בניית שתי מרפסות על עמודים בבניין משותף בהסכמת הדיירים

בעיניין המרפסות העתידיות המתוכננות ע"י המבקשים, המחלוקת היא האם המרפסות תחשבנה חלק מהגג החדש – כלומר רכוש משותף של כלל דיירי הבניין, כעמדת המשיבים, או תהיינה צמודות לדירות החדשות שייבנו, כעמדת המבקשים.

בנושא עמודי התמיכה אמר תחילה שאין צורך בהם ואחר כך אמר שאם יהיה צורך בחיזוקים של עמודי תמיכה לא יבוצע השינוי, סירב לענות לשאלה בדבר פיצוי יתר הדיירים והתחמק מתשובה עניינית ביחס לשאלת שפוץ הבניין.

מכך נגזרות שתי השלכות מרכזיות: האחת, ההסכמות החוזיות בעיניינן אינן כפופות להוראות המופיעות בחוק המכר (דירות) בדבר גריעתם של חלקים מהרכוש המשותף; השנייה, מאחר שניתן להצמיד רק חלקים שנגרעו מהרכוש המשותף, לא ניתן לרשום הצמדה על זכויות בניה, אך ניתן לכלול את ההסכמות החוזיות לגביהן בתקנון הבית המשותף (עניין ישעיהו, בעמ' 468-465).

אשר לזכויות הבניה על גג הבניין – ציינתי לעיל כי תקנון הבית המשותף קובע אמנם במפורש בסעיף 4.1 כי "כל זכויות הבניה על הגג... שייכות לבעל דירה 279/8...", אך קביעה זו צומצמה בהמשך הסעיף שכן נקבע כי בעל דירה 8 רשאי לבנות על "חלק הגג הצמוד לדירתו" ללא צורך בהסכמה של יתר הדיירים.

...

בתאריך 6.6.2018 התקבלה החלטת וועדת הערר מכוחה נדחה הערר והמבקשים הופנו לבירור הזכויות הקנייניות לפני בית משפט זה. המבקשים טוענים כי יש להם זכויות בנייה בכל שטח הגג המקיף את הדירה הבנויה, בנסיגה מקו הבניין וכן שטח הגג של דירת הגג צמודים לדירה, כמפורט בנסח הרישום בצו הבית המשותף ובתשריט הבית המשותף אשר צורפו כנספחים להמרצת הפתיחה.

המבקשים מפנים להגדרת מרפסת בתוספת השלישית לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970, חישוב שטחי בנייה ושיעורי אגרות למתן היתר: "מרפסת – חלק חיצון של בניין אשר: 1. רצפתו קשורה לרצפת פנים הבניין ודלת מעבר ביניהם. 2. לא יותר משלושת רבעי היקף מרפסתו מוקפים קירות. 3. לאורך יתר שוליו ניצב מעקה שגובהו אינו עולה על 1.1 מטר מהמפלס של רצפתו". הגדרה נוספת של מרפסת מצויה בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992: "חלק ממישור הגג שטוח המופרד באמצעות קיר משאר הגג והמוקף מעקה, אשר רצפתו מחוברת לרצפת דירה או אולם הנמצאים על הגג האמור ודלת מעבר ביניהם". מכל המקובץ לעיל, טוענים המבקשים, כי זכותם הקניינים לבצע את כל המבוקש על ידם.

כאמור, אני גוזרת על עצמי שלא להידרש לפן התכנוני, ההנדסי והאדריכלי של התוספת אותה חפצים המבקשים להוסיף לבניין.

סיכום: מן המקובץ לעיל, אני קובעת, כי המבקשים אינם רשאים לבנות על כל חלקי הגג.

כפועל יוצא, הבקשה שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה, לרבות השינוי בתוכנית הבנייה כעולה מנספח 12, נדחית בזה.

המשיבה טענה כי בשל גובהו הנמוך של המעקה נימנע ממנה לאורך השנים לבנות סוכה על הגג, מחשש לשלומם של ילדיה הקטינים.

המשיבה ציינה עוד כי במהלך הסגר הראשון בשל מגפת הקורונה, ובהיעדרה של מרפסת בדירה, לא הייתה לילדיה אפשרות לצאת מהדירה, ועל כן, ולטענת המשיבה לאחר תאום עם רוב דיירי הבניין, היא התקינה את גדר הברזל על המעקה.

כך, המבקשת טענה כי אין הצדקה לאפשר שימוש בגג, והמשיבה טענה כי השיגה רוב של דיירים בבית המשותף לבניית הגדר.

כך גם יתבררו טענות המשיבה לפיה המבקשת נעדרת זכות להגיש את ההליך הנוכחי הואיל והיא אינה בעלת הזכויות בדירה, וכן הטענה הנוספת לפיה המשיבה השיגה לאחרונה הסכמות של הרוב הנידרש, לשיטתה, של הדיירים, לצורך בניית הגדר.

כלומר, המשיבה תתמוך את כל העמודים הרפויים על ידי הצבת עמוד זמני המותקן ליד ובמקביל לעמוד הנפגע, וזאת, בהתאם להוראות המדויקות שפורטו בחוות הדעת (לרבות באשר לאורך העמוד, סוג הברגים, החיבורים ויתר הפרטים המנויים בחוות הדעת).

...

לפי הטענה, ברשות המשיבה הסכמות של 13 דיירים (מתוך 21) לבניית הגדר, ועל כן, יש לדחות את הבקשה למתן סעד זמני.

נוכח כל האמור, הבקשה למתן סעד זמני שהוגשה על ידי המבקשת מתקבלת במובן זה שניתן צו המורה למשיבה לפעול לעיגון העוגנים הרופפים בתוך שבעה ימים, בהתאם להוראות שפורטו בחוות דעת המהנדס, כאמור בפסקה 13 לעיל (וזאת, בהנחה שהסרת הגדר כולה לא תתבצע בשבעת הימים הקרובים).

הבקשה למתן סעד זמני שהוגשה על ידי המשיבה נדחית.

נטען כי הנתבעים השחיתו את רכביהם של התובעים, הרכוש הפרטי והמשותף הושחת, נעלו את לוח המודעות , ומנעו גישה מהתובעים לפרסם בלוח המודעות, הטרידו פיסית את התובעים, , פתחו עמודי פייסבוק כנגד התובעים ,שאת חלקם חברת פייסבוק הורתה לסגור .

לטענת הנתבעים, התובעים עושים שימוש בהליכי משפט, על מנת להשתיק את הבקורת העיזה בעיניינם, בגין כך, שהציבו 6 אנטנות סלולריות במרפסת דירתם, תוך חוסר אכפתיות מופגנת, אדישות בוטה ומזלזלת כלפי השכנים - דיירי הבניין ובני משפחתם – ילדים קטנים, חולים וקשישים.

התובעים השתמשו בתשתיות הבניין המשותף, והרכוש המשותף, התקינו כבלים המובילים אל האנטנות בתחומי הרכוש המשותף , ללא הסכמת הדיירים האחרים בבניין ובנגוד לרצונם.

האנטנות הותקנו במרפסת הדירה , ולא על גג הבניין, ומשכך היו חייבים התובעים לבקש היתר בניה , או קבלת היתר לשימוש חורג- דבר שלא נעשה.

באשר להודעת הדואל השנייה, מיום 31.07.13 (נספח 10 לכתב התביעה), התובעים טוענים שהנתבעת 1 עודדה את הדיירים האחרים בבניין להציף את החברה במכתבי היתנגדות לאנטנות וכי ההודעה עולה בקנה אחד עם איסור לשון הרע כלשונו בסעיף 1 לחוק.

...

מתקבלת חלקית ביחס לפיצוי נדרש בגין פגיעה בפרטיות , ומשכך התובעים/נתבעים שכנגד ישלמו לנתבעים/ תובעים שכנגד , ולמעט תובעים שכנגד 7 ו 9 , סך של 5,000 ₪ לכל אחד , כאשר הסכום צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד למועד תשלום בפועל .

שאר הדרישות הכספיות שבתביעה שכנגד נדחות.

נוכח התוצאה, וכאשר ברי שלכל צד נגרמו הוצאות לא מעטות, אני מחליט שכל צד יישא בהוצאותיו.

המבנה מהוה בית משותף, כאשר המערערים והמשיבה מחזיקים ביחידות דיור במפלס הקרקע, ומעליהם, בקומה הראשונה, שתי יחידות דיור נוספות בהן מחזיקים דיירים נוספים שאינם צד להליך.

התחרות העסקית הקשה בין המערערים לבין המשיבה, הביאה את הצדדים לנקוט כמה הליכים משפטיים הדדים, לרבות בפני כב' המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, הגב' יעל ליבוביץ (להלן: "המפקחת"), היות ושני הצדדים מצאו לנכון לבצע לכאורה עבירות בניה ולהוסיף לשטחי העסקים והמחיה שלהם – שטחי ומבנים לרוב, ללא היתרי בניה כדין וללא הסכמות הדיירים כנדרש, והכל על פי טענותיהם.

בתמונה נ/4 רואים דופן של חלק מתוספת בניה ומעל תוספת זו רואים גג מבניה קלה (פח או פלסטיק או משהו דומה), אך שוב – אין המדובר בצלום שניתן לראות בו את העמודים או את משטח הבטון של המרפסת, וראו כי לגבי צלום זה הכוונה הייתה באופן מפורט רק למה שסומן באות "X" וקשה מאוד להבין למה בדיוק מתייחס הסימון "X", אשר בכל מקרה מופיע על קיר ולא על עמוד או על משטח שיכול להיות המרפסת.

...

סיכום – במצב הדברים האמור, עמדתי היא כי דין הערעור להתקבל באופן המתואר מעלה - וכך אציע לחברי להרכב.

בחנתי את המבנים בנ/3 ונ/4 אותם חוייבו המערערים להרוס אל מול חוות הדעת של המומחה שמינה בית המשפט קמא ולא הצלחתי להגיע למסקנה ברורה האם קוימו הוראות פסק הדין של המפקחת אם לאו.

א. אליקים, שופט סגן הנשיא [אב"ד] השופט ארז פורת: אני מצטרף לעמדת חבריי למותב לפיה דין הערעור להתקבל, וזאת בסייגים שפרטה חברתי, השופטת נאות פרי, בחוות דעתה.

כתוצאה מהריסות המרפסת נגרמו לו הנזקים כדלקמן: עלות בניית המרפסת והפרגולה שירדו לטמיון בשווי מוערך של 40,000 ₪; עלויות תיקון המרפסת לאחר הפגיעה הראשונה שכללה קניית 8 "ג'קים" והצבתם במקום, יישור המרפסת על ידי טרקטור, עבודות התקנת הכבלים ותליית המרפסת, רכישת ברגים מיוחדים וקידוחים בסכום של 22,000 ₪; הרס ציוד שהיה במרפסת ובו תלת אופן, עריסת תנוק, דפנות של סוכה ששמשו גידור למרפסת בשווי של 2,600 ₪; עלויות אירוח בחג סוכות של השנים בהן נהרסה המרפסת בהתאם לחשבוניות בסך של 23,100 ₪ וכן 27,300 ₪ ; עלויות מעבר דירה לרבות דמי תיווך, הובלה, תיקונים ורכישת חפצים לדירה החדשה לאור העובדה שאין לו אפשרות לבנות סוכה בביתו הקיים בשווי מוערך של 55,000 ₪; עגמת נפש אשר הפצוי בגינה הועמד על הסך 85,000 ₪.

לטענתו הסכים להצבת עמודי התמך לצורך בניית סוכה באופן זמני כפי שהציג בפניו הנתבע שכנגד, ולמרות שהתנה זאת בחתימה על מיסמך הסכמות, החל הנתבע שכנגד בהצבת עמודי התמך ובנית המרפסת ללא רשותו.

החדר לא ניבנה מחומרים קלים והתובע בנה בנוסף 2 חדרים נוספים ללא היתר למטרת יחידת דיור להשכרה.

דחיית התביעה העיקרית : הסכם הבסיס שערכו הצדדים ביניהם והודאתו של התובע כי פתח בקיר דירתו החצוני דלת המובילה למרפסת אשר ניבנתה מ'רלסים' ומשטחי בטון שנשענו על קיר הבניין ועמודים שהוצבו בחצר הנתבע או בהמשך נתלו על גבי כבלי פלדה מקיר הבניין המשותף אינו חוקי, שכן לא לקח בחשבון את תקנות התיכנון והבניה והוצאת אישורים מתאימים לצורך המרפסת או תוספת החדר.

...

איני מקבל טענה זו מאחר והיתר הבניה התייחס לגג המבנה שהנתבע ביקש לבנות בהתאם לתוכנית אדריכלית ואילו משטח ה"מרפסת" נבנה עובר לכך, ללא כל תוכנית ובאופן שעשוי היה לקרוס ולגרום לאסון, כעולה מכלל הראיות בתיק.

לאור האמור לעיל החלטתי לדחות את התביעה העיקרית.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה ואת התביעה שכנגד.