בניית קומה נוספת על גג בית משותף בהתאם לתקנון הבית המשותף

בפסק הדין בע"א 815/81 כליפא נ' שאול [פ"ד לו(3) 78 (1982), להלן: 'עניין כליפא' נדונה שאלת תוקפה של הסכמה בעל פה להרחבת דירה על חשבון שטח הרכוש המשותף - שניתנה במהלך אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית המשותף, אך לא נרשמה בספר ההחלטות של הבית כאמור בסעיף 71(א) לחוק המקרקעין: 'החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה.

בית המשפט קבע כי בפועל קיימת חלוקת שימוש ברכוש המשותף בין ארבעת הדיירים בבית המשותף, כך שהדיירים בקומת הקרקע מחזיקים בחצר והדיירים בקומה א' רשאים לבנות על הגג.

הנתבעים הגישו בקשה לבניית קומה נוספת על גג הבית ולבניית מחסן בקומת המקלט של הבית האחורי.

...

עוד אני קובעת כי התובעים ידעו אודות הסכמה זו בטרם רכשו את הדירה.

אשר על כן, התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪, אשר ישולמו תוך שלושים יום מהיום.

מאחר שבמרכז הדיון עומדת פרשנותו של תקנון הבית המשותף ניפתח בכך שנביא את הוראותיו הרלוואנטיות ככתבן וכלשונן: "4.1 כל זכויות הבניה על הגג על פי תב"ע החלה או שתחול בעתיד על הבניין, שייכות לבעל דירה 279/8 והוא רשאי לבנות על חלק הגג הצמוד לדירתו ללא צורך בהסכמת כל הבעלים האחרים ובילבד שיבנה על פי היתר בניה כדין. במידה שתדרש הסכמת הבעלים האחרים, ניתנת בזה הסכמתם מראש לקבלת היתר הבניה כאמור.

משמעות הדברים היא בנייה בפועל של קומה נוספת על מה שהיה גג הדירה הקיימת.

לצורך כך פנו המערערים לבית המשפט המחוזי בבקשה למתן סעד הצהרתי לפיו הם הבעלים של דירת הגג בבניין ובהתאם לכך הם רשאים, בין היתר, לבנות עליו יחידות דיור נוספות.

מנגד, המשיבים חוזרים על טענותיהם שהועלו בבית המשפט המחוזי וסבורים כי על המערערים לקבל את הסכמת כל בעלי הזכויות בבניין לצורך בניית יחידות דיור נוספות או בנייה ברכוש המשותף שלא על דרך של הרחבת הדירה הקיימת.

...

לאחר ששקלנו את טענות הצדדים מצאנו כי דין הערעור להתקבל.

בסופו של דבר, עסקינן במחלוקת פרשנית על הוראות התקנון.

מטעם זה, אף מצאנו לנכון להימנע מפסיקת הוצאות במקרה זה. סוף דבר: הערעור מתקבל, במובן זה שניתן סעד הצהרתי לפיו המערערים, שהם בעלי הזכויות בדירת הגג, רשאים בהתאם להוראות התקנון לבנות על גג הבניין, בשטח המוצמד לדירתם.

כאמור העותרת טוענת כי זכויות הבניה על הגג בהתאם לתכנית, שייכות לה באופן בלעדי ולפיכך אינה זקוקה להסכמת בעלי הזכויות האחרים בבית המשותף לצורך קבלת היתר הבניה, וכי לא קיימת למעשה סוגיה קניינית הדרושה הכרעה.

יחד עם זאת אין בהסכם הרכישה היתייחסות לזכויות הבנייה, ואף מעיון בתקנון הבית המשותף- נספח 2 (ג) לעתירה, עולה כי לא קיימת הצמדה של זכויות בנייה על הגג, קיימות או עתידות, לעותרת/ ליחידת העותרת.

העובדה כי הוועדה המקומית ראתה בעותרת כמי שרשאית ליזום ולהגיש את התוכנית (כמי שהגג הוצמד ליחידה שבבעלותה בקומה העליונה), אין בה כדי לגרוע מסמכותה של הוועדה המקומית לעכב את מתן היתר הבניה לקומה נוספת על הגג שעה שהובא בפניה כי קיימת מחלוקת בין בעלי הזכויות בבית המשותף, באשר לזכויות הבניה, מחלוקת שאין לוועדות התיכנון סמכות להכריע בה. התוכנית אמנם מאפשרת תוספת בניה על הגג הצמוד ליחידת העותרת, אולם התכנית אינה מסדירה היבטים קניינים בין בעלי הזכויות ואינה קובעת שזכויות הבניה מכוח התכנית, מוקנות לעותרת מבחינה קניינית.

...

איני מקבלת את טענת העותרת כי בשל כך שהועדה המקומית אפשרה לה ליזום את התוכנית, ולתוכנית ניתן תוקף כדין, ואף הוגשה בקשה למתן היתר בניה תואם את התוכנית, מושתקת הועדה המקומית ומנועה מלדרוש מהעותרת הצגת תימוכין קניינים.

סוף דבר בנסיבות המפורטות לעיל מתייתר הצורך לדון באותו חלק בהחלטת ועדת הערר שעניינו בשינוי ברכוש המשותף המבוקש על פי ההיתר, מה עוד שנראה כי נושא זה ניתן לפתרון בהמשך לאחר שתוסדר המחלוקת הקניינית בעניין זכויות הבניה.

נוכח כל האמור לעיל, העתירה נדחית .

בסמוך לאחר שרכשו את הדירה נקטו התובעים בהליכים למימוש זכויות הבנייה על הגג והחלו לקדם תכנית לבניית קומה נוספת בת 4 דירות על גג הבניין ואף שילמו את הנידרש להיתרים לתוכנית.

במסגרת אותו ההליך היתוודעו התובעים לראשונה לקיומה של תוספת נוספת לתקנון הבית המשותף, מיום 25.1.1970 (להלן: התוספת השנייה) המבטלת את הצמדת זכויות הבניה כפי שנקבע בתוספת הראשונה.

תקנה 3(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (המוחלת, בהתאם להוראת תקנה 180(ג)(1) גם על הליכים שניפתחו קודם לתחילת התקנות) מורה כי "חובת בעלי הדין ובאי כוחם היא לסייע לבית המשפט בקיום המוטל עליו לפי תקנות אלה, וכן לנהוג בתום לב ובהגינות דיונית תוך שהם מסייעים במימוש התכלית הדיונית, ובכלל זה העמדת הפלוגתאות האמיתיות שבמחלוקת בין בעלי הדין, מיקודן, בירורן והכרעה בהן". תקנה 41(א)(5) מסמיכה את בית המשפט "להורות על מחיקת כתב תביעה בכל עת על יסוד... כל נימוק אחר שלפיו הוא סבור שראוי ונכון למחוק את התביעה". התביעה הראשונה הוגשה בשנת 2011.

...

בכך יימצא בית המשפט הדן בהליך השני פוגע בציפייתו הסבירה של התובע כי יוכל להגיש מחדש את תביעתו שנמחקה, לאחר ששילם לנתבע הוצאות בגין מחדלי ההליך הראשון והטרחתו הכפולה של הנתבע.

מחיקת תביעת המנוחות לעניין זה אני מקבלת את טענות הנתבע.

סוף דבר אני מורה על מחיקת התובעות 1 ו-4 מכתב התביעה.

להצהיר כי לנתבעים אין זכות לבנות קומה נוספת בגג המהוה רכוש משותף אלא להרחיב את דירת צד ב' להסכם, במסגרת קומת גג הרעפים הקיים לרבות הזכות להגביהו כדי לנצל את החלל אשר מתחתיו.

בנוסף, ככל שאדרש לטענה החדשה, לפיה יש לראות בתוספת שטחים עקריים, "פרי" שינוי מאוחר בתקנות חישוב שטחים, כאחוזי בניה שהתווספו (ר' ע"א 1939/14 נציגות הבית המשותף ברחוב מאיר יערי 17 תל אביב נ' בוכריץ (23.10.17)) - לא הוצג תחשיב ראוי אף ביחס לטענה זו. לא נבחנו כלל השטחים, כדי לבדוק תוספת שויונית, עת שהשינוי היה לאחר שמרבית הדיירים כבר בנו.

ובלשונה של כב' השופטת דורנר – "השאלה המתעוררת היא איפוא אם היתר שניתן בתקנון של בית משותף לבנייה על גג צמוד כולל בחובו הסכמה לניצול כל אחוזי הבנייה שנותרו במיגרש שעליו נמצא הבניין"(ר' שם ס' 3).

נותרה טענה הנוגעת למעבר לגג המשותף: בסעיף 3ג' לתביעה ביקשו התובעים להצהיר כי בהתאם להוראות ההסכם, הבניה המותרת בגג חייבת לכלול מעבר לגג המשותף בעוד שהתוכנית אינה כוללת מעבר שכזה.

...

הודגש במיוחד כי סעיף 30 להסכם קבע לא רק זכות לבצע הרחבה דומה בגג אלא הבהיר כי בעלי הדירות העליונות יוכלו - "לנצל את חלל גג הרעפים כולל הגבהתו בצורה שתאפשר ניצול מלוא אחוזי הבנייה כולל ההקלה וזכויות עתידיות יחסיות שיהיו". לא הוכח כי הנתבעים חורגים מזכותם זו. ממילא לא רק מכוח הסכמה שלא להתנגד לבניה, אלא גם לגוף המחלוקת - המסקנה הסופית הינה כי הבינוי המבוקש עומד בגדר ההסכם והגיעה העת כי גם הדירה האחרונה אשר לא זכתה להרחבה זה כארבעה עשורים, תזכה לכך כעת.

בהמשך לכל האמור התביעה אפוא נדחית.

התובעים ישלמו בגין שכ"ט ב"כ הנתבעים סך של 30,000 ₪ וכן החזר עלות חוות הדעת השמאית על בסיס קבלה שתוצג ובתוספת ריבית והצמדה מיום התשלום.