה עבור עבודות הבנייה, הועברו לבעלות המשיבה מספר יחידות שהיו קיימות זה מכבר בבניין, ולנוכח כך הוגדרה בהסכם הקומבינאציה חלוקה שונה, בהתאם להקשר, כדלקמן: למערערות חלק יחסי של 52.2% מהרכוש המשותף בבניין.

התשלום יהא בתוספת מע"מ. סוף דבר הנני ממליץ לחבריי לקבוע כי דין ע"א 6927/20 להדחות לפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, כי דין ע"א 3964/22 להדחות אף הוא בהתאם לתקנה 148(ב) הנ"ל, למעט טענת המערערות ביחס לסעיף 71 להסכם הקומבינאציה ולפצוי בגין המחסן (כמפורט בפסקות 13-12 לעיל), וכי דין ע"א 3988/22 להיתקבל, הכל כמפורט לעיל.

...

סבורני כי, לעניין ההצמדה, הדין עם המשיבים.

יצוין כי בניגוד לחישוב אותו הציגו המשיבים בערעורם, על מנת לקבוע את מדרגת תשלום התמורה הנוספת, יש להצמיד את תקבולי המכירות למדד תשומות הבנייה, בדרך שקבע בית המשפט המחוזי בפסקה 44(ב)9 לפסק הדין המשלים: "כל פעם שייחתם הסכם מכר לאחת מדירות הנתבעים, יש לשערך את שווי התקבולים שנקבעו בו, לערכם ביום חתימת ההסכם ובאופן זה הסכום הנקוב בטבלה בנוגע ל'סך תקבולי המכירות' יהיה בערך הריאלי של מועד חתימת כל הסכם מכר שייחתם למכירת דירות הנתבעים". פרשנות בית המשפט המחוזי לעניין זה מקובלת עליי.

התשלום יהא בתוספת מע"מ. סוף דבר הנני ממליץ לחבריי לקבוע כי דין ע"א 6927/20 להידחות לפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, כי דין ע"א 3964/22 להידחות אף הוא בהתאם לתקנה 148(ב) הנ"ל, למעט טענת המערערות ביחס לסעיף 71 להסכם הקומבינציה ולפיצוי בגין המחסן (כמפורט בפסקאות 13-12 לעיל), וכי דין ע"א 3988/22 להתקבל, הכל כמפורט לעיל.